Classamento catastale: Cassazione annulla la C/2

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che aveva assegnato a un immobile la categoria catastale C/2 (magazzino), non richiesta da nessuna delle parti. L’Agenzia delle Entrate contestava la proposta di classamento catastale D/3 del contribuente, imponendo la C/1. La Corte territoriale, invece, aveva ripristinato la vecchia categoria C/2. La Cassazione ha ravvisato un vizio di ultrapetizione, poiché il giudice non può decidere oltre le domande delle parti, e ha rinviato il caso per una nuova valutazione basata sulle effettive caratteristiche reddituali dell’immobile ristrutturato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale: Quando il Giudice non può Sostituirsi alle Parti

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso emblematico in materia di classamento catastale, stabilendo due principi fondamentali: il giudice non può decidere oltre le richieste delle parti (vizio di ultrapetizione) e la classificazione di un immobile deve basarsi su elementi oggettivi e non su affermazioni generiche. Analizziamo questa importante decisione che chiarisce i limiti del potere decisionale del giudice tributario e i criteri per un corretto accatastamento.

I Fatti di Causa: Da Magazzino a Locale per Spettacoli

La vicenda riguarda un immobile di circa 259 mq, originariamente accatastato come magazzino (categoria C/2) con una rendita modesta. A seguito di una ristrutturazione nel 2015, la proprietà presenta una denuncia di variazione per l’aggiornamento catastale, proponendo la nuova categoria D/3 (sale da concerti e spettacoli) con una rendita più elevata.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non accetta la proposta e notifica un avviso di accertamento, rettificando il classamento alla categoria C/1 (negozi) e attribuendo una rendita catastale quasi quintuplicata rispetto a quella proposta.

Gli eredi del proprietario impugnano l’avviso, contestandone la motivazione e l’eccessività della rendita. La Commissione Tributaria Provinciale accoglie il loro ricorso, annullando l’atto per carenza di motivazione. L’Agenzia propone appello.

La Decisione Controversa della Commissione Tributaria Regionale

La Commissione Tributaria Regionale, con una mossa inaspettata, pur accogliendo “parzialmente” l’appello dell’Agenzia, decide che l’immobile debba mantenere la sua originaria classificazione di magazzino (C/2). Le ragioni addotte sono che l’immobile non potrebbe essere né un locale per spettacoli (D/3), in quanto privo di uscite di sicurezza e altri sistemi adeguati, né un negozio (C/1), poiché situato al secondo piano di una palazzina in una zona periferica, posizione ritenuta non idonea per un’attività commerciale.

Questa decisione, di fatto, va a favore dei contribuenti ma sulla base di una domanda mai formulata: essi, infatti, non avevano mai chiesto di tornare alla vecchia categoria C/2, ma di veder confermata la loro proposta di riclassamento a D/3.

Il Ricorso in Cassazione e il Corretto Classamento Catastale

L’Agenzia delle Entrate ricorre per Cassazione, basando la sua impugnazione su due motivi principali:

1. Vizio di ultrapetizione: L’Agenzia sostiene che la Corte territoriale abbia violato l’art. 112 c.p.c. (principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato), decidendo su una questione – il mantenimento della categoria C/2 – che nessuna delle parti aveva sollevato. Il thema decidendum, ovvero l’oggetto della lite, era circoscritto alla scelta tra la categoria D/3 (richiesta dal contribuente) e la C/1 (imposta dall’Agenzia).
2. Violazione delle norme sul classamento catastale: La decisione di mantenere la categoria C/2 ignora le modifiche strutturali apportate all’immobile (come l’aggiunta di tre bagni, di cui uno per disabili) e il suo oggettivo incremento di capacità reddituale. La classificazione deve riflettere la destinazione ordinaria e le caratteristiche che influenzano il reddito, non preconcetti sulla sua ubicazione.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione accoglie entrambi i motivi di ricorso.

