Classamento catastale: la motivazione è fondamentale

La Corte di Cassazione ha annullato un avviso di accertamento relativo a un classamento catastale, poiché l’Amministrazione Finanziaria aveva modificato la categoria di un immobile da A7 a A8 senza una motivazione adeguata nell’atto originario e senza considerare le reali caratteristiche dell’edificio e la sua ubicazione. La Corte ha ribadito che la motivazione non può essere integrata in corso di causa e che la distinzione tra ‘villa’ e ‘villino’ dipende da un’analisi concreta e non da comparazioni postume.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale Errato: Annullato per Difetto di Motivazione

Un corretto classamento catastale è cruciale per determinare il valore fiscale di un immobile e le imposte dovute. Ma cosa succede se l’Amministrazione Finanziaria modifica la categoria di un’abitazione senza fornire una motivazione completa e adeguata sin dall’inizio? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha affrontato proprio questo tema, stabilendo principi chiari a tutela del contribuente e del suo diritto di difesa. Il caso riguardava la rettifica del classamento di un immobile da ‘villino’ (categoria A7) a ‘villa’ (categoria A8), con un conseguente aumento della rendita.

I Fatti del Caso: Il Contenzioso sul Classamento Catastale

I proprietari di un immobile avevano proposto un classamento in categoria A7, classe 5. L’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, ha rettificato d’ufficio tale classamento, assegnando all’immobile la categoria A8 (abitazione in villa), classe 2, con un notevole incremento della rendita catastale. I giudici di secondo grado avevano confermato la decisione dell’Ufficio, basandosi su elementi come la zona, la consistenza dell’immobile (14,5 vani) e le sue qualità intrinseche (superficie, giardino, impianti). Tuttavia, questa valutazione si fondava anche sulla comparazione con immobili limitrofi, un elemento che non era stato menzionato nell’avviso di accertamento originale ma introdotto solo nel corso del giudizio. I contribuenti hanno quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando sia il difetto di motivazione dell’atto impositivo sia l’omessa valutazione di fatti decisivi.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto entrambi i motivi di ricorso presentati dai contribuenti, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa a un’altra sezione della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado. Vediamo nel dettaglio i due punti centrali della decisione.

Il Primo Motivo: L’Importanza della Motivazione nell’Avviso di Accertamento

La Corte ha ribadito un principio fondamentale: la motivazione dell’avviso di accertamento deve essere completa e autosufficiente fin dal principio. Non è ammissibile che l’Amministrazione Finanziaria integri o corregga le ragioni del proprio operato in sede processuale. Nel caso di specie, la comparazione con altri immobili, utilizzata per giustificare il nuovo classamento catastale, era stata introdotta solo durante il giudizio. Questo ha leso il diritto di difesa del contribuente, che non ha potuto conoscere fin da subito tutti gli elementi posti a base della pretesa fiscale. Di conseguenza, l’atto è stato ritenuto viziato per difetto di motivazione.

Il Secondo Motivo: La Distinzione tra Villa e Villino nel classamento catastale

Il secondo motivo, anch’esso accolto, riguarda l’omesso esame di un fatto decisivo: le reali caratteristiche dell’immobile e la sua ubicazione. La Corte ha chiarito che la distinzione tra una ‘villa’ (A8) e un ‘villino’ (A7) non si basa solo sulla dimensione o sulla presenza di un giardino. I criteri sono più complessi e includono:
* Caratteristiche costruttive e di rifinitura: Devono essere di livello superiore all’ordinario.
* Ubicazione: Le ville si trovano tipicamente in zone di pregio o in contesti panoramici e lussuosi.
* Dotazioni: La presenza di un parco o di un grande giardino attrezzato è un elemento qualificante.
Nel caso esaminato, i giudici di merito avevano omesso di considerare un fatto cruciale: l’immobile si trovava in una zona urbanistica destinata a ‘villini’ (A7) e non a ‘ville’ (A8). Questo elemento, unito a una mancata analisi delle effettive rifiniture interne, ha reso la loro decisione carente.

