Classamento catastale: quando C/2 diventa D/7

Una società immobiliare ha contestato la rettifica del classamento catastale di alcuni suoi immobili da C/2 (magazzini) a D/7 (immobili a uso industriale) operata dall’Agenzia delle Entrate. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: il classamento catastale si basa sulla destinazione oggettiva e sulla potenzialità funzionale intrinseca alla struttura dell’edificio, e non sull’utilizzo soggettivo che ne fa il proprietario. La Corte ha chiarito che le dimensioni, la collocazione in zona industriale e la conformazione strutturale del complesso immobiliare erano incompatibili con la categoria C/2, giustificando pienamente la classificazione in D/7.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale: Struttura Batte Uso, la Cassazione Fa Chiarezza

Il classamento catastale di un immobile è un elemento cruciale che ne determina il valore fiscale e, di conseguenza, l’ammontare di imposte come l’IMU. Ma cosa succede quando la destinazione d’uso effettiva di un locale non corrisponde alla sua natura strutturale? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su questo punto, stabilendo che le caratteristiche oggettive e la potenzialità funzionale di un edificio prevalgono sempre sull’utilizzo soggettivo. Analizziamo insieme la vicenda per capire le implicazioni pratiche di questa importante decisione.

I Fatti del Caso: da Laboratorio Artigianale a Edificio Industriale

Una società immobiliare aveva classificato diverse unità immobiliari, facenti parte di un unico grande complesso, nella categoria catastale C/2, tipica di magazzini e locali di deposito, sostenendo che fossero destinate a laboratori artigianali. L’Agenzia delle Entrate, a seguito di una procedura DOCFA, ha invece emesso un avviso di accertamento, rettificando il classamento catastale e inserendo gli immobili nella categoria D/7, che identifica i fabbricati costruiti per speciali esigenze di un’attività industriale.

La società ha impugnato l’avviso, ma sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno dato ragione all’Amministrazione Finanziaria. I giudici di merito hanno osservato che il complesso immobiliare – una grossa costruzione in cemento armato su tre piani, situata in una zona industriale e suddivisa in vari subalterni – per dimensioni, struttura e collocazione, non era assimilabile a comuni locali artigianali o di deposito. La sua conformazione oggettiva lo rendeva un luogo destinato ad attività produttive organizzate su ampia scala, incompatibile con la categoria C/2.

I Motivi del Ricorso e il Ruolo del Classamento Catastale

La società ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su sei motivi principali. Tra questi, spiccavano:

1. Motivazione carente: la sentenza d’appello sarebbe stata nulla per motivazione apparente.
2. Omesso esame di un fatto decisivo: i giudici non avrebbero considerato l’effettiva destinazione industriale degli immobili.
3. Violazione di legge: si contestava la mancanza di un sopralluogo preventivo e di un contraddittorio con l’Agenzia prima dell’avviso.
4. Difetto di motivazione dell’accertamento: l’atto dell’Agenzia non sarebbe stato adeguatamente motivato.
5. Errata valutazione delle prove: i giudici si sarebbero basati solo su fotografie, ignorando altri documenti come certificati di agibilità e contratti di locazione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto tutti i motivi del ricorso, consolidando principi chiave in materia di classamento catastale.

La Prevalenza della Destinazione Oggettiva

Il punto centrale della decisione è che l’attribuzione della categoria e della rendita catastale non dipende dall’uso soggettivo fatto dal proprietario, ma dalla destinazione oggettiva intrinseca alla conformazione strutturale e alla potenzialità funzionale dell’immobile. Un edificio grande, prefabbricato, in zona industriale, è oggettivamente un D/7, anche se viene affittato a piccoli artigiani che lo usano come laboratorio (C/2).

La Procedura DOCFA e il Contraddittorio

La Corte ha ribadito che, nell’ambito della procedura DOCFA, l’amministrazione non ha l’obbligo di attivare un contraddittorio preventivo o di effettuare un sopralluogo prima di rettificare la proposta del contribuente. La procedura DOCFA è già considerata partecipativa, poiché si basa su una proposta del contribuente stesso. La rettifica non è un’ispezione fiscale, ma una diversa valutazione tecnica dei dati già forniti.

La Sufficienza della Motivazione dell’Atto

In caso di rettifica a seguito di DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento è soddisfatto con la semplice indicazione dei nuovi dati catastali (categoria, classe, rendita). Una motivazione più dettagliata è richiesta solo se l’Agenzia contesta i fatti materiali indicati dal contribuente (es. misure errate), ma non quando, come in questo caso, si limita a una diversa valutazione tecnica degli stessi fatti.

