Classamento catastale: la Cassazione decide

Una società ha impugnato il classamento catastale del proprio immobile, rettificato dall’Agenzia delle Entrate da C/2 (magazzino) a D/7 (fabbricato industriale). La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando che la classificazione si basa sulle caratteristiche oggettive e sulla potenzialità funzionale dell’immobile, non sull’uso soggettivo. L’ordinanza chiarisce inoltre che, in seguito a procedura DOCFA, l’Agenzia non è tenuta a effettuare un sopralluogo né a fornire motivazioni complesse se non contesta i dati forniti dal contribuente ma solo la loro valutazione tecnica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale: Quando Conta il Potenziale dell’Immobile

Il classamento catastale di un immobile è un’operazione fondamentale che ne determina il valore fiscale e, di conseguenza, il carico impositivo per il proprietario. Ma cosa succede quando la valutazione del contribuente non coincide con quella dell’Agenzia delle Entrate? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su alcuni aspetti cruciali della materia, in particolare sul valore delle caratteristiche oggettive dell’immobile rispetto al suo utilizzo effettivo e sulle procedure che l’amministrazione finanziaria deve seguire.

I Fatti del Caso: Da Magazzino a Fabbricato Industriale

Una società, dopo aver frazionato un più ampio fabbricato, presentava una dichiarazione DOCFA per un locale destinato a laboratorio artigianale, proponendo la categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito) con una rendita modesta. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento catastale, rettificando il classamento in D/7 (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale) e determinando una rendita catastale di oltre dieci volte superiore. La motivazione dell’Agenzia si basava sulla derivazione dell’unità da un fabbricato industriale e sulla sua ubicazione in una zona industriale del Comune.

La società impugnava l’avviso, ma vedeva respinte le proprie ragioni sia dalla Commissione Tributaria Provinciale sia da quella Regionale. Giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, la società lamentava, tra le altre cose, la mancata considerazione delle effettive caratteristiche dell’immobile, l’assenza di un sopralluogo da parte dell’Agenzia e un difetto di motivazione dell’atto impositivo.

L’Analisi della Corte sul Classamento Catastale

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, fornendo chiarimenti importanti. In primo luogo, ha dichiarato inammissibile il motivo relativo all’omesso esame dei fatti, applicando il principio della cosiddetta “doppia conforme”. Poiché le decisioni di primo e secondo grado erano giunte alla stessa conclusione sulla base di una simile valutazione dei fatti (nella specie, l’ampia superficie dell’immobile era oggettivamente ostativa a una classificazione come C/2), non era possibile un riesame nel merito in sede di legittimità.

Procedura DOCFA e Obblighi dell’Amministrazione Finanziaria

La Corte ha inoltre affrontato i motivi procedurali sollevati dalla ricorrente, ribadendo principi consolidati. Non è necessario un sopralluogo preventivo da parte dell’Agenzia quando la rettifica del classamento catastale segue una dichiarazione DOCFA presentata dal contribuente. La procedura DOCFA, infatti, è considerata di per sé partecipativa e garantisce il contraddittorio. L’amministrazione finanziaria non è tenuta ad avviare un contraddittorio preventivo o a effettuare una visita in loco, potendosi limitare a verificare la coerenza della proposta del contribuente con i dati oggettivi e le norme tecniche.

Le Motivazioni della Decisione

La decisione della Cassazione si fonda su alcuni pilastri giuridici chiari. Il punto centrale è che l’attribuzione della categoria catastale non dipende dall’uso soggettivo che il proprietario fa dell’immobile, ma dalla sua destinazione oggettiva, desumibile dalla sua conformazione strutturale e dalla sua potenzialità funzionale. Un immobile di grandi dimensioni, situato in zona industriale e strutturalmente concepito per attività produttive, deve essere classificato come industriale (D/7), anche se al momento viene utilizzato come mero deposito (C/2).

Inoltre, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento è considerato soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi (categoria, classe, rendita) quando la differenza con la proposta del contribuente deriva da una diversa valutazione tecnica e non da una contestazione dei fatti dichiarati. Poiché il contribuente ha avviato la procedura con DOCFA, è già a conoscenza di tutti gli elementi di fatto, e l’atto dell’Agenzia si limita a una rivalutazione tecnica di quegli stessi elementi.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

L’ordinanza in esame conferma un orientamento rigoroso e consolidato. Per i proprietari di immobili, le implicazioni sono significative. In primo luogo, nella presentazione delle dichiarazioni DOCFA, è cruciale valutare attentamente non solo l’uso attuale, ma anche e soprattutto le caratteristiche strutturali, dimensionali e l’ubicazione dell’immobile. Questi elementi oggettivi prevalgono su qualsiasi utilizzo soggettivo. In secondo luogo, le possibilità di contestare con successo una rettifica del classamento catastale sono limitate se l’Agenzia si basa su una corretta valutazione tecnica dei dati forniti dallo stesso contribuente. Infine, il principio della “doppia conforme” rappresenta un ostacolo significativo all’accesso al giudizio di Cassazione per questioni di fatto, rendendo ancora più importante impostare correttamente la difesa fin dal primo grado di giudizio.