Le Motivazioni della Sentenza

La Cassazione ha motivato la sua decisione sottolineando che la procedura DOCFA, con cui il contribuente propone un classamento, può essere disattesa dall’Ufficio, ma tale rettifica deve basarsi su una valutazione tecnica ben argomentata e comunicata per intero nell’avviso di accertamento. Quando la discrasia tra la proposta e la decisione finale deriva da una diversa valutazione tecnica, la motivazione deve essere particolarmente approfondita per consentire al contribuente di difendersi e per delimitare l’oggetto del contenzioso. L’integrazione postuma delle motivazioni è una pratica illegittima che compromette la trasparenza e il contraddittorio. Inoltre, la valutazione delle caratteristiche di un immobile deve essere concreta e non può prescindere dal contesto urbanistico e dalle sue specifiche qualità, elementi che erano stati trascurati nel giudizio di appello.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza la tutela del contribuente nei confronti degli atti dell’Amministrazione Finanziaria. Stabilisce in modo inequivocabile che l’onere della motivazione è un requisito di legittimità imprescindibile dell’avviso di accertamento. In materia di classamento catastale, non è sufficiente per l’Ufficio affermare genericamente che un immobile possiede caratteristiche superiori; è necessario specificare quali siano, basandosi su elementi oggettivi e noti al contribuente sin dall’inizio. La decisione evidenzia anche l’importanza di una corretta valutazione dei fatti da parte dei giudici di merito, che devono considerare tutti gli elementi decisivi, come la destinazione urbanistica della zona, per giungere a una classificazione corretta e giusta.

L’Amministrazione Finanziaria può integrare la motivazione di un avviso di accertamento durante il processo?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che non è consentito all’Amministrazione Finanziaria sopperire in sede processuale alle lacune motivazionali dell’atto di classamento. La motivazione deve essere completa e contenuta nell’atto originale per garantire il diritto di difesa del contribuente.

Quali sono i criteri principali per distinguere una ‘villa’ (cat. A8) da un ‘villino’ (cat. A7) ai fini del classamento catastale?
La distinzione si basa su un insieme di fattori. Per una ‘villa’ (A8) sono determinanti la presenza di parco e/o giardino, l’edificazione in zone di pregio, caratteristiche costruttive e di rifinitura di livello superiore all’ordinario, e la dotazione di impianti di pregio. Un ‘villino’ (A7) è un fabbricato di tipo civile o economico, che può avere un giardino, ma privo delle caratteristiche di lusso e pregio tipiche della villa.

Cosa succede se il giudice tributario non considera un fatto decisivo, come la zona urbanistica in cui si trova l’immobile?
L’omessa valutazione di un fatto decisivo per il giudizio, come la circostanza che l’immobile si trovi in una zona urbanistica destinata a villini (A7) e non a ville (A8), costituisce un vizio della sentenza. In questo caso, la Corte di Cassazione può cassare la sentenza e rinviare il caso a un altro giudice per un nuovo esame che tenga conto di tale fatto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 116 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 116 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 04/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27417/2017 R.G. proposto da :

COGNOME NOMECOGNOME NOME e COGNOME rappresentati e difesi dall’Avvocato NOME COGNOME NOME (LRMPLP70D03Z114J)

-ricorrenti- contro

AGENZIA DELLE ENTRATE

-intimata- avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. della TOSCANA n. 1023/2017 depositata il 18/04/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

con sentenza n. 1023/02/2017 la Commissione Tributaria Regionale della Toscana, in riforma della sentenza di primo grado,

rigettava l’impugnazione proposta da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME avverso l’avviso di accertamento in forza del quale l’Ufficio aveva rettificato il classamento proposto dai contribuenti della categoria ‘A7’ classe 5 alla categoria ‘A8’ (abita zione in villa) di classe 2, con variazione della rendita da 2.711,40 ad euro 3.579,05.

i giudici di appello ritenevano, in particolare, che, valutata la zona in cui si collocava l’immobile, la sua consistenza (14,5 vani) e le sue qualità intrinseche (superficie complessiva, servizi, giardino, impiantistica etc..) l’operato dell’Ufficio era da ritenere corretto anche valutate le caratteristiche di immobili limitrofi aventi caratteristiche inferiori e classamento pari a quello originariamente chiesto dai ricorrenti.

contro

detta sentenza propongono ricorso per cassazione, affidato a due motivi illustrati con successiva memoria, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

L’ A genzia delle entrate è rimasta intimata.

