Classamento catastale: addio alla categoria di lusso

La Corte di Cassazione ha confermato il declassamento di alcuni immobili dalla categoria A/1 (signorile) alla A/2 (civile). Il fulcro della controversia riguarda il classamento catastale e la perdita dei requisiti di lusso dovuta al degrado della zona circostante. L’Agenzia delle Entrate ha contestato la decisione senza però impugnare tutte le ragioni poste a fondamento della sentenza di merito. Poiché una delle motivazioni principali (l’assenza di pregio della zona) non è stata censurata, la decisione è diventata definitiva, rendendo inutile l’esame degli altri motivi di ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento catastale: quando l’immobile perde la qualifica di lusso

Il tema del classamento catastale è fondamentale per determinare il carico fiscale sugli immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i criteri per il passaggio dalla categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile) alla categoria A/2 (abitazioni di tipo civile), focalizzandosi sull’importanza del contesto urbano e delle caratteristiche costruttive.

Il caso: la contestazione del classamento catastale

Alcuni proprietari di immobili avevano proposto, tramite procedura DOCFA, l’attribuzione della categoria A/2 per le loro unità abitative. L’Ufficio tributario aveva tuttavia respinto la proposta, imponendo la categoria A/1 e rideterminando le rendite in aumento. Secondo l’amministrazione, gli immobili possedevano caratteristiche di pregio tali da giustificare la classificazione signorile.

I contribuenti hanno impugnato gli avvisi di accertamento, sostenendo che l’area circostante avesse subito una metamorfosi negativa nel tempo. La presenza di edifici di edilizia popolare e la mancanza di ristrutturazioni recenti avrebbero fatto perdere agli immobili il carattere di esclusività necessario per la categoria A/1.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’amministrazione finanziaria, confermando la validità della sentenza di merito che aveva accolto le ragioni dei proprietari. Il punto centrale riguarda la coesistenza di due requisiti necessari per la categoria A/1: l’ubicazione in zone di pregio e le caratteristiche costruttive superiori.

Nel caso di specie, il giudice di merito aveva accertato che la zona, pur essendo di pregio negli anni Sessanta, era diventata periferica e degradata. Inoltre, le dotazioni impiantistiche sono state definite “di base” e le finiture “ordinarie”. Poiché l’amministrazione non ha contestato correttamente l’accertamento sul degrado della zona, tale valutazione è passata in giudicato.

L’importanza della zona nel classamento catastale

Il classamento catastale non dipende solo dai materiali usati all’interno di un appartamento. La giurisprudenza è chiara: se il contesto urbano muta e la zona perde il suo carattere elitario, l’immobile non può più essere considerato di lusso, anche se mantiene internamente alcuni elementi di pregio. La valutazione deve essere complessiva e attuale, non basata su fasti passati.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio della pluralità delle ragioni decisorie. Quando una sentenza si basa su più motivi indipendenti, ciascuno dei quali è sufficiente a giustificare la decisione, il ricorrente ha l’onere di impugnarli tutti. Nel caso in esame, la sentenza di merito aveva stabilito sia che la zona non era di pregio, sia che l’immobile aveva finiture ordinarie. L’Agenzia delle Entrate ha concentrato le sue critiche solo sulle caratteristiche dell’edificio, omettendo di contestare efficacemente il giudizio sul degrado della zona. Questa omissione ha reso la decisione sul degrado definitiva, rendendo di fatto inutile qualsiasi discussione sulle finiture interne.

Le conclusioni

Le conclusioni che si traggono da questo provvedimento sono di grande rilievo pratico per i proprietari immobiliari. È possibile ottenere una riduzione della rendita attraverso un nuovo classamento catastale se si dimostra che il quartiere ha perso valore o che l’immobile non dispone di impianti tecnologici avanzati. La Cassazione ribadisce che la motivazione di una sentenza è valida se permette di ricostruire l’iter logico del giudice, anche se si discosta parzialmente dalle consulenze tecniche, purché basata su elementi oggettivi come rilievi fotografici e analisi del contesto territoriale.