Per il classamento catastale di un immobile conta l’uso effettivo o le sue caratteristiche oggettive?
La Corte di Cassazione ha stabilito che l’attribuzione della categoria e della rendita catastale non dipende dall’utilizzazione soggettiva fatta dal proprietario, ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale e alla sua potenzialità funzionale.

L’Agenzia delle Entrate deve effettuare un sopralluogo prima di modificare un classamento proposto tramite DOCFA?
No. La giurisprudenza consolidata afferma che, in seguito a una dichiarazione DOCFA, l’amministrazione finanziaria non è tenuta ad attivare preventivamente il contraddittorio o a effettuare un sopralluogo, in quanto la procedura stessa è considerata sufficientemente partecipativa.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione dei fatti se si è perso sia in primo grado che in appello con la stessa motivazione?
Generalmente no. In base al principio della “doppia conforme”, se le sentenze di primo e secondo grado si basano su una ricostruzione dei fatti analoga, il ricorso in Cassazione per omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile. Il ricorrente dovrebbe dimostrare che le ragioni di fatto delle due decisioni sono diverse.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29290 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29290 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15340/2020 R.G., proposto

‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ (in qualità di incorporante la ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘) , con sede in Formello (RM), in persona del presidente del consiglio di amministrazione pro tempore , rappresentata e difesa dall ‘AVV_NOTAIO , con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ), giusta procura in margine al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL );

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 10 ottobre 2019, n. 5666/5/2019;

CATASTO ACCERTAMENTO CATEGORIA D/7 LABORATORIO ARTIGIANALE ESCLUSIONE DELLA CATEGORIA C/2

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 15 ottobre 2025 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

1. La ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ (in qualità di incorporante la ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘) ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 10 ottobre 2019, n. 5666/5/2019, che, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso di accertamento catastale n. NUMERO_DOCUMENTO del 20 giugno 2013 da parte dell’RAGIONE_SOCIALE , notificatole il 3 agosto 2013, a seguito di procedura DOCFA (domanda di variazione n. NUMERO_DOCUMENTO del 27 marzo 2012 per ‘ frazionamento ‘) su locale sito in Formello (RM) alla INDIRIZZO, posto al piano primo sottostrada e censito in catasto con la particella 201 sub. 537 del folio 20, destinato ex novo a laboratorio artigianale, per il quale era stata proposta la categoria C/2 e la rendita di € 262,51, dopo la locazione alla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘, che lo aveva utilizzato a deposito di materiali/smistamento di merci e distribuzione di ceramiche per pavimenti e rivestimenti, rettificandosi il classamento in categoria D/7 con rendita di € 2.916,00, in ragione della derivazione dal frazionamento di un più ampio fabbricato classificato in categoria D/7 e dell’ubicazione nella zona industriale del Comune di Formello (RM) (zona di produttività D/1 -artigianale e industriale secondo il vigente PRG), ha rigettato l’appello proposto dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ (incorporata dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ ) nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 17 novembre
2017, n. 24576/28/2017, con compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali.

2. Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure -che aveva respinto il ricorso originario della dante causa della contribuente -sul rilievo: a) che « le caratteristiche (de)ll’immobile oggetto della presente controversia, che risulta destinato genericamente a laboratorio o magazzino, non appaiono idonee ad escludere le caratteristiche di tipo industriale o commerciale su cui è basata la determinazione d ell’Ufficio, tenuto anche conto dell’estensione in superficie dell’unità di cui trattasi »; b) che il contraddittorio preventivo non era previsto per l’accertamento catastale, atteso che « il procedimento è consistito in un controllo della dichiarazione presentata dal contribuente mediante procedura DOCFA, nella quale non è previsto alcun contraddittorio con il contribuente, dovendosi limitare l’Ufficio e verificare la corrispondenza del classamento proposto con quello effettivamente spettante secondo le relative norme tecniche e procedere, se del caso, alla sua rettifica », nemmeno essendo obbligatorio il sopralluogo in presenza del contribuente; c) che la motivazione dell’atto impositivo era adeguata, in quanto, posto che : « La motivazione (…), in un atto di r ettifica come quello in oggetto, consiste semplicemente del dar conto della corrispondenza RAGIONE_SOCIALE caratteristiche dell’immobile ad una data classificazione catastale e nell’esternare i criteri utilizzati per la stima del valore catastale attribuito », e che: « Nel caso di specie tale valutazione è stata fatta dall’Ufficio mediante i dati e i criteri riportati nell’apposito allegato tecnico al provvedimento impugnato, nel quale sono descritte le caratteristiche dell’immobile e si espongono i criteri seguiti per la determinazione del valore dell’immobile, cioè il ricorso a valori
unitari in uso da parte RAGIONE_SOCIALE stesso Ufficio per immobili con caratteristiche similari siti nella stessa zona indicati in modo specifico ».

