Classamento catastale: quando serve il sopralluogo?

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del classamento catastale in categoria A/1 per un immobile di pregio, rigettando il ricorso del contribuente. La decisione stabilisce che l’Agenzia delle Entrate non è obbligata a effettuare un sopralluogo fisico se la variazione catastale deriva da una denuncia DOCFA presentata dalla parte. Il provvedimento ribadisce che la motivazione dell’accertamento è valida se basata su dati tecnici e criteri comparativi coerenti con la zona censuaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento catastale: quando il sopralluogo non è obbligatorio

Il classamento catastale rappresenta il pilastro su cui poggia la tassazione immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: l’Amministrazione Finanziaria può rettificare la rendita proposta dal contribuente senza dover necessariamente visitare l’immobile. Questa decisione ha implicazioni dirette per chiunque intraprenda lavori di ristrutturazione o ampliamento.

Il caso del passaggio alla categoria signorile

La controversia nasce dalla contestazione di un avviso di accertamento con cui l’Ufficio ha modificato la categoria di un immobile da A/2 (civile) ad A/1 (signorile). Il contribuente aveva presentato una denuncia di variazione tramite procedura DOCFA a seguito di lavori di ampliamento e ridistribuzione degli spazi interni. Nonostante la proposta di mantenere una categoria civile, l’Agenzia delle Entrate ha elevato il rango dell’immobile basandosi sulla documentazione tecnica e sulla prestigiosa ubicazione urbana.

La decisione della Cassazione sul classamento catastale

I giudici di legittimità hanno stabilito che il sopralluogo non è un requisito di validità dell’accertamento quando la procedura è avviata dal contribuente. Se la variazione catastale è frutto di una dichiarazione di parte, l’Ufficio può legittimamente basarsi sugli elementi forniti nella denuncia e sui dati comparativi degli immobili limitrofi. La Cassazione ha dunque rigettato il ricorso, sottolineando che il sindacato di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di merito per rivalutare le prove tecniche.

Motivazioni del classamento catastale

La Corte ha precisato che l’obbligo di visita ispettiva sussiste solo negli accertamenti d’ufficio non sollecitati. Nel caso di specie, la motivazione dell’atto impositivo è stata ritenuta adeguata poiché indicava chiaramente i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche del nuovo inquadramento. L’ubicazione in una zona di pregio e il miglioramento delle caratteristiche interne, desumibili dalla stessa denuncia del contribuente, sono stati considerati elementi sufficienti per giustificare l’attribuzione della categoria A/1, distinguendola correttamente dalle abitazioni di tipo residenziale.

Le conclusioni

La sentenza evidenzia come la procedura DOCFA richieda estrema precisione tecnica, poiché i dati inseriti possono essere utilizzati dall’Ufficio per rettificare la rendita anche senza un’ispezione fisica. Per i proprietari, ciò significa che la difesa contro un accertamento catastale deve concentrarsi sulla contestazione dei criteri logici e comparativi usati dall’Agenzia, piuttosto che sulla semplice mancanza di un sopralluogo. La stabilità della rendita catastale dipende quindi dalla solidità della documentazione presentata e dalla coerenza con il mercato immobiliare locale.

L’Agenzia delle Entrate deve sempre visitare l’immobile per cambiare la rendita?
No, il sopralluogo non è obbligatorio se il nuovo classamento deriva da una denuncia di variazione DOCFA presentata dal contribuente.

Cosa distingue un immobile A/1 da un immobile A/2?
La categoria A/1 identifica abitazioni signorili in zone di pregio con rifiniture superiori, mentre la A/2 riguarda fabbricati di tipo civile residenziale standard.

