Classamento catastale: la struttura vince sull'uso

Una società immobiliare ha impugnato il riclassamento di un proprio fabbricato da laboratorio artigianale (C/3) a edificio a uso industriale (D/7), sostenendo che l’uso effettivo dovesse prevalere. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo un principio fondamentale per il classamento catastale: la classificazione di un immobile si basa sulle sue caratteristiche strutturali oggettive e sulla sua potenziale destinazione, non sull’utilizzo soggettivo e attuale che ne fa il proprietario. La natura industriale dell’edificio, data da dimensioni e localizzazione, è risultata decisiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale: la Struttura dell’Immobile Prevale sull’Uso Effettivo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio cruciale in materia di diritto tributario e immobiliare: il classamento catastale di un fabbricato dipende dalla sua oggettiva conformazione strutturale e dalla sua potenziale destinazione, non dall’uso concreto e soggettivo che il proprietario ne fa. Questa decisione chiarisce che un grande immobile situato in una zona industriale, con caratteristiche costruttive idonee ad attività produttive su larga scala, deve essere classificato come industriale (categoria D/7), anche se di fatto viene utilizzato come laboratorio artigianale (categoria C/3).

I Fatti del Caso: Da Laboratorio Artigianale a Edificio Industriale

Una società, proprietaria di un’unità immobiliare all’interno di un più ampio complesso in una zona industriale, si è vista notificare un avviso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’Amministrazione Finanziaria aveva proceduto alla rettifica del classamento catastale dell’immobile, facendolo passare dalla categoria C/3 (laboratori per arti e mestieri) alla categoria D/7 (fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività industriale), con un conseguente e significativo aumento della rendita catastale.

La società ha impugnato l’atto, sostenendo che l’immobile fosse effettivamente adibito a laboratorio artigianale, come comprovato da un certificato di agibilità comunale. Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno dato ragione all’Agenzia delle Entrate, confermando la legittimità del nuovo classamento. La controversia è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Questione del Classamento Catastale e i Motivi del Ricorso

La società ricorrente ha basato il suo ricorso in Cassazione su diversi motivi, tra cui:
1. Violazione delle norme sul classamento: Si sosteneva che la categoria catastale dovesse essere assegnata in base alla normale destinazione funzionale e alle consuetudini locali, non solo sulla base della struttura.
2. Mancato contraddittorio preventivo: La società lamentava di non essere stata coinvolta prima dell’emissione dell’avviso di accertamento.
3. Carenza di motivazione: L’atto dell’Agenzia era ritenuto privo di un’adeguata giustificazione.
4. Errata valutazione delle prove: La Corte di merito, secondo la ricorrente, avrebbe erroneamente ignorato la documentazione prodotta (perizie, contratti di locazione, certificato di agibilità) che attestava l’uso artigianale dell’immobile.

Il fulcro della questione ruotava attorno all’interpretazione dei criteri per il corretto classamento catastale: deve prevalere la potenzialità strutturale dell’edificio o il suo utilizzo effettivo?

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo importanti chiarimenti su ogni punto sollevato e consolidando il proprio orientamento in materia.

Il Principio della Destinazione Oggettiva e Strutturale

Il motivo principale della decisione risiede nel principio, ormai consolidato, secondo cui l’attribuzione della categoria catastale non dipende dall’uso soggettivo che ne fa il proprietario, ma è connessa alla destinazione oggettiva immanente alla sua conformazione strutturale e alla sua potenzialità funzionale. In altre parole, si guarda a ciò per cui l’immobile è stato costruito o adattato, non a come viene utilizzato in un dato momento.

Nel caso specifico, l’immobile presentava dimensioni, struttura e collocazione (in una zona industriale) che lo rendevano incompatibile con la definizione di un comune “laboratorio artigianale” (categoria C/3), tipicamente di dimensioni ridotte e situato anche in contesti residenziali. La sua natura era quella di un edificio atto a ospitare attività produttive organizzate su scala imprenditoriale, rientrando a pieno titolo nella categoria D/7.

La Procedura DOCFA e l’Assenza di Contraddittorio

La Corte ha inoltre chiarito che, quando la rettifica del classamento segue una procedura DOCFA avviata dallo stesso contribuente, l’amministrazione non è tenuta ad attivare un contraddittorio preventivo. La procedura DOCFA è intrinsecamente partecipativa, in quanto si basa su una proposta del contribuente. L’Agenzia, riesaminando i dati forniti, effettua una diversa valutazione tecnica senza contestare i fatti, e per questo non è necessario un ulteriore confronto.