La Valutazione delle Prove

Infine, la Corte ha specificato che la valutazione delle prove è di competenza del giudice di merito. Scegliere di dare più peso alle caratteristiche strutturali evidenti dalle fotografie e dalla disciplina catastale, piuttosto che ai contratti di locazione (che riflettono l’uso soggettivo), rientra nel suo prudente apprezzamento e non è sindacabile in sede di legittimità.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione rafforza un principio fondamentale per tutti i proprietari di immobili: ai fini del classamento catastale, e quindi delle imposte, ciò che conta è la natura oggettiva dell’edificio. Le sue dimensioni, i materiali, la struttura e la collocazione ne definiscono la potenzialità economica e la destinazione d’uso intrinseca. L’utilizzo specifico che se ne fa in un dato momento è irrilevante se contrasta con queste caratteristiche strutturali. Questa decisione serve da monito: la classificazione di un immobile deve essere coerente con la sua essenza costruttiva, per evitare rettifiche e contenziosi fiscali.

Per il classamento catastale conta l’uso effettivo o la struttura dell’immobile?
Secondo la Corte di Cassazione, conta la destinazione oggettiva che è immanente alla conformazione strutturale e alla potenzialità funzionale dell’immobile, non l’utilizzazione soggettiva che ne fa il proprietario o chi ne ha il godimento.

L’Agenzia delle Entrate deve fare un sopralluogo prima di modificare un classamento proposto con DOCFA?
No. La Corte ha stabilito che la revisione della rendita a seguito di una dichiarazione DOCFA non richiede un preventivo sopralluogo, né un contraddittorio endo-procedimentale, in quanto la procedura stessa è considerata partecipativa.

Quando la motivazione di un avviso di accertamento catastale è considerata sufficiente?
Quando l’attribuzione della rendita avviene a seguito di procedura DOCFA e non vi è una contestazione dei dati di fatto forniti dal contribuente, la motivazione è soddisfatta con la mera indicazione dei dati oggettivi (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita) e della classe attribuita. Una motivazione più approfondita è necessaria solo se l’Agenzia contesta gli elementi di fatto presentati dal contribuente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29306 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29306 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20208/2021 R.G., proposto

‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, con sede in Formello (RM), in persona del presidente del consiglio di amministrazione pro tempore , rappresentata e difesa dall ‘AVV_NOTAIO , con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ), giusta procura in margine al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL );

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria di secondo grado per il Lazio il 20 gennaio 2021, n. 338/5/2021;

CATASTO ACCERTAMENTO CATEGORIA D/7 LABORATORIO ARTIGIANALE ESCLUSIONE DELLA CATEGORIA C/2

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 15 ottobre 2025 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

1. La ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria di secondo grado per il Lazio il 20 gennaio 2021, n. 338/5/2021, che, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso di accertamento catastale n. NUMERO_DOCUMENTO/NUMERO_DOCUMENTO da parte dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE , a seguito di procedura DOCFA (domanda di variazione n. NUMERO_DOCUMENTO dell’anno 2011) su locali siti in Formello (RM) alla INDIRIZZO, 42/A, 42/C e 42/B, censiti in catasto con le particelle 1661 sub. 511, 1661 sub. 512, 1661 sub. 513, 1661 sub. 514, 1661 sub. 515, 1661 sub. 516, 1661 sub. 518 e 1661 sub. 519 del folio 20, tutti destinati a laboratori artigianali, per i quali era stata proposta la categoria C/2, rettificandosi il classamento in categoria D/7 ed incrementandosi le rendite, in ragione della derivazione dal frazionamento di un più ampio fabbricato classificato in categoria D/7 e dell’ubicazione n ella zona industriale del Comune di Formello (RM) (zona di produttività D/1 -artigianale e industriale secondo il vigente PRG), ha rigettato l’appello proposto dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 6 agosto 2018, n. 15219/30/2018, con condanna alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali.
Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure

-che aveva respinto il ricorso originario della contribuente sul rilievo: a) che: « La destinazione a ‘laboratorio’ RAGIONE_SOCIALE unità

immobiliari in esame, da un lato, non è particolarmente collimante con la categoria catastale C/2, che comprende in via generale magazzini e locali di deposito, e, dall’altro, non è incompatibile con la categoria D/7, posto che per laboratorio può ben intendersi un luogo destinato ad attività di produzione di beni, anche su ampia scala e in forma organizzata e meccanizzata »; b) che le caratteristiche strutturali e funzionali dei locali -ricompresi in una « grossa costruzione in cemento armato ed elementi prefabbricati realizzata su un terreno molto ampio, sviluppata su tre piani, in una zona comprendente numerosi fabbricati dedicati ad attività produttivo/commerciale ed industriale/artigianale, suddivisa in subalterni catastali cui corrispondono unità ospitanti varie attività economico/commerciali imprenditorialmente organizzate (come vendita all’ingrosso di ortofrutta, autonoleggio), con un’area adibita a corte e parcheggio al servizio di tutti » -« consentono l’inclusione nella categoria catastale D/7, riguardante i fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni »; che « nella categoria D7/ rientrano i complessi immobiliari o loro parti destinati ad attività produttiva, non solo industriale, ma anche artigianale o terziaria, nonché qualunque locale che sia connesso a tali attività », per cui: « La conformazione, le dimensioni, la collocazione del complesso immobiliare non appaiono, per contro, plausibilmente compatibili con la categoria catastale C/2 indicata dalla Società », laddove i locali « classificati nella categoria C/2, (…) dal punto di vista della struttura, RAGIONE_SOCIALE dimensioni e della localizzazione(,) si presentano, rispettivamente, come locali di tipo comune, di ampiezza ed altezza limitate, atti allo svolgimento di piccole
attività per arti e mestieri, e come piccoli magazzini o cantine posti in genere ai piani terra e interrati di edifici promiscui a carattere prevalentemente residenziale e condominiale, ubicati nel centro urbano del paese »; che, in definitiva: « Il complesso di unità immobiliari in esame, per quel che emerge dalla descrizione e dall’osservazione fotografica, presenta dimensioni, struttura e collocazione che non lo rendono omogeneo ed assimilabile a comuni locali artigianali o a comuni locali di deposito (come le cantine), ordinariamente diffusi sul territorio; si rivela, piuttosto, come luogo destinato ad ospitare attività produttive/commerciali imprenditorialmente organizzate con dimensionamento operativo superiore a quello di un comune laboratorio artigianale e/o di un comune esercizio commerciale posti sulle pubbliche vie; e la sua conformazione strutturale e funzionale non si presta a destinazioni d’uso ordinarie, se non previa esecuzione di rilevanti interventi edilizi modificativi »; c) che l’avviso di a ccertamento catastale non abbisognasse di contraddittorio preventivo e fosse munito di congrua motivazione.
L ‘RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a sei motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata (verosimilmente) per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., e 36, comma 2, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato rigettato l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione assolutamente carente o apparente.

1.2 Con il secondo motivo, si denuncia omesso esame di fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., per non essere stato considerato dal giudice di secondo grado il primo motivo di appello, col quale la contribuente « aveva dedotto una erronea supposizione di elementi estrinseci ed intrinseci dell’unità immobiliare che ne connoterebbero la destinazione industriale », senza, però, trovare adeguato costrutto motivazionale.
1.3 Con il terzo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 12, comma 7, della legge 27 luglio 2000, n. 212, e 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che il sopralluogo dell’amministrazione finanziaria (alla presenza della contribuente) fosse superfluo ai fini dell’emanazione dell’avviso di accertamento catastale .

1.4 Con il quarto motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, e 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che l’avviso di accertamento catastale fosse stato adeguatamente motivato.

1.5 Con il quinto motivo, si denuncia violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuta dal giudice di appello la ‘ non contestazione ‘ da parte della contribuente sulle caratteristiche strutturali e funzionali del fabbricato, avendo essa dedotto e documentato in senso contrario.

1.6 Con il sesto motivo, si denuncia violazione dell’art. 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato fondato dal giudice di appello il proprio convincimento sulle riproduzioni fotografiche del fabbricato, non tenendo conto della documentazione prodotta in senso contrario (certificato di agibilità; contratti di locazione; perizia di parte).

Il primo motivo è infondato.

2.1 Come è noto l’art. 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: « (…) deve contenere: (…) 4) la concisa esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto della decisione; (…) ».

Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. Trib., 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).
Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in

modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).
2.2 Nella specie, si può ritenere che la sentenza impugnata sia sufficiente e coerente sul piano della logica giuridica, contenendo un’adeguata e d articolata illustrazione RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese al rigetto dell’appell o, avendo riguardo alla revisione del classamento catastale. Tanto anche in piena sintonia con l’orientamento giurisprudenziale per cui l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
2.3 Se ne può concludere che la motivazione della sentenza impugnata è conforme al ‘ minimo costituzionale ‘ con specifico riguardo al sindacato del giudice tributario sulla

rideterminazione della categoria e della rendita, che costituivano il nucleo principale del thema decidendum .

