Cessione fabbricato: no plusvalenza se da demolire

La Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un edificio, anche se destinato alla demolizione e ricostruzione da parte dell’acquirente, non può essere riqualificata fiscalmente come una cessione di area edificabile. Di conseguenza, la plusvalenza derivante non è tassabile. La Corte ha sottolineato che la natura del bene va valutata al momento della vendita, e le intenzioni future dell’acquirente sono irrilevanti ai fini fiscali. La decisione protegge il contribuente da accertamenti basati su interpretazioni soggettive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione di fabbricato da demolire: niente plusvalenza tassabile per il venditore

La cessione di un fabbricato destinato alla demolizione e successiva ricostruzione da parte dell’acquirente costituisce un’operazione complessa, spesso al centro di contenziosi con il Fisco. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza, stabilendo un principio fondamentale a tutela del contribuente: se si vende un edificio, l’operazione non può essere tassata come se si stesse vendendo un’area edificabile, anche se le intenzioni dell’acquirente sono quelle di abbatterlo. Vediamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti del Caso: La Vendita di un Immobile e l’Intervento del Fisco

Un contribuente, insieme alle sorelle, vendeva a una società immobiliare un appartamento facente parte di una palazzina. Prima ancora di stipulare l’atto di vendita definitivo, le parti avevano sottoscritto un contratto preliminare. Questo accordo aveva permesso alla società acquirente di avviare le pratiche urbanistiche presso il Comune per ottenere un permesso di costruire finalizzato alla demolizione dell’edificio esistente e alla costruzione di un nuovo condominio.

Ottenuto il via libera dal Comune, le parti procedevano con la compravendita definitiva.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, analizzando l’operazione, decideva di riqualificare giuridicamente la vendita. Secondo il Fisco, l’oggetto reale della transazione non era l’edificio, ma l’area edificabile sottostante, dato il progetto di demolizione e ricostruzione. Di conseguenza, l’amministrazione finanziaria emetteva un avviso di accertamento nei confronti del venditore, contestandogli il mancato pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza generata dalla vendita del presunto terreno edificabile.

L’Iter Giudiziario: Dalle Commissioni Tributarie alla Cassazione

Il contribuente impugnava l’avviso di accertamento, ma la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) dava ragione all’Ufficio. In appello, però, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) ribaltava la decisione, accogliendo le ragioni del venditore. La CTR sosteneva che l’oggetto del contratto era inequivocabilmente il fabbricato esistente e che le attività successive, pianificate da un soggetto diverso dal venditore (l’acquirente), non potevano alterare la natura dell’atto.

L’Agenzia delle Entrate, non soddisfatta, portava la questione dinanzi alla Corte di Cassazione, insistendo sulla propria tesi della riqualificazione.

Le motivazioni della Suprema Corte sulla cessione di fabbricato

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la sentenza d’appello e fornendo motivazioni chiare e definitive. Il fulcro del ragionamento dei giudici si basa sull’interpretazione dell’articolo 67 del T.U.I.R., che assoggetta a tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione di “terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria”.

I punti chiave della decisione sono i seguenti:

1. Distinzione Netta: La norma fiscale distingue nettamente tra la cessione di un terreno edificabile e la cessione di un terreno già edificato, cioè con un fabbricato sovrastante. Non esiste una categoria intermedia o un “tertium genus”.
2. Irrilevanza dell’Intenzione Futura: L’intenzione dell’acquirente di demolire il fabbricato per realizzare una nuova costruzione è un elemento soggettivo, futuro ed eventuale. Tale intenzione non può modificare la natura oggettiva del bene venduto al momento della stipula del contratto. Ciò che rileva è lo stato di fatto e di diritto del bene in quel preciso istante: un fabbricato.
3. Limiti al Potere di Riqualificazione: L’Amministrazione Finanziaria non può superare il dato oggettivo della transazione basandosi su presunzioni legate a eventi futuri e dipendenti dalla volontà di un terzo (l’acquirente). La riqualificazione dell’atto in cessione di area edificabile è, pertanto, illegittima.
4. Principio di Certezza Giuridica: Consentire al Fisco di tassare un’operazione sulla base di ciò che potrebbe accadere in futuro minerebbe la certezza dei rapporti giuridici e la capacità del contribuente di prevedere le conseguenze fiscali delle proprie azioni.

Le conclusioni

Con questa ordinanza, la Corte di Cassazione ribadisce un principio di diritto di fondamentale importanza: la vendita di un edificio non può essere assimilata alla vendita di un’area edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza, neppure se l’acquirente ha già manifestato l’intenzione di demolirlo e ricostruirlo. L’analisi fiscale deve fermarsi alla sostanza economica dell’operazione al momento in cui essa si perfeziona.

