Classamento catastale: la struttura vince sull'uso

Una società immobiliare ha impugnato la riclassificazione dei suoi immobili da laboratori artigianali (C/3) a fabbricati industriali (D/7). La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che per il classamento catastale prevalgono le caratteristiche strutturali oggettive e la potenziale destinazione d’uso dell’immobile rispetto all’utilizzo effettivo e soggettivo fatto dal proprietario. La decisione sottolinea che un edificio concepito per scopi industriali e non facilmente convertibile deve essere classificato come tale, a prescindere dal suo uso corrente come laboratori di dimensioni ridotte.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale: Perché la Struttura dell’Immobile Prevale sull’Uso Effettivo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di tributi immobiliari: il classamento catastale di un fabbricato dipende dalla sua destinazione oggettiva, impressa dalle caratteristiche strutturali, e non dall’uso concreto che il proprietario ne fa. Questa decisione chiarisce come l’amministrazione finanziaria debba valutare gli immobili, specialmente quelli polifunzionali, ai fini della determinazione della rendita e delle imposte conseguenti.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Categoria Catastale

Una società immobiliare si è opposta a un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva modificato il classamento di alcune sue unità immobiliari. Inizialmente accatastate come laboratori artigianali (categoria C/3), le unità sono state riclassificate nella categoria D/7, che identifica i “fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”.

La società sosteneva che, essendo i locali effettivamente adibiti a laboratori artigianali, la categoria corretta fosse la C/3. L’Agenzia, al contrario, basava la sua decisione sulla natura complessiva dell’edificio: un grande capannone di tipo industriale, situato in una zona produttiva, la cui struttura non poteva essere destinata a usi diversi (come quello residenziale) se non attraverso interventi di ristrutturazione profondi. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione all’Agenzia delle Entrate, spingendo la società a ricorrere in Cassazione.

L’Analisi della Corte: I Motivi del Rigetto del Ricorso

La Corte di Cassazione ha esaminato e respinto tutti i sei motivi di ricorso presentati dalla società, consolidando l’orientamento giurisprudenziale dominante in materia.

Il Principio della Destinazione Oggettiva nel Classamento Catastale

Il punto cruciale della decisione riguarda il criterio da adottare per il classamento catastale. La Corte ha affermato che la classificazione non dipende dall'”utilizzazione soggettiva” fatta dal proprietario, ma è strettamente connessa alla “destinazione oggettiva” che è immanente alla conformazione strutturale e alla potenzialità funzionale dell’immobile.

In altre parole, non conta l’attività specifica svolta al momento della valutazione, ma ciò per cui l’edificio è stato progettato e costruito. Se un immobile possiede le caratteristiche di un opificio industriale (categoria D), non può essere classificato come laboratorio artigianale (categoria C) solo perché al suo interno si svolgono attività di tale tipo. L’uso effettivo può, al massimo, costituire un elemento che rafforza la valutazione oggettiva, ma non può mai sostituirla.

Irrilevanza dell’Uso Soggettivo e del Precedente Giudicato

La società ricorrente aveva anche invocato precedenti sentenze favorevoli relative ad altre unità immobiliari nello stesso complesso. La Corte ha chiarito che il giudicato tributario è vincolante solo per la situazione fattuale “cristallizzata” al momento della decisione. Eventuali successive variazioni catastali, come frazionamenti o fusioni, creano una nuova situazione di fatto che non è coperta dal giudicato precedente, escludendo così un potenziale conflitto tra decisioni.

La Procedura DOCFA e l’Assenza dell’Obbligo di Contraddittorio Preventivo

Un altro motivo di doglianza riguardava la presunta violazione del diritto al contraddittorio preventivo. La Cassazione ha ribadito che, nel contesto della procedura DOCFA, tale obbligo non sussiste. La procedura stessa è considerata partecipativa, poiché inizia con una proposta del contribuente. L’amministrazione finanziaria, nel rettificare la proposta, non svolge un’attività ispettiva ma completa un iter già avviato dal contribuente, garantendo un adeguato livello di interlocuzione.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su una lettura sistematica delle norme catastali, in particolare del D.P.R. n. 1142/1949. L’obiettivo del classamento è attribuire una rendita basata sulla potenziale capacità dell’immobile di produrre reddito, capacità che deriva primariamente dalle sue caratteristiche fisiche, tipologiche e strutturali. Consentire che l’uso soggettivo determini la categoria catastale significherebbe eludere la ratio della normativa, permettendo al contribuente di influenzare il carico fiscale attraverso scelte di utilizzo contingenti. La distinzione tra categorie ordinarie (gruppi A, B, C) e speciali (gruppo D) si basa proprio sulla non versatilità di queste ultime: un immobile in categoria D è intrinsecamente legato a un’attività produttiva specifica e non può essere facilmente riadattato. La Corte ha ritenuto che il capannone in questione, nel suo complesso, rientrasse pienamente in questa definizione, rendendo corretta la classificazione in D/7 operata dall’Agenzia.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

L’ordinanza conferma un principio chiaro per proprietari di immobili e operatori del settore: la valutazione ai fini del classamento catastale guarda alla “pelle” dell’edificio, non al “vestito” che indossa in un dato momento. I proprietari di grandi complessi industriali o commerciali, anche se frazionati e locati per attività di minor rilievo, devono essere consapevoli che la categoria catastale sarà probabilmente determinata dalla natura originaria e strutturale del complesso. Questa sentenza rafforza la discrezionalità tecnica dell’Agenzia delle Entrate nella valutazione delle caratteristiche oggettive degli immobili, limitando la rilevanza delle prove documentali relative all’uso effettivo (contratti di locazione, certificati di agibilità per usi specifici) quando queste contrastano con la natura strutturale del bene.

