Classamento catastale impianti: quando è categoria D?

La Corte di Cassazione ha stabilito che un impianto di ripartizione idrica deve avere un classamento catastale in categoria D (opifici) e non E (edifici a destinazione particolare). La decisione si basa sulla natura intrinsecamente economica e produttiva del servizio idrico integrato, anche se di pubblica utilità, che genera un reddito autonomo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Il Classamento Catastale di Impianti Pubblici: la Cassazione fa Chiarezza

Il corretto classamento catastale di un immobile è un tema cruciale con dirette conseguenze fiscali. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un impianto di ripartizione idrica, stabilendo principi importanti sulla distinzione tra immobili a destinazione speciale (categoria D) e quelli a destinazione particolare (categoria E). La questione centrale verte sulla possibilità di considerare un’attività di pubblica utilità come un’attività economica a tutti gli effetti, con tutto ciò che ne consegue per la sua classificazione ai fini fiscali. Analizziamo la decisione per comprendere le sue implicazioni.

I Fatti del Caso: Il Contenzioso sul Classamento Catastale dell’Impianto Idrico

Una società che gestisce la rete idrica si opponeva a un avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia contestava il classamento catastale di un impianto di ripartizione idrica, sostenendo che dovesse essere inserito nella categoria D/1 (opifici) anziché nella categoria E/9 (edifici a destinazione particolare), come dichiarato dalla società. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione alla società, qualificando l’impianto come meramente strumentale alla rete idrica pubblica e privo di autonoma capacità produttiva di reddito, ritenendolo quindi estraneo a finalità lucrative. L’Agenzia delle Entrate, non condividendo tale interpretazione, ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado. Secondo i giudici di legittimità, la corte territoriale ha errato nel considerare la destinazione a servizio pubblico come incompatibile con la natura imprenditoriale dell’attività svolta. Il classamento catastale deve basarsi sulle caratteristiche oggettive dell’immobile e sulla sua destinazione funzionale, che in questo caso è inserita in un contesto di attività economica.

Le Motivazioni: Perché il Servizio Idrico è un’Attività Economica

Il cuore della motivazione della Suprema Corte risiede nella natura economica del servizio idrico integrato. Anche se persegue finalità di interesse generale, la sua gestione è improntata a criteri di efficienza, efficacia ed economicità. La tariffa pagata dagli utenti non è un’imposta, ma il corrispettivo per una prestazione commerciale complessa, destinata a coprire integralmente i costi di investimento e di esercizio, configurando così un’attività produttiva di beni e servizi.

Categoria E vs. Categoria D: Una Distinzione Cruciale

La Corte ribadisce la netta incompatibilità tra la classificazione in categoria E e la destinazione a uso commerciale o industriale. La categoria E è riservata a immobili sostanzialmente non commerciabili e privi di una logica di produzione industriale (stazioni, ponti, fari, cimiteri). Al contrario, la categoria D comprende immobili a destinazione speciale che, pur essendo costruiti per specifiche esigenze industriali o commerciali, hanno una propria autonomia funzionale e reddituale. L’impianto idrico, essendo parte di un processo produttivo finalizzato a generare un profitto (lucro oggettivo), rientra pienamente in questa seconda categoria.

L’Autonomia Reddituale dell’Impianto

Secondo la normativa catastale, si considera ‘unità immobiliare urbana’ ogni parte di immobile che sia di per sé utile e atta a produrre un reddito proprio. La Corte ha chiarito che il manufatto destinato a partitore idrico possiede tale autonomia funzionale e reddituale. Concorre allo svolgimento di un’attività economica e produttiva, pertanto deve essere considerato un’unità immobiliare a destinazione speciale e accatastato di conseguenza. La sua natura di bene strumentale a un’attività d’impresa ne determina il corretto classamento catastale.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La decisione della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche per tutte le società, anche a partecipazione pubblica, che gestiscono servizi di pubblica utilità. Essa afferma un principio chiaro: la natura pubblicistica del fine perseguito non snatura il carattere economico e imprenditoriale della gestione, se questa è basata su criteri di economicità e sulla copertura dei costi tramite corrispettivi. Di conseguenza, gli immobili strumentali a tali servizi, se dotati di autonomia funzionale e capacità reddituale, devono essere classificati nelle categorie catastali appropriate (gruppo D), con un conseguente impatto sulla determinazione della rendita e sul carico fiscale.