L ‘RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a quattro motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., per non essere stato considerato dal giudice di secondo grado il primo motivo di appello, col quale la dante causa della contribuente « aveva dedotto una erronea supposizione di elementi estrinseci ed intrinseci dell’unità immobiliare che ne connoterebbero la destinazione industriale », senza, però, trovare adeguato costrutto motivazionale.
1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 12, comma 7, della legge 27 luglio 2000, n. 212, e 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che il sopralluogo dell’amministrazione finanziaria (alla presenza della contribuente) fosse superfluo ai fini dell’emanazione dell’avviso di accertamento catastale .

1.3 Con il terzo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, e 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che

l’avviso di accertamento catastale fosse stato adeguatamente motivato.

1.4 Con il quarto motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata (verosimilmente) per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., e 36, comma 2, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato rigettato l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione assolutamente carente o apparente.

Ragioni di pregiudizialità logico-giuridica suggeriscono di scrutinare in via prioritaria il quarto motivo, tenendo conto che l’eventualità di un esito fausto comporterebbe l’ inevitabile assorbimento dei restanti motivi.

Il quarto motivo è infondato.

3.1 Come è noto l’art. 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: « (…) deve contenere: (…) 4) la concisa esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto della decisione; (…) ».

Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. Trib., 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. Trib., 18 aprile
2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).

Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).
3.2 Nella specie, si può ritenere che la sentenza impugnata sia sufficiente e coerente sul piano della logica giuridica, contenendo un’adeguata e d articolata illustrazione RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese al rigetto dell’appell o, avendo riguardo alla revisione del classamento catastale. Tanto anche in piena sintonia con l’orientamento giurisprudenziale per cui l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass.,
Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).

3.3 Se ne può concludere che la motivazione della sentenza impugnata è conforme al canone del ‘ minimo costituzionale ‘ con specifico riguardo al sindacato del giudice tributario sulla rideterminazione della categoria e della rendita, che costituivano il nucleo principale del thema decidendum .

Il primo motivo è inammissibile.

4.1 La ricorrente ha dedotto che l’immobile non avrebbe destinazione industriale, per cui esso non potrebbe essere classificato in categoria D/7, e che, comunque, il giudice di appello non avrebbe tenuto conto della classificazione in categorie C/2 o C/3 degli immobili limitrofi, i quali erano utilizzati come laboratori artigianali, depositi o magazzini e showroom .

4.2 Tuttavia, in relazione a tale aspetto, si deve rilevare la preclusione derivante dalla c.d. ‘ doppia conforme ‘ (per la soccombenza in primo grado ed in secondo grado), che non consente di censurare l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ.; difatti, in siffatta ipotesi, prevista dall’art. 348 -ter , quinto comma, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ai giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012; detta norma è stata mantenuta, anche dopo l’abrogazione disposta dall’art. 3, comma 26, lett. e), del d.lgs. 1 ottobre 2022, n. 149 , per i giudizi introdotti prima dell’1 gennaio 2023, dall’art. 35, comma 5, del d.lgs. 1 ottobre 2022,
n. 149, quale modificato dall’art. 380, lett. a), della legge 29 dicembre 2022, n. 197), il ricorrente in cassazione – per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ. (nel testo riformulato dall’art. 54, co mma 3, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ed applicabile alle sentenze pubblicate dall’11 settembre 2012) – deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 22 dicembre 2016, n. 26774; Cass., Sez. Lav., 6 agosto 2019, n. 20994; Cass., Sez. 5^, 12 luglio 2021, n. 19760; Cass., Sez. 5^, 1 aprile 2022, n. 10644; Cass., Sez. 5^, 11 aprile 2022, n. 11707; Cass., Sez. 6^-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. Trib., 13 dicembre 2023, n. 34902; Cass., Sez. Trib., 27 giugno 2024, n. 17782; Cass., Sez. Trib., 28 aprile 2025, n. 11109). Nella specie, però, a fronte della soccombenza nel doppio grado di merito, la ricorrente non ha indicato le ragioni di fatto differenti a seconda del giudizio; ne discende che le questioni sono state esaminate e decise in modo uniforme dai giudici del doppio grado di merito, per cui non ne è possibile alcun sindacato da parte del giudice di legittimità in relazione alla violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ. (art. 348ter , quinto comma, cod. proc. civ.).
4.3 Ad ogni modo, non è dato riscontrare l’omessa pronunzia sul primo motivo di appello, che, a ben vedere, è stato oggetto di attenta disamina, con l’argomentazione assorbente che l’ampiezza della superficie dell’immobile sarebbe oggettivamente ostativa, secondo la sentenza impugnata, ad una classificazione in categoria C/2.

