Classamento catastale B&B: decide la struttura

La Cassazione chiarisce il corretto classamento catastale B&B. Un immobile adibito a Bed & Breakfast va classificato in base alle sue caratteristiche strutturali e alla sua destinazione ordinaria (produttiva), non in base alle normative regionali sul turismo. La Corte ha cassato la decisione regionale che aveva privilegiato l’uso abitativo, sottolineando l’autonomia delle norme catastali statali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale B&B: La Struttura Vince sulla Legge Regionale

Il classamento catastale B&B è una questione che genera frequenti contenziosi tra contribuenti e Agenzia delle Entrate. Un immobile adibito a Bed and Breakfast deve essere accatastato come abitazione (categoria A) o come struttura ricettiva (categoria D)? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un principio guida fondamentale: la classificazione catastale dipende dalle caratteristiche strutturali e dalla destinazione potenziale dell’immobile, non dalle normative regionali che regolano l’attività turistica.

I Fatti del Caso: Una Lunga Disputa sul Classamento

La vicenda riguarda il proprietario di un immobile che lo aveva destinato ad attività di Bed and Breakfast. Inizialmente, il contribuente aveva proposto un classamento in categoria A/2 (abitazione di tipo civile) tramite procedura DOCFA. L’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate), tuttavia, aveva rettificato la proposta, attribuendo all’immobile la categoria D/2 (alberghi e pensioni), in considerazione della natura dell’attività svolta.

Ne è seguito un lungo percorso giudiziario. In un primo momento, le commissioni tributarie si erano espresse in modo contrastante. Successivamente, nel corso di un altro giudizio, il contribuente aveva presentato una nuova dichiarazione DOCFA, insistendo per la categoria A/2. Anche in questo caso, l’Agenzia aveva rettificato il classamento in D/2. Il contribuente ha impugnato l’avviso di rettifica, e la Commissione Tributaria Regionale gli ha dato ragione, annullando l’atto dell’Agenzia. Contro questa decisione, l’amministrazione finanziaria ha proposto ricorso per Cassazione.

La Decisione della Commissione Tributaria Regionale

I giudici regionali avevano accolto l’appello del contribuente, ritenendo errata l’attribuzione della categoria D/2. La loro decisione si basava principalmente sulla normativa regionale della Toscana in materia di turismo. Secondo tale legge, l’attività di B&B è considerata “extralberghiera” e deve svolgersi in immobili con i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione. Questo, per la Corte territoriale, implicava che l’immobile dovesse mantenere la sua classificazione catastale abitativa (categoria A).

L’Analisi della Cassazione e il corretto Classamento Catastale B&B

La Corte di Cassazione ha completamente ribaltato la prospettiva, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Il ragionamento dei giudici supremi si fonda su una netta distinzione tra due ordinamenti giuridici autonomi.

Autonomia del Diritto Catastale

Il primo punto, cruciale, è che il classamento catastale è una materia di competenza legislativa esclusiva dello Stato. Le norme di riferimento sono quelle nazionali (come il d.P.R. n. 1142/1949) e non possono essere derogate o influenzate da leggi regionali emanate per altri scopi, come la regolamentazione del turismo.

Una legge regionale che stabilisce i requisiti minimi per aprire un B&B in un’abitazione non sta definendo la categoria catastale dell’edificio, ma solo le condizioni per l’esercizio di un’attività. I due piani normativi sono separati e non interferiscono tra loro.

Il Principio della “Destinazione Ordinaria”

Il secondo principio richiamato dalla Corte è quello della “destinazione ordinaria”. Ai fini catastali, un immobile non va valutato per l’uso concreto e specifico che il proprietario ne fa in un dato momento, ma per la sua potenzialità a produrre reddito in base alle sue caratteristiche oggettive, intrinseche e strutturali.

