Classamento catastale: la potenzialità conta più dell'uso

Una società immobiliare ha richiesto la riclassificazione di un ampio locale seminterrato da D/7 (uso industriale) a C/2 (magazzino), con conseguente riduzione della rendita. Le commissioni tributarie avevano dato ragione alla società, basandosi sull’uso effettivo dell’immobile. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo un principio fondamentale: il classamento catastale deve basarsi sulle caratteristiche oggettive e sulla potenziale redditività dell’immobile, non sul suo utilizzo temporaneo. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale: Potenziale Redditività vs. Uso Effettivo

Il classamento catastale di un immobile è un’operazione fondamentale che ne determina il valore fiscale e, di conseguenza, l’ammontare delle imposte dovute. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale in materia: per attribuire la corretta categoria catastale, bisogna guardare alla potenziale capacità dell’immobile di generare reddito, e non semplicemente all’uso che se ne fa in un dato momento. Vediamo insieme il caso e le conclusioni dei giudici.

Il Caso: Da Immobile Industriale a Semplice Magazzino

La vicenda ha origine dalla richiesta di una società immobiliare di modificare il classamento di una sua proprietà: un vasto locale di circa 680 mq, situato al piano seminterrato di un complesso commerciale a Roma. Originariamente censito in categoria D/7, specifica per “fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale”, la società ne proponeva il declassamento a C/2, ovvero un semplice magazzino o locale di deposito. La differenza non era solo formale: la rendita catastale sarebbe scesa da oltre 11.000 euro a circa 1.700 euro.

L’Amministrazione Finanziaria si opponeva, rettificando la proposta della società e confermando la categoria D/7. La società contribuente, di contro, sosteneva la propria tesi evidenziando le caratteristiche dell’immobile: situato al piano interrato, con un unico accesso carrabile, privo di finestre e di impianti di climatizzazione, e di fatto utilizzato come deposito.

La Decisione nei Gradi di Merito

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione alla società. I giudici di merito avevano ritenuto che le specifiche caratteristiche strutturali dell’immobile, come provato da una consulenza tecnica di parte, giustificassero la classificazione come C/2 (magazzino), valorizzando quindi l’uso concreto e le limitazioni strutturali del bene.

Il Ricorso dell’Amministrazione e il Principio di Diritto

L’Amministrazione Finanziaria non si è arresa e ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata applicazione della legge. Secondo l’ente, i giudici di merito avevano commesso un errore fondamentale: avevano dato peso all’uso attuale e di fatto dell’immobile, trascurando la sua potenziale idoneità a produrre ricchezza, che è il vero criterio guida per il classamento catastale.

L’argomentazione è semplice ma potente: un immobile con un’ampia metratura e altezze interne elevate (3,90 metri), inserito in un complesso a destinazione commerciale, possiede una finalità lucrativa intrinseca che va oltre quella di un semplice deposito. La distinzione tra la categoria C/2 e la D/7 non risiede tanto nell’uso come magazzino, possibile per entrambe, quanto nelle caratteristiche oggettive, costruttive e dimensionali che rendono un immobile adatto a “speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale”.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione sul Classamento Catastale

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, cassando la sentenza precedente. I giudici hanno chiarito che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che deve guardare alle caratteristiche oggettive del bene e alla sua “destinazione ordinaria”.

Il fulcro del ragionamento è il seguente: la capacità di un immobile di produrre ricchezza va valutata in base alle sue potenzialità di utilizzo, non all’uso specifico che il proprietario decide di farne in un certo periodo. L’uso effettivo può essere un criterio complementare, ma mai alternativo o esclusivo rispetto all’analisi delle caratteristiche strutturali.

La Corte ha quindi stabilito che i giudici di merito avrebbero dovuto effettuare una valutazione più ampia, tenendo conto di tutti gli elementi (localizzazione, ampiezza, cubatura, caratteristiche costruttive) per determinare se l’immobile fosse assimilabile a una cantina o soffitta (tipico C/2) oppure a un fabbricato con un potenziale economico e funzionale superiore, rientrante nella categoria D/7.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza è di grande importanza perché riafferma un principio cardine del diritto tributario immobiliare. Per i proprietari di immobili, significa che tentare un declassamento basandosi unicamente su un utilizzo riduttivo del bene potrebbe non essere una strategia vincente. L’Amministrazione Finanziaria è legittimata a guardare oltre l’apparenza e a valutare il potenziale economico intrinseco della proprietà. La decisione finale sul corretto classamento catastale dovrà quindi scaturire da un’analisi oggettiva e completa dell’immobile, considerando tutte le sue potenzialità funzionali e produttive, al di là del suo impiego contingente.

Per il classamento catastale di un immobile conta di più l’uso che se ne fa attualmente o le sue caratteristiche oggettive?
Secondo la Corte di Cassazione, contano primariamente le caratteristiche oggettive e la sua “destinazione ordinaria”, ovvero la sua potenziale capacità di produrre ricchezza, e non il concreto e temporaneo uso che ne viene fatto.

