Classamento catastale: la struttura vince sull'uso

Una società ha impugnato la riclassificazione di un immobile da C/1 (negozio) a D/8 (immobile a uso commerciale speciale). La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo un principio chiave per il classamento catastale: la categoria di un immobile si determina in base alle sue caratteristiche oggettive e strutturali (potenzialità d’uso), e non in base all’utilizzo soggettivo e contingente che ne fa il proprietario. L’edificio, per dimensioni e localizzazione in zona industriale, è stato ritenuto un “capannone” (D/8) a prescindere dall’attuale destinazione a laboratori artigianali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale: Prevalgono le Caratteristiche Strutturali sull’Uso Effettivo

Il classamento catastale di un immobile è un’operazione fondamentale che ne determina il valore fiscale e, di conseguenza, l’ammontare delle imposte dovute. Ma cosa succede quando l’uso effettivo di un edificio non corrisponde alla sua natura strutturale? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: per la corretta classificazione, ciò che conta è la destinazione oggettiva e la potenzialità dell’immobile, non l’attività che vi viene concretamente svolta.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Categoria di un Immobile

Una società immobiliare si è opposta alla decisione dell’Amministrazione Finanziaria di modificare il classamento catastale di un suo fabbricato. L’immobile, originariamente destinato a laboratorio artigianale, era stato riclassificato dalla categoria C/1 (negozi e botteghe) alla categoria D/8 (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni).

Questa modifica comportava un significativo aumento della rendita catastale e, quindi, del carico fiscale. La società sosteneva che l’uso effettivo come laboratori artigianali giustificasse la categoria catastale inferiore. L’Amministrazione Finanziaria, invece, puntava sulle caratteristiche strutturali dell’edificio: un grande capannone situato in una zona industriale, con elementi prefabbricati pesanti e impianti completi, difficilmente assimilabile a una comune bottega artigiana.

La Decisione della Corte di Cassazione e il Classamento Catastale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la decisione dei giudici di merito e la legittimità dell’operato dell’Amministrazione Finanziaria. I giudici hanno stabilito che l’attribuzione della categoria catastale non dipende dall’utilizzo soggettivo che ne fa il proprietario, ma è strettamente connessa alla destinazione oggettiva che emerge dalla sua conformazione strutturale e dalla sua potenzialità funzionale.

Le Motivazioni: Perché la Destinazione Oggettiva è Decisiva

La Corte ha fondato la sua decisione su alcuni pilastri giuridici consolidati in materia di classamento catastale.

Il Principio della Destinazione Oggettiva

Il punto centrale della sentenza è che la classificazione deve basarsi sulla natura intrinseca dell’immobile. Si deve guardare a ciò che l’edificio è per come è stato costruito e a quali funzioni può oggettivamente assolvere. L’uso che il proprietario decide di farne in un dato momento storico è un fattore secondario e non può prevalere sulla vocazione strutturale del bene.

Analisi delle Caratteristiche Strutturali

Nel caso specifico, l’edificio presentava dimensioni, struttura e collocazione (in zona industriale) che lo rendevano un “capannone” industriale/commerciale. Queste caratteristiche lo inquadrano perfettamente nella categoria D/8, che comprende immobili speciali non facilmente convertibili ad altri usi senza interventi edilizi radicali. Al contrario, le categorie del gruppo C (come C/1 o C/3) si riferiscono a locali di tipo comune, di ampiezza e altezza limitate, tipici dei centri urbani.

Irrilevanza dell’Uso Concreto

Il fatto che i locali fossero adibiti a laboratori artigianali è stato giudicato irrilevante. Secondo la Corte, l’attività svolta all’interno può, al massimo, costituire un elemento che rafforza una valutazione oggettiva già operata, ma non può mai sovvertirla. Un capannone industriale rimane tale anche se al suo interno si svolge un’attività artigianale su piccola scala.

Questioni Procedurali Respinte

La Corte ha anche respinto le altre doglianze della società, chiarendo che:
– Non è necessario un contraddittorio preventivo: Nella procedura DOCFA, con cui il contribuente stesso propone il classamento, non sussiste un obbligo generalizzato per l’Agenzia di avviare un contraddittorio prima di rettificare la proposta, in quanto la procedura stessa ha una natura partecipativa.
– La motivazione è sufficiente: L’avviso di accertamento che si limita a indicare i nuovi dati catastali è sufficientemente motivato quando la divergenza deriva da una diversa valutazione tecnica degli stessi fatti forniti dal contribuente, e non da una contestazione dei fatti stessi.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Proprietari di Immobili

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di fondamentale importanza per tutti i proprietari di immobili, specialmente quelli a destinazione commerciale o industriale. Il messaggio è chiaro: ai fini fiscali, la forma e la struttura prevalgono sulla funzione contingente. Il classamento catastale dipende dalla potenzialità intrinseca dell’edificio. I proprietari devono quindi prestare la massima attenzione alle caratteristiche oggettive dei loro immobili al momento della dichiarazione al catasto, poiché una classificazione errata, basata solo sull’uso attuale, può portare a future rettifiche da parte dell’Amministrazione Finanziaria con conseguenti aggravi fiscali.

Come si determina la categoria catastale di un immobile?
La categoria catastale si determina in base alle caratteristiche oggettive e strutturali dell’immobile, alla sua collocazione e alla sua potenziale destinazione d’uso, indipendentemente dall’attività specifica che vi viene svolta in un dato momento.

L’uso effettivo di un immobile può cambiarne il classamento catastale?
No, secondo la Corte di Cassazione, l’uso concreto è irrilevante se le caratteristiche oggettive dell’immobile lo collocano in una categoria specifica (come quelle del gruppo D) che presuppone una destinazione speciale e una non facile riconversione senza trasformazioni radicali.

