Classamento Catastale Oggettivo: Struttura batte Uso Specifico

Una società impugna la rettifica della categoria catastale di un suo immobile, da D/7 (fabbricato industriale) a D/8 (fabbricato commerciale), con conseguente aumento della rendita. La Corte di Cassazione dà ragione all’Agenzia delle Entrate, stabilendo un principio chiave sul classamento catastale oggettivo: la classificazione di un immobile dipende dalle sue caratteristiche strutturali e dalla sua potenziale destinazione d’uso, non dall’attività specifica che vi si svolge. Poiché l’immobile aveva le caratteristiche di un ‘ufficio strutturato’, la sua corretta categoria è D/8, a prescindere dall’uso informatico che ne faceva la società. La motivazione dell’Agenzia, basata sui dati tecnici della procedura DOCFA, è stata ritenuta sufficiente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 aprile 2026 in Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale: Contano le Caratteristiche dell’Immobile, non l’Uso

La corretta classificazione di un immobile nel catasto è un tema cruciale per proprietari e aziende, poiché da essa dipendono le imposte da versare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il classamento catastale oggettivo. Questo significa che per assegnare una categoria a un edificio contano le sue caratteristiche strutturali e la sua potenziale funzione, non l’attività specifica che il proprietario svolge al suo interno. La vicenda analizzata chiarisce perfettamente questo concetto.

I Fatti all’Origine del Contenzioso

Una società tecnologica possedeva un grande immobile, originariamente classificato nella categoria catastale D/7, tipica dei fabbricati a uso industriale. A seguito di alcuni interventi di ristrutturazione, comunicati tramite la procedura DOCFA, l’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di accertamento. Con questo atto, l’Ufficio ha modificato la classificazione, spostando l’immobile nella categoria D/8, quella dei fabbricati destinati a un uso commerciale, come grandi uffici o centri direzionali. Questa modifica ha comportato un significativo aumento della rendita catastale e, di conseguenza, delle imposte dovute.

La Difesa della Società Contribuente

La società ha contestato la decisione dell’Agenzia. A suo avviso, il cambio di categoria era ingiustificato. Sosteneva che l’attività svolta all’interno dell’edificio era rimasta la stessa, legata al settore informatico, e che la struttura non aveva perso le sue caratteristiche originarie. Inoltre, lamentava che la motivazione dell’avviso di accertamento fosse generica e non spiegasse adeguatamente le ragioni tecniche di una variazione così importante, soprattutto per alcune aree rimaste adibite a semplice ripostiglio.

La Posizione dell’Agenzia delle Entrate sul classamento catastale oggettivo

L’Agenzia delle Entrate ha difeso la propria scelta basandosi su un’analisi oggettiva. Secondo l’Ufficio, le ristrutturazioni avevano trasformato l’immobile in un moderno ‘ufficio strutturato’. Le planimetrie e la documentazione tecnica presentate dalla stessa società con il DOCFA dimostravano che la struttura era ormai assimilabile a un grande complesso commerciale. L’Agenzia ha quindi applicato il principio secondo cui la classificazione catastale deve riflettere la ‘destinazione ordinaria’ del bene, cioè il suo uso potenziale basato su come è costruito, e non l’uso soggettivo e specifico del momento.

Le motivazioni: il criterio del classamento catastale oggettivo prevale

La Corte di Cassazione ha accolto la tesi dell’Agenzia delle Entrate, chiarendo in modo definitivo la questione. I giudici hanno stabilito che il classamento catastale oggettivo si fonda sulle caratteristiche intrinseche e permanenti dell’immobile. L’attività svolta dal proprietario può essere un indizio, ma non è l’elemento decisivo. Se un edificio ha la struttura, le finiture e la configurazione di un grande ufficio (categoria D/8), deve essere classificato come tale, anche se al suo interno si svolge un’attività che potrebbe rientrare in un’altra categoria. La Corte ha anche precisato che quando la variazione si basa su dati tecnici forniti dal contribuente stesso tramite DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’Agenzia è soddisfatto indicando i dati oggettivi e la nuova categoria, senza bisogno di allegare complesse perizie comparative.