La Motivazione dell’Atto e la Valutazione delle Prove

Di conseguenza, anche la motivazione dell’avviso di accertamento è stata ritenuta adeguata. Quando la discrasia deriva da una diversa valutazione tecnica dei dati forniti dal contribuente, è sufficiente indicare i nuovi dati catastali (categoria, classe, rendita) per soddisfare l’obbligo di motivazione.
Infine, la Corte ha specificato che le prove documentali fornite dalla società (certificato di agibilità per “laboratorio”, contratti di locazione, ecc.) erano irrilevanti. Tali documenti provavano l’uso attuale, ma non potevano scalfire la valutazione basata sulla destinazione oggettiva e strutturale, che è l’unico criterio legalmente valido per il classamento.

Conclusioni

Questa ordinanza è di fondamentale importanza per proprietari di immobili, professionisti del settore e imprese. La Corte di Cassazione ha messo un punto fermo: nella determinazione della rendita catastale, e quindi delle imposte collegate, ciò che conta è la “vocazione” intrinseca dell’immobile. Le caratteristiche costruttive, le dimensioni e la localizzazione sono elementi decisivi che ne definiscono la potenzialità produttiva. L’uso specifico, se non coerente con tale potenzialità, non può determinare un inquadramento in una categoria catastale meno onerosa. I proprietari devono quindi essere consapevoli che la struttura e la natura oggettiva dei loro immobili sono i fattori determinanti per il fisco.

Per il classamento catastale di un immobile conta più l’uso effettivo o la sua struttura?
Secondo la Corte di Cassazione, per il classamento catastale conta la destinazione oggettiva legata alla conformazione strutturale e alla potenzialità funzionale dell’immobile, non l’uso soggettivo e concreto che ne fa il proprietario.

L’Agenzia delle Entrate deve avviare un contraddittorio prima di modificare un classamento catastale proposto con DOCFA?
No. Quando la rettifica del classamento avviene a seguito di una procedura DOCFA, l’amministrazione finanziaria non è tenuta ad attivare un contraddittorio endo-procedimentale preventivo, poiché la procedura stessa è considerata partecipativa.

Come viene valutata la destinazione di un immobile ai fini della categoria catastale?
La destinazione viene accertata con riferimento alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche) del bene, che ne determinano la potenziale capacità di produrre reddito, indipendentemente dall’attività specifica svolta al suo interno in un dato momento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29310 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29310 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24957/2023 R.G., proposto

‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, con sede in Formello (RM), in persona del presidente del consiglio di amministrazione pro tempore , rappresentata e difesa dall ‘AVV_NOTAIO , con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ), giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL );

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio il 7 maggio 2023, n. 2695/13/2023;

CATASTO ACCERTAMENTO CATEGORIA D/7 LABORATORIO ARTIGIANALE ESCLUSIONE DELLA CATEGORIA C/3

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 15 ottobre 2025 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

La ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio il 7 maggio 2023, n. 2695/13/2023, che, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso di accertamento catastale n. NUMERO_DOCUMENTO (atto n. NUMERO_DOCUMENTO) del 9 ottobre 2019 da parte dell’RAGIONE_SOCIALE , notificatole il 17 ottobre 2019, a seguito di procedura DOCFA (domanda di variazione n. NUMERO_DOCUMENTO del 18 giugno 2018) su un locale sito in Formello (RM) alla INDIRIZZO e censito in catasto con la pRAGIONE_SOCIALEcella 1661 sub. 534 del folio 20, rettificandosi il classamento dalla categoria C/3 alla categoria D/7 ed incrementandosi la rendit a da € 137,17 ad € 640,80, in ragione della derivazione dal frazionamento di un più ampio fabbricato classificato in categoria D/7 e dell’ubicazione n ella zona industriale del Comune di Formello (RM) (zona di produttività D/1 –RAGIONE_SOCIALEgianale e industriale secondo il vigente PRG), ha rigettato l’appello proposto dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma l’8 luglio 2021, n. 8223/40/2021, con condanna alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali.
Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure -che aveva respinto il ricorso originario della contribuente sul rilievo: a) che: « (… ) la categoria attribuita D7, ha una duplice valenza: RAGIONE_SOCIALEgianale ed industriale ed è in linea con le caratteristiche dell’immobile, quale unico centro di interesse