L’Amministrazione Finanziaria è obbligata a un contraddittorio preventivo prima di modificare un classamento proposto con la procedura DOCFA?
No, la sentenza conferma che, in caso di procedura DOCFA, non sussiste un obbligo generalizzato di contraddittorio preventivo. La procedura stessa, avviata su proposta del contribuente, è considerata sufficientemente partecipativa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29311 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29311 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24972/2023 R.G., proposto

‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, con sede in Formello (RM), in persona del presidente del consiglio di amministrazione pro tempore , rappresentata e difesa dall ‘AVV_NOTAIO , con studio in RAGIONE_SOCIALE, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ), giusta procura in allegato al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, con sede in RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in RAGIONE_SOCIALE, ove per legge domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL );

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio il 3 maggio 2023, n. 2608/12/2023;

CATASTO ACCERTAMENTO CATEGORIA D/8 LABORATORIO ARTIGIANALE ESCLUSIONE DELLA CATEGORIA C/2

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 15 ottobre 2025 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

1. La ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio il 3 maggio 2023, n. 2608/12/2023, che, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso di accertamento catastale n. NUMERO_DOCUMENTO (atto n. NUMERO_DOCUMENTO) del 21 febbraio 2014 da parte dell’RAGIONE_SOCIALE , notificatole il 14 aprile 2014, a seguito di procedura NUMERO_DOCUMENTO (domanda di variazione n. NUMERO_DOCUMENTO del 25 febbraio 2013) su un locale sito in Formello (RM) alla INDIRIZZO, posto al piano terreno e censito in catasto con la pRAGIONE_SOCIALEcella 1718 sub. 501 del folio 20, destinato a laboratorio RAGIONE_SOCIALEgianale, rettificandosene il classamento dalla categoria C/1 alla categoria D/8 ed incrementandosi la rendita da € 568,93 ad € 1.650,00, in ragione della derivazione dal frazionamento di un più ampio fabbricato classificato in categoria D/7 e dell’ubicazione n ella zona industriale del Comune di Formello (RM) (zona di produttività D/1 –RAGIONE_SOCIALEgianale e industriale secondo il vigente PRG), dopo la cassazione con rinvio della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 26 settembre 2017, n. 5538/6/2017, da parte dell’ordinanza depositata dalla Sezione 5^ di questa Corte il 19 giugno 2020, n. 12003, a seguito della riassunzione del procedimento, ha rigettato l’appello proposto dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria RAGIONE_SOCIALE il
26 aprile 2016, n. 9811/28/2016, con condanna alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali.

2. Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure -che aveva respinto il ricorso originario della contribuente sul rilievo: a) che: « Nel caso oggetto dell’odierno gravame, il fabbricato, di cui l’unità immobiliare in argomento è parte integrante, si trova nella zona industriale del comune di Formello (RM). Sono significative le fotografie prodotte, a tal riguardo, dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE–RAGIONE_SOCIALE, che danno riscontro alla descrizione dell’immobile riportata dallo stesso Ufficio quale grosso edificio che comprende il cespite in esame, composto di un unico blocco di capannone isolato rispetto ai fabbricati circostanti e che dispone di più accessi da INDIRIZZO, la cui struttura portante è stata realizzata con pilastri e travi in cemento armato e con elementi prefabbricati pesanti; le tamponature esterne sono costituite da pannelli prefabbricati con finitura in graniglia di marmo chiaro, le tramezzature interne sono miste in laterizio e cartongesso; il pavimento è di tipo industriale in cemento e in piastrelle di gres porcellanato; i serramenti sono in alluminio in ferro e l’impiantistica è completa. Queste caratteristiche struttural-funzionali, documentate dall’Ufficio e non contestate dalla appellante, consentono l’inclusione nella categoria catastale D/8, definita dalle norme che regolano la materia catastale come ‘Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’a ttività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni -si tratta di fabbricati che possono ordinariamente ospitare una o più attività commerciale senza avere pRAGIONE_SOCIALEcolari specificità, nel senso che da un lato possono essere convertiti a produzioni diverse e dell’altro non possono essere utilizzati come unità immobiliari a destinazione
ordinaria senza radicali trasformazioni (i cosiddetti capannoni).’ La conformazione, le dimensioni, la collocazione del complesso immobiliare non appaiono, al contrario, plausibilmente compatibili con la categoria catastale C/1 proposta dalla società. Tale ultima categoria, infatti, è relativa a magazzini e locali di deposito e l’Ufficio ha evidenziato che in base alla normativa catastale in essa vengono ricompresi gli immobili con destinazione deposito o RAGIONE_SOCIALEgianale di natura ordinaria, diffusi sul territorio, la cui stima si esegue per comparazione attraverso il criterio per classi e tariffe. Si tratta di locali RAGIONE_SOCIALEgianali e di locali depositi che, dal punto di vista della struttura, RAGIONE_SOCIALE dimensioni e della localizzazione si presentano come locali di tipo comune, di ampiezza ed altezza limitate, adatti allo svolgimento di piccole attività per RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE e come piccoli magazzini o cantine posti in genere ai piani terra ed interrati di edifici promiscui a carattere prevalentemente residenziale e condominiale, ubicati nel centro urbano. Il complesso di unità immobiliari in esame, per quel che emerge dalla descrizione e dall’osservazione fotografica, presenta dimensioni, struttura e collocazione che non lo rendono omogeneo ed assimilabile a comuni locali RAGIONE_SOCIALEgianali o a comuni locali di deposito ordinariamente diffusi su tutto il territorio; si rivela, piuttosto, come luogo destinato ad ospitare attività produttivo/industriali imprenditorialmente organizzate, con dimensionamento operativo superiore a quello di un comune laboratorio RAGIONE_SOCIALEgianale e/o di un comune esercizio commerciale posti sulle pubbliche vie. D’altra parte, la sua conformazione strutturale e funzionale non si presta a destinazioni d’uso ordinarie se non previa esecuzione di rilevanti interventi edilizi modificativi. Del resto, anche nella perizia di parte, prodotta in primo grado dalla società, tale
circostanza non viene affatto smentita, tenuto conto che si dichiara che l’unità immobiliare è oggetto di condono edilizio, per ‘cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare in commerciale’. Peraltro, in ordine a tale richiesta di condono, non sono state fornite ulteriori informazioni da parte della appellante, nel corso dell’intera durata del presente contenzioso. Come risulta, infine, dalla relazione del Comune di Formello del 04/01/1995, prot. 071, depositata dalla società in primo grado, il compl esso Olmetti, di cui fa parte l’immobile sottoposto ad accertamento, è classificato come zona industriale, anche se detta zona non ha poi avuto grande sviluppo di attività a carattere industriale »; b) che l’avviso di accertamento catastale non abbisognasse di contraddittorio preventivo e fosse munito di congrua motivazione.
L ‘RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a sei motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia violazione dell ‘art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stata erroneamente ritenuta dal giudice di secondo grado, in linea col « quadro normativo e giurisprudenziale, (…) di cui alla Legge n. 208/2015, art. 1, comma 21 (Legge di stabilità 2016) », l’applicabilità retroattiva – ai fini della determinazione della rendita – del recepimento normativo della circolare emanata dall’RAGIONE_SOCIALE il 30 novembre 2012, n. 6/T , che sarebbe decorso soltanto dall’1 gennaio 2015 (in base al comma 715 della medesima legge), avendosi riguardo ad un avviso di accertamento catastale dell’anno 2014.
1.2 Con il secondo motivo, si denuncia v iolazione dell’art. 8, comma 2, del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non essere stato considerato dal giudice di secondo grado « che la categoria catastale è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l’unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e RAGIONE_SOCIALE consuetudini locali ».