Le conclusioni: l’Agenzia delle Entrate vince la causa

L’esito finale ha visto la vittoria dell’Agenzia delle Entrate. La Corte ha annullato la precedente sentenza favorevole alla società e ha rinviato il caso alla commissione tributaria per una nuova decisione, che dovrà però attenersi al principio stabilito. La lezione è chiara: nella determinazione della rendita catastale, la forma e la struttura dell’edificio prevalgono sulla funzione. Un immobile costruito e strutturato per essere un ufficio pagherà le tasse come un ufficio, indipendentemente dall’uso specifico che se ne fa.

Come viene decisa la categoria catastale di un immobile?
La categoria catastale viene decisa in base alle caratteristiche strutturali oggettive dell’immobile (come è costruito, le sue dimensioni, le finiture) che ne determinano la destinazione d’uso potenziale e ordinaria, non l’attività specifica svolta dal proprietario.

L’Agenzia delle Entrate può cambiare la categoria del mio immobile anche se la mia attività non è cambiata?
Sì. Se l’immobile subisce modifiche strutturali che ne alterano la destinazione potenziale, l’Agenzia può rettificare la categoria catastale anche se l’attività esercitata al suo interno rimane la stessa.

La motivazione di un accertamento catastale è valida anche senza una perizia dettagliata?
Sì, secondo la Cassazione, se la rettifica si basa su dati tecnici forniti dal contribuente stesso (ad esempio con la procedura DOCFA), la motivazione è sufficiente se indica i dati oggettivi e la nuova categoria attribuita, perché si tratta di una diversa valutazione di elementi già noti a entrambe le parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10014 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10014 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/04/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4051/2023 R.G., proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocatura Generale dello Stato

–ricorrente– contro

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, in persona dei legali rappresentanti pro tempore

-intimate- avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale per l’Emilia -Romagna, n. 881/2022 depositata il 13/7/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/4/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La vicenda ha origine dall’avviso di accertamento catastale n. NUMERO_DOCUMENTO, che l’ RAGIONE_SOCIALE ha notificato il 19 ottobre 2016 alla RAGIONE_SOCIALE, a seguito della verifica, effettuata ai sensi del d.m. n. 701/1994, della dichiarazione DOCFA presentata per l’unità immobiliare sita in Ravenna alla INDIRIZZO. Con tale avviso, l’Ufficio erariale ha rettificato la categoria catastale proposta dalla

contribuente (D/7) attribuendo la categoria D/8 e rideterminando la rendita catastale da euro 2.862,00 a euro 3.540,00, sulla base della relazione tecnica di stima allegata.

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso alla Commissione tributaria provinciale di Ravenna, sostenendo la violazione dell’art. 12, comma 7, della legge n. 212/2000, la carenza di motivazione dell’atto, l’erroneità dei criteri di stima adottati e dei valori unitari applicati, nonché l’ingiustificata modifica d ella categoria catastale. L’Ufficio erariale si è costituito, difendendo la correttezza del classamento e RAGIONE_SOCIALE valutazioni tecniche operate, evidenziando che gli interventi edilizi rappresentati nelle planimetrie DOCFA del l’anno 2013 e del l’anno 2015 avevano trasformato i locali originariamente adibiti a ripostiglio.
La Commissione tributaria provinciale di Ravenna, con sentenza n. 147/1/2018, ha accolto il ricorso della contribuente, ritenendo generica la motivazione dell’avviso soprattutto nella parte in cui l’Ufficio aveva elevato i valori unitari dei locali rimasti ripostigli, senza una precisazione sufficiente RAGIONE_SOCIALE ragioni tecniche e comparative poste a fondamento della rettifica. I giudici hanno, inoltre, considerato non adeguatamente giustificata la variazione di categoria catastale da D/7 a D/8.

L’Ufficio erariale ha quindi proposto appello, sostenendo la piena legittimità dell’accertamento e ribadendo che tutti gli ex ripostigli risultavano trasformati, come dimostrato dal raffronto RAGIONE_SOCIALE planimetrie DOCFA, e che la qualificazione come D/8 fosse coerente con l’effettiva natura dell’immobile, qualificabile come ‘ufficio strutturato’. La società appellata si è costituita, reiterando le proprie difese e sostenendo che alcuni locali erano rimasti ripostigli e che l’immobile presentava caratteristiche storiche che avevano limitato gli interventi edilizi.
La Commissione tributaria regionale per l’Emilia -Romagna, con sentenza n. 881/7/2022, ha respinto l’appello, ritenendo che la motivazione dell’avviso di accertamento fosse rimasta generica e non idonea a chiarire