Per il classamento catastale di un immobile conta di più la sua struttura o l’attività che vi si svolge?
Secondo la Corte di Cassazione, per il classamento catastale è determinante la destinazione oggettiva dell’immobile, che deriva dalla sua conformazione strutturale e dalla sua potenzialità funzionale. L’utilizzo soggettivo e l’attività concreta svolta al suo interno sono secondari e non possono prevalere sulle caratteristiche intrinseche del bene.

Un precedente giudicato favorevole su un immobile simile può influenzare una nuova valutazione catastale dello stesso complesso immobiliare?
No. La Corte ha stabilito che l’efficacia vincolante di una precedente sentenza (giudicato) si limita alla specifica situazione di fatto esistente al momento di quella decisione. Successive variazioni catastali, come un frazionamento, creano una nuova realtà fattuale che deve essere valutata autonomamente, senza essere vincolata da giudizi precedenti su unità immobiliari diverse, sebbene facenti parte dello stesso complesso.

L’Agenzia delle Entrate è obbligata ad avviare un contraddittorio prima di modificare la categoria catastale proposta dal contribuente tramite procedura DOCFA?
No. La giurisprudenza consolidata, confermata in questa ordinanza, ritiene che la procedura DOCFA sia già intrinsecamente partecipativa, in quanto avviata su proposta del contribuente. Pertanto, l’amministrazione finanziaria non è tenuta ad attivare un contraddittorio preventivo prima di rettificare la proposta di classamento, poiché il suo intervento si inserisce in un procedimento già in corso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29312 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29312 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6755/2024 R.G., proposto

‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, con sede in Formello (RM), in persona del presidente del consiglio di amministrazione pro tempore , rappresentata e difesa dall ‘AVV_NOTAIO , con studio in RAGIONE_SOCIALE, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ), giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, con sede in RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in RAGIONE_SOCIALE, ove per legge domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL );

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio il 12 settembre 2023, n. 5119/7/2023;

CATASTO ACCERTAMENTO CATEGORIA D/7 LABORATORIO ARTIGIANALE ESCLUSIONE DELLA CATEGORIA C/2

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 15 ottobre 2025 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

1. La ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio il 12 settembre 2023, n. 5119/7/2023, che, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso di accertamento catastale n. NUMERO_DOCUMENTO (atto n. NUMERO_DOCUMENTO) del 7 dicembre 2018 da parte dell’RAGIONE_SOCIALE , notificato il 19 dicembre 2018, a seguito di procedura DOCFA (domanda di variazione n. NUMERO_DOCUMENTO del 2 novembre 2017) su locali siti in Formello (RM) alla INDIRIZZO, posti al piano primo sottostrada e censiti in catasto con le pRAGIONE_SOCIALEcelle 1661 sub. 531, 1661 sub. 532 e 1661 sub. 533 del folio 20, tutti destinati a laboratori RAGIONE_SOCIALEgianali, per i quali era stata proposta la categoria C/3, rettificandosi il classamento in categoria D/7 ed incrementandosi le rendite, in ragione della derivazione dal frazionamento di un più ampio fabbricato classificato in categoria D/7 e dell’ubicazione nella zona industriale del Comune di Formello (RM) (zona di produttività D/1 –RAGIONE_SOCIALEgianale e industriale secondo il vigente PRG), ha rigettato l’appello proposto dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria RAGIONE_SOCIALEle di RAGIONE_SOCIALE il 6 agosto 2018, n. 15219/30/2018, con condanna alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali.
Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure

-che aveva respinto il ricorso originario della contribuente sul rilievo: a) che: « La categoria catastale D/7 determinata in