Si può contestare in Cassazione la valutazione tecnica dell’immobile?
No, la Cassazione valuta solo la correttezza logica della sentenza e non può riesaminare i fatti o le prove già valutati nei gradi precedenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5797 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5797 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso n. 3447/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO;

-Ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, per mandato ex lege , dall’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE e presso la stessa per legge domiciliato a Roma in INDIRIZZO;

-Controricorrente –

-avverso la sentenza n. 6138/15/2019 depositata dalla Commissione tributaria regionale della Campania, sez. 15, in data 15/7/2019 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 24 febbraio 2026, dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 14936/2018 la Commissione tributaria provinciale di Napoli rigettava il ricorso proposto da COGNOME NOME avverso l’avviso di accertamento catastale, n. NUMERO_DOCUMENTO, con il quale era stato modificato il classamento, da A/2 classe 3, proposto con DOCFA dalla contribuente, in A/1, con corrispondente aumento della rendita catastale, in relazione all’immobile di sua proprietà sito a Napoli, a fronte di dichiarazione di variazione catastale per ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni.
Sostenevano i giudici di prime cure che il classamento attribuito era conforme a quello degli immobili ubicati nella medesima zona censuaria, secondo l’elenco prodotto dall’RAGIONE_SOCIALE, e che le caratteristiche dell’immobile, rimaste invariate, erano state inoltre oggetto di miglioramento.

Sull’impugnazione della contribuente, la Commissione tributaria regionale del Lazio rigettava il gravame, rilevando: a) che l’avviso di accertamento era adeguatamente motivato, tenuto conto che gli elementi di fatto indicati dalla contribuente non erano stati diversamente valutati dall’Ufficio; b) che la dichiarazione della proponente era relativa a un ampliamento e a una diversa distribuzione degli spazi interni, che implicavano, all’evidenza, il miglioramento dell’immobile; c) che l’RAGIONE_SOCIALE non era tenuta ad eseguire un sopralluogo, ben potendo l’Ufficio procedere al classamento sulla base della documentazione acquisita, compresa la dichiarazione della parte; d) che l’immobile – ubicato in una RAGIONE_SOCIALE più prestigiose strade di Napoli -era stato classato in A/1 dal 25 ottobre 2006, classamento non contestato; e) che, contrariamente a quanto dedotto dall’appellante, l’unità immobiliare non era stata qualificata come abitazione di lusso, bensì, alla stregua della categoria catastale A/1, quale abitazione signorile.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la contribuente, sulla base di cinque motivi. L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, in rubrica ‘Violazione di legge e falsa applicazione del Regio Decreto legge 13 aprile 1939 n. 652 (conv. con modif. nella legge 11 agosto 1939 n. 1249) e del DPR 1 dicembre 1949 n. 1142 nonché dell’art. 11 c. 1 del D.L. 14 marzo 1988 n. 70 conv. con modif. nella Legge 13 maggio 1988 n. 154 e della L. 662/96 art. 3 comma 58 nonché L. 311/2004 art. 1 commi da 334 a 339 nonché art. 74 della legge 21 novembre 2000 n. 342 -in relazione all’art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c.’, la ricorrente deduce innanzitutto l’errata applicazione del criterio comparativo, in quanto riferito solo ad alcune RAGIONE_SOCIALE unità similari ubicate nello stesso fabbricato e non ad altre, ben 12 unità, comprese nel medesimo immobile, tutte classificate nella categoria A/2; lamenta l’errata applicazione RAGIONE_SOCIALE norme di riferimento, non risultando precisato su quali effettive motivazioni tecniche sia fondata la diversa valutazione dell’Ufficio. Afferma la contribuente che il classamento accertato dall’Ufficio non era ‘in modo univoco conforme agli immobili ubicati nella medesima zona censuaria’, secondo l’elenco in atti, censurando la sentenza che inspiegabilmente non avrebbe tenuto nella giusta considerazione le sue allegazioni, qualificandole di scarso rilievo.
Con la medesima censura, formulata sotto ulteriore profilo, deduce l”insussistenza dell’ampliamento quale elemento sopraggiunto di miglioramento’ avendo precisato nella dichiarazione che ‘(…) l’ampliamento consiste solo nel rappresentare graficamente i balconi in quanto gli stessi, pur essendo stati realizzati contestualmente al fabbricato, non furono rappresentati per mero errore sulla planimetria del 29.04.1940…’.