1.3 Con il terzo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7 e 12 della legge 27 luglio 2000, n. 212, 2 del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, del d.m. 19 aprile 1994, n. 701, del l’art. 11, comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154, 30 e 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949 n. 1142, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stata erroneamente ritenuta dal giudice di secondo grado l’insussistenza d i un obbligo del contraddittorio preventivo rispetto all’emanazione dell’avviso di accertamento catastale.
1.4 Con il quarto motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che l’avviso di accertamento catastale fosse adeguatamente motivato, « nonostante lo stesso fosse privo dei dati fattuali e degli elementi di diritto che avevano condotto l’Amministrazione ad attribuire all’immobile ogg etto di procedimento la categoria catastale D/8 ».
1.5 Con il quinto motivo, si denuncia v iolazione dell’art. 115 cod. proc. civ., in relazione all’ art. 360, primo comma, n. 3),

cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado la ‘ non contestazione ‘ da parte della contribuente sulle caratteristiche strutturali e funzionali del fabbricato, avendo essa, « nella stessa proposizione del ricorso in appello, allegando una perizia di parte, i contratti di locazione relativi agli immobili oggetto di accertamento, il certificato comunale di agibilità a laboratorio (peraltro direttamente riscontrato dalla stessa Commissione Tributaria Regionale nel corpo motivazionale), oggettivamente contestato le caratteristiche struttural-funzionali dedotte dall’Ufficio ».
1.6 Con il sesto motivo, si denuncia violazione dell’art. 116 cod. proc. civ., in relazione all’ art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato fondato dal giudice di appello il proprio convincimento sulle riproduzioni fotografiche del fabbricato, non tenendo conto della documentazione prodotta in senso contrario (certificato di agibilità; contratti di locazione; perizia di parte), e dunque « ritenendo come facenti piena prova, recependole senza apprezzamento critico, ovvero mediante una doverosa, comparativa, disamina degli elementi a confutazione proposti dalla odierna ricorrente (nella fattispecie relazione tecnica di parte con allegate fotografie, contratti di locazione, certificato di agibilità conforme per un uso a laboratorio), le fotografie dimesse in primo grado dall’RAGIONE_SOCIALE ».
Il primo motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

2.1 La sentenza impugnata non contiene alcun cenno ad una presunta applicazione ex tunc dell’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, a tenore del quale: « Nelle more dell’attuazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni relative alla revisione della disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati,

