Classamento catastale: da immobile signorile a civile

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del declassamento di un immobile da categoria A1 (signorile) ad A2 (civile). La controversia è nata dalla rettifica operata dall’Agenzia delle Entrate su una pratica di classamento catastale presentata dal contribuente. I giudici di merito hanno stabilito che le caratteristiche oggettive dell’immobile, come l’affaccio su una via stretta e finiture interne non più d’eccellenza, giustificano l’attribuzione della categoria civile. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’amministrazione finanziaria, evidenziando la formazione del giudicato interno sulla classe dell’immobile e l’inammissibilità di nuove valutazioni di fatto in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 aprile 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento catastale: l’evoluzione degli standard abitativi

Il tema del classamento catastale è centrale per ogni proprietario immobiliare, poiché determina direttamente l’entità delle imposte locali e nazionali. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha affrontato il delicato passaggio di un immobile dalla categoria A1 (abitazioni di tipo signorile) alla categoria A2 (abitazioni di tipo civile), confermando che gli standard di lusso non sono immutabili nel tempo.

La vicenda trae origine da una procedura DOCFA presentata da un contribuente per la ridistribuzione degli spazi interni. L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la proposta, insistendo per il mantenimento della categoria signorile. Tuttavia, i giudici hanno riconosciuto che le caratteristiche dell’appartamento erano ormai più coerenti con una tipologia abitativa civile standard.

Il conflitto tra amministrazione e contribuente

Il punto di scontro principale riguardava la valutazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene. Mentre l’amministrazione finanziaria puntava sulla storicità e sulla zona di pregio, il contribuente ha dimostrato che elementi come l’ubicazione in una via stretta, la mancanza di disimpegni adeguati e finiture interne ordinarie rendevano l’immobile non più rispondente ai moderni criteri di signorilità.

La Corte ha chiarito che il giudice di merito può rideterminare la categoria se gli elementi di fatto lo consentono. In questo caso, l’accertamento ha evidenziato che il sistema di riscaldamento e la distribuzione dei vani non soddisfacevano più i requisiti per la categoria A1, che richiede standard superiori alla media.

L’importanza del giudicato interno

Un aspetto tecnico fondamentale della sentenza riguarda il giudicato interno. L’Agenzia delle Entrate non aveva impugnato correttamente la decisione di primo grado sulla classe dell’immobile. Questo errore procedurale ha reso definitiva quella parte della sentenza, impedendo alla Cassazione di rimetterla in discussione. La precisione nei motivi di appello è dunque vitale per la difesa dei propri diritti.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate basandosi su diversi pilastri giuridici. In primo luogo, ha rilevato che la contestazione sul vizio di ultrapetizione era infondata, poiché il giudice d’appello si era limitato a constatare un giudicato già formatosi. In secondo luogo, ha dichiarato inammissibili le lamentele sulla motivazione dell’accertamento, poiché la decisione si fondava su un’analisi fattuale approfondita delle caratteristiche dell’immobile, non sindacabile in sede di legittimità.

Inoltre, è stato ribadito che l’amministrazione non può sanare in giudizio eventuali carenze motivazionali dell’avviso di accertamento originario. La natura impugnatoria del processo tributario impone che l’atto impositivo sia completo e chiaro fin dalla sua notifica.

Le conclusioni

Questa sentenza rappresenta un precedente importante per chiunque si trovi a gestire un immobile storicamente accatastato come signorile ma che, nei fatti, ha perso tali requisiti. Il classamento catastale deve riflettere la realtà oggettiva e l’evoluzione degli standard abitativi. La vittoria del contribuente sottolinea come una documentazione tecnica precisa e una strategia processuale attenta possano portare al riconoscimento di una rendita catastale più equa e aderente allo stato reale dell’immobile.

Quando un immobile può essere declassato da A1 ad A2?
Il declassamento è possibile quando le caratteristiche oggettive, come l’ubicazione, la distribuzione interna o le finiture, non soddisfano più gli standard moderni richiesti per le abitazioni signorili.