le ragioni dell’attribuzione dei valori unitari più elevati, osservando che l’Ufficio aveva fatto riferimento solo in modo vago a confronti con immobili analoghi e a prontuari tecnici, senza specificarne i contenuti o il metodo applicato. Inoltre, la Commissione tributaria regionale ha rilevato che l’Ufficio non aveva adeguatamente confutato la doglianza relativa ai ripostigli rimasti tali, per i quali la contribuente lamentava l’ingiustificata elevazione del valore unitario. Infine, ha ritenuto non dimostrata la necessità di modificare la categoria catastale da D/7 a D/8, poiché l’ amministrazione finanziaria non aveva fornito elementi concreti atti a dimostrare l’assenza di caratteristiche industriali dell’immobile o la sua effettiva destinazione commerciale.
Avverso la suddetta sentenza di gravame l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, che è affidato a tre motivi.

RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE (la seconda nata dalla scissione della prima, con rogito notarile del 16 novembre 2020) sono rimaste intimate.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione per erronea e/o falsa applicazione degli artt. 7, comma 1, della legge n. 212/2000, 3 della legge n. 241/1990, e del d.m. n. 701/1994, in relazione all’art. 360, primo comma, c.p.c.

L’RAGIONE_SOCIALE lamenta , in particolare, che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamente ritenuto carente la motivazione dell’avviso di accertamento catastale, benché , nel caso di specie, non vi fosse alcun disconoscimento degli elementi di fatto indicati dal contribuente nella dichiarazione DOCFA, ma solo una diversa valutazione tecnica dei valori economici RAGIONE_SOCIALE singole porzioni immobiliari. L’Ufficio erariale richiama consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione secondo cui, quando la divergenza tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica, l’obbligo motivazionale è soddisfatto anche mediante la
semplice indicazione dei dati oggettivi e della categoria attribuita. Sottolinea inoltre che la relazione estimativa allegata all’avviso costituiva adeguato supporto motivazionale e che i giudici d’appello hanno malgovernato i principi di diritto, ritenend o generica la motivazione nonostante l’atto contenesse gli elementi normativamente richiesti e fosse frutto di procedura DOCFA, caratterizzata da forte partecipazione del contribuente.

1.2. La censura è fondata.

1.3. L’avviso di accertamento è allegato al ricorso.

La Commissione tributaria regionale si è discostata dalla giurisprudenza costante di legittimità, secondo cui, qualora l’attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall’amministrazione finanziaria (come accade, per l’appunto, pe r gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà RAGIONE_SOCIALE ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di accertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21/7/2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10/11/2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14/5/2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9/7/2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16/4/2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20/12/2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25/10/2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib., 31/10/2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12/6/2024, n. 16359; Cass., Sez. Trib., 2/8/2025, n. 22314).
1.4. Il motivo va, pertanto, accolto.

Con il secondo motivo di ricorso, l’amministrazione ricorrente denuncia la nullità della sentenza per motivazione apparente, in violazione degli artt. 132, quarto comma, c.p.c., 36, comma 2, n. 4), e 61 del d.lgs. n. 546/1992, 118 disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nella parte in cui il giudice del gravane, in condivisione acritica RAGIONE_SOCIALE motivazioni di primo grado, ha affermato l’illegittimità della rettifica di rendita operata dall’Ufficio e, in particolare, del va lore attribuito ai locali destinati a ripostiglio.
2.1. L’RAGIONE_SOCIALE deduce , in particolare, la nullità della sentenza per motivazione meramente apparente. Sostiene che il giudice di appello si sia limitato a recepire, senza alcuna autonoma valutazione critica, le conclusioni dei giudici di primo grado, affermando che l’Ufficio non avrebbe contes tato l’asserita mancanza di modifiche nei ripostigli rimasti tali, benché dagli atti -in particolare dalle planimetrie allegate alle DOCFA dell’anno 2013 e dell’anno 2015 -emergesse chiaramente che tutti i locali ex ripostiglio fossero stati oggetto di trasformazioni edilizie e impiantistiche. La Commissione tributaria regionale avrebbe, dunque, omesso di valutare le prove fornite dall’Ufficio, nonché le relative deduzioni difensive, incorrendo nel vizio di motivazione apparente secondo consolidata giurisprudenza di legittimità. Inoltre, la sentenza avrebbe errato nel ritenere che la contribuente avesse contestato solo i valori relativi ai ripostigli, trascurando che la stessa aveva domandato l’annullamento integrale dell’avviso, riferendosi anche ai valor i attribuiti agli uffici-laboratori.
2.2. La censura non merita accoglimento.