Nel caso specifico, l’immobile era composto da 5 camere, di cui 4 con bagno interno. Secondo la Cassazione, una tale struttura denota una destinazione produttiva e funzionale che va oltre quella di una semplice abitazione. È la potenzialità d’uso, e non l’uso effettivo (magari non imprenditoriale), a determinare la categoria catastale.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha stabilito che la Commissione Tributaria Regionale ha errato nel fondare la propria decisione su disposizioni (le leggi regionali sul turismo) estranee alla materia catastale. La valutazione per il classamento deve avvenire esclusivamente sulla base delle norme tributarie statali, che impongono di guardare alle caratteristiche intrinseche dell’immobile e alla sua destinazione funzionale e produttiva potenziale. L’idoneità del bene a produrre ricchezza deve essere accertata in riferimento alle sue potenzialità d’utilizzo, non al concreto uso che ne viene fatto. La struttura dell’immobile in esame, con molteplici camere dotate di servizi privati, suggeriva una vocazione commerciale che i giudici di merito avrebbero dovuto valutare secondo i criteri catastali, anziché annullare l’accertamento sulla base di una normativa regionale con finalità diverse.

Le Conclusioni

In conclusione, la sentenza è stata cassata con rinvio a un’altra sezione della Corte di Giustizia Tributaria, che dovrà riesaminare il caso applicando i principi corretti. La lezione per i proprietari di immobili adibiti a B&B è chiara: il classamento catastale B&B non dipende dal fatto che la legge regionale consenta tale attività in edifici residenziali. Ciò che conta sono le caratteristiche oggettive della struttura. Se un immobile è configurato in modo tale da assomigliare più a un piccolo albergo che a un’abitazione privata, è molto probabile che l’Agenzia delle Entrate lo classifichi in una categoria catastale a destinazione speciale (come la D/2), con tutte le conseguenze fiscali che ne derivano, ad esempio in termini di IMU.

Come si determina la categoria catastale di un immobile usato come B&B?
La categoria catastale si determina in base alla “destinazione ordinaria” e alle caratteristiche oggettive e strutturali dell’immobile (es. numero di camere, presenza di bagni privati), che ne rivelano la potenziale capacità di produrre reddito, a prescindere dall’uso specifico che se ne fa.

Una legge regionale sul turismo può influenzare il classamento catastale?
No. Secondo la Cassazione, le leggi regionali sul turismo e le norme statali sul catasto sono due ordinamenti autonomi. Le prime regolano i requisiti per l’esercizio di un’attività, le seconde la classificazione fiscale degli immobili. Le leggi regionali non possono derogare alle norme catastali statali.

Quali sono le caratteristiche che rendono un immobile “produttivo” ai fini catastali, anche se usato per un B&B?
Caratteristiche come la presenza di un numero significativo di camere (nel caso di specie, 5) e la dotazione di servizi privati per la maggior parte di esse (4 su 5) sono state considerate indicative di una destinazione produttiva, simile a quella di una pensione o di un albergo (categoria D/2), piuttosto che di una civile abitazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2425 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2425 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11143/2020 R.G. proposto da:

AGENZIA RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della TOSCANA n. 1361/2019 depositata il 01/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il contribuente oggi controricorrente, con procedura DOCFA, aveva proposto il classamento A/2 (abitativo ordinario) in relazione a un’unità

immobiliare sita in Arezzo e adibita allo svolgimento di attività di RAGIONE_SOCIALE.

Con un primo avviso notificato nel 2012 l’RAGIONE_SOCIALE aveva rettificato il classamento attribuendo ad essa la categoria D/2, attesa la natura dell’attività svolta.

Su ricorso del contribuente avverso il predetto avviso, la Commissione Tributaria Provinciale, con sentenza n. 50/13, accolse il ricorso ma la Commissione Regionale, adita in appello dall’RAGIONE_SOCIALE, con sentenza 1093/2014 riformò la sentenza del primo giudice . La pronuncia d’appello fu impugnata per Cassazione e questa Corte, con sentenza n. 27993 del 2020 e per ragioni meramente procedurali, cassò senza rinvio la sentenza d’appello confermando quella di primo grado.

Nel corso del giudizio di secondo grado, in data 30/7/2013, il contribuente aveva però presentato un secondo DOCFA, riproponendo per l’immobile in questione la categoria A/2. Anche in questo caso l’RAGIONE_SOCIALE rettificò la proposta, notificando il 29/8/2014 un nuovo avviso, riclassificando la categoria da A/2, con destinazione abitativa, a D/2, con destinazione alberghiera, atto che è oggetto del presente procedimento.