Il secondo motivo è infondato.

5.1 Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, in tema di catasto dei fabbricati, qualora per la determinazione della rendita catastale il contribuente si sia avvalso della procedura DOCFA, l’amministrazione finanziaria, che intenda discostarsi dalla relativa proposta, non è tenuta, in assenza di disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea , posto che un tale obbligo sussiste soltanto per i tributi armonizzati, ma non anche per quelli non armonizzati, per i quali non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre soltanto per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito. Occorre, inoltre, evidenziare che l’art. 12 della legge 27 luglio 2000, n. 212, disciplina il procedimento di verifica fiscale presso il contribuente, prevedendo specifiche garanzie e, in particolare, il termine dilatorio di sessanta giorni tra la consegna del processo ver bale di constatazione e l’emissione dell’avviso di accertamento. Tale disciplina, tuttavia, non si estende agli atti dell’amministrazione catastale relativi all’attribuzione, revisione o rettifica della rendita a seguito di dichiarazioni presentate tramite procedura DOCFA, che non si configura come attività ispettiva o di verifica fiscale presso la sede del contribuente, trattandosi di procedimento amministrativo specificamente disciplinato dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701, richiamato dal d.m. 26 luglio 2012, che risulta caratterizzato da uno sviluppo fortemente partecipativo, qualificato dalla proposta del contribuente su cui si innesta l’accertamento dell’ amministrazione finanziaria, in termini tali da garantire, nella sua stessa struttura procedimentale, il pieno contradittorio con il contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^,
23 febbraio 2021, n. 4752; Cass., Sez. Trib., 13 ottobre 2022, n. 29993; Cass., Sez. Trib., 12 ottobre 2023, n. 28472; Cass., Sez. Trib., 3 luglio 2025, n. 18169).

Alla procedura DOCFA, già disciplinata in modo tale da garantire pienamente la partecipazione e l’interlocuzione del contribuente nella fase anteriore all’emissione dell’atto di classamento ed attribuzione della rendita catastale, non è quindi applicabile il termine dilatorio di cui all’art. 12, comma 7, della legge 27 luglio 2000, n. 212.

5.2 Ad ogni modo, si rammenta che la revisione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali urbane (regolata dall’art. 3, comma 58, della legge 23 dicembre 1996, n. 662 e, ricorrendone il presupposto della ripartizione del territorio comunale in microzone, dall’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311), in assenza di variazioni edilizie, non richiede la previa ” visita sopralluogo ” dell’ufficio, non essendo condizionata ad alcun preventivo contraddittorio endoprocedimentale; né il sopralluogo si rende necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente (come si desume dall’art. 11, comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154) (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 3 novembre 2010, n. 22313; Cass., Sez. 6^-5, 6 dicembre 2012, n. 21923; Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3158; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2016, n. 21176; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, nn. 34680, 34681, 34682, 34683, 34684, 34685 e 34686; Cass., Sez. 6^-5, 1 luglio 2020, nn. 13358 e 13382; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 35075; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2022, nn. 20508 e 20509; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448; Cass., Sez. Trib., 11 luglio 2025, n. 18985).
6. Il terzo motivo è infondato.

6.1 In tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^- 5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. Trib., 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. Trib., 5 aprile 2024, n. 9127; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410).
L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di

fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2022, n. 3017; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449).
La fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della rendita.

Su tali premesse, quindi, l’avviso di accertamento catastale ha un contenuto vincolato, che esclude di per sé la necessità del rinvio per relationem ad atti amministrativi esterni per integrare la revisione del classamento. In particolare, tale obbligo è limitato agli atti che non siano conosciuti o altrimenti

conoscibili dal contribuente; esso, per contro, non vale per gli atti assistiti da pubblicità legale, ovvero da ritenersi generalmente conosciuti o agevolmente conoscibili dal contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29968; Cass., Sez. 5^, 10 luglio 2020, n. 14723; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34926; Cass., Sez. Trib., 29 dicembre 2022, n. 38052; Cass., Sez. Trib., 28 dicembre 2023, n. 36151; Cass., Sez. Trib., 16 dicembre 20204, n. 32762; Cass., Sez. Trib., 8 ottobre 2025, n. NUMERO_DOCUMENTO).
6.2 Invero, qualora l’attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall’amministrazione finanziaria (come accade, per l’ appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà RAGIONE_SOCIALE ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di accertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^,
25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2025, n. 22314).

Alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la in ammissibilità o l’in fondatezza dei motivi dedotti, il ricorso deve essere respinto.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 4.000,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025 .

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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