Il secondo motivo è inammissibile.

3.1 La ricorrente ha dedotto che gli immobili non avrebbero destinazione industriale, per cui essi non potrebbero essere classificati in categoria D/7, e che, comunque, il giudice di appello non avrebbe tenuto conto della classificazione in categorie C/2 o C/3 degli immobili limitrofi, i quali erano utilizzati come laboratori artigianali, depositi o magazzini e showroom .

3.2 Tuttavia, in relazione a tale aspetto, si deve rilevare la preclusione derivante dalla c.d. ‘ doppia conforme ‘ (per la soccombenza in primo grado ed in secondo grado), che non consente di censurare l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ.; difatti, in siffatta ipotesi, prevista dall’art. 348 -ter , quinto comma, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ai giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012; detta norma è stata mantenuta, anche dopo l’abrogazione disposta dall’art. 3, comma 26, lett. e), del d.lgs. 1 ottobre 2022, n. 149, per i giudizi introdotti prima dell’1 gennaio 2023, dall’art. 35, comma 5, del d.lgs. 1 ottobre 2022, n. 149, quale modificato dall’art. 380, lett. a), della legge 29 dicembre 2022, n. 197), il ricorrente in cassazione – per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ. (nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ed applicabile alle sentenze
pubblicate dall’11 settembre 2012) – deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 22 dicembre 2016, n. 26774; Cass., Sez. Lav., 6 agosto 2019, n. 20994; Cass., Sez. 5^, 12 luglio 2021, n. 19760; Cass., Sez. 5^, 1 aprile 2022, n. 10644; Cass., Sez. 5^, 11 aprile 2022, n. 11707; Cass., Sez. 6^-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. Trib., 13 dicembre 2023, n. 34902; Cass., Sez. Trib., 27 giugno 2024, n. 17782; Cass., Sez. Trib., 28 aprile 2025, n. 11109). Nella specie, però, a fronte della soccombenza nel doppio grado di merito, la ricorrente non ha indicato le ragioni di fatto differenti a seconda del giudizio; ne discende che le questioni sono state esaminate e decise in modo uniforme dai giudici del doppio grado di merito, per cui non ne è possibile alcun sindacato da parte del giudice di legittimità in relazione alla violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ. (art. 348ter , quinto comma, cod. proc. civ.).
3.3 Ad ogni modo, non è dato riscontrare l’omessa pronunzia sul primo motivo di appello, che, a ben vedere, è stato oggetto di attenta disamina, con la conclusione perentoria che: « La conformazione, le dimensioni, la collocazione del complesso immobiliare non appaiono (…) plausibilmente compatibili con la categoria catastale C/2 indicata dalla Società ».

Il terzo motivo è infondato.

4.1 Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, in tema di catasto dei fabbricati, qualora per la determinazione della rendita catastale il contribuente si sia avvalso della procedura DOCFA, l’amministrazione finanziaria, che intenda discostarsi dalla relativa proposta, non è tenuta, in assenza di disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il

contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea , posto che un tale obbligo sussiste soltanto per i tributi armonizzati, ma non anche per quelli non armonizzati, per i quali non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre soltanto per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito. Occorre, inoltre, evidenziare che l’art. 12 della legge 27 luglio 2000, n. 212, disciplina il procedimento di verifica fiscale presso il contribuente, prevedendo specifiche garanzie e, in particolare, il termine dilatorio di sessanta giorni tra la consegna del processo ver bale di constatazione e l’emissione dell’avviso di accertamento. Tale disciplina, tuttavia, non si estende agli atti dell’amministrazione catastale relativi all’attribuzione, revisione o rettifica della rendita a seguito di dichiarazioni presentate tramite procedura DOCFA, che non si configura come attività ispettiva o di verifica fiscale presso la sede del contribuente, trattandosi di procedimento amministrativo specificamente disciplinato dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701, richiamato dal d.m. 26 luglio 2012, che risulta caratterizzato da uno sviluppo fortemente partecipativo, qualificato dalla proposta del contribuente su cui si innesta l’accertamento dell’ amministrazione finanziaria, in termini tali da garantire, nella sua stessa struttura procedimentale, il pieno contradittorio con il contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2021, n. 4752; Cass., Sez. Trib., 13 ottobre 2022, n. 29993; Cass., Sez. Trib., 12 ottobre 2023, n. 28472; Cass., Sez. Trib., 3 luglio 2025, n. 18169).
Alla procedura DOCFA, già disciplinata in modo tale da garantire pienamente la partecipazione e l’interlocuzione del contribuente nella fase anteriore all’emissione dell’atto di

classamento ed attribuzione della rendita catastale, non è quindi applicabile il termine dilatorio di cui all’art. 12, comma 7, della legge 27 luglio 2000, n. 212.