2.3. Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente

inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30/4/2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^- 5, 15/4/2021, n. 9975; Cass., Sez. 5^, 20/12/2022, n. 37344; Cass., Sez. 5^, 18/4/2023, n. 10354); 2.2 peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30/6/2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25/3/2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^- 5, 7/4/2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13/4/2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24/2/2022, n. 6184; Cass., Sez. 5^, 18/4/2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 21/12/2025, n. NUMERO_DOCUMENTO).
2.4. La Commissione tributaria regionale prende, seppur sinteticamente, posizione sulla questione dei ripostigli, lamentando la mancanza di una diversa posizione in sede di gravame da parte dell’RAGIONE_SOCIALE. È , quindi, presente il minimo costituzionale di motivazione richiesta oggi dall ‘art. 360 , primo comma, n. 4), c.p.c., dopo la sua riformulazione.

Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta la nullità della sentenza per motivazione apparente, in violazione degli artt. 132, quarto comma, c.p.c., 36, comma 2, n. 4), e 61 del d.lgs. n. 546/1992, 118 disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c.

3.1. Nello specifico, si censura la sentenza nella parte in cui il giudice del gravame ha ritenuto ingiustificata la variazione di categoria catastale da D/7 a D/8, affermando apoditticamente che non era dimostrato il carattere non industriale dell’immobile. L’RAGIONE_SOCIALE osserva che l’unità immobiliare un polo informatico con caratteristiche strutturali tipiche di un ‘ ufficio

strutturato ‘ -era stata classificata in base a criteri oggettivi risultanti dalla documentazione DOCFA, dalle istruzioni operative e da un sopralluogo interno, elementi tutti ignorati dal giudice del gravame. Tale omissione renderebbe la motivazione meramente apparente, poiché la sentenza non chiarisce quali prove siano state considerate né perché siano state ritenute insufficienti quelle prodotte dall’Ufficio. Viene , inoltre, ribadito che l’attività svolta dalla contribuente non è elemento determinante ai fini catastali rispetto alle caratteristiche oggettive dell’immobile.
3.2. Il motivo può essere riqualificato sub specie del l’art. 360 , primo comma, n. 5), c.p.c., in ragione della sua effettiva formulazione.

Va, difatti, sottolineato che la preclusione della doppia conforme non si applica automaticamente all’ipotesi della conferma della decisione di primo grado, ma richiede, invece, ben più specifici presupposti. Sul punto è stato affermato che la disposizione di cui all’art. 348ter , ultimo comma, c.p.c., in base alla quale non sono impugnabili per omesso esame di fatti storici le sentenze di secondo grado in ipotesi di c.d. ‘ doppia conforme ‘ , presuppone che nei due gradi di merito le ‘ questioni di fatto ‘ siano state decise in base alle ‘ stesse ragioni ‘ , sicché la preclusione non opera nel caso in cui l’istruzione probatoria sia del tutto mancata (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 12/11/2019, n. 29222; Cass., Sez. Trib., 10 dicembre 2024, n. 31779; Cass., Sez. Trib., 20/11/2025, n. 30642) e che il vizio di motivazione fondato sul travisamento della prova – implicando non una valutazione dei fatti, ma una constatazione che l’informazione probatoria, utilizzata in sentenza, è contraddetta da uno specifico atto processuale – esclude che si verta in ipotesi di c.d. ‘ doppia conforme ‘ quanto all’accertamento dei fatti, preclusivo del ricorso per cassazione ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., giusta l’art. 348, ultimo comma, c.p.c. (Cass., Sez. 6^-5, 5/11/2018, n. 28174).
3.3. Può, quindi, analizzarsi il merito della questione, essendo stato trascurato dal giudice del gravame il coacervo degli elementi probatori