di cui all’RAGIONE_SOCIALEcolo 2 della legge 11 marzo 2014, n. 23, ai sensi e per gli effetti dell’RAGIONE_SOCIALEcolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’RAGIONE_SOCIALEcolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni, si applica secondo le istruzioni di cui alla circolare dell’RAGIONE_SOCIALE del territorio n. 6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la «Determinazione della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari a destinazione speciale e pRAGIONE_SOCIALEcolare: profili tecnico-estimativi» » , né dell’art. 1, comma 21, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, a tenore del quale: « A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e pRAGIONE_SOCIALEcolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e RAGIONE_SOCIALE costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo ».
2.2 A tal proposito, si rammenta che, per giurisprudenza pacifica di questa Corte, qualora con il ricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, il ricorso deve, a pena di inammissibilità, non solo allegare l’avvenuta loro deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche indicare in quale specifico atto del giudizio precedente lo abbia fatto in virtù del principio di autosufficienza del ricorso, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa; i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena d’inammissibilità, questioni che siano già
comprese nel tema del decidere del giudizio di appello, non essendo prospettabili per la prima volta in sede di legittimità questioni nuove o nuovi temi di contestazione non trattati nella fase di merito né rilevabili d’ufficio (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 9 agosto 2018, n. 20694; Cass., Sez. 2^, 18 settembre 2020, n. 19560; Cass., Sez. 5^, 9 dicembre 2020, n. 28036; Cass., Sez. 6^-5, 23 marzo 2021, n. 8125; Cass., Sez. 5^, 5 maggio 2021, n. 11708; Cass., Sez. 6^-5, 18 ottobre 2021, n. 28714; Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2021, n. 30863; Cass., Sez. 5^, 24 novembre 2021, n. 36393; Cass., Sez. 2^, 21 dicembre 2021, n. 40984; Cass., Sez. 5^, 15 marzo 2022, n. 8362; Cass., Sez. Trib., 6 dicembre 2022, n. 35885; Cass., Sez. Trib., 17 luglio 2023, n. 20585; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2024, n. 9709; Cass., Sez. Lav., 1 luglio 2024, n. 18018; Cass., Sez. Trib., 29 aprile 2025, n. 11238).
2.3 Nella specie, come si è detto, il ricorso non fornisce alcuna indicazione sulla pregressa deduzione di tale censura, che non risulta essere stata proposta con il ricorso originario (allegato alla produzione della controricorrente nel fascicolo telematico). Per cui va fatta, comunque, applicazione della giurisprudenza di questa Corte, secondo cui, nel processo tributario, caratterizzato dall’introduzione della domanda nella forma dell’impugnazione dell’atto fiscale, l’indagine sul rapporto sostanziale è limitata ai motivi di contestazione dei presupposti di fatto e di diritto della pretesa dell’amministrazione finanziaria che il contribuente deve specificamente dedurre nel ricorso introduttivo di primo grado; ne consegue che il giudice deve attenersi all’esame dei vizi di invalidità dedotti in ricorso, il cui ambito può essere modificato solo con la presentazione di motivi aggiunti, ammissibile, ex art. 24 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, esclusivamente in caso di « deposito di
documenti non conosciuti ad opera RAGIONE_SOCIALE altre pRAGIONE_SOCIALE o per ordine della commissione » (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2014, n. 15051; Cass., Sez. 6^-5, 13 aprile 2017, n. 9637; Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2020, n. 4082; Cass., Sez. Trib., 13 aprile 2023, n. 9832; Cass., Sez. Trib., 5 settembre 2024, n. 23856; Cass., Sez. Trib., 25 settembre 2025, n. 26194). Ipotesi, quest’ultima, che certamente non ricorre nel caso in disamina. Ne consegue che, in tema di contenzioso tributario, è inammissibile il motivo del ricorso per cassazione con cui si denunci un vizio dell’atto impugnato diverso da quelli originariamente allegati (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2015, n. 22810; Cass., Sez. 5^, 23 settembre 2020, n. 19929; Cass., Sez. Trib., 16 gennaio 2023, n. 1078; Cass., Sez. Trib., 23 maggio 2024, n. 14392; Cass., Sez. Trib., 30 giugno 2025, n. 14926). Ciò in quanto il giudizio tributario è caratterizzato da un meccanismo di instaurazione di tipo impugnatorio circoscritto alla verifica della legittimità della pretesa effettivamente avanzata con l’atto impugnato alla stregua dei presupposti di fatto e di diritto in esso indicati, e avente un oggetto rigidamente delimitato dalle contestazioni mosse dal contribuente con i motivi specificamente dedotti nel ricorso introduttivo di primo grado.
2.4 In ogni caso, si può aggiungere ad abundantiam che – per quanto l’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, abbia espressamente attribuito valore normativo alla circolare n. 6/T del 30 novembre 2012 (in termini: Cass., Sez. 5^, 26 luglio 2022, n. 23382; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2025, n. 13732; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2025, n. 22310), recependola, sia pure transitoriamente, tra le fonti primarie della disciplina catastale (con specifico riguardo alla ‘ stima diretta ‘) degli edifici a destinazione speciale o pRAGIONE_SOCIALEcolare , e
l’art. 1, commi 21 e 22, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 , non abbia abrogato, nemmeno in forma tacita, l’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, con riguardo al rinvio per relationem ( con l’attribuzione di valore normativo ) alla circolare n. 6/T del 30 novembre 2012, n. 6/T (con i relativi allegati), in ordine alle metodologie alternative di stima diretta per i predetti immobili, essendosi limitato a ridefinire l’oggetto rilevante ai fini della determinazione della rendita (Cass., Sez. Trib., 23 maggio 2025, n. 13808) -la menzionata circolare, seppure non ancora assurta a fonte di normazione primaria (e quindi , all’epoca, vincolante per la sola amministrazione finanziaria, al pari di ogni altra circolare – tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 marzo 2014, n. 6699; Cass., Sez. 5^, 12 novembre 2019, n. 29163; Cass., Sez. Trib., 29 novembre 2022, n. 35098; Cass., Sez. Trib., 25 maggio 2023, n. 14631; Cass., Sez. Trib., 11 novembre 2024, n. 28948; Cass., Sez. Trib., 24 luglio 2025, n. 21020), conteneva, comunque, i criteri tecnici per la valutazione degli immobili con destinazione speciale o pRAGIONE_SOCIALEcolare.
Il secondo motivo è infondato.

3.1 Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio
2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).

3.2 Per cui, in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno RAGIONE_SOCIALE stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2024, n. 21939; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
3 .3 Si rammenta, poi, che l’art. 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 (portante il « Regolamento del nuovo catasto edilizio urbano ») recita: « Il classamento consiste nel riscontrare, con sopraluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento »; a norma del successivo art. 62 del medesimo decreto: « La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell’unità immobiliare ».
Questa Corte ha già affermato che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo ” reale “, riferita alle

caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. ” destinazione ordinaria “, sicché l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2015, n. 12025; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2019, n. 34002; Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 6^-5, 16 novembre 2020, n. 25992; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 5 ottobre 2023, n. 28114; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542); ed ancora che, in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno RAGIONE_SOCIALE stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2024, n. 21939).
3.4 Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorre guardare alle caratteristiche strutturali dell’immobile stesso e non alla condizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166). 3.5 Non rileva, quindi, né il carattere pubblico o privato della proprietà dell’immobile, né eventuali funzioni latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita di essere

preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n. 34002 – analogamente: Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
3.6 Nel quadro generale RAGIONE_SOCIALE categorie RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, queste sono distinte in base al criterio della destinazione ordinaria (gruppi A – C), della destinazione speciale (gruppo D) e della destinazione pRAGIONE_SOCIALEcolare (gruppo E); ai sensi dell’art. 8 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, la categoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale e commerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizione di reddituale quelle radicali trasformazioni, pertanto con capacità assoggettabile a imposta, ma speciali rispetto a precedenti previste alle categorie di cui alle lettere anteriori.
Per l’individuazione della corretta categoria cui ascrivere le unità immobiliari speciali o pRAGIONE_SOCIALEcolari, le circolari emanate dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE il 16 maggio 2006, n. 4/T, ed il 13 aprile 2007, n. 4/T, hanno precisato che occorre procedere a « un corretto esame preliminare RAGIONE_SOCIALE caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza dei requisiti per l’attribuzione di una RAGIONE_SOCIALE categorie