Un impianto strumentale a un servizio pubblico, come quello idrico, può essere considerato un’attività economica ai fini del classamento catastale?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che la gestione del servizio idrico integrato, basata su criteri di efficienza, economicità e copertura dei costi tramite tariffe, configura un’attività economica. Pertanto, gli immobili ad essa strumentali devono essere classificati tenendo conto di questa natura imprenditoriale.

Qual è la differenza fondamentale tra la categoria catastale D e la categoria E per il classamento catastale di un immobile?
La categoria E è riservata a immobili che, per loro natura, sono sostanzialmente incommerciabili ed estranei a logiche di produzione industriale (es. ponti, fari, edifici di culto). La categoria D, invece, comprende immobili a destinazione speciale, come gli opifici, che sono costruiti per specifiche esigenze produttive, industriali o commerciali e possiedono un’autonoma capacità di generare reddito.

Un impianto di ripartizione idrica, pur essendo parte di una rete più ampia, possiede un’autonomia funzionale e reddituale?
Sì, secondo la Corte. Anche se inserito in una rete complessa, il manufatto destinato a partitore ha una sua autonomia funzionale e reddituale in quanto concorre direttamente allo svolgimento di un’attività economica. È una ‘unità immobiliare urbana’ capace di produrre un reddito proprio e, come tale, è suscettibile di autonomo accatastamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21268 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21268 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso 24379/2022 proposti da:

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL);

-resistente –

-avverso la sentenza n. 2464/12/2022 emessa dalla CTR Campania -Sezione distaccata di Salerno – in data 11/03/2022 e non notificata; udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

Avviso accertamento catastale – Impianto di ripartizione idrica – Cat. D/1, anziché E/9

L’Agenzia delle Entrate proponeva appello avverso la sentenza della CTP di Salerno con la quale era astato accolto il ricorso della RAGIONE_SOCIALE contro l’accatastamento ed il conseguente classamento, seguito a Docfa, di un manufatto contenente un impianto di ripartizione idrica.

La CTR della Campania rigettava il gravame, affermando che il partitore idrico era un impianto strumentale alla rete idrica e privo di quelle caratteristiche di autonoma capacità produttiva di beni o servizi tipiche dei beni immobili inseriti nella categoria D e non poteva essere inteso quale bene caratterizzato da finalità lucrative, giacchè era strumentale al servizio pubblico e funzionale ad una rete idrica pubblica, con la conseguenza che era stato legittimamente rappresentato nella procedura Docfa nella categoria E, anziché in quella D.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di un unico motivo. La RAGIONE_SOCIALE si è costituita al solo fine di partecipare all’eventuale udienza di discussione.

Considerato che

Con l’unico motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., l’Agenzia delle Entrate denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 4, 5 e 10 del R.D.L. n. 652 del 1939 convertito in legge n. 1249 del 1939, artt. 8 e 10 del regolamento per la formazione del catasto edilizio urbano, approvato con d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 2 del D.M. delle Finanze del 2 gennaio 1998, n. 28, e art. 2, comma 40, del D.L. n. 262 del 2006, convertito nella legge n. 286 del 2006 afferenti al classamento degli immobili urbani a destinazione speciale, nonché dell’art. 2195, n. 1, c.c., atteso che quest’ultima disposizione definisce commerciale un’attività diretta alla produzione di beni e servizi, e dell’art. 5, comma 5, del d.P.R. n. 633 del 1972 in quanto trattasi di immobile oggettivamente destinato ad una gestione reddituale concernente attività industriale, indipendentemente dalle finalità di interesse generale perseguite dal soggetto intestatario.
1.1. Il motivo è fondato.

