Classamento catastale cava: quando è unitario?

Una società che gestisce una cava situata su due comuni ha contestato il suo classamento catastale unitario. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che una cava, in quanto impianto produttivo unico con funzionalità e redditività autonome, deve essere oggetto di un classamento catastale unitario, anche se si estende su più territori comunali. La presenza di impianti fissi giustifica l’iscrizione nel catasto fabbricati (categoria D/1).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 7 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale Cava: la Cassazione fa Chiarezza sulla Valutazione Unitaria

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema di grande interesse per il settore estrattivo: il classamento catastale cava. Il caso specifico riguarda una cava che si estende sul territorio di due Comuni diversi, sollevando la questione se la valutazione ai fini catastali debba essere frazionata o unitaria. La Corte ha fornito una risposta chiara, consolidando un principio fondamentale: l’unità funzionale ed economica prevale sulla divisione amministrativa.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore estrattivo impugnava un atto di accertamento dell’Agenzia delle Entrate con cui veniva attribuita una rendita catastale a un terreno adibito a cava. La particolarità del caso risiedeva nel fatto che la cava, pur essendo un unico complesso produttivo, si trovava a cavallo tra due diversi Comuni.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione all’Agenzia, riformando la decisione di primo grado. La società, ritenendo errata la valutazione, decideva di ricorrere in Cassazione, lamentando diversi vizi della sentenza.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

La società ricorrente basava le proprie doglianze su tre argomenti principali:

1. Vizio di ultrapetizione: Si sosteneva che l’Agenzia delle Entrate avesse introdotto una domanda nuova in appello, argomentando per la prima volta sull’unitarietà della cava, mentre l’atto di accertamento originario si riferiva solo ai terreni di uno dei due Comuni.
2. Violazione di legge: Si lamentava la mancata specificazione, nell’atto di accertamento, degli immobili utilizzati come termine di paragone per la valutazione, ledendo così il diritto di difesa.
3. Errata valutazione unitaria: Si contestava la valutazione complessiva della cava e la sua iscrizione nel catasto fabbricati (categoria D/1) anziché in quello terreni, sostenendo che l’unità di censimento dovesse essere limitata all’ambito di un singolo Comune.

La Decisione della Corte: il Classamento Catastale Cava come Unità Produttiva

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia e della sentenza impugnata. Vediamo nel dettaglio le ragioni della decisione.

Nessuna Domanda Nuova in Appello

Secondo gli Ermellini, l’argomentazione dell’Agenzia sulla necessità di una valutazione unitaria non costituisce una domanda nuova (inammissibile in appello), ma una mera argomentazione difensiva. Si tratta di una naturale conseguenza dell’oggetto della controversia, volta a chiarire la natura del bene accertato. Il divieto di nuove eccezioni nel processo tributario, precisa la Corte, riguarda le eccezioni in senso tecnico e non le semplici difese che approfondiscono il profilo logico della pretesa fiscale.

La Valutazione Unitaria della Cava è Legittima

La Corte ha ritenuto infondati anche i motivi relativi alla valutazione unitaria. La sentenza impugnata aveva accertato, in fatto, che la cava costituiva un unico impianto estrattivo e produttivo, con un solo punto di accesso e un’integrazione funzionale tra l’area di estrazione e gli impianti presenti. La presenza di strutture edilizie fisse e impianti produttivi, anche se fisicamente situati nel territorio di un solo Comune, giustifica una valutazione complessiva dell’intera area.

La Corretta Iscrizione nel Catasto Fabbricati

La Cassazione ha ribadito il proprio orientamento consolidato: un terreno destinato ad attività estrattiva o adibito a cava costituisce un’unità immobiliare urbana soggetta ad accatastamento. Questo perché è un immobile caratterizzato da autonoma funzionalità e redditività. La presenza di fabbricati e impianti fissi per la lavorazione del materiale è sufficiente per giustificare l’applicazione delle norme del catasto urbano e la classificazione dell’area nella categoria D/1.

Le Motivazioni

Il fulcro della motivazione della Suprema Corte risiede nel concetto di “unità immobiliare urbana”. Per il classamento catastale di una cava, non rileva la suddivisione amministrativa del territorio, ma la realtà economica e funzionale del bene. Se un complesso di terreni e impianti, pur attraversando confini comunali, opera come un’unica entità produttiva, deve essere considerato tale anche ai fini fiscali. L’autonoma capacità di produrre reddito è il criterio guida che determina l’obbligo di accatastamento come singola unità. La Corte sottolinea che gli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito sull’unicità dell’impianto sono insindacabili in sede di legittimità se, come in questo caso, non vengono specificamente contestati.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza un principio cruciale per gli operatori del settore e per la fiscalità immobiliare in generale: la valutazione catastale deve rispecchiare la sostanza economica del bene. I proprietari di complessi produttivi che si estendono su più comuni non possono invocare la frammentazione amministrativa per ottenere una valutazione separata. Se il bene funziona come un’unica entità, il suo classamento catastale sarà necessariamente unitario, con tutte le conseguenze fiscali che ne derivano.