Quali sono i requisiti per classificare un immobile in categoria A/1?
Sono necessari due requisiti congiunti: l’ubicazione in una zona di pregio e la presenza di caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifinitura superiori rispetto ai normali fabbricati residenziali.

Il degrado del quartiere influisce sulla categoria catastale?
Sì, se la zona perde il suo carattere di pregio a causa di nuove costruzioni popolari o degrado urbano, l’immobile può essere declassato da A/1 ad A/2, con conseguente riduzione delle imposte.

Cosa succede se non si impugnano tutte le motivazioni di una sentenza?
Se una sentenza si regge su più ragioni autonome e il ricorrente ne contesta solo una, la decisione rimane valida in base alla ragione non contestata, che diventa definitiva per passaggio in giudicato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5801 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5801 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5145/2020 R.G. proposto da:

AGENZIA RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato AVV_NOTAIO

-controricorrenti- avverso la sentenza della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della TOSCANA – FIRENZE n. 1106/2019 depositata il 10/07/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/02/2026 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

I contribuenti proposero, con separate DOCFA, il classamento catastale di alcuni immobili di loro proprietà siti in San Casciano Val di Pesa (FI) e in particolare accatastati al fg. 33, part. 294:

sub 538 di proprietà di NOME COGNOME;

sub 535 di proprietà di NOME COGNOME e NOME COGNOME.

In particolare, la categoria proposta era A/2 ma l’Ufficio, con due avvisi di accertamento notificati nel 2016 ai proprietari, respinse la proposta attribuendo agli immobili la categoria A/1 e rideterminando le relative rendite.

1.1 Avverso i predetti avvisi, i proprietari proposero separati ricorsi avanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Firenze lamentando carenze motivazionali negli avvisi medesimi, erroneità della categoria attribuita in base alle caratteristiche degli immobili e al contesto circostante, errato confronto con altre unità immobiliari e ulteriori comparazioni.

1.2 Con sentenza n. 487/05/2017 il primo giudice, previa riunione dei ricorsi, li respinse.

1.3 Su appello dei contribuenti la Commissione Tributaria Regionale della Toscana, nel contraddittorio con l’RAGIONE_SOCIALE e previo espletamento di una consulenza tecnica d’ufficio, accolse l’appello confermando l’attribuzione della categoria A/2, come proposto dagli appellanti.

1.4 Secondo la Corte di merito, anche alla luce della pronuncia di questa Corte n. 12024/2015, doveva valorizzarsi la valutazione del CTU secondo cui l’immobile, pur intrinsecamente di pregio, non poteva più, come in passato, ritenersi posto in zona di pre gio, essendo ‘ principalmente immerso in edifici di nuova costruzione e in alcuni casi anche di carattere di edilizia popolare, ma che comunque per le sue caratteristiche costruttive e di rifinitura esterna, emerga rispetto al contesto dei fabbricati di tipo residenziale che lo circonda ‘. Il giudice d’appello rileva poi, sempre sulla scorta della relazione tecnica, che le altre unità immobiliari sono sorte in
buona parte dopo quella in oggetto, valutando inoltre il giudice che anche le fotografie allegate mostrino una zona cittadina periferica tutt’altro che di pregio, sicché doveva ritenersi provato che la zona, certamente di pregio quando l’edificio venne cos truito negli anni Sessanta, avesse subito una metamorfosi in senso deteriore.

1.5 Benché ciò fosse sufficiente, secondo la pronuncia impugnata, all’accoglimento dell’appello, il giudice di merito ha altresì evidenziato come anche le caratteristiche intrinseche ed estrinseche costruttive, tecnologiche e di rifiniture, neppure possano essere considerate come ‘superiori’ a quelle dei fabbricati di tipo residenziale , argomentando in base alle fotografie sul fatto che si tratta di caratteristiche ‘ assolutamente ordinarie e anzi retrò ‘ mancando ristrutturazioni recenti ed essendo di base la dotazione impiantistica, come osservato dal CTU. La Commissione Regionale ha inoltre compensato le spese tra le parti addebitando però le spese dell’ausiliario all’RAGIONE_SOCIALE.
Ricorre per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di tre motivi di ricorso.