dei gruppi ordinari e, dall’altro, ad attribuire la categoria speciale o pRAGIONE_SOCIALEcolare più rispondente alle caratteristiche oggettive dell’immobile (…)». Dal riportato quadro normativo, invero, risulta evidente che, ai fini dell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto quale elemento decisivo la natura oggettiva del bene essendo rispetto ad esso del tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare RAGIONE_SOCIALE stesso che, diversamente, laddove assumesse qualsivoglia rilievo, eluderebbe la ratio posta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialità di produrre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla loro destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (in tal senso: Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
3.7 Pertanto, la sentenza impugnata si è uniformata ai principi enunciati, avendo accertato che: « Nel caso oggetto dell’odierno gravame, il fabbricato, di cui l’unità immobiliare in argomento è parte integrante, si trova nella zona industriale del comune di Formello (RM). Sono significative le fotografie prodotte, a tal riguardo, dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE, che danno riscontro alla descrizione dell’immobile riportata dallo stesso Ufficio quale grosso edificio che comprende il cespite in esame, composto di un unico blocco di capannone isolato rispetto ai fabbricati circostanti e che dispone di più accessi da INDIRIZZO, la cui struttura portante è stata realizzata con pilastri e travi in cemento armato e con elementi prefabbricati pesanti; le tamponature esterne sono costituite
da pannelli prefabbricati con finitura in graniglia di marmo chiaro, le tramezzature interne sono miste in laterizio e cartongesso; il pavimento è di tipo industriale in cemento e in piastrelle di gres porcellanato; i serramenti sono in alluminio in ferro e l’impiantistica è completa. Queste caratteristiche strutturalfunzionali, documentate dall’Ufficio e non contestate dalla appellante, consentono l’inclusione nella categoria catastale D/8, definita dalle norme che regolano la materia catastale come ‘Fabb ricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni -si tratta di fabbricati che possono ordinariamente ospitare una o più attività commerciale senza avere pRAGIONE_SOCIALEcolari specificità, nel senso che da un lato possono essere convertiti a produzioni diverse e dell’altro non possono essere utilizzati come unità immobiliari a destinazione ordinaria senza radicali trasformazioni (i cosiddetti capannoni).’ La conformazione, le dimensioni, la collocazione del complesso immobiliare non appaiono, al contrario, plausibilmente compatibili con la categoria catastale C/1 proposta dalla società. Tale ultima categoria, infatti, è relativa a magazzini e locali di deposito e l’Ufficio ha evidenziato che in base alla normativa catastale in essa vengono ricompresi gli immobili con destinazione deposito o RAGIONE_SOCIALEgianale di natura ordinaria, diffusi sul territorio, la cui stima si esegue per comparazione attraverso il criterio per classi e tariffe. Si tratta di locali RAGIONE_SOCIALEgianali e di locali depositi che, dal punto di vista della struttura, RAGIONE_SOCIALE dimensioni e della localizzazione si presentano come locali di tipo comune, di ampiezza ed altezza limitate, adatti allo svolgimento di piccole attività per RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE e come piccoli magazzini o cantine posti in genere ai piani terra ed interrati di edifici promiscui a
carattere prevalentemente residenziale e condominiale, ubicati nel centro urbano. Il complesso di unità immobiliari in esame, per quel che emerge dalla descrizione e dall’osservazione fotografica, presenta dimensioni, struttura e collocazione che non lo rendono omogeneo ed assimilabile a comuni locali RAGIONE_SOCIALEgianali o a comuni locali di deposito ordinariamente diffusi su tutto il territorio; si rivela, piuttosto, come luogo destinato ad ospitare attività produttivo/industriali imprenditorialmente organizzate, con dimensionamento operativo superiore a quello di un comune laboratorio RAGIONE_SOCIALEgianale e/o di un comune esercizio commerciale posti sulle pubbliche vie. D’altra parte, la sua conformazione strutturale e funzionale non si presta a destinazioni d’uso ordinarie se non previa esecuzione di rilevanti interventi edilizi modificativi. Del resto, anche nella perizia di parte, prodotta in primo grado dalla società, tale circostanza non viene affatto smentita, tenuto conto che si dichiara che l’unità immobiliare è oggetto di condono edilizio, per ‘cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare in commerciale’. Per altro, in ordine a tale richiesta di condono, non sono state fornite ulteriori informazioni da parte della appellante, nel corso dell’intera durata del presente contenzioso. Come risulta, infine, dalla relazione del Comune di Formello del 04/01/1995, prot. 071, depositata dalla società in primo grado, il complesso Olmetti, di cui fa parte l’immobile sottoposto ad accertamento, è classificato come zona industriale, anche se detta zona non ha poi avuto grande sviluppo di attività a carattere industriale ».
3.8 Né si può invocare a contrario la formazione del giudicato esterno (art. 2909 cod. civ.) in analoghe controversie inter partes , con pRAGIONE_SOCIALEcolare riguardo:

-alla sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 23 maggio 2018, n. 3392/3/2018, la quale aveva rigettato l’appello dell’amministrazione finanziaria con l’argomento decisivo che: « Nel caso in esame le unità immobiliari non sono di fatto progettate ed utilizzate per l’esercizio di attività industriali, avendo invece un carattere effettivamente commerciale, di superficie limitata … con destinazione a magazzino o laboratori, dove si svolgono attività coerenti col tipo di classamento appartenente alla categoria ordinaria C/2 -C/3, quale era prima della variazione apportata dall’Ufficio. In proposito è da osservare che il Comune di Formello ha rilasciato apposito certificato di agibilità in data 19.11.14 (cfr. doc. 6), col quale riconosce con evidenza la destinazione di ‘RAGIONE_SOCIALEo’ per l’unità immobiliare oggetto di contenzioso »;
-alla sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 23 maggio 2018, n. 3391/3/2018, la quale aveva accolto l’appello della contribuente con l’argomento decisivo che: « (…) i cespiti in parola per le caratteristiche evidenziate non sembrano poter rientrare nella categoria catastale D/7, ma stante le attività esplicate rientrano nell’ambito della tipicità della categoria catastale C/2 e ciò in pRAGIONE_SOCIALEcolare per le dimensioni dei locali che non ne consentono un utilizzo industriale, sia per la concreta utilizzazione degli stessi scopi a scopi prevalentemente commerciali o RAGIONE_SOCIALEgianali »;
-alla sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 3 ottobre 2016, n. 5718/14/2016, la quale aveva accolto l’appello della contribuente con l’argomento decisivo che: « Nel caso in esame le unità immobiliari non sono di fatto progettate ed utilizzate per