Una cava situata su due Comuni diversi deve essere accatastata come un’unica unità immobiliare?
Sì, secondo la Corte di Cassazione, se la cava costituisce un unico impianto estrattivo e produttivo con una struttura operativa unificata, deve essere soggetta a una valutazione e a un classamento catastale unitario.

Perché una cava viene iscritta nel catasto fabbricati (categoria D/1) e non nel catasto terreni?
L’iscrizione nel catasto fabbricati è giustificata dalla presenza di strutture edilizie fisse e impianti produttivi destinati alla coltivazione e lavorazione del materiale estratto. Tali elementi conferiscono alla cava un’autonoma funzionalità e redditività, qualificandola come “unità immobiliare urbana”.

L’Agenzia delle Entrate può argomentare in appello sull’unità della cava se nell’atto di accertamento iniziale si riferiva solo al terreno di un Comune?
Sì. La Corte ha stabilito che tale argomentazione non costituisce una domanda nuova e inammissibile, ma rientra nelle mere argomentazioni difensive volte a specificare l’oggetto della controversia e a inficiare le tesi della controparte, ed è quindi pienamente legittima.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20855 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20855 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30231/2017 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVAP_IVA che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. VENETO n. 878/2017 depositata il 11/09/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 31/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

Con la sentenza indicata in epigrafe, la Commissione tributaria regionale Veneto, ha respinto il ricorso introduttivo della contribuente, in riforma della decisione di primo grado (atti di accertamento e irrogazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni con attribuzione di rendita catastale per un terreno adibito a cava);

ricorre in cassazione la società RAGIONE_SOCIALE con sei motivi di ricorso, integrati da successiva memoria;

si è costituita con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Considerato che

Il ricorso è infondato e deve rigettarsi con condanna della ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese, con il raddoppio del contributo unificato.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione o falsa applicazione degli art. 7, 57, d. lgs. 546 del 1992, 3, legge 241 del 1990 e 7, legge 212 del 2000, in relazione all’art. 360, primo comma n. 3, cod. proc. civ.; con il secondo motivo la ricorrente prospetta un vizio della sentenza di ultrapetizione (violazione dell’art. 112, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.). I due motivi si trattano congiuntamente, per la loro logica connessione.

La ricorrente deduce la proposizione di una domanda nuova in appello da parte dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (ovvero la prospettazione della unitarietà della cava sita in due Comuni diversi, Thiene e Marano Vicentino), m entre nell’originario atto di accertamento e di

attribuzione della rendita catastale l’RAGIONE_SOCIALE si era riferita solo al terreno (senza edificati) del Comune di Thiene.

Orbene, l a sentenza impugnata evidenzia come l’RAGIONE_SOCIALE non abbia proposto una nuova domanda in appello (inammissibile), avendo essa solo argomentato sull’oggetto della controversia e sulla necessità della valutazione unitaria della cava, senza separazione dei terreni siti in Comuni diversi. Si tratterebbe di un unico impianto produttivo, peraltro con una concessione unica.

In sostanza, come accertato dalla sentenza impugnata, l’RAGIONE_SOCIALE ha solo utilizzato argomentazioni difensive, senza proporre domande nuove: «Nel processo tributario il divieto di ultrapetizione e quello di proporre in appello nuove eccezioni (non rilevabili d’ufficio) posto dall’art. 57, comma 2, del d.lgs. n. 546 del 1992 riguardano eccezioni in senso tecnico e non le mere argomentazioni difensive, tendenti ad inficiare la sentenza sotto un profilo logico ulteriore rispetto a quello esposto in primo grado, atteso che le difese, le argomentazione e le prospettazioni con cui l’Amministrazione si difende dalle contestazioni già dedotte in giudizio non costituiscono, a loro volta, eccezioni in senso stretto» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 2413 del 03/02/2021, Rv. 660482 – 01).
In conseguenza, dalle riportate statuizioni si evince all’evidenza che nessuna ultrapetizione risulta nella sentenza in quanto la valutazione unitaria della cava è una conseguenza naturale dell’accertamento dell’Ufficio e RAGIONE_SOCIALE valutazioni della CTR.