La questione è stata già affrontata e decisa da questa Corte prima in relazione ai riflessi concernenti l’I.C.I. – con soluzione a cui si è ritenuto di poter dare continuità con riguardo alla classificazione catastale (Cass., Sez. 5^, 4 aprile 2019, n. 9427) -, e successivamente anche con specifico riferimento ad avviso di accertamento di rendita catastale (Cass. 2247/2021; cfr., nello stesso senso, Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 18946 del 2022 e Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 9427 del 2019).
Va premesso che la qualificazione nel gruppo “E” è propria di quegli immobili (stazioni, ponti, fari, edifici di culto, cimiteri, ecc.), con una marcata caratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale che li rendono sostanzialmente incommerciabili ed estranei ad ogni logica di commercio e di produzione industriale. Una conferma di tale impostazione è data dall’art. 2, comma 40, del d.l. 3 ottobre 2006 n. 262, convertito, con modificazioni, nella legge 24 novembre 2006 n. 286, a tenore del quale: «Nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale».
Dal che si evince come la citata norma instauri una vera e propria incompatibilità tra classificazione in categoria “E”, da un lato, e destinazione dell’immobile ad uso commerciale o industriale, dall’altro lato, sicché diventa dirimente, ai fini della valutazione del corretto censimento del immobile, accertare se la gestione dell’impianto di depurazione presentasse gli obiettivi caratteri della economicità intesa quale perseguimento del cosiddetto lucro oggettivo, ossia il rispetto di un criterio di proporzionalità tra costi, e ricavi nel senso che questi ultimi tendono a coprire i primi remunerando i fattori produttivi (in termini: Cass., Sez. 5^, 4 aprile 2019, n. 9427).
La normativa di settore (art. 9, comma 1, della legge 5 gennaio 1994 n. 36: « I comuni e le province di ciascun ambito territoriale ottimale di cui

all’articolo 8, entro il termine perentorio di sei mesi dalla delimitazione dell’ambito medesimo, organizzano il servizio idrico integrato, come definito dall’articolo 4, comma 1, lettera f), al fine di garantirne la gestione secondo criteri di efficienza, di efficacia e di economicità»; art. 141 del d.lgs. 3 aprile 2006 n. 152: «Il servizio idrico integrato è costituito dall’insieme dei servizi pubblici di captazione, adduzione e distribuzione di acqua ad usi civili di fognatura e di depurazione delle acque reflue, e deve essere gestito secondo principi di efficienza, efficacia ed economicità, nel rispetto delle norme nazionali e comunitarie»; art. 154, comma 1, del d.lgs. 3 aprile 2006 n. 152, nel testo modificato, all’esito del referendum abrogativo disposto con il d.P.R. 23 marzo 2011, dall’art. 1, comma 1, del d.P.R. 18 I luglio 2011 n. 116: «La tariffa costituisce il corrispettivo del servizio idrico integrato ed è determinata tenendo conto della qualità della risorsa idrica e del servizio fornito, delle opere e degli adeguamenti necessari, dell’entità dei costi di gestione delle opere, e dei costi di gestione delle aree di salvaguardia, nonché di una quota parte dei costi di funzionamento, in modo che sia assicurata la copertura integrale dei costi di investimento e di esercizio secondo il principio del recupero dei costi e secondo il principio “chi inquina paga”. Tutte le quote della tariffa del servizio idrico integrato hanno natura di corrispettivo»), con riferimento alla gestione del servizio idrico integrato, richiama i principi di efficienza, efficacia ed economicità. Posto che sono classificabili come “servizi a rilevanza economica” (art. 113 del d.lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel testo novellato dall’art. 35 della legge 28 dicembre 2001 n. 448) tutti quei servizi pubblici locali assunti dall’ente competente laddove la tariffa richiedibile all’utente sia potenzialmente in grado di coprire integralmente i costi di gestione e di creare un utile d’impresa che non deve essere di modesta entità, l’inquadramento del servizio idrico integrato in tale schema è stato confermato dalle sentenze della Corte Costituzionale n. 325 del 3 novembre 2010 e n. 187 dell’8 giugno 2011, affermandosene la riconducibilità alle materie della “tutela della concorrenza” e della “tutela dell’ambiente”, che pertengono alla esclusiva competenza legislativa dello Stato [art. 117, comma 2, lett. e) e
lett. s), Cost.].

Del pari, la giurisprudenza di legittimità ha messo in risalto che la tariffa del servizio idrico integrato configura ormai il corrispettivo di una prestazione commerciale complessa, che trova fonte non in un atto autoritativo direttamente incidente nel patrimonio dell’utente, bensì nel contratto di utenza (Cass., Sez. 5^, 6 giugno 2014, n. 12763; Cass., Sez. 5^, 6 giugno 2014, n. 12769), confermando l’ispirazione della relativa gestione a criteri di efficienza, efficacia ed economicità, in coerenza con il requisito teleologico minimo per l’assunzione della qualifica imprenditoriale (art. 2050 c.c.).
Del resto, avuto riguardo alla natura economica dell’attività di gestione del servizio idrico integrato (Cass., 8 febbraio 2022, n. 3921; Cass., 2 febbraio 2021, n. 2247), il partitore, inteso come impianto, sia in muratura (dunque suscettibile di accatastamento quale u.i.) sia per componenti tecnologiche deve essere accatastato (dovendosi tener conto dell’art. 1, comma 21, l. n. 208 del 2015: <>).
Con riferimento alla autonomia funzionale e reddituale, il d.l. n. 262 del 2006, art. 2, comma 40, conv. in l. n. 286 del 2006, già in precedenza riprodotto, stabilisce che: <>. Come si desume dalla disposizione, in tanto può porsi la questione dell’autonomia funzionale e reddituale, nei termini segnati dalla disposizione, in quanto vengano in considerazione
unità immobiliari del gruppo E che comprendano (cioè che denotino la presenza di) ulteriori unità immobiliari suscettibili di autonomo classamento. La norma è formulata in negativo (nel senso che indica gli immobili che non vanno classificati nel gruppo E) e quindi non riguarda la estensione del raggruppamento esente da imposta, bensì la sua delimitazione (Cass., 15 settembre 2008, n. 23608).