sede di verifica, è stata stabilita in funzione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite in argomento, rilevate in base al sopralluogo effettuato in data 07/06/2013, compiuto in occasione di un precedente contenzioso concernete l’avviso di accertamento NUMERO_DOCUMENTO, riguardante l’unità RAGIONE_SOCIALE precedente alla variazione che ha generato i cespiti in oggetto, giudicato dalla Commissione Tributaria Provinciale favorevole all’Ufficio, con sentenza n.15219/30/2018 (All.3) e dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio con sentenza n. 338/05/2021(All.4) e rilevate inoltre dal sopralluogo effettuato in data 05/11/2018, inerente all’avviso di accertamento impugnato nella presente causa. Come correttamente ha evidenziato la sentenza di primo grado il fabbricato, di cui le unità immobiliari in esame sono parte integrante, è un capannone di tipo industriale strutturato in modo da ospitare molteplici attività produttive, terziarie e commerciali, che non può essere suscettibile di destinazione diversa senza radicali trasformazioni; infatti la complessità dell’intero edificio consente di comprenderlo tra quelli disciplinati dall’art. 10 della legge n. 1249 del 11/08/1939. Ciò premesso, non appare coerente con tale destinazione e caratteristiche l’attribuzione della categoria ordinaria C/3 come richiesto dall’appellante ; in realtà correttamente è stata applicata nel caso di specie la categoria speciale D/7 che comprende tutti gli immobili costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività produttiva e non suscettibile di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, ovverosia quelli che per la singolarità RAGIONE_SOCIALE loro caratteristiche non sono raggruppabili in classi omogenee, come per il caso di specie. Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del complesso RAGIONE_SOCIALE, accertate in
sopralluogo, debitamente certificato, hanno messo in luce la sua singolarità e la sua scarsa diffusione, in modo tale da rendere impraticabile la metodologia estimativa sinteticocomparativa, mentre è apparsa più adatta al caso la stima puntuale. Le caratteristiche del cespite sopra descritte, lo rendono chiaramente non riconducibile ai locali RAGIONE_SOCIALEgianali classificati nella categoria ordinaria C/3 che sono locali di ridotte dimensioni idonei allo svolgimento di piccole attività per RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, posti in genere ai piani terra e interrati di edifici promiscui a carattere prevalentemente residenziale e condominiale, ubicati nel centro urbano del paese. Infatti, la categoria speciale D/7 non si applica esclusivamente ai fabbricati con destinazione industriale, ma comprende anche i complessi immobiliari, o loro porzioni, ove si svolge un’attività produttiva, industriale, o RAGIONE_SOCIALEgianale, o terziaria, e può comprendere altresì, qualunque altro locale che sia connesso a tali attività, come ad esempio i locali per il deposito RAGIONE_SOCIALE merci. Trattandosi di unità RAGIONE_SOCIALE compresa nelle categorie speciali, la rendita è state definita con il criterio della stima diretta basata sul più probabile valore di mercato riferito all’epoca censuaria 1988/1989, utilizzando qual e parametro tecnico la consistenza lorda del cespite rilevata dalla planimetria depositata dalla parte, e quale parametro economico i prezzi di comune commercio, nonché attraverso il consolidato saggio di fruttuosità del 2% come emerge dal riferimento alle pubblicazioni RAGIONE_SOCIALE quotazioni immobiliari rilevate dall’RAGIONE_SOCIALE, per il comune di Formello »; b) che l’avviso di accertamento catastale non abbisognasse di contraddittorio preventivo e fosse munito di congrua motivazione.
L ‘RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a sei motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata (verosimilmente) per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., e 36, comma 2, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato rigettato l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione assolutamente carente o apparente.

1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione dell’art. 295 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per non essere stata disposta dal giudice di secondo grado la sospensione necessaria del processo, in quanto, « essendo passato in giudicato con sentenza n. 1370/23 della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado il classamento proposto dalla contribuente in relazione al subalterno 526 dal quale derivano i subalterni 531-532 e 533 oggetto dell’avviso di accerta mento impugnato, appariva sussistere:
la rilevazione di un rapporto di dipendenza del presente giudizio da effettuarsi ponendo a raffronto gli elementi fondanti la causa riguardante il classamento dei precedenti subalterni attribuiti ai cespiti immobiliari di proprietà della ricorrente (subalterno 512 con appello RGA n. 1789/2019 e subalterno 526 con appello RGA 5447/2019) con quelli (identici) riferibili agli attuali subalterni (531-532-533) oggetto della presente causa pregiudicata;

la conseguente necessità che i fatti fossero conosciuti e giudicati secondo diritto nello stesso modo (valutazione da attuarsi ex ante );

lo stato di incertezza in cui il giudizio su quei fatti versava, perché controversi tra le pRAGIONE_SOCIALE.

Ne è conseguentemente scaturita una sentenza che in violazione del suddetto parametro normativo, stante la necessità di sospensione del giudizio dipendente dal processo sulla causa pregiudicante, ha ingenerato un oggettivo contrasto di giudicati ».

1.3 Con il terzo motivo, si denuncia violazione dell’art. 8, comma 2, del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non essere stato considerato dal giudice di secondo grado « che la categoria catastale è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l’unità RAGIONE_SOCIALE, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e RAGIONE_SOCIALE consuetudini locali ».

1.4 Con il quarto motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7 e 12 della legge 27 luglio 2000, n. 212, 2 del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, del d.m. 19 aprile 1994, n. 701, dell’art. 11, comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154, 30 e 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949 n. 1142, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stata erroneamente ritenuta dal giudice di secondo grado l’insussistenza di un obbligo del contraddittorio preventivo rispetto all’emanazione dell’av viso di accertamento catastale.
1.5 Con il quinto motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e

7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che l’avviso di accertamento catastale fosse adeguatamente motivato, « nonostante lo stesso fosse privo dei dati fattuali e degli elementi di diritto che avevano condotto l’Amministrazione ad attribuire all’immobile oggetto di procedimento la categoria catastale D/7 ».

1.6 Con il sesto motivo, si denuncia violazione dell’art. 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato fondato dal giudice di appello il proprio convincimento sulle riproduzioni fotografiche del fabbricato, non tenendo conto della documentazione prodotta in senso contrario (certificato di agibilità; contratti di locazione; perizia di parte), e dunque « ritenendo come facente piena prova, recependola senza apprezzamento critico, ovvero mediante una doverosa, comparativa, disamina degli elementi a confutazione proposti dalla odierna ricorrente (nella fattispecie parere dell’AVV_NOTAIO, relazione del geom. COGNOME, contratti di locazione, certificato di agibilità conforme per un uso a laboratorio), la relazione tecnica -estimale dimessa in primo grado dall’RAGIONE_SOCIALE ».
Il primo motivo è infondato.

2.1 C ome è noto l’art. 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: « (…) deve contenere: (…) 4) la concisa esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto della decisione; (…) ».

Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata,

va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. Trib., 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).
Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).
2.2 Nella specie, si può ritenere che la sentenza impugnata sia sufficiente e coerente sul piano della logica giuridica, contenendo un’adeguata e d RAGIONE_SOCIALEcolata illustrazione RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese al rigetto dell’appell o, avendo riguardo alla revisione del classamento catastale. Tanto anche in piena sintonia con l’orientamento giurisprudenziale per cui l’attribuzione della

categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
2.3 Se ne può concludere che la motivazione della sentenza impugnata è conforme al ‘ minimo costituzionale ‘ con specifico riguardo al sindacato del giudice tributario sulla rideterminazione della categoria e della rendita, che costituivano il nucleo principale del thema decidendum .

Il secondo motivo è infondato.

3.1 Secondo la ricorrente: « Le argomentazioni che precedono risultano parimenti idonee ad attingere la sentenza impugnata dalla censura di malgoverno dell’art. 295 c.p.c., avendo la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado obliterato l’ambito operativo della sospensione necessa ria del giudizio dipendente da altro giudizio, come desumibile alla stregua dei presupposti applicativi chiariti con la sentenza n. 10027 del 19 giugno 2012 resa a Sezioni Unite dalla intestata Corte Suprema ».
3.2 Nella specie, i giudizi tributari riguardano diverse e successive variazioni catastali, seppur relative ai medesimi immobili.

Ciò non di meno, per quanto l’amministrazione finanziaria abbia motivato il ripristino della categoria D/7 con la pendenza

(all’epoca) di una controversia dinanzi al giudice tributario, la decisione è corretta.

Con orientamento ormai consolidato questa Corte ha affermato che la sospensione necessaria del processo ex art. 295 cod. proc. civ. è applicabile anche al processo tributario qualora risultino pendenti, davanti a giudici diversi, procedimenti legati tra loro da un rapporto di pregiudizialità tale che la definizione dell’uno costituisce indispensabile presupposto logico-giuridico dell’altro, nel senso che l’accertamento dell’antecedente venga postulato con effetto di giudicato, in modo che possa astrattamente configurarsi l’ipotesi di conflitto al giudicato (Cass., Sez. 6^-5, 8 febbraio 2012, n. 1865; Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2012, n. 21396; Cass., Sez. 5^, 20 settembre 2017, n. 21765; Cas., Sez. 5^, 19 ottobre 2018, n. 26428; Cass., Sez. 5^, 10 maggio 2019, n. 12521; Cass., Sez. 6^-5, 25 maggio 2021, n. 14291; Cass., Sez. 6^-5, 20 dicembre 2021, n. 40844; Cass., Sez. 6^-5, 16 febbraio 2022, n. 5060; Cass., Sez. Trib., 25 gennaio 2023, n. 2381; Cass., Sez. Trib., 8 maggio 2024, n. 12508; Cass., Sez. Trib., 16 luglio 2025, n. 19715).
Tuttavia, tale eventualità non ricorre in materia catastale, giacché la formazione di un giudicato tributario tra contribuente ed amministrazione finanziaria è vincolante ex art. 2909 cod. civ. soltanto in relazione alla situazione fattuale ” cristallizzata ” (cioè, in relazione alle unità immobiliari in cui l’edificio era suddiviso) al momento della decisione; poiché la sopravvenienza di eventuali mutamenti RAGIONE_SOCIALE stato di fatto che si siano tradotti in variazioni catastali, quali fusioni, frazionamenti, ampliamenti, ecc., non è coperta dalla vincolatività del giudicato esterno, le unità immobiliari soggette a variazione catastale possono ricevere l’attribuzione di una
diversa categoria o di una diversa rendita, in conformità all’innovazione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche intrinseche ed estrinseche (in tale direzione: Cass., Sez. Trib., 1 settembre 2022, n. 25805; Cass., Sez. Trib., 1 settembre 2025, n. 24331).

3.3 Pertanto, i mutamenti RAGIONE_SOCIALE stato di fatto, che sono registrati e fissati dalla successione RAGIONE_SOCIALE variazioni catastali, sono sufficienti ad escludere a monte un potenziale conflitto di giudicati in relazione alla consistenza materiale ed alla identificazione catastale dei singoli immobili in epoca antecedente.

Il terzo motivo è infondato.

4.1 Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
4.2 Per cui, in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno RAGIONE_SOCIALE stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18 aprile
2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2024, n. 21939; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).

4 .3 Si rammenta, poi, che l’art. 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 (portante il « Regolamento del nuovo catasto edilizio urbano ») recita: « Il classamento consiste nel riscontrare, con sopraluogo per ogni singola unità RAGIONE_SOCIALE, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento »; a norma del successivo art. 62 del medesimo decreto: « La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell’unità RAGIONE_SOCIALE ».
Questa Corte ha già affermato che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo ” reale “, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. ” destinazione ordinaria “, sicché l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2015, n. 12025; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2019, n. 34002; Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass.,
Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 6^-5, 16 novembre 2020, n. 25992; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 5 ottobre 2023, n. 28114; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542); ed ancora che, in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno RAGIONE_SOCIALE stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2024, n. 21939).
4.4 Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorre guardare alle caratteristiche strutturali dell’immobile stesso e non alla condizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166). 4.5 Non rileva, quindi, né il carattere pubblico o privato della proprietà dell’immobile, né eventuali funzioni latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n. 34002 – analogamente: Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020,
n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).