produttivo (industriale, commerciale, RAGIONE_SOCIALEgianale, per servizi) e con la destinazione dell’intera zona. Significative sono in proposito le fotografie prodotte dall’Ufficio che danno riscontro alla descrizione dell’immobile riportata dallo stessa Amministrazione quale grossa costruzione in cemento armato ed elementi prefabbricati, realizzata su un terreno molto ampio sviluppata su tre piani, in una zona comprendente numerosi fabbricati dedicati ad attività produttivo/commerciali ed industriale/commerciale, suddivisa in subalterni catasti cui corrispondono unità ospitanti varie attività economico/commerciali imprenditorialmente organizzate con un’area adibita a corte e parcheggio al servizio di tutti. Queste caratteristiche struttural-funzionali documentate da ll’Ufficio, e del resto non contestate dalla RAGIONE_SOCIALE, giustificano l’inclusione nella categoria catastale D/7, riguardante i fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale. La conformazione, le dimensioni, la collocazione del complesso immobiliare non appaiono compatibili con la categoria catastale C/3 indicata dalla RAGIONE_SOCIALE. Ed invero questa è relativi a ‘RAGIONE_SOCIALE‘, in cui vengono compresi immobili adibiti a laboratori RAGIONE_SOCIALEgianali, di natura ordinaria diffusi sul territorio, la cui stima si esegue per comparazione attraverso il criterio per classi e tariffe: si tratta di locali RAGIONE_SOCIALEgianali che dal punto di vista della struttura, RAGIONE_SOCIALE dimensioni e della localizzazione si presentano come locali di tipo comune, di altezza e di ampiezza limitate, atte allo svolgimento di piccole attività per RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, posti in genere ai piani terra e interrati di edifici promiscui a carattere prevalentemente residenziale e condominiale, ubicati nel centro urbano del paese. Il complesso RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari in esame, invece, per quel che emerge dalla descrizione e
dall’osservazione fotografica, presenta dimensioni, struttura e collocazione che non lo rendono assimilabile ai comuni locali RAGIONE_SOCIALEgianali ordinariamente diffusi sul territorio; si rivela, piuttosto, come luogo destinato ad ospitare attività produttive/commerciali imprenditorialmente organizzate, con dimensioni superiori a quello di un comune laboratorio RAGIONE_SOCIALEgianale e la sua conformazione strutturale e funzionale non si presta a destinazioni d’uso ordinarie, se non previa esecuzione di interventi edilizi modificativi »; b) che l’avviso di accertamento catastale non abbisognasse di contraddittorio preventivo e fosse munito di congrua motivazione.
L ‘RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a cinque motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia v iolazione dell’art. 8, comma 2, del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non essere stato considerato dal giudice di secondo grado « che la categoria catastale è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l’unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e RAGIONE_SOCIALE consuetudini locali », tanto risultando anche da giudicati formatisi tra le medesime pRAGIONE_SOCIALE in relazione al classamento di locali compresi nel medesimo fabbricato.
1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7 e 12 della legge 27 luglio 2000, n. 212, 2 del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, del d.m. 19 aprile 1994, n. 701, del l’art. 11, comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13

maggio 1988, n. 154, 30 e 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949 n. 1142, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stata erroneamente ritenuta dal giudice di secondo grado l’insussistenza d i un obbligo del contraddittorio preventivo rispetto all’emanazione dell’avviso di accertamento catastale.

1.3 Con il terzo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che l’avviso di accertamento catastale fosse adeguatamente motivato, « nonostante lo stesso fosse privo dei dati fattuali e degli elementi di diritto che avevano condotto l’Amministrazione ad attribuire all’immobile oggetto di procedimento la categoria catastale D/7 ».
1.4 Con il quarto motivo, si denuncia v iolazione dell’art. 115 cod. proc. civ., in relazione all’ art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado la ‘ non contestazione ‘ da parte della contribuente sulle caratteristiche strutturali e funzionali del fabbricato, avendo essa, « nella stessa proposizione del ricorso in appello, allegando una perizia di parte, i contratti di locazione relativi agli immobili oggetto di accertamento, il certificato comunale di agibilità a laboratorio (peraltro direttamente riscontrato dalla stessa Commissione Tributaria Regionale nel corpo motivazionale), oggettivamente contestato le caratteristiche struttural-funzionali dedotte dall’Ufficio ».
1.5 Con il quinto motivo, si denuncia violazione dell’art. 116 cod. proc. civ., in relazione all’ art. 360, primo comma, n. 3),

cod. proc. civ., per essere stato fondato dal giudice di appello il proprio convincimento sulle riproduzioni fotografiche del fabbricato, non tenendo conto della documentazione prodotta in senso contrario (certificato di agibilità; contratti di locazione; perizia di parte), e dunque « ritenendo come facenti piena prova, recependole senza apprezzamento critico, ovvero mediante una doverosa, comparativa, disamina degli elementi a confutazione proposti dalla odierna ricorrente (nella fattispecie relazione tecnica di parte con allegate fotografie, contratti di locazione, certificato di agibilità conforme per un uso a laboratorio), le fotografie dimesse in primo grado dall’RAGIONE_SOCIALE ».
Il primo motivo è infondato.

2.1 Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
2.2 Per cui, in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno RAGIONE_SOCIALE stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre

2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2024, n. 21939; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).