CONSIDERATO CHE

C on il primo motivo le parti ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n 3. c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1 del d.m. 701/1994, dell’art. 7, comma 1, legge n. 212/2000, nonché dell’art. 3, legge n. 241/1990, assumendo c he erroneamente la sentenza impugnata aveva ritenuto dirimente, ai fini della correttezza del classamento, la comparazione dell’immobile di proprietà dei ricorrenti con altri immobili situati nelle vicinanze. Rilevano che sebbene tale comparazione non fosse stata esposta all’interno dell’avviso di accertamento catastale, ma fosse stata prodotta unicamente in sede giurisdizionale, come peraltro riconosciuto dai medesimi giudici di appello, elemento questo che confermava le carenze motivazionali dell’atto impositivo in esame integrato in maniera postuma, la C.T.R. aveva ritenuto l’atto legittimo in quanto adeguatamente motivato.
Con il secondo motivo lamentano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5. c.p.c., omesso esame di un punto decisivo della controversia relativo all’errore in cui erano incorsi i giudici territoriali nell ‘ omessa valutazione del fatto relativo alle effettive caratteristiche dell’immobile e d alla sua ubicazione in zona non particolarmente pregiata, non destinata a ville.

Il primo motivo è fondato.

4.1. Occorre considerare che la procedura DOCFA è disciplinata dal d.l. n. 16 del 1993, art. 2, convertito in l. n. 75 del 1993, e dal D.M. finanze, n. 701 del 1994. Tramite detta procedura, l’interessato formula una “proposta” che l’amministrazione può disattendere in conseguenza della ponderazione di fatti diversi da quelli indicati nella proposta stessa o in conseguenza di una valutazione tecnica diversa dei fatti indicati e quindi di una propria stima complessiva del valore economico dei beni classati. Ciò che, peraltro, come questa Corte ha ripetutamente precisato, si riflette sul contenuto dell’obbligo di motivazione del provvedimento di attribuzione definitiva della rendita catastale (v. Cass. ordinanza n. 12398 del 21/05/2018, secondo cui “in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga in seguito alla procedura disciplinata dal D.L. n. 16 del 1993, art. 2, convertito, con modificazioni, in L. n. 75 del 1993 e dal D.M. 19aprile 1994, n. 701, l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’ufficio e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica del valore economico dei bei classati; in caso contrario, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente, sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (v. Cass.nn. 12497/2016, 12425/2018, 31586/2019 e molte altre).
4.4. Nella fattispecie in esame l’attribuzione della categoria A8 è stata ritenuta corretta dalla C.T.R. fondamentalmente sulla scorta di elementi dedotti dall’ ufficio nel corso del giudizio , mentre non è consentito all’Amministrazione di sopperire con integrazioni in sede processuale alle lacune dell’atto di classamento per difetto di motivazione (vedi Cass. n. 25450/2018), da ciò discendendo la fondatezza del motivo di censura.

Anche il secondo motivo è fondato.