l’esercizio di attività industriali, avendo invece un carattere effettivamente commerciale, di superficie limitata … con destinazione a magazzino o laboratori, dove si svolgono attività coerenti col tipo di classamento appartenente alla categoria ordinaria C/2 -C/3, quale era prima della variazione apportata dall’Ufficio. In proposito è da osservare che il Comune di Formello ha rilasciato apposito certificato di agibilità in data 19.11.14 (cfr. doc. 6), col quale riconosce con evidenza la destinazione di ‘RAGIONE_SOCIALEo’ per l’unità immobiliare oggetto di contenzioso »;
Difatti, in base alla stessa prospettazione della ricorrente, il giudicato esterno riguarderebbe l’attribuzione RAGIONE_SOCIALE categorie C/2 o C/3 ad immobili diversi da quello preso in considerazione nell’avviso di accertamento catastale, per cui, in disparte l’id entità RAGIONE_SOCIALE pRAGIONE_SOCIALE, il petitum mediato (cioè, il bene della vita che ne forma oggetto) sarebbe diverso. Laddove, è pacifico che l’autorità del giudicato sostanziale opera soltanto entro i rigorosi limiti degli elementi costitutivi dell’azione e presuppone, quindi, che la causa precedente e quella in atto abbiano in comune, oltre ai soggetti, anche il petitum e la causa petendi , restando irrilevante, a tal fine, l’eventuale identità RAGIONE_SOCIALE questioni giuridiche o di fatto da esaminare per pervenire alla decisione (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 7 giugno 2021, n. 15817; Cass., Sez. 3^, 14 dicembre 2024, n. 32545; Cass., Sez. 3^, 6 maggio 2025, n. 11887).
Senza contare che l’irrevocabilità della statuizione giudiziale attiene, comunque, all’accertamento in fatto della destinazione e non alla classificazione in diritto dell’immobile, trovando applicazione il principio generale che, in materia tributaria, l’effetto vincolante del giudicato esterno opera nel caso di giudizi identici – per soggetti, causa petendi e petitum – ma nei

soli limiti dell’accertamento RAGIONE_SOCIALE questioni di fatto e non anche in relazione alle conseguenze giuridiche (da ultima: Cass., Sez. Trib., 11 marzo 2025, n. 6405).

3.9 Un ultimo cenno deve essere dedicato all’invocato precedente di questa Corte (Cass., Sez. 6^-5, 7 giugno 2022, n. 18203), il quale, sempre in analoga controversia inter partes , aveva affermato che: « La categoria catastale C/3 è relativa ad immobili destinati a “RAGIONE_SOCIALE“. La CTR, dopo aver correttamente ricordato che la categoria D/7 “ricomprende immobili costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”, ha evidenziato che l’unità immobiliare di che trattasi si trova “all’interno di un capannone composto da molteplici locali destinati ad attività produttive e commerciali … un laboratorio, non un opificio industriale, allocabile in qualsiasi struttura …. per cui si ritiene più coerente l’attribuzione della categoria C/3 che si riferisce appunto a negozi e botteghe”. Il riferimento alla “allocabilità” della attività è ultroneo. Il riferimento al fatto che trattasi di laboratorio e non di opificio industriale vale a motivare l’attribuzione della categoria catastale ».
Invero, in disparte le concrete peculiarità della fattispecie decisa, il principio enunciato non è univocamente sintomatico di un intenzionale scostamento dall’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, al quale il collegio intende dare continuità in questa sede, secondo cui, come si è già detto, il classamento di un fabbricato nelle categorie D o E dipende dalla destinazione (speciale o pRAGIONE_SOCIALEcolare) risultante dalle caratteristiche costruttive, tipologiche e dimensionali determinate, ri spettivamente, dall’esigenza intrinseca di
esercitare una attività commerciale o industriale ovvero di assolvere a funzioni pubbliche o di interesse collettivo, in modo che esso risulti insuscettibile di destinazione diversa se non con radicali trasformazioni incidenti sulla sua consistenza strutturale e sulla sua idoneità funzionale, senza tener conto di destinazioni inusuali, anormali, occasionali e temporanee. Pertanto, il classamento deve essere riferito alle sole caratteristiche oggettive del fabbricato, che sono immanenti alla sua conformazione strutturale e alla sua vocazione funzionale, essendo irrilevante l’eventuale svolgimento di attività incoerenti con la identificazione catastale.
Il terzo motivo è infondato.

4.1 Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, in tema di catasto dei fabbricati, qualora per la determinazione della rendita catastale il contribuente si sia avvalso della procedura DOCFA, l’amministrazione finanziaria, che intenda discostarsi dalla relativa proposta, non è tenuta, in assenza di disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea , posto che un tale obbligo sussiste soltanto per i tributi armonizzati, ma non anche per quelli non armonizzati, per i quali non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre soltanto per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito. Occorre, inoltre, evidenziare che l’art. 12 della legge 27 luglio 2000, n. 212, disciplina il procedimento di verifica fiscale presso il contribuente, prevedendo specifiche garanzie e, in pRAGIONE_SOCIALEcolare, il termine dilatorio di sessanta giorni tra la consegna del processo ver bale di constatazione e l’emissione dell’avviso di accertamento. Tale disciplina, tuttavia, non si
estende agli atti dell’amministrazione catastale relativi all’attribuzione, revisione o rettifica della rendita a seguito di dichiarazioni presentate tramite procedura DOCFA, che non si configura come attività ispettiva o di verifica fiscale presso la sede del contribuente, trattandosi di procedimento amministrativo specificamente disciplinato dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701, richiamato dal d.m. 26 luglio 2012, che risulta caratterizzato da uno sviluppo fortemente partecipativo, qualificato dalla proposta del contribuente su cui si innesta l’accertamento dell’ amministrazione finanziaria, in termini tali da garantire, nella sua stessa struttura procedimentale, il pieno contradittorio con il contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2021, n. 4752; Cass., Sez. Trib., 13 ottobre 2022, n. 29993; Cass., Sez. Trib., 12 ottobre 2023, n. 28472; Cass., Sez. Trib., 3 luglio 2025, n. 18169).
Alla procedura DOCFA, già disciplinata in modo tale da garantire pienamente la partecipazione e l’interlocuzione del contribuente nella fase anteriore all’emissione dell’atto di classamento ed attribuzione della rendita catastale, non è quindi applicabile il termine dilatorio di cui all’art. 12, comma 7, della legge 27 luglio 2000, n. 212.