2 .3 Si rammenta, poi, che l’art. 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 (portante il « Regolamento del nuovo catasto edilizio urbano ») recita: « Il classamento consiste nel riscontrare, con sopraluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento »; a norma del successivo art. 62 del medesimo decreto: « La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell’unità immobiliare ».
Questa Corte ha già affermato che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo ” reale “, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. ” destinazione ordinaria “, sicché l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., Sez. 5^,
10 giugno 2015, n. 12025; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2019, n. 34002; Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 6^-5, 16 novembre 2020, n. 25992; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 5 ottobre 2023, n. 28114; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542); ed ancora che, in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno RAGIONE_SOCIALE stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2024, n. 21939).
2.4 Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorre guardare alle caratteristiche strutturali dell’immobile stesso e non alla condizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166). 2.5 Non rileva, quindi, né il carattere pubblico o privato della proprietà dell’immobile, né eventuali funzioni latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo o
esclusivo ai fini del classamento (Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n. 34002 – analogamente: Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).

2.6 Nel quadro generale RAGIONE_SOCIALE categorie RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, queste sono distinte in base al criterio della destinazione ordinaria (gruppi A – C), della destinazione speciale (gruppo D) e della destinazione pRAGIONE_SOCIALEcolare (gruppo E); ai sensi dell’art. 8 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, la categoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale e commerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizione di reddituale quelle radicali trasformazioni, pertanto con capacità assoggettabile a imposta, ma speciali rispetto a precedenti previste alle categorie di cui alle lettere anteriori.
Per l’individuazione della corretta categoria cui ascrivere le unità immobiliari speciali o pRAGIONE_SOCIALEcolari, le circolari emanate dall’RAGIONE_SOCIALE Territorio il 16 maggio 2006, n. 4/T, ed il 13 aprile 2007, n. 4/T, hanno precisato che occorre procedere a « un corretto esame preliminare RAGIONE_SOCIALE caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza dei requisiti per l’attribuzione di una RAGIONE_SOCIALE categorie dei gruppi ordinari e, dall’altro, ad attribuire la categoria speciale o pRAGIONE_SOCIALEcolare più rispondente alle caratteristiche oggettive dell’immobile (…)». Dal riportato quadro normativo, invero, risulta evidente che, ai fini dell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto quale elemento decisivo la natura oggettiva del bene essendo rispetto ad esso del tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare RAGIONE_SOCIALE stesso che, diversamente, laddove assumesse qualsivoglia
rilievo, eluderebbe la ratio posta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialità di produrre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla loro destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (in tal senso: Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
2.7 Pertanto, la sentenza impugnata si è uniformata ai principi enunciati, avendo accertato che: « Come esattamente osservato dall’Ufficio, la categoria attribuita D7, ha una duplice valenza: RAGIONE_SOCIALEgianale ed industriale ed è in linea con le caratteristiche dell’immobile, quale unico centro di interesse produttivo (industriale, commerciale, RAGIONE_SOCIALEgianale, per servizi) e con la destinazione dell’intera zona. Significative sono in proposito le fotografie prodotte dall’Ufficio che danno riscontro alla descrizione dell’ immobile riportata dalla stessa Amministrazione quale grossa costruzione in cemento armato ed elementi prefabbricati, realizzata su un terreno molto ampio sviluppata su tre piani, in una zona comprendente numerosi fabbricati dedicati ad attività produttivo/commerciali ed industriale/commerciale, suddivisa in subalterni catasti cui corrispondono unità ospitanti varie attività economico/commerciali imprenditorialmente organizzate con un’area adibita a corte e parcheggio al servizio di tutti. Queste caratteristiche strutturalfunzionali documentate dall’Ufficio, e del resto non contestate dalla RAGIONE_SOCIALE , giustificano l’inclusione nella categoria catastale D/7, riguardante i fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale. La
conformazione, le dimensioni, la collocazione del complesso immobiliare non appaiono compatibili con la categoria catastale C/3 indicata dalla RAGIONE_SOCIALE. Ed invero questa è relativi a ‘RAGIONE_SOCIALE‘, in cui vengono compresi immobili adibiti a laboratori RAGIONE_SOCIALEgianali, di natura ordinaria diffusi sul territorio, la cui stima si esegue per comparazione attraverso il criterio per classi e tariffe: si tratta di locali RAGIONE_SOCIALEgianali che dal punto di vista della struttura, RAGIONE_SOCIALE dimensioni e della localizzazione si presentano come locali di tipo comune, di altezza e di ampiezza limitate, atte allo svolgimento di piccole attività per RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, posti in genere ai piani terra e interrati di edifici promiscui a carattere prevalentemente residenziale e condominiale, ubicati nel centro urbano del paese. Il complesso RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari in esame, invece, per quel che emerge dalla descrizione e dall’osservazione fotografica, presenta dimensioni, struttura e collocazione che non lo rendono assimilabile ai comuni locali RAGIONE_SOCIALEgianali ordinariamente diffusi sul territorio; si rivela, piuttosto, come luogo destinato ad ospitare attività produttive/commerciali imprenditorialmente organizzate, con dimensioni superiori a quello di un comune laboratorio RAGIONE_SOCIALEgianale e la sua conformazione strutturale e funzionale non si presta a destinazioni d’uso ordinarie, se non previa esecuzione di interventi edilizi modificativi. In ragione di ciò, il certificato comunale prodotto dalla RAGIONE_SOCIALE non è dirimente perché la destinazione ‘RAGIONE_SOCIALEo’ implica luoghi destinati ad attività svolte in modo RAGIONE_SOCIALEgianale e pertanto incompatibile con la categoria D/7 che, invece, si riferisce a luoghi destinati alla produzione di beni anche su ampia scala e in forma organizzata e meccanizzata di tipo imprenditoriale. Non a caso, la RAGIONE_SOCIALE proprietaria del fabbricato è una RAGIONE_SOCIALE ».
Né si può invocare a contrario la formazione del giudicato esterno (art. 2909 cod. civ.) in analoghe controversie inter partes , con pRAGIONE_SOCIALEcolare riguardo:

-alla sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 23 maggio 2018, n. 3392/3/2018, la quale aveva rigettato l’appello dell’amministrazione finanziaria con l’argomento decisivo che : « Nel caso in esame le unità immobiliari non sono di fatto progettate ed utilizzate per l’esercizio di attività industriali, avendo invece un carattere effettivamente commerciale, di superficie limitata … con destinazione a magazzino o laboratori, dove si svolgono attività coerenti col tipo di classamento appartenente alla categoria ordinaria C/2 -C/3, quale era prima della variazione apportata dall’Ufficio. In proposito è da osservare che il Comune di Formello ha rilasciato apposito certificato di agibilità in data 19.11.14 (cfr. doc. 6), col quale riconosce con evidenza la destinazione di ‘RAGIONE_SOCIALEo’ per l’unità immobiliare oggetto di contenzioso »;
-alla sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 23 maggio 2018, n. 3391/3/2018, la quale aveva accolto l’appello dell a contribuente con l’argomento decisivo che : « ( …) i cespiti in parola per le caratteristiche evidenziate non sembrano poter rientrare nella categoria catastale D/7, ma stante le attività esplicate rientrano nell’ambito della tipic ità della categoria catastale C/2 e ciò in pRAGIONE_SOCIALEcolare per le dimensioni dei locali che non ne consentono un utilizzo industriale, sia per la concreta utilizzazione degli stessi scopi a scopi prevalentemente commerciali o RAGIONE_SOCIALEgianali »;
-alla sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 3 ottobre 2016, n. 5718/14/2016, la

quale aveva accolto l’appello della contribuente con l’argomento decisivo che: « Nel caso in esame le unità immobiliari non sono di fatto progettate ed utilizzate per l’esercizio di attività industriali, avendo invece un carattere effettivamente commerciale, di superficie limitata … con destinazione a magazzino o laboratori, dove si svolgono attività coerenti col tipo di classamento appartenente alla categoria ordinaria C/2 -C/3, quale era prima della variazione apportata dall’Ufficio. In proposito è da oss ervare che il Comune di Formello ha rilasciato apposito certificato di agibilità in data 19.11.14 (cfr. doc. 6), col quale riconosce con evidenza la destinazione di ‘RAGIONE_SOCIALEo’ per l’unità immobiliare oggetto di contenzioso »;
Difatti, in base alla stessa prospettazione della ricorrente, il giudicato esterno riguarderebbe l’attribuzione dell e categorie C/2 o C/3 ad immobili diversi da quello preso in considerazione nell’avviso di accertamento catastale, per cui , in disparte l’identità RAGIONE_SOCIALE pRAGIONE_SOCIALE, il petitum mediato (cioè, il bene della vita che ne forma oggetto) sarebbe diverso. Laddove, è pacifico che l’autorità del giudicato sostanziale opera soltanto entro i rigorosi limiti degli elementi costitutivi dell’azione e presuppone, quindi, che la causa precedente e quella in atto abbiano in comune, oltre ai soggetti, anche il petitum e la causa petendi , restando irrilevante, a tal fine, l’eventuale identità RAGIONE_SOCIALE questioni giuridiche o di fatto da esaminare per pervenire alla decisione (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 7 giugno 2021, n. 15817; Cass., Sez. 3^, 14 dicembre 2024, n. 32545; Cass., Sez. 3^, 6 maggio 2025, n. 11887).
Senza contare che l’irrevocabilità della statuizione giudiziale attiene, comunque, all’accertamento in fatto della destinazione e non alla classificazione in diritto dell’immobile , trovando

applicazione il principio generale che, in materia tributaria, l’effetto vincolante del giudicato esterno opera nel caso di giudizi identici – per soggetti, causa petendi e petitum – ma nei soli limiti dell’accertamento RAGIONE_SOCIALE questioni di fatto e non anche in relazione alle conseguenze giuridiche (da ultima: Cass., Sez. Trib., 11 marzo 2025, n. 6405).