Ebbene, l’oggetto del classamento catastale (la minima unità inventariale) è appunto l’unità immobiliare.

Avuto riguardo, quindi, ai dati normativi desumibili

– dal r.d.l. n. 652 del 1939, art. 5, conv. in l. 1249 del 1939, – secondo il quale «Si considera unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio.», – dal d.p.r. n. 1142 del 1949, art. 40, – alla cui stregua «Si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente.»,
– e dal d.m. 2 gennaio 1998, n. 28, art. 2, – secondo il cui disposto l’unità immobiliare «è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.», – la Corte ha avuto modo di precisare che «l’accatastamento viene dalla normativa riferito non al fabbricato in quanto tale, bensì alla nozione di unità immobiliare urbana (UIU), a sua volta rapportata ad una di
componente immobiliare (rilevante ex art. 812 c.c.) suscettibile autonoma funzionalità e redditività.» (Cass., 23 maggio 2018, n. 12741);

il manufatto destinato a partitore ha senz’altro una sua autonomia funzionale e reddituale -secondo le cennate disposizioni -ed è quindi suscettibile di autonomo accatastamento; nella sua dimensione funzionale, però, concorre allo svolgimento di un’attiv ità economica e, allora, è destinato ad un’attività produttiva, come deve ritenersi per le unità immobiliari a destinazione cd. speciale, nel senso che va ascritta alle unità

immobiliari <> (r.d.l. n. 652 del 1939, art. 10, conv. in l. n. 1249 del 1939; d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 8).

Né la natura economica dell’attività viene meno per la circostanza che a gestire il servizio pubblico sia direttamente l’ente territoriale ovvero una azienda municipalizzata o una società partecipata dal Comune, in quanto ciò che rileva ai fini del classamento catastale sono le caratteristiche dell’immobile e la sua destinazione funzionale. In particolare, l’interesse generale cui allude la gravata sentenza non esclude né l’autonomia funzionale e reddituale di unità immobiliari ad uso commerciale – secondo lo specifico ordinamento catastale -né la loro stessa rilevanza nell’ordinamento eurounitario – in tema di aiuti di Stato e di concorrenza sotto il profilo dell’identificazione di un’impresa la cui nozione si correla, a prescindere dal suo status giuridico, allo svolgimento di un’attività economica (v., tra le tante, CGUE, 6 novembre 2018, cause riunite da C622/16P a C-624/16P, RAGIONE_SOCIALE, punti 103 ss.; CGUE, 27 giugno 2017, causa C-74/16, Congregación de Escuelas Pías Provincia Betania, punto 50; CGUE, 1 luglio 2008, procedimento C-49/07, MOTOE, punti 27 e 28; CGUE, 11 settembre 2007, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, procedimento C-76/05, punto 39; CGUE, 10 gennaio 2006, procedimento C-222/04, Ministero dell’Economia e delle Finanze, punti 107, 108, 122, 123; CGUE, 12 settembre 2000, procedimenti riuniti da C-180/98 a C-184/98, COGNOME e altri, punti 74 e 75).
La Commissione Tributaria Regionale ha fatto malgoverno dei principi enunciati affermando la correttezza dell’inserimento dell’impianto in categoria “E/9” (“edifici a destinazione particolare”), anziché in categoria “D”, sull’erroneo presupposto che la destinazione a servizio pubblico fosse incompatibile con la natura imprenditoriale dell’attività svolta da una

società a rilevante partecipazione pubblica.

La sentenza va conseguentemente cassata, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 24.4.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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