La contribuente deduce inoltre, con riferimento all’affermata non contestazione del precedente classamento in A/1 della medesima unità immobiliare – sotto il profilo della violazione degli artt. 3, comma 58, della l. n. 662/1996, 1, commi da 334 a 339 della l. n. 311/2994, 74 della legge n. 342/2000 l’omessa notificazione del precedente classamento in A/1, fondato sulle procedure di cui all’art. 1, commi da 334 a 339 della legge n. 311/2004, e osserva inoltre che risulta palese anche la violazione dell’art. 74 della legge n. 342/2000, laddove è stabilito che gli atti comunque attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALE rendite catastali sono efficaci a decorrere dalla loro notificazione. Censura dunque il classamento siccome riferito anche a quello del 2006, non notificato e viziato da omesso sopralluogo.
Lamenta, infine, la contribuente l’errore della sentenza della Commissione tributaria regionale, che ha ritenuto corretta l’attribuzione della categoria A/1, riferita alle abitazioni signorili, distinguendola da quella relativa alle abitazioni di lusso. Sotto tale profilo deduce l’apparenza della motivazione, essendo la categoria A/1 attribuibile ad unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale, mentre la categoria A/2 va attribuita a fabbricati con caratteristiche di livello corrispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.
Il motivo conclude per la effettiva sussistenza degli elementi di applicabilità dell’art. 360 comma 1, n. 3, c.p.c. per apparente motivazione della sentenza della Commissione tributaria regionale, in relazione alla violazione e falsa applicazione di tutte le norme richiamate.

1.1. La censura è inammissibile.

1.2. In primo luogo, le critiche avverso la sentenza impugnata sono formulate sotto una molteplicità di profili tra loro confusi, da un lato

ricondotti a violazioni o false applicazioni di specifiche norme di diritto e dall’altro prospettati, in relazione a specifici punti del ragionamento dei giudici del gravame, censurando il vizio di motivazione apparente.

1.3. La contribuente, inoltre, mira a una rivalutazione del ragionamento decisorio del giudice del merito. Pur deducendo, apparentemente, una violazione di norme di legge, il ricorso è in realtà finalizzato alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito (Cass. 04/07/2017, n. 8758 ed innumerevoli altre). Oggetto del giudizio che si vorrebbe demandare a questa Corte non è l’analisi e l’applicazione RAGIONE_SOCIALE norme, bensì l’apprezzamento RAGIONE_SOCIALE prove, rimesso alla valutazione del giudice di merito (Cass. 13/05/2022, n. 17744, Cass. 05/02/ 2019, n. 3340; Cass. 14/01/ 2019, n. 640; Cass. 13/10/ 2017, n. 24155; Cass. 04/04/ 2013, n. 8315). Con la proposizione del ricorso per cassazione, il ricorrente non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l’apprezzamento dei fatti e RAGIONE_SOCIALE prove è sottratto al sindacato di legittimità, dal momento che, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione fatta dal giudice di merito, cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass. 29/10/2020, n. 23872, Cass. 07/04/2017 n. 9097).
1.4. I profili di censura involgono, inammissibilmente, anche un precedente atto di classamento, riferito all’anno 2016, distinto e autonomo rispetto all’avviso di accertamento impugnato e alla vicenda

esaminata nel giudizio di merito. Il mero riferimento, nella sentenza della Commissione tributaria regionale, alla classe attribuita prima della denunzia di variazione, costituisce un argomento non suscettibile di critiche riferibili ai vizi di altro procedimento, non pertinenti ai fatti accertati dalla decisione impugnata.