Cosa si intende per giudicato interno in un processo tributario?
Si verifica quando una parte della sentenza non viene impugnata nei termini previsti, diventando definitiva e vincolante per i successivi gradi di giudizio.

L’Agenzia delle Entrate può integrare la motivazione di un accertamento durante la causa?
No, l’amministrazione finanziaria non può emendare o integrare in sede di giudizio il difetto di motivazione originario dell’avviso di accertamento notificato al contribuente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1030 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 5 Num. 1030 Anno 2023

Presidente: CHINDEMI DOMENICO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/01/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 32063/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore domiciliata in INDIRIZZO, presso l’ AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO che la rappresenta e difende ex lege

-ricorrente-

Contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la CancRAGIONE_SOCIALEria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della COMM.TRIB.REG. della LIGURIA n. 1079/2018 depositata il 30/08/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/12/2022 dal Consigliere COGNOME;

Udito il PROCURATORE GENERALE che conclude per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

L’ RAGIONE_SOCIALE espone che il contribuente è proprietario di un appartamento in Genova e che in data 25 settembre 2014 ha presentato una DOCFA per diversa distribuzione spazi interni con richiesta di attribuzione della categoria A2 classe 6 consistenza 11 vani, rendita catastale euro 3.238,18.

L’RAGIONE_SOCIALE, in data 1 settembre 2015, ha rettificato il classamento in categoria A1 classe 4 consistenza 11 vani e ha notificato il relativo avviso di accertamento, impugnato dal contribuente. In primo grado è stata attribuita all’immobile la categoria A1 classe 1. L’RAGIONE_SOCIALE ha proposto appello, e il contribuente ha proposto appello incidentale. La Commissione tributaria regionale ha dichiarato inammissibile l’appello principale e accolto l’appello incidentale dichiarando l’immobile di categoria A2 classe 1.
Avverso la predetta sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE affidandosi a sei motivi.

Il contribuente si è costituito con controricorso.

Il Procuratore generale ha concluso per il rigetto del ricorso.

Il contribuente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c. la violazione dell’art. 112 c .p.c. L’ RAGIONE_SOCIALE deduce che il giudice d’appello è incorso nella violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato poiché ha posto in essere valutazioni discrezionali che è competente a porre in essere solo la P.A. ed ha deciso di rideterminare autonomamente la categoria e la classe dell’immobile arrivando quindi ad un classamento addirittura inferiore a quello proposto con la procedura DOCFA dal privato e cioè la classe 1. Rileva che le posizioni RAGIONE_SOCIALE parti in giudizio erano del tutto chiare, poiché da una parte vi era l’RAGIONE_SOCIALE che richiedeva che l’immobile rientrasse nella categoria A1 classe 4,
dall’altra il privato riteneva invece che l’immobile fosse da ricondurre all’interno della categoria A2 classe 6, così come illustrato nella DOCFA da questi presentata.La violazione della non corrispondenza tra chiesto e pronunciato nel caso di specie si ravvisa -secondo l’RAGIONE_SOCIALE -nel fatto che la CTR ha deciso di rideterminare autonomamente la categoria e la classe dell’immobile, riconducendo lo stesso alla categoria A2, richiesta dal contribuente, ma con classe 1, arrivando quindi a determinare un classamento addirittura inferiore a quello proposto con la procedura DOCFA dal privato e incorrendo nel vizio di ultrapetizione.
Il motivo è infondato.

L ‘RAGIONE_SOCIALE non tiene conto che la attribuzione della classe 1 non è stata decisa dal giudice di secondo grado: nella sentenza impugnata si rileva infatti che l’atto d’appello non muove alcuna censura alla sentenza di primo grado nella parte in cui attribuisce all’immobile la classe 1, e che su questo punto si è formato il giudicato. L’RAGIONE_SOCIALE non muove alcuna contestazione specifica a questa affermazione né indica in quali parti dell’atto di appello e in che termini- trascrivendo o quantomeno riassumendo le parti essenziali dell’atto – avrebbe impugnato la sentenza di primo grado nella parte in cui ha attribuito all’immobile la classe 1, ma si limita a prospettare il motivo di ricorso come se fosse stato il giudice d’appello ad attribuire tale classe all’immobile, così travisando la ratio decidendi . L’appello incidentale del contribuente è stato accolto limitatamente all’attribuzione della categoria (A2), in conformità alla domanda proposta da lui proposta, mentre per quanto riguarda l’attribuzione della classe il giudice d’appello non ha che rilevato la formazione del giudicato interno.
2.- Con il secondo motivo del ricorso l’RAGIONE_SOCIALE censura la sentenza ai sensi dell’art 360 n. 3 c.p.c. per violazione e falsa applicazione degli artt. 17 e 20 del RDL n. 652/1939 in relazione