Il contribuente impugnò anche questo avviso avanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Arezzo lamentando la violazione del contraddittorio preventivo, la duplicazione della pretesa tributaria, la carenza o insufficienza della motivazione dell’avviso emesso e l’illegittimità del classamento.

Con sentenza n. 69/2017 il primo giudice respinse il ricorso del contribuente.

Su appello del medesimo e con la sentenza indicata in epigrafe (n. 1361/2019), la Commissione Tributaria Regionale della Toscana ha accolto il gravame.

Dopo avere respinto le censure riguardanti l’ammissibilità dell’appello, la carenza di un contraddittorio preventivo, la duplicazione della pretesa

tributaria e le carenze motivazionali dell’avviso impugnato, la Corte territoriale ha comunque ritenuto errata l’attribuzione della categoria D/2, riservata ad alberghi e pensioni, a un immobile adibito a Bed and RAGIONE_SOCIALE, valutando trattarsi di attività di tipo ‘extralberghiero’ da svolgersi in unità immobiliari adibite ad uso abitativo (categoria catastale ‘A’). Confermerebbe il fatto la circostanza secondo cui il contribuente avrebbe ivi stabilito la sua residenza anagrafica, rimarcandosi altresì come tal sorta d ‘ attività, ai sensi degli artt. 54 e 56 della legge reg. Toscana n. 86/2016, debba essere svolta ‘.. in immobili aventi requisiti strutturali ed igienico sanitari previsti per le case di civile abitazione…’. La stessa norma collega inoltre quelle stesse attività, se svolte in maniera non imprenditoriale, alla circostanza che l’esercente vi risieda.
Ricorre per Cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di tre motivi, integrati da successiva memoria.

Resiste con controricorso il contribuente.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Va innanzi tutto respinta l’eccezione d’inammissibilità del ricorso , proposta dal contribuente con il controricorso, sulla base di una generica censura di non autosufficienza ch’egli ravvisa nel non avere corredato il ricorso di richiami agli ‘ atti e documenti inerenti la vicenda, né ha provveduto al loro deposito a corredo RAGIONE_SOCIALE argomentazioni formulate ‘. Il rispetto del requisito ex art. 366 c.p.c. non può che essere valutato con riferimento ai singoli motivi di censura e non sulla base di un generico riferimento al ricorso che, essendo strumento d’impugnazione a critica vincolata, deve limitarsi a indicare e, se necessario, allegare e illustrare il contenuto rilevante degli atti cui si riferisce.
Con il primo motivo l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente prospetta la violazione degli artt. 6, 61 e 62 del d.P.R. n. 1142/1949, 8, comma 2, del d.P.R. n. 138/1998 in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Sostiene l’RAGIONE_SOCIALE che, ai sensi RAGIONE_SOCIALE disposizioni richiamate, il classamento deve avvenire in base alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, nonché assegnando la categoria con riferimento alla normale destinazione funzionale per l’unità immobiliare. Evidenzia come risulti irri levante a tal fine il tipo d’attività in concreto svolta, richiamando l’orientamento di questa Corte di cui alle sentenze n. 12025/2015, 22226/2018 e 3894/2019 che hanno fatto prevalere le caratteristiche dell’immobile alla sua destinazione di fatto. Sostiene che la pacifica disposizione della struttura, articolata in 5 camere di cui 4 con bagno interno (docc. prodotti in allegato alle controdeduzioni di primo grado), denoti l’immobile per la sua destinazione produttiva. Rimarca come la normativa regionale del 2016, da un lato, sia stata modificata nel corso del 2018 e, dall’altro, regolando la materia del turismo regionale, non detti regole per l’attribuzione della categoria catastale alle unità immobiliari ma si limiti a stabilire i requisiti minimi, di natura strutturale e igienico-sanitaria, previsti per tal sorta di attività ‘extra -alberghiera’. Sostiene altresì come l’ordinamento catastale sia autonomo rispetto a normative stabilite a diverso fine (Cass. n. 15235/2004, 27917/2009 e 10326/2015).
Con il secondo motivo di gravame l’RAGIONE_SOCIALE prospetta la nullità della sentenza per motivazione apparente ex art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. Sostiene che i riferimenti normativi indicati in sentenza non consentano di comprendere:

-in quali errori sarebbe incorso l’Ufficio nell’operare il riclassamento;

se tutti gli immobili ove si svolge attività di Bed RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE debbano per ciò solo essere censiti in categoria abitativa.