4.6 Nel quadro generale RAGIONE_SOCIALE categorie RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, queste sono distinte in base al criterio della destinazione ordinaria (gruppi A – C), della destinazione speciale (gruppo D) e della destinazione pRAGIONE_SOCIALEcolare (gruppo E); ai sensi dell’art. 8 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, la categoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale e commerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizione di radicali trasformazioni, pertanto con capacità reddituale assoggettabile a imposta, ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categorie di cui alle lettere anteriori. Per l’individuazione della corretta categoria cui ascrivere le unità immobiliari speciali o pRAGIONE_SOCIALEcolari, le circolari emanate dall’RAGIONE_SOCIALE del Territorio il 16 maggio 2006, n. 4/T, ed il 13 aprile 2007, n. 4/T, hanno precisato che occorre procedere a « un corretto esame preliminare RAGIONE_SOCIALE caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza dei requisiti per l’attribuzione di una RAGIONE_SOCIALE categorie dei gruppi ordinari e, dall’altro, ad attribuire la categoria speciale o pRAGIONE_SOCIALEcolare più rispondente alle caratteristiche oggettive dell’immobile (…)». Dal riportato quadro normativo, invero, risulta evidente che, ai fini dell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto quale elemento decisivo la natura oggettiva del bene essendo rispetto ad esso del tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare RAGIONE_SOCIALE stesso che, diversamente, laddove assumesse qualsivoglia rilievo, eluderebbe la ratio posta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialità di produrre reddito dei
singoli immobili, che va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla loro destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (in tal senso: Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).

4.7 Pertanto, la sentenza impugnata si è uniformata ai principi enunciati, avendo accertato che: « In ordine all’erroneità del classamento proposto l’appellante chiede la riforma della sentenza dei Giudici di primo grado deducendo che le unità immobiliari, fanno parte di un fabbricato realizzato tra il 1999 ed il 2001, con caratteristiche di costruzione interne ed esterne tali da far rientrare lo stesso nell’ambito RAGIONE_SOCIALE categorie ordinarie C/3. Il motivo non è condivisibile. La categoria catastale D/7 determinata in sede di verifica, è stata stabilita in funzione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite in argomento, rilevate in base al sopralluogo effettuato in data 07/06/2013, compiuto in occasione di un precedente contenzioso concernete l’avviso di accertamento NUMERO_DOCUMENTO, riguardante l’unità RAGIONE_SOCIALE precedente alla variazione che ha generato i cespiti in oggetto, giudicato dalla Commissione Tributaria Provinciale favorevole all’Ufficio, con sentenza n.15219/30/2018,(All.3) e dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio con sentenza n. 338/05/2021 (All.4) e rilevate inoltre dal sopralluogo effettuato in data 05/11/2018, inerente all’avviso di accertamento impugnato nella presente causa. Come correttamente ha evidenziato la sentenza di primo grado il fabbricato, di cui le unità immobiliari in esame sono parte integrante, è un capannone di tipo
industriale strutturato in modo da ospitare molteplici attività produttive, terziarie e commerciali, che non può essere suscettibile di destinazione diversa senza radicali trasformazioni; infatti la complessità dell’intero edificio consente di comprenderlo tra quelli disciplinati dall’art. 10 della legge n. 1249 del 11/08/1939. Ciò premesso, non appare coerente con tale destinazione e caratteristiche l’attribuzione della categoria ordinaria C/3 come richiesto dall’appellante ; in realtà correttamente è stata applicata nel caso di specie la categoria speciale D/7 che comprende tutti gli immobili costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività produttiva e non suscettibile di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, ovverosia quelli che per la singolarità RAGIONE_SOCIALE loro caratteristiche non sono raggruppabili in classi omogenee, come per il caso di specie. Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del complesso RAGIONE_SOCIALE, accertate in sopralluogo, debitamente certificato, hanno messo in luce la sua singolarità e la sua scarsa diffusione, in modo tale da rendere impraticabile la metodologia estimativa sintetico-comparativa, mentre è apparsa più adatta al caso la stima puntuale. Le caratteristiche del cespite sopra descritte, lo rendono chiaramente non riconducibile ai locali RAGIONE_SOCIALEgianali classificati nella categoria ordinaria C/3 che sono locali di ridotte dimensioni idonei allo svolgimento di piccole attività per RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, posti in genere ai piani terra e interrati di edifici promiscui a carattere prevalentemente residenziale e condominiale, ubicati nel centro urbano del paese. Infatti, la categoria speciale D/7 non si applica esclusivamente ai fabbricati con destinazione industriale, ma comprende anche i complessi immobiliari, o loro porzioni, ove si svolge un’attività produttiva, industriale, o RAGIONE_SOCIALEgianale, o terziaria, e può
comprendere altresì, qualunque altro locale che sia connesso a tali attività, come ad esempio i locali per il deposito RAGIONE_SOCIALE merci ».

4.8 Né si può invocare a contrario la formazione del giudicato esterno (art. 2909 cod. civ.) in analoghe controversie inter partes , con pRAGIONE_SOCIALEcolare riguardo:

-alla sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 23 maggio 2018, n. 3392/3/2018, la quale aveva rigettato l’appello dell’amministrazione finanziaria con l’argomento decisivo che: « Nel caso in esame le unità immobiliari non sono di fatto progettate ed utilizzate per l’esercizio di attività industriali, avendo invece un carattere effettivamente commerciale, di superficie limitata … con destinazione a magazzino o laboratori, dove si svolgono attività coerenti col tipo di classamento appartenente alla categoria ordinaria C/2 -C/3, quale era prima della variazione apportata dall’Ufficio. In proposito è da osservare che il Comune di Formello ha rilasciato apposito certificato di agibilità in data 19.11.14 (cfr. doc. 6), col quale riconosce con evidenza la destinazione di ‘RAGIONE_SOCIALEo’ per l’unità RAGIONE_SOCIALE oggetto di contenzioso »;
-alla sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 23 maggio 2018, n. 3391/3/2018, la quale aveva accolto l’appello della contribuente con l’argomento decisivo che: « (…) i cespiti in parola per le caratteristiche evidenziate non sembrano poter rientrare nella categoria catastale D/7, ma stante le attività esplicate rientrano nell’ambito della tipicità della categoria catastale C/2 e ciò in pRAGIONE_SOCIALEcolare per le dimensioni dei locali che non ne consentono un utilizzo industriale, sia per la concreta
utilizzazione degli stessi scopi a scopi prevalentemente commerciali o RAGIONE_SOCIALEgianali »;

-alla sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 3 ottobre 2016, n. 5718/14/2016, la quale aveva accolto l’appello della contribuente con l’argomento decisivo che: « Nel caso in esame le unità immobiliari non sono di fatto progettate ed utilizzate per l’esercizio di attività industriali, avendo invece un carattere effettivamente commerciale, di superficie limitata … con destinazione a magazzino o laboratori, dove si svolgono attività coerenti col tipo di classamento appartenente alla categoria ordinaria C/2 -C/3, quale era prima della variazione apportata dall’Ufficio. In proposito è da osservare che il Comune di Formello ha rilasciato apposito certificato di agibilità in data 19.11.14 (cfr. doc. 6), col quale riconosce con evidenza la destinazione di ‘RAGIONE_SOCIALEo’ per l’unità RAGIONE_SOCIALE oggetto di contenzioso »;
Difatti, in base alla stessa prospettazione della ricorrente, il giudicato esterno riguarderebbe l’attribuzione RAGIONE_SOCIALE categorie C/2 o C/3 ad immobili diversi da quello preso in considerazione nell’avviso di accertamento catastale, per cui, in disparte l’id entità RAGIONE_SOCIALE pRAGIONE_SOCIALE, il petitum mediato (cioè, il bene della vita che ne forma oggetto) sarebbe diverso. Laddove, è pacifico che l’autorità del giudicato sostanziale opera soltanto entro i rigorosi limiti degli elementi costitutivi dell’azione e presuppone, quindi, che la causa precedente e quella in atto abbiano in comune, oltre ai soggetti, anche il petitum e la causa petendi , restando irrilevante, a tal fine, l’eventuale identità RAGIONE_SOCIALE questioni giuridiche o di fatto da esaminare per pervenire alla decisione (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 7 giugno
2021, n. 15817; Cass., Sez. 3^, 14 dicembre 2024, n. 32545; Cass., Sez. 3^, 6 maggio 2025, n. 11887).

Senza contare che l’irrevocabilità della statuizione giudiziale attiene, comunque, all’accertamento in fatto della destinazione e non alla classificazione in diritto dell’immobile, trovando applicazione il principio generale che, in materia tributaria, l’effetto vincolante del giudicato esterno opera nel caso di giudizi identici – per soggetti, causa petendi e petitum – ma nei soli limiti dell’accertamento RAGIONE_SOCIALE questioni di fatto e non anche in relazione alle conseguenze giuridiche (da ultima: Cass., Sez. Trib., 11 marzo 2025, n. 6405).
4 .9 Un ultimo cenno deve essere dedicato all’invocato precedente di questa Corte (Cass., Sez. 6^-5, 7 giugno 2022, n. 18203), il quale, sempre in analoga controversia inter partes , aveva affermato che: « La categoria catastale C/3 è relativa ad immobili destinati a “RAGIONE_SOCIALE“. La CTR, dopo aver correttamente ricordato che la categoria D/7 “ricomprende immobili costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”, ha evidenziato che l’unità RAGIONE_SOCIALE di che trattasi si trova “all’interno di un capannone composto da molteplici locali destinati ad attività produttive e commerciali … un laboratorio, non un opificio industriale, allocabile in qualsiasi struttura …. per cui si ritiene più coerente l’attribuzione della categoria C/3 che si riferisce appunto a negozi e botteghe”. Il riferimento alla “allocabilità” della attività è ultroneo. Il riferimento al fatto che trattasi di laboratorio e non di opificio industriale vale a motivare l’attribuzione della categoria catastale ».
Invero, in disparte le concrete peculiarità della fattispecie decisa, il principio enunciato non è univocamente sintomatico di un intenzionale scostamento dall’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, al quale il collegio intende dare continuità in questa sede, secondo cui, come si è già detto, il classamento di un fabbricato nelle categorie D o E dipende dalla destinazione (speciale o pRAGIONE_SOCIALEcolare) risultante dalle caratteristiche costruttive, tipologiche e dimensionali determinate, ri spettivamente, dall’esigenza intrinseca di esercitare una attività commerciale o industriale ovvero di assolvere a funzioni pubbliche o di interesse collettivo, in modo che esso risulti insuscettibile di destinazione diversa se non con radicali trasformazioni incidenti sulla sua consistenza strutturale e sulla sua idoneità funzionale, senza tener conto di destinazioni inusuali, anormali, occasionali e temporanee. Pertanto, il classamento deve essere riferito alle sole caratteristiche oggettive del fabbricato, che sono immanenti alla sua conformazione strutturale e alla sua vocazione funzionale, essendo irrilevante l’eventuale svolgimento di attività incoerenti con la identificazione catastale.
Il quarto motivo è infondato.