forniti dall’amministrazione finanziaria. L’Ufficio, nelle proprie difese, ha precisato che l’unità immobiliare accertata è un polo informatico per le soluzioni modulari e integrate della piattaforma web , e che in considerazione non soltanto dell’attività svolta (costituente un indizio ulteriore circa la destinazione del compendio), ma altresì RAGIONE_SOCIALE caratteristiche desunte dalla documentazione allegata alla dichiarazione DOCFA, e RAGIONE_SOCIALE istruzioni operative connesse alle disposizioni di cui alla l egge n. 208/2015, tale immobile costituisce un ‘ ufficio strutturato ‘, come tale riconducibile alla categoria D/8 attribuita.
In effetti, secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11/9/2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 14/10/2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30/10/2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2/7/2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26/7/2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15/11/2024, n. 29542; Cass., Sez. Trib., 5/11/2025, n. 29311).
3.4. Per cui, in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno dello stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11/9/2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 3/7/2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2/2/2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18/4/2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2/8/2024, n. 21939; Cass., Sez. Trib., 15/11/2024, n. 29542; Cass., Sez. Trib., 5/11/2025, n. 29311).
Si rammenta, poi, che l’art. 61 del d.P.R. n. 1142/1949 (portante il « Regolamento del nuovo catasto edilizio urbano ») recita: « Il classamento

consiste nel riscontrare, con sopraluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento »; a norma del successivo art. 62 del medesimo decreto: « La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell’unità immobiliare ».
3.5. Questa Corte ha già affermato che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo ” reale “, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. ‘ destinazione ordinaria ‘ , sicché l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30/4/2015, n. 8773; Cass., Sez. 5^, 10/6/2015, n. 12025; Cass., Sez. 5^, 19/12/2019, n. 34002; Cass., Sez. 6^-5, 3/7/2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 14/10/2020, n. 22166; Cass., Sez. 6^-5, 16/11/2020, n. 25992; Cass., Sez. 5^, 2/2/2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9/11/2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 5/10/2023, n. 28114; Cass., Sez. Trib., 15/11/2024, n. 29542); ed ancora che, in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno dello stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11/9/2018, n.
22103; Cass., Sez. 5^, 3/7/2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2/2/2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18/4/2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2/8/2024, n. 21939).

5.6. Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorre guardare alle caratteristiche strutturali dell’immobile stesso e non alla condizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass., Sez. 5^, 14/10/2020, n. 22166).

Non rileva, quindi, né il carattere pubblico o privato della proprietà dell’immobile, né eventuali funzioni latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (Cass., Sez. 5^, 6/2/2019, n. 34002 – analogamente: Cass., Sez. 5^, 3/7/2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2/2/2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9/11/2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 18/4/2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 15/11/2024, n. 29542).
Nel quadro generale RAGIONE_SOCIALE categorie RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, queste sono distinte in base al criterio della destinazione ordinaria (gruppi A – C), della destinazione speciale (gruppo D) e della destinazione particolare (gruppo E); ai sensi dell’art. 8 del d.P.R. n. 1142/1949, la categoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale e commerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizione di radicali trasformazioni, pertanto con capacità reddituale assoggettabile a imposta, ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categorie di cui alle lettere anteriori.
Per l’individuazione della corretta categoria cui ascrivere le unità immobiliari speciali o particolari, le circolari emanate dall’RAGIONE_SOCIALE del Territorio il 16/5/2006, n. 4/T, ed il 13/4/2007, n. 4/T, hanno precisato che occorre procedere a « un corretto esame preliminare RAGIONE_SOCIALE caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza dei requisiti per l’attribuzione di una RAGIONE_SOCIALE categorie dei gruppi ordinari e, dall’altro, ad attribuire la categoria speciale o particolare più rispondente alle caratteristiche oggettive dell’immobile (…) ». Dal riportato quadro normativo, invero, risulta evidente che, ai fini dell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto quale elemento decisivo la natura oggettiva del bene essendo rispetto ad esso del tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare dello stesso che, diversamente, laddove assumesse qualsivoglia rilievo, eluderebbe la ratio posta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialità di produrre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla loro destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (in tal senso: Cass., Sez. 5^, 30/10/2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2/7/2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26/7/2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15/11/2024, n. 29542).
5.7. Alla luce di tali argomentazioni segue, dunque, l’accoglimento anche della terza censura, così come riqualificata.

In conclusione, il ricorso va accolto limitatamente al primo motivo e al terzo motivo, mentre va rigettato quanto al secondo motivo, per cui la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia -Romagna, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo e il terzo motivo; rigetta il secondo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia -Romagna in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 15/4/2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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