2.8 Un ultimo cenno deve essere dedicato all’invocato precedente di questa Corte (Cass., Sez. 6^-5, 7 giugno 2022, n. 18203), il quale, sempre in analoga controversia inter partes , aveva affermato che: « La categoria catastale C/3 è relativa ad immobili destinati a “RAGIONE_SOCIALE“. La CTR, dopo aver correttamente ricordato che la categoria D/7 “ricomprende immobili costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”, ha evidenziato che l’unità immobiliare di che trattasi si trova “all’interno di un capannone composto da molteplici locali destinati ad attività produttive e commerciali … un laboratorio, non un opificio industriale, allocabile in qualsiasi struttura …. per cui si ritiene più coerente l’attribuzione della categoria C/3 che si riferisce appunto a negozi e botteghe”. Il riferimento alla “allocabilità” della attività è ultroneo. Il riferimento al fatto che trattasi di laboratorio e non di opificio industriale vale a motivare l’attribuzione della categoria catastale ».
Invero, in disparte le concrete peculiarità della fattispecie decisa, il principio enunciato non è univocamente sintomatico di un intenzionale scostamento dall’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, al quale il collegio intende dare continuità in questa sede, secondo cui, come si è già detto, in tema di catasto, il classamento di un fabbricato nelle

categorie D o E dipende dalla destinazione (speciale o pRAGIONE_SOCIALEcolare) risultante dalle caratteristiche costruttive, tipologiche e dimensionali determinate, rispettivamente, dall ‘ esigenza intrinseca di esercitare una attività commerciale o industriale ovvero di assolvere a funzioni pubbliche o di interesse collettivo, in modo che esso risulti insuscettibile di destinazione diversa se non con radicali trasformazioni incidenti sulla sua consistenza strutturale e sulla sua idoneità funzionale, senza tener conto di destinazioni inusuali, anormali, occasionali e temporanee. Pertanto, il classamento deve essere riferito alle sole caratteristiche oggettive del fabbricato, che sono immanenti alla sua conformazione strutturale e alla sua vocazione funzionale, essendo irrilevante l’eventuale svolgimento di attività incoerenti con la identificazione catastale.
Il secondo motivo è infondato.

3.1 Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, in tema di catasto dei fabbricati, qualora per la determinazione della rendita catastale il contribuente si sia avvalso della procedura DOCFA, l’amministrazione finanziaria, che intenda discostarsi dalla relativa proposta, non è tenuta, in assenza di disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della CDFUE, posto che un tale obbligo sussiste soltanto per i tributi armonizzati, ma non anche per quelli non armonizzati, per i quali non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre soltanto per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito.
Occorre, inoltre, evidenziare che l’art. 12 della legge 27 luglio 2000, n. 212, disciplina il procedimento di verifica fiscale

presso il contribuente, prevedendo specifiche garanzie e, in pRAGIONE_SOCIALEcolare, il termine dilatorio di sessanta giorni tra la consegna del processo verbale di constatazione e l’emissione dell’avviso di accertamento. Tale disciplina, tuttavia, non si estende agl i atti dell’amministrazione catastale relativi all’attribuzione, revisione o rettifica della rendita a seguito di dichiarazioni presentate tramite procedura DOCFA, che non si configura come attività ispettiva o di verifica fiscale presso la sede del contribuente, trattandosi di procedimento amministrativo specificamente disciplinato dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701, richiamato dal d.m. 26 luglio 2012, che risulta caratterizzato da uno sviluppo fortemente partecipativo, qualificato dalla proposta del contribuente su cui si innesta l’accertamento dell’ amministrazione finanziaria, in termini tali da garantire, nella sua stessa struttura procedimentale, il pieno contradittorio con il contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2021, n. 4752; Cass., Sez. Trib., 13 ottobre 2022, n. 29993; Cass., Sez. Trib., 12 ottobre 2023, n. 28472; Cass., Sez. Trib., 3 luglio 2025, n. 18169).
Alla procedura DOCFA, già disciplinata in modo tale da garantire pienamente la partecipazione e l’interlocuzione del contribuente nella fase anteriore all’emissione dell’atto di classamento ed attribuzione della rendita catastale, non è quindi applicabile il termine dilatorio di cui all’art. 12, comma 7, della legge 27 luglio 2000, n. 212.

3.2 Ad ogni modo, si rammenta che la revisione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali urbane (regolata dall’art. 3, comma 58, della legge 23 dicembre 1996, n. 662 e, ricorrendone il presupposto della ripRAGIONE_SOCIALEzione del territorio comunale in microzone, dall’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311), in assenza di variazioni edilizie, non richiede la previa ” visita sopralluogo “

dell’ufficio, non essendo condizionata ad alcun preventivo contraddittorio endoprocedimentale; né il sopralluogo si rende necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente (come si desume dall’art. 11, comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154) (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 3 novembre 2010, n. 22313; Cass., Sez. 6^-5, 6 dicembre 2012, n. 21923; Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3158; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2016, n. 21176; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, nn. 34680, 34681, 34682, 34683, 34684, 34685 e 34686; Cass., Sez. 6^-5, 1 luglio 2020, nn. 13358 e 13382; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 35075; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2022, nn. 20508 e 20509; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448; Cass., Sez. Trib., 11 luglio 2025, n. 18985).
Il terzo motivo è infondato.