Qual è la differenza tra un magazzino C/2 e un immobile D/7 usato come magazzino?
La differenza non risiede nell’uso (entrambi possono essere adibiti a magazzino), ma nelle caratteristiche strutturali, dimensionali e tipologiche. Un immobile D/7 è un “fabbricato costruito o adattato per le speciali esigenze di un’attività industriale”, il che suggerisce una struttura con un potenziale economico e funzionale superiore rispetto a un semplice locale di deposito classificato come C/2.

Cosa succede quando la Corte di Cassazione “cassa con rinvio” una sentenza?
Significa che la Corte annulla la decisione del giudice precedente e rimanda il caso allo stesso grado di giudizio (ma a una diversa sezione o collegio) affinché lo decida nuovamente, applicando però i principi di diritto stabiliti dalla Cassazione stessa nella sua pronuncia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2423 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2423 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21319/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE LAZIO ROMA n. 688/2022 depositata il 16/02/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Nel 2017 la società controricorrente presentò un atto d’aggiornamento DOCFA relativo a un immobile sito in Roma, INDIRIZZO

Cornelia n. 498, precedentemente censito in categoria D/7, ovvero ‘ Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni ‘. Si tratta di un vano di circa 680 mq posto al piano seminterrato di un complesso a destinazione commerciale. La proposta della contribuente era il classamento del vano in categoria C/2 (magazzini), classe 7°, consistenza 600 mq e rendita di € 1.766,28.
L’RAGIONE_SOCIALE rettificò il classamento accertando la categoria D/7 con rendita di € 11.526,00, notificando il relativo avviso d’accertamento.

1.2 La contribuente presentò ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma lamentando che non si fosse effettuato un preventivo sopralluogo, che si era commesso un errore nella redazione dell’avviso nonché la violazione dei criteri concernenti il classamento catastale. Dopo il procedimento di mediazione, conclusosi infruttuosamente, l’RAGIONE_SOCIALE si costituì in giudizio riproponendo, in via conciliativa, la proposta in mediazione di conferma della categoria D/7 ma con riduzione della rendita a € 8.100,00, nuovamente rifiutata dalla contribuente che insisteva per la categoria C/2.
Con sentenza n. 14866/2019 la Commissione Tributaria Provinciale di Roma accolse il ricorso della contribuente compensando le spese. Pur respingendo la censura riguardante la necessità d’un previo sopralluogo, la CTP richiamò l’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004 ( c.d. revisione parziale del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali ), valutando l’insufficiente motivazione dell’avviso impugnato e ravvisando la ‘particolarità’ dell’immobile come risultante da una consulenza di parte.
1.3 Su appello dell’RAGIONE_SOCIALE, nel contraddittorio con la società contribuente e con sentenza n. 688/2022, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha respinto il gravame.

Secondo la Corte territoriale:

-l’eccezione relativa alla violazione dell’art. 22, comma 3, del d.lgs. 546/1992 era infondata, atteso che la società, dopo avere richiesta la mediazione, propose ricorso giurisdizionale il 30/11/18, due giorni dopo avere notificato l’istanza di mediazione, provvedendo poi a depositare in giudizio la propria consulenza il 28/12/2018, ma nessuna norma prevedeva che quest’ultima dovesse essere presentata già in fase di mediazione. La proposizione del ricorso prima dei novanta giorni previsti per la mediazione costituirebbe una mera irregolarità che non influisce sulla sua ammissibilità;
-era infondato anche il secondo motivo riguardante l’omessa valutazione della documentazione tecnica-estimale essenziale per giungere al criterio di stima adottato. Pur condividendo che il richiamo operato dalla CTP all’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004 fosse non pertinente, la sentenza qui impugnata ha ritenuto che, pur non essendo necessario un preventivo sopralluogo, dovesse confermarsi come la contribuente avesse provato che le caratteristiche del suo immobile sono del tutto diverse da quelle assunte dall’Ufficio finanziario e non superano lo standard qualitativo.
Secondo la CTR, la consulenza tecnica di parte avrebbe dimostrato la specificità dell’immobile in quanto:

situato nel piano interrato;

con unico accesso;

-senza porte o finestre, salvo l’accesso carrabile;

senza impianti termici di condizionamento;

destinato in fatto a deposito;

con conseguente correttezza della classificazione nella categoria C/2 (magazzini).

1.4 Non sarebbe dirimente in quanto ‘generica’, secondo la sentenza impugnata, l’osservazione dell’RAGIONE_SOCIALE appellante secondo cui le elevate altezze interne (ml 3,90) e la conseguente elevata consistenza del cespite

sarebbero incompatibili con i depositi e magazzini normalmente censiti nella categoria C/2.