In primo luogo, riconosce l’evidente vizio di ultrapetizione. La Corte ribadisce che il processo tributario, pur con le sue specificità, è vincolato al principio dispositivo, secondo cui il giudice deve pronunciarsi esclusivamente sulle domande e sulle eccezioni formulate dalle parti. Decidendo di mantenere la categoria C/2, la Commissione Regionale ha emesso una pronuncia su una domanda inesistente, commettendo un error in procedendo che invalida la sentenza.

In secondo luogo, la Cassazione critica la motivazione della sentenza impugnata riguardo alla classificazione. Affermare che un immobile non può essere un negozio solo perché si trova al secondo piano è una motivazione generica e insufficiente. Il classamento catastale, secondo la normativa vigente, deve fondarsi su un’analisi concreta della “destinazione ordinaria e delle caratteristiche influenti sul reddito”. La Corte territoriale avrebbe dovuto valutare se, nonostante la posizione, l’immobile avesse le caratteristiche strutturali e la potenziale redditività di una delle categorie contestate, considerando anche le migliorie apportate.

Conclusioni

La Suprema Corte cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Commissione Tributaria Regionale in diversa composizione. Quest’ultima dovrà riesaminare il caso attenendosi a due principi chiave: dovrà decidere rimanendo entro i confini della disputa (la scelta tra categoria C/1 e D/3) e dovrà fondare la sua valutazione del classamento catastale su un’analisi oggettiva delle caratteristiche strutturali e della potenziale redditività dell’immobile, superando motivazioni generiche e aprioristiche. La decisione rafforza la garanzia processuale per cui il giudice è un arbitro terzo e non può sostituirsi alle parti nel definire l’oggetto del contendere.

Un giudice può assegnare a un immobile una categoria catastale che nessuna delle parti ha richiesto?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che ciò costituisce un vizio di “ultrapetizione”, in quanto il giudice deve decidere solo sulle domande formulate dalle parti, rispettando il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.

La posizione di un immobile, ad esempio al secondo piano, è di per sé sufficiente per escluderlo dalla categoria dei negozi (C/1)?
No, la Corte ha ritenuto tale motivazione generica e insufficiente. Il classamento catastale deve basarsi su una valutazione complessiva delle caratteristiche oggettive dell’immobile, della sua destinazione ordinaria e della sua capacità reddituale, non su singole affermazioni astratte o preconcetti sulla sua ubicazione.

Cosa succede quando una sentenza viene annullata per un vizio di procedura come l’ultrapetizione?
La sentenza viene “cassata con rinvio”. Ciò significa che la Corte di Cassazione annulla la decisione errata e rimanda il caso a un altro giudice dello stesso grado (in questo caso, la Commissione Tributaria Regionale in diversa composizione) per una nuova decisione che dovrà rispettare i principi di diritto affermati dalla Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2533 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2533 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6541/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, in proprio e anche quali eredi di COGNOME RAGIONE_SOCIALE, rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

-controricorrenti- avverso SENTENZA di COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE dell’UMBRIA n. 180/2019 depositata il 17/07/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il sig. NOME COGNOME era proprietario di un immobile di 259 mq sito al secondo piano di una palazzina sita nel Comune di Stroncone, alla

periferia di Terni, precedentemente adibita a night club /discoteca/disco bar autorizzata con licenze comunali del 2001. La stessa era originariamente accatastata nella categoria C/2 (magazzini) con una rendita di € 375,98.

Nel 2015 e a seguito di una ristrutturazione, il tecnico incaricato dalla proprietà presentò denuncia di variazione per l’aggiornamento catastale proponendo la nuova categoria D/3 (sale da concerti e spettacoli) con rendita catastale di € 886,00.

Il 21/6/2016 l’RAGIONE_SOCIALE notificò a controparte un avviso di accertamento catastale con il quale, non accettando la proposta, rettificava il classamento alla categoria C/1 (negozi) attribuendo una rendita catastale di € 3.812,23.

Nell’agosto successivo, essendo mancato il proprietario, i suoi eredi NOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME proposero ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Terni lamentando:

-la motivazione apparente dell’avviso d’accertamento impugnato;

-l’eccessività della valutazione della rendita, sostenendo che il valore doveva essere quello dichiarato (€ 886,00), eventualmente aumentato di 1/3 per giungere così al valore di € 1.180,00.