4.1 Secondo la ricorrente: « Nella sentenza oggetto dell’odierno ricorso, censurata da una diversa angolazione giuridica rispetto al motivo che precede, i Decidenti di secondo grado hanno dichiarato i motivi di impugnazione avanzati dalla odierna parte ricorrente (id est insufficiente motivazione dell’avviso di accertamento e mancata partecipazione del contribuente alla fase di revisione, nonché inadeguatezza degli immobili presi a parametro) – non meritevoli di accoglimento ».

4.2 In tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal

contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^- 5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. Trib., 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. Trib., 5 aprile 2024, n. 9127; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410).
L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita
del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più pRAGIONE_SOCIALEcolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2022, n. 3017; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449).
La fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della rendita.

Su tali premesse, quindi, l’avviso di accertamento catastale ha un contenuto vincolato, che esclude di per sé la necessità del rinvio per relationem ad atti amministrativi esterni per integrare la revisione del classamento. In pRAGIONE_SOCIALEcolare, tale obbligo è limitato agli atti che non siano conosciuti o altrimenti conoscibili dal contribuente; esso, per contro, non vale per gli atti assistiti da pubblicità legale, ovvero da ritenersi generalmente conosciuti o agevolmente conoscibili dal contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29968; Cass., Sez. 5^, 10 luglio 2020, n. 14723; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34926; Cass., Sez. Trib., 29 dicembre 2022, n. 38052; Cass., Sez. Trib., 28 dicembre 2023,
n. 36151; Cass., Sez. Trib., 16 dicembre 20204, n. 32762; Cass., Sez. Trib., 8 ottobre 2025, n. 27039).

4.3 Invero, qualora l’attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall’amministrazione finanziaria (come accade, per l’ appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà RAGIONE_SOCIALE ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di accertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2025, n. 22314).
5. Il quarto motivo ed il quinto motivo -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta per la comune attinenza al thema probandum -sono infondati.

5.1 Secondo la ricorrente: « I Giudici d’appello pervengono inoltre a radicare il proprio convincimento, come detto, su una inidonea valutazione RAGIONE_SOCIALE prove offerte in comunicazione dall’appellante, anche affermando (cfr. pag. 3 rigo da 19 a 20) che le … caratteristiche struttural -funzionali documentate dall’ufficio e del resto non contestate dalla società consentono l’inclusione nella categoria catastale D/7… Tale asserzione si pone in evidente malgoverno dell’art. 115 c.p.c., come novellato dalla Legge 18 giugno 2009 n. 69, art. 45, comma 14, avendo la società, nella stessa proposizione del ricorso in appello, allegando una perizia di parte, i contratti di locazione relativi agli immobili oggetto di accertamento, il certificato comunale di agibilità a laboratorio (peraltro direttamente riscontrato dalla stessa Commissione Tributaria Regionale nel corpo motivazionale), oggettivamente contestato le caratteristiche strutturalfunzionali dedotte dall’Ufficio. La sentenza non può pertanto sorreggersi sul principio di non contestazione secondo il menzionato paradigma normativo ».
5.2 Ora, in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. (sotto il profilo del risultato probatorio), occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle pRAGIONE_SOCIALE, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), e cioè, sia quando la motivazione si basi su mezzi di prova mai acquisiti al giudizio, sia quando da una fonte di prova sia stata tratta un’informazione che è impossibile ricondurre a tale mezzo, a condizione che il ricorrente assolva al duplice onere di prospettare l’a ssoluta impossibilità logica di ricavare dagli
elementi probatori acquisiti i contenuti informativi individuati dal giudice e di specificare come la sottrazione al giudizio di detti contenuti avrebbe condotto a una decisione diversa, non già in termini di mera probabilità, bensì di assoluta certezza, mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle pRAGIONE_SOCIALE, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 cod. proc. civ. (Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020, n. 20867; Cass., Sez. 5^, 17 dicembre 2020, n. 28940; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n. 16016; Cass., Sez. 6^-5, 9 dicembre 2021, n. 39057; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2021, n. 40214; Cass., Sez. 5^, 24 marzo 2022, n. 9541; Cass., Sez. Trib., 31 agosto 2023, n. 25518; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. 2^, 31 ottobre 2024, n. 28116; Cass., Sez. Trib., 25 settembre 2025, n. 26168), la cui violazione è censurabile in sede di legittimità solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo ” prudente apprezzamento “, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020, n. 20867;
Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n. 16016; Cass., Sez. Trib., 27 ottobre 2023, n. 29956; Cass., Sez. 2^, 20 ottobre 2024, n. 27585; Cass., Sez. Trib., 25 settembre 2025, n. 26168).