4.2 Ad ogni modo, si rammenta che la revisione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali urbane (regolata dall’art. 3, comma 58, della legge 23 dicembre 1996, n. 662 e, ricorrendone il presupposto della ripartizione del territorio comunale in microzone, dall’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311), in assenza di variazioni edilizie, non richiede la previa ” visita sopralluogo ” dell’ufficio, non essendo condizionata ad alcun preventivo contraddittorio endoprocedimentale; né il sopralluogo si rende necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente (come si desume dall’art. 11, comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154) (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 3 novembre 2010, n. 22313; Cass., Sez. 6^-5, 6 dicembre 2012, n. 21923; Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3158; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2016, n. 21176; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, nn. 34680, 34681, 34682, 34683, 34684, 34685 e 34686; Cass., Sez. 6^-5, 1 luglio 2020, nn. 13358 e 13382; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 35075; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2022, nn. 20508 e 20509; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448; Cass., Sez. Trib., 11 luglio 2025, n. 18985).
Il quarto motivo è infondato.

5.1 In tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della

classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^- 5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. Trib., 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. Trib., 5 aprile 2024, n. 9127; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410).
L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione
della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2022, n. 3017; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449).
La fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della rendita.

Su tali premesse, quindi, l’avviso di accertamento catastale ha un contenuto vincolato, che esclude di per sé la necessità del rinvio per relationem ad atti amministrativi esterni per integrare la revisione del classamento. In particolare, tale obbligo è limitato agli atti che non siano conosciuti o altrimenti conoscibili dal contribuente; esso, per contro, non vale per gli atti assistiti da pubblicità legale, ovvero da ritenersi generalmente conosciuti o agevolmente conoscibili dal contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29968; Cass., Sez. 5^, 10 luglio 2020, n. 14723; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34926; Cass., Sez. Trib., 29
dicembre 2022, n. 38052; Cass., Sez. Trib., 28 dicembre 2023, n. 36151; Cass., Sez. Trib., 16 dicembre 20204, n. 32762; Cass., Sez. Trib., 8 ottobre 2025, n. 27039).

5.2 Invero, qualora l’attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall’amministrazione finanziaria (come accade, per l’ appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà RAGIONE_SOCIALE ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di accertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2025, n. 22314).
6. Il quinto motivo ed il sesto motivo -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta per la comune attinenza al thema probandum -sono infondati.

6.1 In tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. (sotto il profilo del risultato probatorio), occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), e cioè, sia quando la motivazione si basi su mezzi di prova mai acquisiti al giudizio, sia quando da una fonte di prova sia stata tratta un’informazione che è impossibile ricondurre a tale mezzo, a condizione che il ricorrente assolva al duplice onere di prospettare l’assolu ta impossibilità logica di ricavare dagli elementi probatori acquisiti i contenuti informativi individuati dal giudice e di specificare come la sottrazione al giudizio di detti contenuti avrebbe condotto a una decisione diversa, non già in termini di mera probabilità, bensì di assoluta certezza, mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 cod. proc. civ. (Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020, n. 20867; Cass., Sez. 5^, 17 dicembre 2020, n. 28940; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n. 16016; Cass., Sez. 6^-5, 9 dicembre 2021, n. 39057; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2021, n. 40214; Cass., Sez. 5^, 24 marzo 2022, n. 9541; Cass., Sez. Trib., 31 agosto 2023, n. 25518; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. 2^, 31 ottobre 2024, n. 28116; Cass., Sez. Trib., 25 settembre 2025, n. 26168), la cui violazione è censurabile in sede di legittimità solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria,
non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo ” prudente apprezzamento “, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020, n. 20867; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n. 16016; Cass., Sez. Trib., 27 ottobre 2023, n. 29956; Cass., Sez. 2^, 20 ottobre 2024, n. 27585; Cass., Sez. Trib., 25 settembre 2025, n. 26168).
6.2 A tanto va aggiunto che, in linea di principio, la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. è apprezzabile, in sede di ricorso per cassazione, nei limiti del vizio di motivazione di cui all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 30 novembre 2016, n. 24434; Cass., Sez. 3^, 12 ottobre 2017, n. 23940; Cass., Sez. 3^, 11 febbraio 2021, n. 3572; Cass., Sez. 5^, 13 gennaio 2022, n. 867; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2023, n. 22942; Cass., Sez. 5^, 29 aprile 2024, n. 11329), dovendosi peraltro ribadire che, in relazione al nuovo testo di questa norma, qualora il giudice abbia preso in considerazione il fatto storico rilevante, l’omesso esame di elementi probatori non integra, di per sé, il vizio di
omesso esame di un fatto decisivo (Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053).