5.1 Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, in tema di catasto dei fabbricati, qualora per la determinazione della rendita catastale il contribuente si sia avvalso della procedura DOCFA, l’amministrazione finanziaria, che intenda discostarsi dalla relativa proposta, non è tenuta, in assenza di disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della CDFUE, posto che un tale obbligo sussiste soltanto per i tributi armonizzati, ma non anche per quelli non armonizzati, per i quali non è rinvenibile, nella
legislazione nazionale, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre soltanto per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito.

Occorre, inoltre, evidenziare che l’art. 12 della legge 27 luglio 2000, n. 212, disciplina il procedimento di verifica fiscale presso il contribuente, prevedendo specifiche garanzie e, in pRAGIONE_SOCIALEcolare, il termine dilatorio di sessanta giorni tra la consegna del processo ver bale di constatazione e l’emissione dell’avviso di accertamento. Tale disciplina, tuttavia, non si estende agli atti dell’amministrazione catastale relativi all’attribuzione, revisione o rettifica della rendita a seguito di dichiarazioni presentate tramite procedura DOCFA, che non si configura come attività ispettiva o di verifica fiscale presso la sede del contribuente, trattandosi di procedimento amministrativo specificamente disciplinato dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701, richiamato dal d.m. 26 luglio 2012, che risulta caratterizzato da uno sviluppo fortemente partecipativo, qualificato dalla proposta del contribuente su cui si innesta l’accertamento dell’ amministrazione finanziaria, in termini tali da garantire, nella sua stessa struttura procedimentale, il pieno contradittorio con il contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2021, n. 4752; Cass., Sez. Trib., 13 ottobre 2022, n. 29993; Cass., Sez. Trib., 12 ottobre 2023, n. 28472; Cass., Sez. Trib., 3 luglio 2025, n. 18169).
Alla procedura DOCFA, già disciplinata in modo tale da garantire pienamente la partecipazione e l’interlocuzione del contribuente nella fase anteriore all’emissione dell’atto di classamento ed attribuzione della rendita catastale, non è quindi applicabile il termine dilatorio di cui all’art. 12, comma 7, della legge 27 luglio 2000, n. 212.

5.2 Ad ogni modo, si rammenta che la revisione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali urbane (regolata dall’art. 3, comma 58, della legge 23 dicembre 1996, n. 662 e, ricorrendone il presupposto della ripRAGIONE_SOCIALEzione del territorio comunale in microzone, dall’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311), in assenza di variazioni edilizie, non richiede la previa ” visita sopralluogo ” dell’ufficio, non essendo condizionata ad alcun preventivo contraddittorio endoprocedimentale; né il sopralluogo si rende necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente (come si desume dall’art. 11, comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154) (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 3 novembre 2010, n. 22313; Cass., Sez. 6^-5, 6 dicembre 2012, n. 21923; Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3158; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2016, n. 21176; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, nn. 34680, 34681, 34682, 34683, 34684, 34685 e 34686; Cass., Sez. 6^-5, 1 luglio 2020, nn. 13358 e 13382; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 35075; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2022, nn. 20508 e 20509; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448; Cass., Sez. Trib., 11 luglio 2025, n. 18985).
5.3 Nella specie, quindi, la sentenza impugnata ha correttamente argomentato che: « Assolutamente infondato appare il motivo di appello che deduce l’Illegittimità dell’atto di accertamento per violazione dell’art. 12 della l. n. 212/2000 in relazione al procedimento di cui all’art. 61, d.p.r. n.1142/1949. Al contrario di quanto afferma l’appellante il sopralluogo effettuato da parte del tecnico catastale, è stato effettuato secondo una trasparente e riconoscibile procedura. l’Ufficio ha infatti avvisato la proprietà con ‘avviso di sopralluogo’ del
24/10/2018, con protocollo NUMERO_DOCUMENTO, ed in seguito in data 05/11/2018 il funzionario dell’RAGIONE_SOCIALE in presenza del rappresentante della Società (Sig.ra NOME COGNOME che si occupa dell’Asset Management della società), aveva eseguito il sopralluogo ottenendo l’accesso agli immobili oggetto del contenzioso, come riportato nel ‘verbale del sopralluogo’, con protocollo NUMERO_DOCUMENTO. Peraltro, la contestazione inerente, il mancato coinvolgimento del contribuente alle operazioni di sopralluogo, con il richiam o dell’RAGIONE_SOCIALEcolo 12, legge del 27 luglio 2000, n. 212, riguarda diritti e garanzie del contribuente sottoposto a verifiche fiscali in tema di imposte dirette ed indirette, ovvero verifiche di documenti amministrativi e contabili, eseguiti dal personale civile o militare dell’amministrazione finanziaria, non paragonabili pertanto con le verifiche di tipo catastale cioè un accertamento prettamente tecnico, rivolto alla verifica della congruità della stima proposta dalla parte in sede di accatastamento per i cespiti immobiliari in esame, e dalla quale discende la rendita catastale disciplinate dall’art. 1, comma 2, D. M. n. 701 del 19 aprile 1994. È bene ribadire che in ogni caso l’Ufficio ha prima avvisato la proprietà, con ‘preavviso’, ed infine ha visitato gli immobili in presenza della stessa ».
Il quinto motivo è infondato.

6.1 Secondo la ricorrente: « Nella sentenza oggetto dell’odierno ricorso, censurata da una diversa angolazione giuridica rispetto al motivo che precede, i Decidenti di secondo grado hanno dichiarato i motivi di impugnazione avanzati dalla odierna parte ricorrente (id est insufficiente motivazione dell’avviso di accertamento e mancata partecipazione del contribuente alla fase di revisione, nonché inadeguatezza degli immobili presi a parametro) – non meritevoli di accoglimento ».

