Classamento catastale: la destinazione oggettiva vince

La Corte di Cassazione stabilisce che il classamento catastale di un immobile deve basarsi sulle sue caratteristiche strutturali e sulla sua potenziale destinazione d’uso (destinazione oggettiva), non sull’attività concreta svolta al suo interno. In un caso riguardante la riclassificazione di alcuni laboratori da C/3 a D/7, la Corte ha annullato la decisione dei giudici di merito, che avevano dato prevalenza all’uso effettivo, ribadendo che la natura oggettiva del bene è l’elemento decisivo per la determinazione della rendita catastale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale: L’Uso Effettivo dell’Immobile Non Conta, Decide la Struttura

Il classamento catastale di un immobile, e di conseguenza la sua rendita, dipende dalla sua natura oggettiva o dall’uso che ne viene fatto? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio consolidato ma spesso oggetto di controversie: a prevalere sono le caratteristiche strutturali e la potenziale destinazione d’uso del bene, non l’attività specifica svolta al suo interno. Questa decisione ha importanti implicazioni fiscali per i proprietari di immobili, specialmente quelli situati in zone industriali o artigianali.

I Fatti del Caso: Da Laboratorio Artigianale a Edificio Industriale

Una società immobiliare si è vista recapitare un avviso di accertamento catastale da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’amministrazione finanziaria aveva rettificato il classamento di quattro unità immobiliari, originariamente censite in categoria C/3 (laboratori per arti e mestieri), riclassificandole nella categoria D/7 (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale). La rettifica si basava sul fatto che questi locali derivavano dal frazionamento di un più ampio fabbricato già classificato come D/7 e si trovavano in una zona industriale del Comune. Tale modifica comportava un notevole incremento della rendita catastale e, di conseguenza, del carico fiscale.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

La società ha impugnato l’avviso di accertamento e sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale le hanno dato ragione. I giudici di merito hanno ritenuto che gli immobili non potessero essere classificati come D/7 perché non possedevano le caratteristiche strutturali e funzionali tipiche degli edifici industriali. Hanno dato peso all’uso effettivo dei locali, destinati ad attività eterogenee come la vendita di prodotti ortofrutticoli, l’autonoleggio, la ricezione di merci e un laboratorio di serramenti. Secondo i giudici, si trattava di attività commerciali ordinarie, più consone alla categoria C/3 che a una destinazione industriale.

Il Principio sul Classamento Catastale Affermato dalla Cassazione

L’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che i giudici di merito avessero errato nel valutare l’uso soggettivo anziché la destinazione oggettiva dell’immobile. La Suprema Corte ha accolto questa tesi, cassando la sentenza d’appello.

Il punto centrale della decisione è che, ai fini del classamento catastale, l’attribuzione della categoria e della rendita non dipende dall’utilizzo soggettivo fatto dal proprietario, ma è strettamente connessa alla destinazione oggettiva dell’immobile. Quest’ultima è intrinseca alla sua conformazione strutturale e alla sua potenzialità funzionale.

La Prevalenza della Struttura sull’Attività

Per gli immobili a destinazione speciale (come quelli del gruppo D), che non sono suscettibili di una destinazione diversa se non con radicali trasformazioni, la valutazione deve essere ancora più rigorosa. La Corte ha chiarito che l’attività concreta svolta all’interno può essere, al massimo, un mero elemento che rafforza una valutazione già basata su dati oggettivi, ma non può mai essere l’elemento decisivo o addirittura contrario a tali dati.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte ha fondato la sua decisione su una consolidata giurisprudenza e su precise norme di legge, in particolare il D.P.R. n. 1142/1949 (Regolamento del nuovo catasto edilizio urbano). Gli articoli 61 e 62 di tale decreto stabiliscono che il classamento si basa sulla “destinazione ordinaria” e sulle “caratteristiche costruttive dell’unità immobiliare”.