6.3 Inoltre, la ‘ non contestazione ‘, assurta dopo la novellazione dell’art. 115 cod. proc. civ. (da parte dell’art. 45, comma 14, della legge 18 giugno 2009, n. 69), a principio generale del processo, e come tale suscettibile di essere applicato anche nel giudizio tributario, seppure al netto della specificità dettata dalla non disponibilità dei diritti controversi nel processo de quo , concerne esclusivamente il piano (probatorio) dell’acquisizione del fatto non contestato, ove il giudice non sia in grado di escluderne l’esistenza in base a lle risultanze ritualmente assunte nel processo; inoltre, va altresì considerato che il principio di non contestazione, applicabile anche al processo tributario, trova qui, comunque, un limite strutturale insito nel fatto che l’avviso di accertamento (o di rettifica) non è l’atto introduttivo del processo, quanto piuttosto l’oggetto (immediato), per lo meno nei casi in cui venga in questione la pretesa fiscale in esso riportata, sicché la cognizione del giudice è limitata dai profili che siano stati contest ati col ricorso, e anche laddove, in base all’art. 23 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, l’attenzione sia rivolta alle difese dell’amministrazione pubblica resistente, e si intenda sottolineare che la parte resistente deve all’atto della costituzione in giudizio esporre « le sue difese prendendo posizione sui motivi dedotti dal ricorrente », indicando « le prove di cui intende valersi » e proponendo « altresì le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d’ufficio », non per questo può trascurar si che l’amministrazione fonda la pretesa su un atto preesistente al processo, nel quale i fatti costitutivi sono stati già allegati in modo ovviamente difforme da quanto ritenuto dal contribuente; ne consegue che l’onere
di completezza della linea di difesa, che in concreto si desume dal suddetto art. 23, per quanto interpretato in coerenza col principio di non contestazione oggi desumibile dall’art. 115 cod. proc. civ., non può essere considerato come base per affermare e sistente, in capo all’amministrazione, un onere aggiuntivo di allegazione rispetto a quanto già dedotto nell’atto impositivo (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2015, n. 2196; Cass., Sez. 5^, 18 maggio 2018, n. 12287; Cass., Sez. 5^, 23 luglio 2019, n. 19806; Cass., Sez. 5^, 13 ottobre 2020, n. 22015; Cass., Sez. 5^, 22 giugno 2021, n. 17698; Cass., Sez. Trib., 7 dicembre 2022, n. 36028; Cass., Sez. Trib., 27 dicembre 2022, n. 37844; Cass., Sez. Trib., 14 giugno 2023, n. 16984; Cass., Sez. Trib., 8 agosto 2024, n. 22526; Cass., Sez. 5^, 9 agosto 2024, n. 22616; Cass., Sez. Trib., 4 ottobre 2024, n. 26019; Cass., Sez. Trib., 19 febbraio 2025, n. 4307). 6.4 Nella specie, ad un’attenta rilettura della sentenza impugnata, la ‘ non contestazione ‘ è stata riferita dal giudice di appello alla descrizione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche oggettive del fabbricato, ma non anche al risvolto ulteriore della destinazione funzionale del medesimo, che era controversa tra le parti. Peraltro, la documentazione prodotta dalla contribuente concerne, in buona sostanza, l’adibizione a laboratori artigianali dei singoli locali in cui il fabbricato è suddiviso, ma tale circostanza prescinde dalla destinazione oggettiva, che è intrinseca alle caratteristiche edilizie e tipologiche del fabbricato. Né il giudice di appello si è limitato a constatare le risultanze RAGIONE_SOCIALE rappresentazioni fotografiche, avendo fondato il proprio convincimento sulla disciplina catastale, giacché, come si è già detto, l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare
di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale.

Alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la in ammissibilità o l’in fondatezza dei motivi dedotti, il ricorso deve essere respinto.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 4.000,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025 .

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

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