Con il secondo motivo, in rubrica ‘Violazione di legge e falsa applicazione dell’art. 2 del D.L. n. 16/1993 conv. con L. n. 75/1993 e del D.M. 19 aprile 1994 n. 701 con annesso ‘Regolamento recante norme per l’automazione RAGIONE_SOCIALE procedure di aggiornamento degli archivi catastali e RAGIONE_SOCIALE conservatorie dei registri immobiliari.’, la ricorrente censura le statuizioni della sentenza impugnata, riferite alla non necessità del previo sopralluogo, ai fini della rettifica della rendita catastale. Nell’enunciare il motivo, la contribuente fa riferimento alla violazione RAGIONE_SOCIALE norme di diritto citate menzionando anche il vizio di motivazione apparente.
2.1. La censura presenta profili di inammissibilità in quanto formulata cumulando il vizio di violazione di legge e quello di motivazione apparente della sentenza ed è in ogni caso destituita di fondamento.

2.2. Quanto alla prospettata violazione dell’art. 2 del D.L. n. 16/1993 e del D.M. n. 701/1994 va richiamato l’indirizzo di questa Corte (Cass., n. 14630/2025 -RV 67500101), secondo cui, ‘In tema di estimo catastale, la revisione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali urbane in assenza di variazioni edilizie non richiede la previa ‘visita sopralluogo’ dell’ufficio, né il sopralluogo è necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che le esigenze sottese al sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo in caso di accertamento d’ufficio giustificato da specifiche variazioni dell’immobile.’
2.3. A fronte della specifica motivazione della sentenza della Commissione tributaria regionale, in relazione al profilo di doglianza

innanzi enunciato, va all’evidenza disatteso anche il dedotto vizio di motivazione apparente.

Va premesso che, come innumerevoli volte stabilito da questa corte di legittimità, la motivazione della sentenza impugnata con il ricorso per cassazione deve ritenersi apparente e sostanzialmente mancante allorquando essa non consenta alcun reale ed effettivo controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio adottato dal giudice di merito, così da non attingere neppure la soglia del ‘minimo costituzionale’ richiesto dall’art. 111, comma 6 Cost.. Il che si verifica nell’ipotesi in cui il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’effettiva loro disamina; e nell’ipotesi in cui la pronuncia riveli un’obiettiva carenza nella indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento, come accade quando non vi sia alcuna esplicitazione sul quadro probatorio, né alcuna disamina logico-giuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito (tra le molte, Cass. nn. 13248/2020; 3819/2020; 9105/2017).
Orbene, richiamato questo indirizzo, va considerato come nel caso di specie la CTR abbia, al contrario, reso una motivazione che individua chiaramente il fondamento del ragionamento decisorio seguito. Si tratta di un percorso motivazionale del tutto logico e di certo sufficiente al fine di consentire quel controllo di conformità logico-giuridica nel quale si sostanzia, nei limiti devoluti dalle censure proposte, il vaglio di legittimità.

3.Con il terzo motivo, in rubrica ‘Falsa ed erronea applicazione dell’art. 6, comma 5 e dell’art. 10 comma 1 della L. 212/2002 all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.’, la ricorrente, trascrivendo parte del testo dei citati art. 6, comma 5, e 10 della legge n. 212/2000, ripropone la censura riferita all’omesso invito, qualora sussistano incertezze su aspetti rilevanti della dichiarazione, a fornire i chiarimenti necessari o a produrre i

documenti mancanti entro un termine congruo, e alla violazione del principio della collaborazione e della buona fede nei rapporti tra contribuente e amministrazione finanziaria.

3.1. La censura è in primo luogo inammissibile per violazione dell’art. 366, primo comma, n. 4 c.p.c.

La contribuente non ha riportato in ricorso, per le parti rilevanti, gli atti difensivi dei gradi di merito, né ha fatto alcuno specifico richiamo ai medesimi, onde permettere a questa Corte di valutare, sulla base degli atti, la fondatezza della censura proposta; invero, nemmeno si dice in ricorso se e come il giudice d’appello sia stato investito RAGIONE_SOCIALE questioni prospettate.