La disciplina del catasto è fondata su una prospettiva “reale”, cioè legata al bene e alla sua capacità intrinseca di produrre reddito. È del tutto indifferente la qualifica soggettiva del proprietario o l’uso specifico che egli ne fa in un determinato momento storico. Se così non fosse, si eluderebbe la ratio stessa del sistema catastale, che mira a una tassazione basata sulla potenzialità reddituale oggettiva degli immobili. La destinazione funzionale e produttiva, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica, è l’unico faro che deve guidare l’amministrazione e i giudici.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La pronuncia della Cassazione ha importanti conseguenze pratiche. I proprietari di immobili, specialmente quelli derivanti da frazionamenti di complessi più grandi o situati in aree a specifica vocazione (es. industriale), devono essere consapevoli che il classamento catastale del loro bene dipende primariamente dalla sua struttura. L’aver adibito un capannone industriale a magazzino commerciale non è sufficiente a giustificare un cambio di categoria da D/7 a una meno onerosa, se la struttura mantiene le sue caratteristiche originarie. Per ottenere una riclassificazione, è necessario dimostrare che l’immobile è stato trasformato in modo radicale e irreversibile, perdendo la sua potenziale destinazione speciale. In assenza di tali modifiche, prevale la natura oggettiva del bene, con tutte le conseguenze fiscali che ne derivano.

Come si determina la categoria catastale di un immobile?
La categoria catastale si determina in base alla sua “destinazione oggettiva”, ovvero le sue caratteristiche strutturali intrinseche e la sua potenzialità funzionale e produttiva, a prescindere dall’uso concreto che ne fa il proprietario in un determinato momento.

L’uso effettivo di un immobile ha qualche rilevanza per il suo classamento catastale?
No, l’uso effettivo non è l’elemento decisivo. Può costituire, al massimo, un mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva, ma non può contraddirla, specialmente per gli immobili a destinazione speciale (es. industriali o commerciali) le cui caratteristiche strutturali sono prevalenti.

Cosa significa che la disciplina del catasto ha una prospettiva “reale”?
Significa che si fonda sulle caratteristiche oggettive del bene immobile (prospettiva “reale”) e sulla sua capacità intrinseca di produrre reddito, piuttosto che sulla qualifica del proprietario o sull’attività che vi svolge (prospettiva “personale”).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29308 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29308 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29072/2021 R.G., proposto

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL );

RICORRENTE

CONTRO

‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, con sede in Formello (RM), in persona del presidente del consiglio di amministrazione pro tempore , rappresentata e difesa dall ‘AVV_NOTAIO, con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ), giusta procura in margine al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 26 aprile 2021, n. 2194/13/2021;

CATASTO ACCERTAMENTO CATEGORIA D/7 LABORATORIO ARTIGIANALE ESCLUSIONE DELLA CATEGORIA C/2

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 15 ottobre 2025 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

1. L ‘RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 26 aprile 2021, n. 2194/13/2021, che, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso di accertamento catastale n. NUMERO_DOCUMENTO da parte dell’RAGIONE_SOCIALE nei confronti della ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ , a seguito di procedura DOCFA (domanda di variazione n. NUMERO_DOCUMENTO del 24 luglio 2014, con causale ‘ Variazione della destinazione ‘) su locali siti in Formello (INDIRIZZO) alla INDIRIZZO, 42/G, 40/D e 40/E, censiti in catasto con la particella 1661 sub. 520 del folio 20, la categoria C/3 e la rendita di € 874,26, la pa rticella 1661 sub. 521 del folio 20, la categoria C/3 e la rendita di € 1.649,35, la particella 1661 sub. 522 del folio 20, la categoria C/3 e la rendita di € 1.393,19, la particella 1661 sub. 523 del folio 20, la categoria C/3 e la rendita di € 1.495,66, tutti destinati a laboratori artigianali, rettificandosi il classamento in categoria D/7 ed incrementandosi le rendite da € 874,26 ad € 3.900,00, da € 1.649,35 ad € 7.490,00, da € 1.393,19 ad € 6.640,00, da € 1.495,66 ad € 6.980,00, in ragione della deriva zione dal frazionamento di un più ampio fabbricato classificato in categoria D/7 e dell’ubicazione n ella zona industriale del Comune di Formello (RM) (zona di produttività D/1 -artigianale e industriale secondo il vigente PRG), ha accolto l’appello proposto dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla
Commissione tributaria provinciale di Roma il 16 gennaio 2018, n. 1292/4/2018, con compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali.

Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure -che aveva accolto il ricorso originario della contribuente – sul rilievo che « (…) le quattro unità immobiliari in oggetto non possono classificarsi catastalmente come cat. D/7 poiché non hanno le caratteristiche strutturali e funzionali proprie degli immobili industriali. La stessa Amministrazione riconosce che i locali sono destinati a ll’esercizio di vendita di prodotti ortofrutticoli, di autonoleggio, di ricezione di merci e di laboratorio artigianale di serramenti metallici. Si tratta, dunque, di immobili che non possono avere destinazione industriale, ma sono destinati ad una ordinaria attività commerciale propria della cat. C/3 ».
La ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ ha resistito con controricorso.

La controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a due motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata (verosimilmente) per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., e 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato respinto l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione assolutamente carente o apparente.

1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE norme regolatrici del Catasto Edilizio Urbano di cui al r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, al d.lgs. 8 aprile 1948, n. 514, al d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, nonché all’ art. 11 del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito,

con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che i locali appartenenti alla contribuente non possano essere classificati in categoria D/7 per carenza RAGIONE_SOCIALE caratteristiche strutturali e funzionali dei fabbricati destinati ad attività industriali.

Il primo motivo è infondato.

2.1 Come è noto l’art. 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: « (…) deve contenere: (…) 4) la concisa esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto della decisione; (…) ».

Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. Trib., 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).
Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in

modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).
2.2 Nella specie, si può ritenere che la sentenza impugnata sia sufficiente e coerente sul piano della logica giuridica, contenendo un’adeguata e d articolata illustrazione RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese al rigetto dell’appell o, avendo riguardo all ‘affermata insussistenza dei presupposti per la revisione del classamento catastale a causa della destinazione artigianale e non industriale dei locali appartenenti alla contribuente.

Il secondo motivo è fondato.

3.1 Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
3.2 Per cui, in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno RAGIONE_SOCIALE stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2024, n. 21939; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
3.3 Si rammenta, poi, che l’art. 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 (portante il « Regolamento del nuovo catasto edilizio urbano ») recita: « Il classamento consiste nel riscontrare, con sopraluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento »; a norma del successivo art. 62 del medesimo decreto: « La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell’unità immobiliare ».
Questa Corte ha già affermato che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo ” reale “, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. ” destinazione

ordinaria “, sicché l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2015, n. 12025; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2019, n. 34002; Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 6^-5, 16 novembre 2020, n. 25992; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 5 ottobre 2023, n. 28114; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542); ed ancora che, in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno RAGIONE_SOCIALE stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2024, n. 21939).
3.4 Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorre guardare alle caratteristiche strutturali dell’immobile stesso e non alla condizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166).

3.5 Non rileva, quindi, né il carattere pubblico o privato della proprietà dell’immobile, né eventuali funzioni latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in

termini oggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n. 34002 – analogamente: Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
3.6 Nel quadro generale RAGIONE_SOCIALE categorie RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, queste sono distinte in base al criterio della destinazione ordinaria (gruppi A – C), della destinazione speciale (gruppo D) e della destinazione particolare (gruppo E); ai sensi dell’art. 8 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, la categoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale e commerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizione di radicali trasformazioni, pertanto con capacità reddituale assoggettabile a imposta, ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categorie di cui alle lettere anteriori.
Per l’individuazione della corretta categoria cui ascrivere le unità immobiliari speciali o particolari, le circolari emanate dall’RAGIONE_SOCIALE Territorio il 16 maggio 2006, n. 4/T, ed il 13 aprile 2007, n. 4/T, hanno precisato che occorre procedere a « un corretto esame preliminare RAGIONE_SOCIALE caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza dei requisiti per l’attribuzione di una RAGIONE_SOCIALE categorie dei gruppi ordinari e, dall’altro, ad attribuire la categoria speciale o particolare più rispondente alle caratteristiche
oggettive dell’immobile (…)». Dal riportato quadro normativo, invero, risulta evidente che, ai fini dell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto quale elemento decisivo la natura oggettiva del bene essendo rispetto ad esso del tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare RAGIONE_SOCIALE stesso che, diversamente, laddove assumesse qualsivoglia rilievo, eluderebbe la ratio posta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialità di produrre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla loro destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (in tal senso: Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la fondatezza del secondo motivo e l’infondatezza del primo motivo, il ricorso può trovare accoglimento entro tali limiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo e rigetta il primo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025 .

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

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