Il primo giudice, nel contraddittorio con l’RAGIONE_SOCIALE e con sentenza n. 63/2018, accolse il ricorso ritenendo che la motivazione adottata nell’avviso fosse tautologica e assertiva e non dimostrativa, non essendo indicate le unità limitrofe cui l’avviso medesimo riconduce la coerenza del riclassamento.

L’RAGIONE_SOCIALE propose appello e la Commissione Tributaria Regionale dell’Umbria, nel contraddittorio con i ricorrenti e con la sentenza indicata in epigrafe, ha ‘accolto parzialmente’ l’appello sancendo in realtà che dovesse accogliersi parzialmente il ricorso originario del contribuente (dei contribuenti) sicché fosse mantenuta l’originaria classificazione C/2 (magazzini).

Secondo la Corte territoriale l’avviso doveva ritenersi sufficientemente motivato e ha convenuto con l’ RAGIONE_SOCIALE appellante sull ‘ incongruità della classificazione D/3 proposta dall’originario contribuente con la sua dichiarazione DOCFA, non ritenendo che l’immobile possa essere ascritto al novero dei locali pubblici essendo privo: ‘ di uscite di sicurezza, accessi agevolati per i disabili, dotazioni impiantistiche tecnologiche, sistemi antincendio, ecc. ‘.

Poiché però:

la struttura è rimasta sostanzialmente immutata, rispetto al passato, essendosi solamente creati tre bagni, di cui uno per disabili;

le licenze rilasciate nel 2001 per pubblico esercizio o la concreta utilizzazione del fabbricato non avrebbero alcuna rilevanza ai fini dell’accatastamento, salvo che la specifica utilizzazione sia connaturata alle caratteristiche strutturali dell’immobile che impediscano diversa utilizzazione;

la Commissione Regionale ha ritenuto che l’unità immobiliare dovesse rimanere accatastata nella categoria C/2 (magazzini) atteso che non potrebbe la stessa accatastarsi come ‘negozio’ (C/1) atteso che è posta ‘ al secondo piano di una modesta palazzina situata in zona periferica del piccolo comune di Stroncone, priva di espressa destinazione commerciale’. Non sarebbe sufficiente a ciò la presenza d ‘ una scala esterna e pertanto d’ingresso indipendente in quanto ‘ …ordinariamente i negozi sono situati al piano strada per avere maggiori visibilità e più facile accessibilità da parte dell’utenza’.
Ricorre per Cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di due motivi integrati da successiva memoria.

Resistono i contribuenti con controricorso, anch’esso integrato da memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente prospetta la nullità della sentenza per vizio di ultrapetizione in violazione dell’art. 112 c.p.c, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

Sostiene che la motivazione sia oscura o equivoca ove afferma di accogliere parzialmente il ricorso del contribuente, riducendo la rendita catastale di cui all’avviso (€ 3.812,23) a quanto proposto dal contribuente e quantificato in € 1.180,00 ovvero € 886,00, ovvero attribuendo la rendita precedente di € 375,98. Tale ultima interpretazione costituirebbe però, secondo la ricorrente, una violazione dell’art. 112 c.p.c. atteso che i contribuenti, nel primo e secondo grado di giudizio, hanno sempre chiesto la conferma del classamento proposto nella denuncia di variazione (cat. Speciale D/3 e rendita di € 886,00 ovvero, in via subordinata, di € 1.180,00), non avendo mai richiesto che fosse mantenuta la medesima categoria precedente e l’originaria rendita di € 375,98, inferiore alla stessa proposta del contribuente e non oggetto di domanda giudiziale.
1.1 Il motivo è ammissibile e fondato.

1.2 Non può, innanzi tutto, accogliersi l’eccezione d’ inammissibilità del motivo formulata dai controricorrenti, in relazione alla censura di oscurità della motivazione e alle note questioni inerenti ai casi in cui il sindacato sulla medesima sia consentito a questa Corte.