5.1. Va premesso che ai sensi del r.d.l. 13 aprile 1939 n. 652, art. 8, comma 1, nel testo sostituito dalla legge 30 dicembre 1989, n. 427, art. 2, e del D.P.R. n. 1142 del 1949, art. 6, comma 1 e art. 61, comma 2, la categoria e la classe catastali debbono essere attribuite in ragione delle caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari; ai sensi del d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 9, per ciascuna zona censuaria è definito un “quadro di qualificazione e classificazione che deve indicare le categorie riscontrate nella zona censuaria ed il numero delle classi in cui ciascuna categoria è stata divisa, e contenere i dati di identificazione e la descrizione delle unità immobiliari scelte come tipo per ciascuna classe”. Le caratteristiche non necessariamente sono dati oggettivi (come, per esempio, la superficie o l’ubicazione), suscettivi, come tali, di essere solo confermati o negati dall’ufficio. Le caratteristiche possono infatti essere dati suscettivi di valutazione tecnica (come, per esempio, la qualità edilizia della costruzione, il pregio delle rifiniture o la qualità urbana e ambientale della zona in cui l’unità immobiliare è collocata). 4.2. Ciò posto, nel caso di specie si controverte del classamento dell’immobile in questione in categoria A/8 ovvero in categoria A/7. Questa Corte, con la sentenza n.24797/2021 in riferimento ad una controversia incentrata sul medesimo tema, ha richiamato il precedente orientamento affermando che: “Il classamento non è oggi disciplinato da precisi riferimenti normativi: la legge si limita,
infatti, a prevedere la elaborazione di un reticolo di categorie e classi catastali e demanda la elaborazione di tali gruppi, categorie e classi all’Ufficio tecnico erariale (d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, art. 9). L’ufficio tecnico erariale procede sulla base di istruzioni ministeriali anche piuttosto risalenti nel tempo (è tuttora utile in proposito la circolare n. 134 del 6 luglio 1941, integrata dalla istruzione 2 del 24 maggio 1942). Di fatto, mentre è pressoché uniforme in tutto il territorio nazionale la suddivisione in cinque gruppi (A, B, C, D, E) articolati in numerose categorie (A1, A2, A3….), sono assai incerti i criteri in forza dei quali un immobile rientri nelle diverse categorie: vada ad esempio classificato come A2 (abitazione di tipo civile) piuttosto che come A3 (abitazione di tipo economico). Nel suo “quadro generale delle categorie con annesso massimario” contenuto nella citata circolare n. 134 del 1941 il Ministero avvertiva in riferimento alle prime otto classi della categoria A, che “trattandosi di qualificazione relativa e variabile da luogo a luogo, deve corrispondere al significato che ha localmente”; qualche maggiore precisazione è oggi contenuta nella C.M. 14 marzo 1992, n. 5/3/1100, ma siamo sempre a livello di mere istruzioni amministrative, di cui si tiene conto in quanto possibile espressione di un “comune sentire”. Proprio in considerazione di queste difficoltà, ai fini della applicazione delle agevolazioni fiscali “prima casa”, il legislatore ha creato un’apposita categoria di “abitazioni di lusso” che non ha preciso riscontro nelle classi catastali (tanto che si nega che essa coincida con la categoria catastale A1). Queste difficoltà si riflettono sulla distinzione fra “A/7 – abitazioni in villini” e “A/8 abitazioni in ville”. Si deve osservare che ciò che caratterizza la “villa” non sono soltanto le dimensioni, quanto le attrezzature di cui dispone, le caratteristiche interne, il pregio degli infissi e degli ornamenti, la collocazione, il rapporto con il territorio, le vie di accesso. Nel linguaggio comune (ripreso dal legislatore) edifici simili vengono chiamati “villa” se collocati in località di lusso, e “villini” se
collocati in aree di minor pregio. Altro è poi se le vie di comunicazione sono difficoltose in quanto l’edificio è collocato in una pregiata località montuosa o panoramica, altro è se l’isolamento non è espressione di un lusso bensì, più banalmente, determina una scomodità.

La circolare ministeriale 5/1992 afferma, in proposito, come per “ville debbano intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario. Consistenza e dotazione di impianti corrispondenti a quanto indicato dall’Ufficio in sede di classamento automatico per l’attribuzione della categoria (punti 1, 3, 6, 8, 9, 10, 11, 12 e 14 dei prospetti 9)”. Mentre “per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree coltivate o no a giardino. Le unità immobiliari dovranno avere consistenza e dotazioni corrispondenti a quanto indicato dall’Ufficio in sede di classamento automatico per l’attribuzione della categoria (punti 1, 2, 3, 4, 6, 8, 12, 13, 14 e 15 dei prospetti 9)”. Ora, per parco non può certo intendersi la utilizzabilità di qualunque area verde, altrimenti tutte le abitazioni rurali sarebbero ville, bensì un’area con alberi destinata ed adattata al godimento degli abitanti, tanto più appetibile perché sita in zone di pregio o destinate, appunto, a ville. E si deve altresì valutare se l’immobile abbia “caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario” (Cass. 2709/2014).
5.2. Orbene risulta evidente che la C.T.R., ai fini della verifica della correttezza della nuova categoria catastale, ha omesso di valutare il fatto decisivo che l’immobile si trovava in zona urbanistica destinata esclusivamente a villini A7 e non a ville, nonché trascurato di

considerare la circostanza relativa alla effettiva e concreta composizione interna del fabbricato oggetto di contestazione, come lamentato da parte ricorrente. Anche tale motivo è, pertanto, fondato.

Conseguentemente, in accoglimento di entrambi i motivi di ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda in questione sulla scorta delle considerazioni sopra formulate, procedendo anche alla regolamentazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, cui demanda anche la regolamentazione delle spese di questo grado di giudizio.

Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Tributaria in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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