3. Con il terzo motivo la ricorrente prospetta violazione o falsa applicazione di legge (art. 3, legge 241 del 1990, 7, legge 212 del 2000, 24 e 97 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.), in considerazione della mancata specificazione degli immobili utilizzati per il confronto (con caratteristiche analoghe). Come evidenziato dalla sentenza impugnata anche valutando i sopralluoghi la società «abbia potuto pienamente conoscere su quali

elementi l’Ufficio abbia fondato le proprie presunzioni ed abbia quindi pienamente esercitato i propri diritti di difesa».

Il ricorso in cassazione non si confronta con la motivazione della sentenza ma reitera acriticamente il motivo di appello («Con i motivi di ricorso per cassazione la parte non può limitarsi a riproporre le tesi difensive svolte nelle fasi di merito e motivatamente disattese dal giudice dell’appello, senza considerare le ragioni offerte da quest’ultimo, poiché in tal modo si determina una mera contrapposizione della propria valutazione al giudizio espresso dalla sentenza impugnata che si risolve, in sostanza, nella proposizione di un non motivo , come tale inammissibile ex art. 366, primo comma, n. 4, c.p.c.», Sez. 1 – , Ordinanza n. 22478 del 24/09/2018, Rv. 650919 – 01).
Del resto, per completezza deve confermarsi la giurisprudenza di questa Corte che ritiene sufficiente l’indicazione degli immobili in comparazione senza ulteriori specificazioni: «In tema di revisione del classamento catastale di immobili urbani, la motivazione dell’atto non può, in conformità all’art. 3, comma 58, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, limitarsi a contenere l’indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall’agenzia del territorio, ma deve specificare, ai sensi dell’art. 7, comma 1, della legge 27 luglio 2000, n. 212, a quale presupposto – il non aggiornamento del classamento ovvero la palese incongruità rispetto a fabbricati similari – la modifica debba essere associata, rispondendo alla funzione di delimitare l’ambito RAGIONE_SOCIALE ragioni deducibili dall’ufficio nella successiva fase contenziosa, nella quale il contribuente, nell’esercizio del proprio diritto di difesa, può chiedere la verifica dell’effettiva correttezza della riclassificazione. A tal fine, peraltro, non è necessaria la specifica indicazione dei singoli elementi presi in considerazione (come i singoli fabbricati, ovvero le loro specifiche caratteristiche, utilizzati come parametro per la comparazione), dovendosi invece considerare sufficiente la messa a disposizione
della richiesta del Comune – mediante allegazione od integrale riproduzione – dalla quale il potere di rettifica ha tratto impulso» (Sez. 5, Sentenza n. 21532 del 20/09/2013, Rv. 628883 – 01).

4. Con i motivi 4, 5 e 6 la ricorrente prospetta violazioni o falsa applicazione di legge (art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.) relativamente alla iscrizione RAGIONE_SOCIALE cave nel catasto terreni e non in quello fabbricati e contesta la valutazione unitaria della cava (con la valutazione dei terreni siti in due Comuni diversi), in quanto l’unità «costituente il minimo modulo inventariale oggetto di censimento è limitata nell’ambito del medesimo Comune».

I motivi sono infondati e si trattano congiuntamente prospettando una questione unitaria, collegata.

La sentenza impugnata, con accertamenti in fatto, insindacabili in questa sede di legittimità, ha evidenziato come la cava in considerazione è certamente ubicata in due Comuni, ma si tratta di un unico impianto estrattivo e produttivo, peraltro «con un unico punto di accesso dalla viabilità esterna e la integrazione esistente tra l’area di estrazione e gli impianti in essa esistenti all’interno della cava esistono certamente RAGIONE_SOCIALE strutture edilizie fisse e degli impianti produttivi, anche se essi risultano ubicati nella porzione di superficie che rientra amministrativamente nel Comune di Marano Vicentino e non in quello di Thiene Tutti questi elementi giustificano una valutazione complessiva per la intera cava e, stante la presenza nella cava di fabbricati e/o impianti fissi per la coltivazione e/o lavorazione del materiale estratto, essi sono sufficienti a giustificare l’applicazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni previste dal catasto urbano e quindi la classificazione dell’area in categoria D/1 ».
Questi accertamenti di fatto non risultano neanche contestati dalla ricorrente che si limita a reiterare i motivi di appello.

In conseguenza risulta esente da violazioni di legge la sentenza che con valutazioni di merito ha ritenuto legittimo il classamento, in conformità, del resto, alla giurisprudenza di questa Corte: «In tema

di classamento di immobili, il terreno destinato ad attività estrattiva o adibito a cava costituisce un’unità immobiliare urbana soggetta ad accatastamento, in quanto immobile connotato da autonoma funzionalità e redditività» (Sez. 5 – , Sentenza n. 1404 del 18/01/2022, Rv. 663655 – 01)

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 , comma 1quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 31/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.