Appare infatti evidente come la censura sia appuntata sul vizio di ultrapetizione ex art. 112 c.p.c. e le considerazioni sull’oscurità della motivazione siano riferite al diverso problema secondo cui, ove fosse ravvisata una diversa classificazione del bene, potrebbe non porsi il problema della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.

1.3 Risulta tuttavia indubbio, dal testo del provvedimento impugnato, che la Corte territoriale abbia voluto classificare l’immobile nella medesima categoria in cui era accatastato prima della ristrutturazione e della denuncia di variazione del 11/5/2015, non ponendosi per nulla il problema

della eventuale ultrapetizione e limitandosi a svalutare l’elemento costituito dalla ristrutturazione, non ritenuta rilevante a tal fine.

1.4 Nel giudizio tributario il thema decidendum , avente struttura di impugnazione, è delimitato dalle ragioni addotte dal contribuente per contrastare la pretesa dell’Amministrazione finanziaria (cfr. Cass. Ordinanza 12 settembre 2018, n. 22226, Sez. 6-5, ord. 13 aprile 2017, n. 9637; Cass. sez. 5, 2 luglio 2014, n. 15051; Cass. sez. 5, 15 ottobre 2013, n. 23326).

1.5 Va ricordato che nella tipologia di motivo di cui al n. 4 dell’art. 360 c.p.c. rientrano gli errores in procedendo che viziano la sentenza impugnata, quali, ad es., le violazioni del contraddittorio, l’omissione della pronuncia, l’ultrapetizione etc.

Mentre l’error in iudicando – al quale corrisponde un vizio di attività consiste in una errata applicazione di una norma regolatrice dell’oggetto della controversia e, dunque, concerne il merito della controversia medesima, l’ error in procedendo – al quale corrisponde un vizio di giudizio – si concretizza in un difetto nel modello legale della serie procedimentale del processo e, quindi, concerne il rito. Vizi di attività, costituenti errores in procedendo , sono quindi quelli determinati da una erronea applicazione della legge processuale che, ove non si risolva in una semplice irregolarità e se non viene sanata, determina la nullità dell’atto (artt. 156 ss c.p.c.) che si estende agli atti successivi dipendenti fino alla sentenza (art. 159 c.p.c.).
La differenza tra i due tipi di errores si riverbera sui poteri della Corte in merito all’esame diretto degli atti.

Infatti, si afferma che, laddove vengano denunciati errores in procedendo , la Corte è anche giudice del fatto, potendo accedere direttamente all’esame degli atti processuali del fascicolo di merito sui quali il ricorso si fonda, purché la censura sia stata ritualmente formulata, rispettando, in particolare, il principio di autosufficienza del ricorso secondo le disposizioni

di cui agli artt. 366, comma 1, n. 6, e 369, comma 2, n. 4 ( ex plurimis , Cass. n. 21346/2024, ove si sostiene che il rispetto del principio di autosufficienza «impone la trascrizione essenziale degli atti e dei documenti per la parte d’interesse»; Cass. n. 29495/2020; Cass. n. 23834/2019; Cass. n. 20924/2019; Cass. S.U., n. 20181/2019; Cass. n. 6014/2018; Cass. n. 21397/2014; Cass. n. 8008/2014; Cass. n. 896/2014; Cass. n. 12664/2012; Cass. S.U., n. 8077/2012).