Resistono i tre proprietari con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In via preliminare, va evidenziato come il ricorso appaia proposto esclusivamente avverso NOME COGNOME ed NOME COGNOME e come NOME COGNOME (proprietaria esclusiva della diversa particella sub 538) non sia stata evocata nella presente fase, salvo intervenire al solo scopo di chiedere sia accertato il passaggio in giudicato, nei suoi confronti, della sentenza di merito.

Effettivamente deve ritenersi la causa scindibile, trattandosi di unità immobiliari diverse oggetto di separate DOCFA, e pertanto di posizioni (non di comproprietà) riunite per mera economia processuale, non sussistendo quindi alcun litisconsorzio catastale con i proprietari della diversa particella

sub 535. Nulla impedisce quindi di ritenere intervenuto il giudicato sulla parte di sentenza che riguarda l’intervenuta.

Con il primo motivo l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente prospetta la nullità della sentenza per violazione degli artt. 132, comma 2, n. 4 c.p.c. e 36, comma 2, d.lgs. 546/1992, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. .

Sostiene che la motivazione adottata dalla Corte di merito debba considerarsi meramente apparente perché, pur affermando di far proprie le conclusioni della CTU, in realtà se ne discosta significativamente pervenendo a un esito difforme. Evidenzia come la Commissione Regionale abbia richiamato la parte di CTU relativa al degrado della zona circostante, omettendo invece di rilevare le ulteriori e più significative circostanze per affermare il carattere di signorilità dell’immobile, mettendo in risalto la superiorità dello stesso rispetto agli altri immobili circostanti classati A/2.
Con il secondo motivo l’RAGIONE_SOCIALE si duole dell’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. . Sostiene che il fatto decisivo in questione sarebbe da rinvenirsi nel confronto con le unità tipo e gli immobili simili, posti alla base dell’accertamento dell’Ufficio e valorizzato dallo stesso CTU.

Con il terzo motivo lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 61 del d.P.R. n. 1142 del 1949, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. . Si duole che la Corte di merito abbia ritenuto irrilevanti le valutazioni del CTU sulla comparazione con immobili simili per ubicazione in quanto esorbitante rispetto al quesito. Sostiene che tali confronti siano indispensabili ai sensi dell’art. 61 citat o.

I motivi, che possono trattarsi congiuntamente investendo le medesime questioni, sono inammissibili sotto più profili.

6.1 Sotto un primo profilo deve ricordarsi come sussista l’apparente motivazione della sentenza ogni qual volta il giudice di merito ometta di indicare su quali elementi abbia fondato il proprio convincimento, nonché

quando, pur indicandoli, a tale elencazione ometta di far seguire una disamina almeno chiara e sufficiente, sul piano logico e giuridico, tale da permettere un adeguato controllo sulla correttezza del suo ragionamento (Sez. U, 3 novembre 2016, n. 22232; cfr. anche 23 maggio 2019, n. 13977; 1 marzo 2022, n. 6758).