all’art. 360 comma 1, n. 3 perché la sentenza ha accolto la domanda del contribuente pur non sussistendo i requisiti per una nuova valutazione dell’immobile. L’RAGIONE_SOCIALE censura la attribuzione della categoria A2, deducendo che al fine di presentare una nuova procedura DOCFA è necessario che vi sia un’effettiva variazione dello stato dell’immobile che in tale circostanza non si ravvisa minimamente; infatti la planimetria è identica a quella precedente e non ci sono state modifiche sostanziali.
Il motivo è inammissibile.

L ‘RAGIONE_SOCIALE non coglie la ratio decidendi della sentenza, ove non si afferma che vi è stato un mutamento della planimetria o RAGIONE_SOCIALE modifiche sostanziali, quanto piuttosto si mette in rilievo come le caratteristiche che in passato erano compatibili con una qualificazione dell’appartamento come signorile sono oggi rispondenti a criteri standard da abitazione civile, per la quale è confacente la categoria A2.

3.Con il terzo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art 360 n.3 c.p.c. la violazione dell’art. 57 del D.lgs. 546 /1992 e 342 c.p.c. l’RAGIONE_SOCIALE lamenta che è stata accolta in secondo grado una domanda del tutto nuova e come tale improponibile per la prima volta di fronte alla CTR; infatti in sede d’appello il privato aveva richiesto di classare l’immobile nella categoria A2 classe 1 e la domanda nuova avrebbe dovuto essere dichiarata inammissibile.

Il motivo è inammissibile.

L’RAGIONE_SOCIALE espone il motivo in termini contraddittori poiché da un la to afferma che ‘ solo in sede di appello il privato abbia richiesto di classare l’immobile nella categoria A2 classe 1 ‘ come se il contribuente avesse proposto in appello una domanda interamente nuova con riferimento sia alla attribuzione della categoria (A2) che della classe. Di seguito però, nel momento in cui trascrive le controdeduzioni in appello della parte, espone che il contribuente ha

chiesto l’attribuzione della categoria A2 ‘ ferma la classe 1 come in sentenza ‘ . Il motivo difetta dunque di specificità e chiarezza, posto che, come la stessa amministrazione afferma, la attribuzione della categoria A2 era la domanda originaria del contribuente, ed in tal senso era compilata anche la DOCFA, mentre la attribuzione della classe 1, come sopra si è detto, non discende da una domanda (nuova) proposta in appello dal contribuente bensì dal rilievo -da parte del giudice d’appello – che sul punto si è formato del giudicato interno, in ragione della mancata impugnazione da parte della RAGIONE_SOCIALE di questo capo di sentenza. Di ciò è consapevole l’RAGIONE_SOCIALE stessa alla quale a pagina 7 del ricorso afferma che la sentenza di primo grado ‘ per i motivi sovraesposti già presenta quel vizio di non corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato di cui al numero 1 del presente ricorso’, laddove invece con il motivo primo attribuisce al giudice di secondo grado la violazione dell’articolo 112 c.p.c.; senza tenere conto che se nel vizio di ultrapetizione era incorso il giudice di primo grado l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto rilevarlo in grado di appello e non (per la prima volta) in cassazione.
4.Con il quarto motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art 360 n. 3 c.p.c. l’errore della CTR per avere ritenuta la violazione d ell’ art. 7 dello Statuto del contribuente, in ordine alla motivazione dell’avviso .