1.6 Appare evidente come nel caso specifico e sulla base di quanto indicato non solo nel ricorso, che non può pertanto dirsi non autosufficiente come sostenuto dai controricorrenti, ma anche dalla stessa narrativa del controricorso, emerga come la richiesta dei contribuenti fosse la riclassificazione a D/3 e la rendita in € 886,00. Gli stessi contribuenti indicano infatti come con il ricorso originario, dopo avere formulato domanda d’annullamento per carenze motivazionali dell’avviso, avessero chiesto che la valutazione della rendita catastale fosse ritenuta eccessiva e ridotta a ‘limiti adeguati’, nonché che il valore della già menzionata dovesse essere attestato come corrispondente a quello dichiarato di € 886,00 aumentato di 1/3 fino a € 1.180,00.
Mentre la sentenza di primo grado annullò l’avviso per carenze motivazionali, riportando pertanto la situazione al momento della dichiarazione del contribuente, la Corte Regionale ha assunto un atteggiamento contraddittorio ‘accogliendo parzialmente’ il gravame ma, di fatto, confermando la sentenza di primo grado in accoglimento di una domanda che i contribuenti non avevano posto, ovvero che fosse valutata la necessità di mantenere la medesima categoria precedente la ristrutturazione, domanda che va pertanto oltre la stessa proposta di riclassamento del contribuente.
Con il secondo motivo di ricorso l’RAGIONE_SOCIALE prospetta la violazione degli artt. 2 del decreto n. 28/1998 e 61 del d.P.R. n. 1142/1949, in relazione

all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 c.p.c. Sostiene che sia stato violato l’art. 61 succitato in merito alla necessaria valutazione della destinazione ordinaria e RAGIONE_SOCIALE caratteristiche influenti sul reddito e l’art. 2 del decreto n. 28/1998 che impone d ‘accertare la potenzialità d’autonomia funzionale e reddituale. Evidenzia come la ristrutturazione con l’inserimento di tre bagni, di cui uno per disabili, renda impossibile mantenere la classificazione dell’immobile a magazzino (C/2), dovendosi rilevare un oggettivo incremento della capacità reddituale dello stesso, circostanza peraltro pacifica e non contestata dai contribuenti che, a tal fine e come già anticipato, avevano proposto la modifica della categoria da C/2 a D/3 e una rendita di € 886,00 -1.180,00 a fronte di quella precedente. L’RAGIONE_SOCIALE valorizza altresì il contratto di locazione allegato all’atto d’appello proposto dall’Ufficio medesimo ove la sala è indicata per l’uso quale ‘ sala da feste, sala da ballo e sala conferenze’, dovendosi confermare che la normale destinazione funzionale sarebbe alla categoria C/1.
Propone altresì la medesima questione sotto il profilo dell’omesso esame d ‘ un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti.

2.1 Anche questo motivo è fondato quanto alla censura ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., assorbito l’ulteriore profilo di cui al n. 5.

2.2 Secondo la citata disposizione (art. 61) il classamento consiste ‘nel riscontrare per ogni singola unità la ‘ destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe ‘.

2.3 Nel caso specifico non è stato proposto ricorso incidentale nei confronti della decisione ove ha ritenuto sufficiente la motivazione dell’avviso impugnato con il che deve ritenersi che le affermazioni in

ordine a tali elementi e alla comparazione con le unità tipo non siano più contestate.

Tuttavia, deve evidenziarsi come la motivazione della sentenza impugnata, nell’attribuire la categoria contestata, si limiti ad affermazioni generiche quali il riferimento al fatto che l’unità sia posta in un piccolo comune, sita in una ‘modesta’ palazzina e al secondo piano , salvo poi sostenere che i negozi, appartenenti alla categoria C/1, sarebbero solo quelli situati al piano strada per avere maggiore visibilità e facilità d’accesso. Sarebbero pertanto al di fuori della categoria tutti gli esercizi commerciali siti ai piani superiori o inferiori, non comprendendosi perché:
-l’accesso diretto alla strada da una scala esterna farebbe venir meno l’attitudine alla vendita al pubblico;

-l’installazione di bagni tipici di un locale di pubblico accesso non abbia alcuna rilevanza sulla redditività dell’immobile che rimarrebbe pertanto un magazzino.

La sentenza va pertanto cassata con rinvio alla Corte di merito per una nuova valutazione RAGIONE_SOCIALE questioni attinenti alla classificazione dell’immobile in relazione all’atto impugnato .

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado dell’Umbria, in diversa composizione, cui demanda di provvedere altresì in merito alle spese della fase di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30/01/2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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