La motivazione del provvedimento impugnato con ricorso per cassazione è apparente anche quando, ancorché graficamente esistente ed eventualmente sovrabbondante nella descrizione astratta RAGIONE_SOCIALE norme che regolano la fattispecie dedotta in giudizio, non consente alcun controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio, così da non attingere la soglia del ‘minimo costituzionale’, richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (Cass., 01 marzo 2022, n. 6758; 30 giugno 2020, n. 13248; cfr. anche 5 ag osto 2019, n. 20921). È altrettanto apparente ogni qual volta l’obiettiva carenza nella indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento si concretizzi nell’assenza di esplicitazione del quadro probatorio (Cass., 14 febbraio 2020, n. 3819), oppure quando sia carente nel giudizio di fatto, così che la motivazione sia basata su una valutazione generale e astratta (Cass., 15 febbraio 2024, n. 4166).
6.2 Appare evidente come, nel caso specifico, la Corte di merito abbia condiviso le valutazioni del consulente quanto alla qualificazione della zona come ‘di pregio’ escludendo che la stessa possa a tutt’oggi considerarsi tale e ciò benché in passato lo fosse, salvo poi discostarsi dalle successive valutazioni tecniche alla luce dell’esame RAGIONE_SOCIALE fotografie allegate e di talune affermazioni dello stesso consulente, quali quelle relative alla descrizione del bene e alla dotazione impiantistica definita ‘di base’, valutazione sul punto ritenuta attendibile.
Non può pertanto ritenersi che la motivazione sia apparente situandosi anzi ben al di sopra del c.d. minimo costituzionale, essendo chiaramente espresse le convinzioni del giudice di merito e gli elementi su cui si basano

senza che le stesse presentino evidenti errori logici o giuridici. La richiesta di un esame più penetrante evidenzia il sollecito ad effettuare valutazioni in fatto che sono precluse nella presente fase.

6.3 Come sopra riportato, poi, la Corte territoriale ha richiamato l’insegnamento di questa Suprema Corte (Sentenza sez. V n. 12024 del 10/06/2015) secondo cui sono iscrivibili nella categoria A/1, (Abitazioni di tipo signorile) le unità immobiliari appartenenti a fabbricati:

ubicati in zone di pregio;

con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.

Due sono pertanto i requisiti necessari perché possa attribuirsi la categoria suindicata: la zona di pregio e le caratteristiche intrinseche dell’immobile.

La Corte di merito, dopo avere escluso la ricorrenza del primo requisito e pronunziandosi espressamente ad abundantiam (‘tanto basterebbe per accogliere la domanda’), in parziale contrasto con la CTU si è pronunciata anche sull’insussistenza del secondo requisito.

6.4 Ne deriva che la decisione si basa su due rationes decidendi, l’assenza di entrambi i requisiti separatamente valutati, di cui l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente censura, con il presente motivo, solamente il secondo, lamentando che non si sia dato risalto alla comparazione con altre unità. Nessuna censura è svolta con riferimento alla valutazione secondo cui la zona, pacificamente in passato ritenuta in zona di pregio e classificata A/1, abbia visto deteriorata la situazione e non possa più ritenersi tale. Quando la sentenza assoggettata ad impugnazione sia fondata su diverse ” rationes decidendi “, ciascuna idonea a giustificarne autonomamente la statuizione, la circostanza che tale impugnazione non sia rivolta contro una di esse determina l’inammissibilità del gravame per l’esistenza del giudicato sulla “ratio decidendi” non censurata, piuttosto che per carenza di interesse. (Cass. Sez. 3, 06/07/2020, n. 13880, Rv. 658309 -01).
Ne deriva che, anche ove fossero condivisibili le considerazioni dell’Ufficio sul pregio dell’immobile e in relazione alla comparazione suindicata, è comunque sceso il giudicato sulla valutazione di merito in ordine al fatto che la zona non può più considerarsi di pregio.

7. Il ricorso va pertanto respinto e la ricorrente condannata alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come da dispositivo, a favore dei controricorrenti evocati in giudizio (e nei cui confronti si individua una situazione di soccombenza in capo all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE) NOME COGNOME ed NOME COGNOME.

P.Q.M.

respinge il ricorso.

Condanna l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE entrate al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite a favore dei controricorrenti NOME COGNOME ed NOME COGNOME, che liquida in € 4.500,00 per compensi oltre a € 200,00 per esborsi, rimborso forfettario nella misura del 15% dei compensi e agli accessori di legge .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24/02/2026 tenutasi da remoto .

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.