1.5 Ricorre per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di un unico motivo, integrato da successiva memoria.

1.6 Resiste con controricorso la società contribuente.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso l’RAGIONE_SOCIALE prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 4, 6, 8 e 10 del r.d.l. n. 652/1939, 6, 7 e 61, del d.P.R. n. 1142/1949, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Sostiene che la Commissione Regionale abbia privilegiato la valutazione sulla destinazione attuale e in fatto del bene anziché basarsi sulla potenziale idoneità del bene a produrre ricchezza, come invece previsto dalle disposizioni citate e costantemente ritenuto corretto anche da questa Corte. Evidenzia come l’indubbia finalità lucrativa dell’immobile, desunta dalle sue caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche, giustifica l’idoneità del medesimo a produrre ricchezza. Avrebbe errato la CTR a valorizzare l’uso temporaneo e di fatto del bene che non avrebbe invece rilevanza al fine del classamento che può essere commisurato solamente alla redditività media ordinaria del bene. Sostiene che, trattandosi di immobile censito in categoria speciale, sia giustificata e corretta la stima secondo il criterio del più probabile valore di mercato riferito all’epoca censuaria 1988/1989, calcolato come riportato nel ricorso. Sostiene che sia la categoria C/2 che la D/7 riguardano entrambe unità destinate a locali deposito e che la distinzione va operata a seconda RAGIONE_SOCIALE caratteristiche proprie del manufatto. Ne deriverebbe che non tutti i locali adibiti a magazzino, indipendentemente dalle dimensioni e dalle caratteristiche, debbano essere attribuiti alla categoria C/2. Richiama la circolare Ag. entrate n. 2/E del 1/2/2016 secondo cui appartengono alla categoria D/7 (codice 0402) i ‘ Magazzini e altre strutture di stoccaggio ‘ e
la circolare n. 4/2006 dell’RAGIONE_SOCIALE che, oltre alla destinazione funzionale e produttiva, impone di tener conto RAGIONE_SOCIALE specifiche caratteristiche tipologiche, costruttive e dimensionali , che differenziano gli immobili in esame (D e E) dalle unità tipo di riferimento, indicando specificamente come la differenza tra C/2 (depositi) e D/7 (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale) vada ricercata nelle predette caratteristiche oltre che nella loro localizzazione.
2. Il motivo è fondato.

2.1 Secondo il costante insegnamento di questa Corte, il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto tributario che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua “destinazione ordinaria”, poiché l’idoneità dell’immobile a produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto, dovendo invece essere preso in considerazione il fine di lucro, espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie catastali, da valutarsi sempre in termini oggettivi, in base ad una verifica RAGIONE_SOCIALE caratteristiche strutturali del bene. (Cass. Sez. 5, 30/10/2020, n. 24078, Rv. 659483 -01). A tal fine il fine di lucro perseguito dal proprietario merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che se ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, senza arrestarsi all’attività che in un determinato momento viene svolta, potendo quest’ultimo costituire un criterio meramente complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (Cass. Ses. 5, 14/10/2020 n. 22166, Rv 659299).
2.2 Nel caso specifico, il fatto dell’attuale destinazione a magazzino non appare dirimente, in un contesto in cui i depositi possono astrattamente ricadere sia nella categoria C/2 (magazzini) che in quella D/7 che ricomprende, come già indicato: ‘ Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni ‘.

Occorre pertanto procedere a una valutazione che, accertando le potenzialità in concreto dell’unità, tenga conto di tutte le caratteristiche dell’immobile da classare , comprese la localizzazione urbana, l’ubicazione, l’ ampiezza e la cubatura. Tale valutazione dovrà chiarire se lo stesso, in base alle sue qualità oggettive, possa assimilarsi alle cantine, soffitte, fienili non agricoli, e quindi a destinazione generica e ordinariamente classate C/2, oppure ai fabbricati adattati per esigenze specifiche d’attività industriali di cui alla categoria D/7.
2.3 Non appare dirimente, a tal fine, l’osservazione di cui al controricorso secondo cui, all’atto dell’acquisto dell’intero complesso immobiliare nel 2002, esso fosse accatastato in un’unica unità attribuita alla categoria D/7, atteso che oggetto del procedimento è il riclassamento operato dall’Ufficio a seguito di un’iniziativa specifica della proprietà, che ha frazionato l’immobile separando i piani fuori terra dal seminterrato e proponendo quindi, a mezzo DOCFA del 4/5/2017, il ‘ declassamento ‘ a C/2 del secondo.
La sentenza va quindi cassata e rinviata alla Corte di merito per una rivalutazione degli elementi suindicati alla luce degli insegnamenti richiamati, trattandosi d ‘ accertamenti di fatto estranei al giudizio di legittimità.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio cui demanda di provvedere altresì sulle spese della presente fase.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30/01/2026.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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