6.2 In tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^- 5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. Trib., 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. Trib., 5 aprile 2024, n. 9127; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410).
L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi

dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più pRAGIONE_SOCIALEcolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2022, n. 3017; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449).
La fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della rendita.

Su tali premesse, quindi, l’avviso di accertamento catastale ha un contenuto vincolato, che esclude di per sé la necessità del rinvio per relationem ad atti amministrativi esterni per integrare la revisione del classamento. In pRAGIONE_SOCIALEcolare, tale obbligo è limitato agli atti che non siano conosciuti o altrimenti conoscibili dal contribuente; esso, per contro, non vale per gli

atti assistiti da pubblicità legale, ovvero da ritenersi generalmente conosciuti o agevolmente conoscibili dal contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29968; Cass., Sez. 5^, 10 luglio 2020, n. 14723; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34926; Cass., Sez. Trib., 29 dicembre 2022, n. 38052; Cass., Sez. Trib., 28 dicembre 2023, n. 36151; Cass., Sez. Trib., 16 dicembre 20204, n. 32762; Cass., Sez. Trib., 8 ottobre 2025, n. 27039).

6.3 Invero, qualora l’attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall’amministrazione finanziaria (come accade, per l’ appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà RAGIONE_SOCIALE ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di accertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023,
n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2025, n. 22314).

6.4 Nella specie, il giudice di appello si è uniformato ai principi enunciati, argomentando che: « Infondata è anche la censura relativa all’ illegittimità dell’atto di accertamento per carenza di motivazione ex art 7 della l. n. 212/2000. L’atto di notifica contestato contiene tutti gli elementi previsti dalle normative vigenti quali gli identificativi catastali, l’ubicazione, la classificazione dell’immobile, la rendita catastale, il possessore, la motivazione ‘variazione di classamento’ e la perizia di stima sulla quale è fondata la rendita accertata e notificata. (v. Corte di Cassazione n. 6559, 9 Marzo 2020; Cass., sez. 5 ordinanza n.12777 del 23/05/2018; sez. 6 -5, ordinanza n. 12497 del 16/06/2016; Cass., sentenza n. 1060 del 21/01/2010). Peraltro, l’Ufficio ha allegato, all’atto di notifica la documentazione tecnica-estimale essenziale, dove viene specificato tutto l’iter estimativo, il criterio di stima adottato, l’epoca di riferimento dei prezzi di mercato e i relativi conteggi. Infine, la relazione tecnica, versata in atti, sia pur sintetica, reca tutti gli elementi tecnici ed economici utilizzati per la determinazione della rendita catastale accertata, idonei a porre il contribuente nelle condizioni di verificare il criterio di stima adottato, la consistenza lorda computata e il prezzo di mercato unitario determinato. Sulla base di queste considerazioni deve condividersi la valutazione operata dai giudici di primo grado e confermarsi che l’atto di notifica è stato adeguatamente motivato ai fini della legittimità, e che pertanto la revisione del classamento operata dall’Ufficio ai sensi del DM 701/94 deve ritenersi congrua ».
7. Il sesto motivo è infondato.

7.1 Per giurisprudenza consolidata, la violazione dell’art. 116 cod. proc. civ. è censurabile in sede di legittimità solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa -secondo il suo ” prudente apprezzamento “, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020, n. 20867; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n. 16016; Cass., Sez. Trib., 27 ottobre 2023, n. 29956; Cass., Sez. 2^, 20 ottobre 2024, n. 27585; Cass., Sez. Trib., 25 settembre 2025, n. 26168).
7.2 A tanto va aggiunto che, in linea di principio, la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. è apprezzabile, in sede di ricorso per cassazione, nei limiti del vizio di motivazione di cui all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., come rifor mulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 30 novembre 2016, n. 24434; Cass., Sez. 3^, 12 ottobre 2017, n. 23940; Cass., Sez. 3^, 11 febbraio 2021, n. 3572; Cass., Sez. 5^, 13 gennaio 2022, n. 867; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2023, n. 22942; Cass., Sez. 5^, 29 aprile 2024, n. 11329), dovendosi peraltro ribadire che, in
relazione al nuovo testo di questa norma, qualora il giudice abbia preso in considerazione il fatto storico rilevante, l’omesso esame di elementi probatori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo (Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053).

7.3 Nella specie, la documentazione prodotta dalla contribuente concerne, in buona sostanza, l’adibizione a laboratori RAGIONE_SOCIALEgianali dei singoli locali in cui il fabbricato è suddiviso, ma tale circostanza prescinde dalla destinazione oggettiva, che è intrinseca alle caratteristiche edilizie e tipologiche del fabbricato. Né il giudice di appello si è limitato a recepire le esaustive risultanze della ‘ relazione di stima sintetica ‘ (in allegato all’avviso di accertamento catastale) , secondo cui: « Le caratteristiche costruttive dell ‘ immobile, la presenza di parcheggi all ‘ interno dell ‘ area di pertinenza e la zona nella quale è inserito identificano chiaramente un immobile costruito per le speciali esigenze di u n’ attività industriale », avendo fondato il proprio convincimento sulla disciplina catastale, giacché, come si è già detto, l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale.
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la in ammissibilità o l’in fondatezza dei motivi dedotti, il ricorso deve essere respinto.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

10. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 4.000,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a RAGIONE_SOCIALE nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025 .

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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