4.2 Ad ogni modo, si rammenta che la revisione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali urbane (regolata dall’art. 3, comma 58, della legge 23 dicembre 1996, n. 662 e, ricorrendone il presupposto della ripRAGIONE_SOCIALEzione del territorio comunale in microzone, dall’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311), in assenza di variazioni edilizie, non richiede la previa ” visita sopralluogo ” dell’ufficio, non essendo condizionata ad alcun preventivo contraddittorio endoprocedimentale; né il sopralluogo si rende necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente
(come si desume dall’art. 11, comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154) (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 3 novembre 2010, n. 22313; Cass., Sez. 6^-5, 6 dicembre 2012, n. 21923; Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3158; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2016, n. 21176; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, nn. 34680, 34681, 34682, 34683, 34684, 34685 e 34686; Cass., Sez. 6^-5, 1 luglio 2020, nn. 13358 e 13382; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 35075; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2022, nn. 20508 e 20509; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448; Cass., Sez. Trib., 11 luglio 2025, n. 18985).
4.3 Nella specie, quindi, la sentenza impugnata ha correttamente argomentato che, « secondo l’interpretazione sistematica della normativa interna ed europea indicata dal giudice di legittimità, non sussiste un obbligo generalizzato di contraddittorio endoprocedimentale in materia tributaria, se non nel campo dei tributi armonizzati, per c ui l’RAGIONE_SOCIALEcolo 12, comma 7, della legge n. 212/2000 si applica soltanto nei casi di verifiche compiute mediante accessi o ispezioni all’interno dei locali destinati all’esercizio di attività commerciali, industriali, agricole, RAGIONE_SOCIALEstiche o professionali del contribuente e, in ogni caso, anche nelle ipotesi in cui l’obbligo è operante, il contribuente non può limitarsi a dolersi del mancato svolgimento del contraddittorio ante causam , ma ha l’onere di dedurre quali difese egli ritiene avrebbe potuto utilmente esplicare attraverso il contraddittorio pretermesso ». Da qui il corollario che: « Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione in tema di classamento, l’attribuzione di rendita alle unità immobiliari costituite da opifici e più in generale ai fabbricati a destinazione
speciale e pRAGIONE_SOCIALEcolare deve avvenire, come previsto anche dal D.P.R. n. 917 del 1986, art. 37, ai fini della determinazione del reddito medio ordinario, mediante ‘stima diretta’, senza che ciò presupponga, peraltro, l’effettuazione di un previo sopralluogo, che non costituisce né un diritto del contribuente né una condizione di legittimità del correlato avviso attributivo di rendita, integrando soltanto uno strumento conoscitivo del quale l’Amministrazione finanziaria può, ove necessario, avvalersi, ferma la possibilità di compiere le relative valutazioni in forza RAGIONE_SOCIALE risultanze documentali a disposizione ».
Il quarto motivo è infondato.

5.1 Secondo la ricorrente: « Nella sentenza oggetto dell’odierno ricorso, censurata da una diversa angolazione giuridica rispetto al motivo che precede, i Decidenti di secondo grado hanno dichiarato i motivi di impugnazione avanzati dalla odierna parte ricorrente (id est insufficiente motivazione dell’avviso di accertamento e mancata partecipazione del contribuente alla fase di revisione, nonché inadeguatezza degli immobili presi a parametro) – non meritevoli di accoglimento ».

5.2 In tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le
differenze riscontRAGIONE_SOCIALE sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^- 5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. Trib., 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. Trib., 5 aprile 2024, n. 9127; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410).
L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e
planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più pRAGIONE_SOCIALEcolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2022, n. 3017; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449).
La fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della rendita.

Su tali premesse, quindi, l’avviso di accertamento catastale ha un contenuto vincolato, che esclude di per sé la necessità del rinvio per relationem ad atti amministrativi esterni per integrare la revisione del classamento. In pRAGIONE_SOCIALEcolare, tale obbligo è limitato agli atti che non siano conosciuti o altrimenti conoscibili dal contribuente; esso, per contro, non vale per gli atti assistiti da pubblicità legale, ovvero da ritenersi generalmente conosciuti o agevolmente conoscibili dal contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29968; Cass., Sez. 5^, 10 luglio 2020, n. 14723; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34926; Cass., Sez. Trib., 29 dicembre 2022, n. 38052; Cass., Sez. Trib., 28 dicembre 2023, n. 36151; Cass., Sez. Trib., 16 dicembre 20204, n. 32762; Cass., Sez. Trib., 8 ottobre 2025, n. 27039).
5.3 Invero, qualora l’attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall’amministrazione finanziaria (come accade, per l’ appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed

E), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà RAGIONE_SOCIALE ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di accertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2025, n. 22314).
Il quinto motivo ed il sesto motivo -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta per la comune attinenza al thema probandum -sono infondati.

6.1 Secondo la ricorrente: « I Giudici d’appello pervengono inoltre a radicare il proprio convincimento, come detto, su una inidonea valutazione RAGIONE_SOCIALE prove offerte in comunicazione dall’appellante, anche affermando (cfr. pag. 4) che le caratteristiche strutturalfunzionali documentate dall’ufficio e del resto non contestate dalla società consentono l’inclusione nella categoria catastale D/8. Tale asserzione si pone in