L’Agen zia osserva che l’onere di allegazione riguarda solo gli atti richiamati dal provvedimento impugnato, e non anche i fatti, come quelli relativi alla categoria e alla classe assegnata agli immobili vicini, che devono essere provati in giudizio.

L’RAGIONE_SOCIALE lamenta che la CTR abbia confuso il concetto dell’onere della prova con quello di allegazione di atti su cui si basa l’accertamento, e che al riguardo l’ufficio era tenuto solo produrre l’elenco di tutti gli immobili di cui avesse tenuto conto ai fini dell’emanazione dell’avviso.

Il motivo è inammissibile.

La questione del difetto di motivazione non è stata decisiva nell’accoglimento dell’appello incidentale; ciò in quanto la ratio decidendi che ha determinato la attribuzione della categoria A2 riguarda piuttosto la valutazione, con accertamento in punto di fatto di cui in questa sede non si può sollecitare la revisione, RAGIONE_SOCIALE caratteristiche dell’immobile e in particolare la rilevata circostanza che si tratta di un immobile che affaccia su una piccola via e che per le sue caratteristiche (quali il sistema di riscaldamento a pavimento l’ordinarietà della finitura interna, la circostanza che la planimetria indica che i vani non sono ben disimpegnati) non risponde più agli standard di abitazione signorile, che sono mutati nel tempo.
5.Con il quinto motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art . 360 la violazione dell’art. 23 del D.lgs. 546 del 1992 relativamente alla ritenuta alla tardività della costituzione in primo grado dell’RAGIONE_SOCIALE e all’utilizzabilità RAGIONE_SOCIALE allegazioni relative a questi immobili; deduce che i documenti possono essere prodotti in giudizio anche tardivamente.

Il motivo è inammissibile, posto che, come si è evidenziato al punto che precede, la ragione dell’accoglimento dell’appello incidentale sull’ attribuzione della categoria non è il ritenuto difetto di motivazione dell’avviso, quanto l’accertamento RAGIONE_SOCIALE caratteristiche dell’immobile.

In ogni caso si deve rilevare che pur essendo consentita anche in appello la produzione di nuovi documenti non è consentito però alla RAGIONE_SOCIALE di emendare in giudizio il difetto di motivazione dell’avviso di accertamento, in ragione della natura impugnatoria del processo tributario (Cass. n. 12400 del 21/05/2018).

6.- Con il sesto motivo del ricorso si lamenta, ai sensi dell’art 360 n.4. c.p.c., la ‘alogicità’ della sentenza. L’RAGIONE_SOCIALE deduce che la sentenza sarebbe priva di logica in quanto afferma che tutti gli

immobili siti in una via piccola e stretta non possono essere qualificati come signorili (categoria A1), mentre l’esperienza insegna che non possono essere questi i requisiti da valutare ai fini del classamento dell’immobile. L a ‘ alogicità ‘ , secondo l’RAGIONE_SOCIALE , è tanto più evidente nel caso di specie dal momento che notoriamente è risaputo che le abitazioni signorili abbondano proprio nei centri storici, come l’ubicazione del cespite de quo, sito in INDIRIZZO, a Genova, zona Carignano.
Il motivo è inammissibile.

In primo luogo si osserva che il vizio logico della motivazione non costituisce più censura proponibile in cassazione, a seguito della riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012. Il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (Cass. n. 7090 del 03/03/2022).
Inoltre, tramite questa censura, l’RAGIONE_SOCIALE mira in realtà a sollecitare una (inammissibile) revisione del giudizio di fatto operato dal giudice del merito, che ha fondato la propria valutazione su una pluralità d criteri e non solo su quello indicato dalla RAGIONE_SOCIALE. Tutti i criteri di valutazione di cui il giudice di merito si è servito sono enunciati in sentenza che rende chiaramente conto RAGIONE_SOCIALE ragioni della decisione.

Ne consegue il rigetto del ricorso.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la parte ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 7.600,00 per compensi oltre euro 200,00 per spese non documentabili, spese forfetarie ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 01/12/2022.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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