5.3 A tanto va aggiunto che, in linea di principio, la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. è apprezzabile, in sede di ricorso per cassazione, nei limiti del vizio di motivazione di cui all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 30 novembre 2016, n. 24434; Cass., Sez. 3^, 12 ottobre 2017, n. 23940; Cass., Sez. 3^, 11 febbraio 2021, n. 3572; Cass., Sez. 5^, 13 gennaio 2022, n. 867; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2023, n. 22942; Cass., Sez. 5^, 29 aprile 2024, n. 11329), dovendosi peraltro ribadire che, in relazione al nuovo testo di questa norma, qualora il giudice abbia preso in considerazione il fatto storico rilevante, l’omesso esame di elementi probatori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo (Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053).
5.4 Inoltre, la ‘ non contestazione ‘, assurta dopo la novellazione dell’art. 115 cod. proc. civ. (da parte dell’art. 45, comma 14, della legge 18 giugno 2009, n. 69), a principio generale del processo, e come tale suscettibile di essere applicato anche nel giudizio tributario, seppure al netto della specificità dettata dalla non disponibilità dei diritti controversi nel processo de quo , concerne esclusivamente il piano (probatorio) dell’acquisizione del fatto non contestato, ove il giudice non sia in grado di escluderne l’esistenza in base a lle risultanze ritualmente assunte nel processo; inoltre, va altresì considerato che il principio di non contestazione, applicabile anche al processo tributario, trova qui, comunque, un limite
strutturale insito nel fatto che l’avviso di accertamento (o di rettifica) non è l’atto introduttivo del processo, quanto piuttosto l’oggetto (immediato), per lo meno nei casi in cui venga in questione la pretesa fiscale in esso riportata, sicché la cognizione del giudice è limitata dai profili che siano stati contestati col ricorso, e anche laddove, in base all’art. 23 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, l’attenzione sia rivolta alle difese dell’amministrazione pubblica resistente, e si intenda sottolinea re che la parte resistente deve all’atto della costituzione in giudizio esporre « le sue difese prendendo posizione sui motivi dedotti dal ricorrente », indicando « le prove di cui intende valersi » e proponendo « altresì le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d’ufficio », non per questo può trascurarsi che l’amministrazione fonda la pretesa su un atto preesistente al processo, nel quale i fatti costitutivi sono stati già allegati in modo ovviamente difforme da quanto ritenuto dal contribue nte; ne consegue che l’onere di completezza della linea di difesa, che in concreto si desume dal suddetto art. 23, per quanto interpretato in coerenza col principio di non contestazione oggi desumibile dall’art. 115 cod. proc. civ., non può essere considerato come base per affermare esistente, in capo all’amministrazione, un onere aggiuntivo di allegazione rispetto a quanto già dedotto nell’atto impositivo (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2015, n. 2196; Cass., Sez. 5^, 18 maggio 2018, n. 12287; Cass., Sez. 5^, 23 luglio 2019, n. 19806; Cass., Sez. 5^, 13 ottobre 2020, n. 22015; Cass., Sez. 5^, 22 giugno 2021, n. 17698; Cass., Sez. Trib., 7 dicembre 2022, n. 36028; Cass., Sez. Trib., 27 dicembre 2022, n. 37844; Cass., Sez. Trib., 14 giugno 2023, n. 16984; Cass., Sez. Trib., 8 agosto 2024, n. 22526; Cass.,
Sez. 5^, 9 agosto 2024, n. 22616; Cass., Sez. Trib., 4 ottobre 2024, n. 26019; Cass., Sez. Trib., 19 febbraio 2025, n. 4307).

5.5 Nella specie, ad un’attenta rilettura della sentenza impugnata, la ‘ non contestazione ‘ è stata riferita dal giudice di appello alla descrizione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche oggettive del fabbricato, ma non anche al risvolto ulteriore della destinazione funzionale del medesimo, che era controversa tra le pRAGIONE_SOCIALE.

Peraltro, la documentazione prodotta dalla contribuente concerne, in buona sostanza, l’adibizione a laboratori RAGIONE_SOCIALEgianali dei singoli locali in cui il fabbricato è suddiviso, ma tale circostanza prescinde dalla destinazione oggettiva, che è intrinseca alle caratteristiche edilizie e tipologiche del fabbricato. Né il giudice di appello si è limitato a constatare le risultanze RAGIONE_SOCIALE rappresentazioni fotografiche e ad evidenziare la limitata valenza del certificato di agibilità, avendo fondato il proprio convincimento sulla disciplina catastale, giacché l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la in ammissibilità o l’in fondatezza dei motivi dedotti, il ricorso deve essere respinto.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 4.000,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025 .

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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