evidente malgoverno dell’art. 115 c.p.c., come novellato dalla Legge 18 giugno 2009 n. 69, art. 45, comma 14, avendo la società, nella stessa proposizione del ricorso in appello, allegando una perizia di parte, i contratti di locazione relativi agli immobili oggetto di accertamento, il certificato comunale di agibilità a laboratorio (peraltro direttamente riscontrato dalla stessa Commissione Tributaria Regionale nel corpo motivazionale), oggettivamente contestato le caratteristiche struttural-funzionali ded otte dall’Ufficio. La sentenza non può pertanto sorreggersi sul principio di non contestazione secondo il menzionato paradigma normativo ».
6.2 Ora, in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. (sotto il profilo del risultato probatorio), occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle pRAGIONE_SOCIALE, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), e cioè, sia quando la motivazione si basi su mezzi di prova mai acquisiti al giudizio, sia quando da una fonte di prova sia stata tratta un’informazione che è impossibile ricondurre a tale mezzo, a condizione che il ricorrente assolva al duplice onere di prospettare l’a ssoluta impossibilità logica di ricavare dagli elementi probatori acquisiti i contenuti informativi individuati dal giudice e di specificare come la sottrazione al giudizio di detti contenuti avrebbe condotto a una decisione diversa, non già in termini di mera probabilità, bensì di assoluta certezza, mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle pRAGIONE_SOCIALE, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre,
essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 cod. proc. civ. (Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020, n. 20867; Cass., Sez. 5^, 17 dicembre 2020, n. 28940; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n. 16016; Cass., Sez. 6^-5, 9 dicembre 2021, n. 39057; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2021, n. 40214; Cass., Sez. 5^, 24 marzo 2022, n. 9541; Cass., Sez. Trib., 31 agosto 2023, n. 25518; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. 2^, 31 ottobre 2024, n. 28116; Cass., Sez. Trib., 25 settembre 2025, n. 26168), la cui violazione è censurabile in sede di legittimità solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo ” prudente apprezzamento “, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020, n. 20867; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n. 16016; Cass., Sez. Trib., 27 ottobre 2023, n. 29956; Cass., Sez. 2^, 20 ottobre 2024, n. 27585; Cass., Sez. Trib., 25 settembre 2025, n. 26168).
6.3 A tanto va aggiunto che, in linea di principio, la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. è apprezzabile, in sede di ricorso per cassazione, nei limiti del vizio di motivazione di cui all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., come

riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 30 novembre 2016, n. 24434; Cass., Sez. 3^, 12 ottobre 2017, n. 23940; Cass., Sez. 3^, 11 febbraio 2021, n. 3572; Cass., Sez. 5^, 13 gennaio 2022, n. 867; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2023, n. 22942; Cass., Sez. 5^, 29 aprile 2024, n. 11329), dovendosi peraltro ribadire che, in relazione al nuovo testo di questa norma, qualora il giudice abbia preso in considerazione il fatto storico rilevante, l’omesso esame di elementi probatori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo (Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053).
6.4 Inoltre, la ‘ non contestazione ‘, assurta dopo la novellazione dell’art. 115 cod. proc. civ. (da parte dell’art. 45, comma 14, della legge 18 giugno 2009, n. 69), a principio generale del processo, e come tale suscettibile di essere applicato anche nel giudizio tributario, seppure al netto della specificità dettata dalla non disponibilità dei diritti controversi nel processo de quo , concerne esclusivamente il piano (probatorio) dell’acquisizione del fatto non contestato, ove il giudice non sia in grado d i escluderne l’esistenza in base alle risultanze ritualmente assunte nel processo; inoltre, va altresì considerato che il principio di non contestazione, applicabile anche al processo tributario, trova qui, comunque, un limite strutturale insito nel fatto che l’avviso di accertamento (o di rettifica) non è l’atto introduttivo del processo, quanto piuttosto l’oggetto (immediato), per lo meno nei casi in cui venga in questione la pretesa fiscale in esso riportata, sicché la cognizione del giudice è limitata dai profili che siano stati contestati col ricorso, e anche laddove, in base all’art. 23 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, l’attenzione sia rivolta alle
difese dell’amministrazione pubblica resistente, e si intenda sottolineare che la parte resistente deve all’atto della costituzione in giudizio esporre « le sue difese prendendo posizione sui motivi dedotti dal ricorrente », indicando « le prove di cui intende valersi » e proponendo « altresì le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d’ufficio », non per questo può trascurarsi che l’amministrazione fonda la pretesa su un atto preesistente al processo, nel quale i fatti costitutivi sono stati già allegati in modo ovviamente difforme da quanto ritenuto dal contribuente; ne consegue che l’onere di completezza della linea di difesa, che in concreto si desume dal suddetto art. 23, per quanto interpretato in coerenza col principio di non contestazion e oggi desumibile dall’art. 115 cod. proc. civ., non può essere considerato come base per affermare esistente, in capo all’amministrazione, un onere aggiuntivo di allegazione rispetto a quanto già dedotto nell’atto impositivo (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2015, n. 2196; Cass., Sez. 5^, 18 maggio 2018, n. 12287; Cass., Sez. 5^, 23 luglio 2019, n. 19806; Cass., Sez. 5^, 13 ottobre 2020, n. 22015; Cass., Sez. 5^, 22 giugno 2021, n. 17698; Cass., Sez. Trib., 7 dicembre 2022, n. 36028; Cass., Sez. Trib., 27 dicembre 2022, n. 37844; Cass., Sez. Trib., 14 giugno 2023, n. 16984; Cass., Sez. Trib., 8 agosto 2024, n. 22526; Cass., Sez. 5^, 9 agosto 2024, n. 22616; Cass., Sez. Trib., 4 ottobre 2024, n. 26019; Cass., Sez. Trib., 19 febbraio 2025, n. 4307).
6.5 Nella specie, ad un’attenta rilettura della sentenza impugnata, la ‘ non contestazione ‘ è stata riferita dal giudice di appello alla descrizione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche oggettive del fabbricato, ma non anche al risvolto ulteriore della destinazione funzionale del medesimo, che era controversa tra le pRAGIONE_SOCIALE.

Peraltro, la documentazione prodotta dalla contribuente concerne, in buona sostanza, l’adibizione a laboratori RAGIONE_SOCIALEgianali dei singoli locali in cui il fabbricato è suddiviso, ma tale circostanza prescinde dalla destinazione oggettiva, che è intrinseca alle caratteristiche edilizie e tipologiche del fabbricato. Né il giudice di appello si è limitato a constatare le risultanze RAGIONE_SOCIALE rappresentazioni fotografiche e ad evidenziare la limitata valenza del certificato di agibilità, avendo fondato il proprio convincimento sulla disciplina catastale, giacché l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la in ammissibilità o l’in fondatezza dei motivi dedotti, il ricorso deve essere respinto.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 4.000,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a RAGIONE_SOCIALE nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025.

IL PRESIDENTE

AVV_NOTAIO NOME COGNOME

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