Il richiamo a disposizioni estranee alla materia farebbe sì che la motivazione, pur graficamente esistente, sia manchevole in merito alla valutazione RAGIONE_SOCIALE prove in atti e all’enunciazione RAGIONE_SOCIALE argomentazioni a sostegno della decisione e, pertanto, l’ iter logico seguito per pervenirvi.

Con il terzo motivo la ricorrente segnala l’omessa decisione su un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. Sostiene che la Corte di merito non abbia pronunciato sul tema della o rdinarietà o specialità dell’unità immobiliare sotto il profilo catastale. Evidenzia come un’abitazione ordinaria si presenti strutturalmente ben diversa dall’unità in oggetto che, come risulterebbe dalla documentazione depositata in atti dall’RAGIONE_SOCIALE mede sima nel corso del giudizio di primo grado, è caratterizzata nel senso dell’utilizzo quale RAGIONE_SOCIALE .
4.1 Il primo motivo è fondato, restandone assorbiti gli altri.

4.2 Se infatti è condivisibile l’affermazione secondo cui l’attività in questione non può considerarsi alberghiera, si tratta di valutazione effettuata al fine della legislazione turistica e RAGIONE_SOCIALE relative esigenze. La normativa regionale come riportata in narrativa secondo cui (art. 54) i locali destinati alle attività ricettive extra-alberghiere devono avere i requisiti strutturali e igienicosanitari previsti per le case di civile abitazione non significa che tali locali debbano essere necessariamente inclusi nella relativa categoria catastale, ma semplicemente quali siano i requisiti minimi per esercitarvi la predetta attività.
L’art. 56 della stessa l. reg. n. 86/2016 stabilisce le modalità di gestione RAGIONE_SOCIALE attività di RAGIONE_SOCIALE operando una differenziazione tra attività svolte in forma imprenditoriale e no, consentendo nel primo caso la possibilità di prevedere la somministrazione d’alimenti e bevande agli alloggiati e obbligando il gestore, nel secondo caso, a risiedere nella medesima unità immobiliare.

4.3 Non si comprende come tali disposizioni possano incidere sulla categoria catastale dell’immobile tenuto conto che:

la materia è per lo più riservata alla potestà legislativa statale (art. 117, comma 2, lett. e) Cost.);

-l’art. 6 del citato d.P.R. n. 1142/1949 impone la valutazione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche intrinseche dell’immobile stesso mentre il citato art. 61 dello stesso decreto lega il classamento alla destinazione ordinaria RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari sempre in base alle caratteristiche medesime.

4.4 Analoga previsione è ribadita dall’art. 8 del d.P.R. n. 138/98 e da tali disposizioni consegue l’insegnamento di questa Corte, richiamato anche dalla ricorrente e relativo alla medesima Regione, secondo cui il provvedimento d ‘ attribuzione della rendita catastale d ‘ un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. “destinazione ordinaria”, sicché l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (Cass. Sez. 5, 10/06/2015, n. 12025, Rv. 635776 -01 vv. anche Ord. 12 settembre 2018, n. 22226, che cita testualmente il precedente e, ancor più recente Sez. 5, Sentenza n. 24078 del 30/10/2020, Rv. 659483 -01, in caso d ‘ attività a fine di lucro).
La Corte territoriale ha invece valorizzato elementi estranei a tali regole richiamando disposizioni dettate ad altro fine senza chiarire perché le stesse dovrebbero derogare alle norme specifiche sul catasto.

In accoglimento del primo motivo di censura la sentenza va pertanto cassata e rinviata alla Corte territoriale per una valutazione dell’immobile

alla stregua dei principi richiamati, demandando alla stessa di provvedere altresì sulle spese della fase di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Toscana, in diversa composizione, cui demanda altresì di provvedere in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30/01/2026.

Il Presidente NOME COGNOME

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