3.2. Il motivo attiene, inoltre, a questione non trattata nella sentenza impugnata.

I motivi del ricorso per cassazione devono investire questioni che abbiano formato oggetto del ‘thema decidendum’ del giudizio di secondo grado, come fissato dalle impugnazioni e dalle richieste RAGIONE_SOCIALE parti: in particolare, non possono riguardare nuove questioni di diritto se esse postulano indagini ed accertamenti in fatto non compiuti dal giudice del merito ed esorbitanti dai limiti funzionali del giudizio di legittimità. Pertanto, secondo il costante insegnamento di questa Corte, qualora una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per Cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa: ciò che, nel
caso di specie, non è accaduto. tra le più recenti (Cass. 24/01/2019, n. 2038).

Con il quarto motivo, in rubrica ‘violazione di legge per erronea e falsa applicazione combinato disposto articoli 61 del DPR 1142/49 e art. 11 del D.L. 70/88 conv. nella L. n. 154/88, art. 7 L. 212/200 in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.’, la ricorrente lamenta che né l’Ufficio né i giudici di merito abbiano tenuto in considerazione i dati indicati alla contribuente e denunzia, anche formulando tale censura, la motivazione apparente della decisione.

4.1. La censura è inammissibile, in quanto riferita cumulativamente e confusamente a profili, ontologicamente diversi, di violazione di legge e di apparente motivazione della sentenza, ed inoltre volta a un riesame del merito della vicenda, attraverso il richiamo degli elementi forniti dalla contribuente nella denunzia di variazione catastale e non tenuti in considerazione dall’Ufficio e dalle Commissioni di merito.

Con il quinto motivo, in rubrica ‘Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio in relazione all’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c.’, la ricorrente deduce ‘il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c.’. La contribuente censura la sentenza per aver condiviso le risultanze dell’accertamento dell’RAGIONE_SOCIALE del Territorio, ‘disponendo il ritorno al precedente classamento’.

5.1. Il motivo è inammissibile sotto diversi profili.

5.2. La censura fa riferimento cumulativamente ed in modo incoerente a vizi di omesso esame e di difetto di motivazione.

5.3. Il motivo, declinato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., è inammissibile sotto ulteriore aspetto.

Poiché la sentenza impugnata è stata pubblicata in data 15 luglio 2019, trova applicazione l’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., nella formulazione novellata dal comma 1, lett. b), dell’art. 54, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modifiche nella legge 7 agosto 2012, n. 134, che si applica in relazione alle sentenze d’appello pubblicate dall’11/09/2012, donde l’inammissibilità RAGIONE_SOCIALE censure prospettate secondo la precedente disciplina del vizio di motivazione.

La Corte, a sezioni unite, (Cass. Sez. U. 07/04/2014, n. 8053), ha chiarito che l’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., così come da ultimo riformulato, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto RAGIONE_SOCIALE previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il «fatto storico», il cui esame sia stato omesso, il «dato», testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il «come» e il «quando» tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua «decisività» (tra le tante, Cass. 13/06/2022 n. 19049).
5.4. Infine, la censura neppure coglie la ‘ratio decidendi’ della sentenza, che non ha disposto tout court ‘il ritorno al precedente classamento’, ma ha rigettato l’appello esaminando l’impugnato avviso di accertamento catastale alla luce RAGIONE_SOCIALE caratteristiche attuali dell’immobile, anche se ritenute conformi al classamento già attribuito.

Il ricorso va, in conclusione, rigettato. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

Ricorrono le condizioni di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, per l’applicazione del raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio, liquidate nella misura di euro 4.500,00 a titolo di compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi da remoto in data 24.02.2026 .

Il Presidente NOME COGNOME

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