Questa decisione offre una solida tutela ai contribuenti, impedendo all’Agenzia delle Entrate di fondare gli accertamenti su elementi soggettivi e futuri. Chi vende un immobile può quindi avere maggiore certezza sul regime fiscale applicabile, senza temere che le successive scelte dell’acquirente possano comportare inaspettate conseguenze tributarie.

Se vendo un vecchio edificio e l’acquirente ottiene il permesso per demolirlo e ricostruire, devo pagare le tasse sulla plusvalenza come se avessi venduto un terreno edificabile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’operazione rimane una cessione di fabbricato. L’intenzione futura dell’acquirente di demolire l’immobile non può modificare la natura della vendita, pertanto la plusvalenza non è tassabile ai sensi della norma applicata al caso (art. 67, lett. b, T.U.I.R.).

L’Agenzia delle Entrate può riqualificare una vendita di un fabbricato in una vendita di area edificabile basandosi sulle intenzioni delle parti?
No. La sentenza stabilisce che la riqualificazione non è legittima se si basa su elementi soggettivi e futuri, come l’intenzione dell’acquirente di demolire. L’oggetto della tassazione deve essere determinato sulla base della natura oggettiva del bene al momento della cessione, che in questo caso era un fabbricato.

Cosa distingue fiscalmente la vendita di un fabbricato da quella di un’area edificabile?
La distinzione è fondamentale. La legge (art. 67, lett. b, T.U.I.R.) prevede la tassazione delle plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. La cessione di un fabbricato, invece, segue un regime fiscale diverso e, in molti casi (come quello di specie), la plusvalenza non è tassabile. La Corte ha ribadito che non esiste una categoria intermedia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16047 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16047 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/06/2025

Avviso di Accertamento -Irpef – Plusvalenza

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20937/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato,

-ricorrente –

contro

COGNOME rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME

-controricorrente – avverso la sentenza della COMM. TRIB. REG. EMILIA ROMAGNA, n. 1450/2017, depositata in data 28 aprile 2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 8 maggio 2025 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, con atto pubblico del 9 ottobre 2017, registrato in data 6 novembre 2017, cedeva alla società RAGIONE_SOCIALE un appartamento facente parte di una palazzina con annessa area pertinenziale, posta in Comune di Reggio Emilia. Detta palazzina era composta da altre due unità abitative di proprietà delle sorelle, NOME COGNOME e NOME COGNOME, che venivano cedute contestualmente.

La vendita era stata preceduta da un preliminare che aveva consentito alla società promissaria acquirente di presentare al Comune, anche alla luce dell’assenso manifestato dai venditori, richiesta di rilascio di permesso di costruire avente ad oggetto un intervento di demolizione e nuova costruzione di fabbricato condominiale. Solo dopo l’accoglimento della domanda da parte dell’ent e civico, le parti addivenivano alla stipula del contratto di compravendita, cui seguiva la comunicazione di inizio lavori.
L’Agenzia delle Entrate riteneva sussiste nti i presupposti per considerare l’alienazione del fabbricato, non come cessione di immobile, ma come alienazione di area edificabile sulla base della riqualificazione giuridica del reale oggetto della compravendita. Pertanto, emetteva nei confronti di NOME COGNOME oltre che delle proprietarie delle altre due unità immobiliari) l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO per l’anno 200 7, con cui accertava una plusvalenza non dichiarata ai fini Irpef.
3 . Avverso l’avviso di accertamento, il contribuente proponeva ricorso dinanzi alla CTP di Reggio Emilia, la quale lo rigettava ritenendo che le circostanze palesate dall’Ufficio, e in particolare la richiesta di

demolizione anteriore alla compravendita, fossero sufficienti corroborare la riqualificazione.

Contro tale sentenza il contribuente proponeva appello dinanzi alla CTR dell’Emilia Romagna la quale, con la sentenza di cui all’epigrafe , lo accoglieva ritenendo che oggetto dell’atto di compravendita fosse il fabbricato esistente, a nulla rilevando elementi soggettivi riferibili alla sfera dei contraenti e ad attività la cui realizzazione era eventuale e successiva all’atto oltre che rimessa alla potestà di un soggetto diverso dall’acquirente.

Avverso la sentenza della CTR l’Agenzia delle Entrate propone ricorso per cassazione affidato ad un motivo.

Il contribuente si difende a mezzo controricorso e memoria ex art. 380 bis 1 cod. proc. civ..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo l’Ufficio denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 67, primo comma, lett. b T.U.I.R. ed art. 20, d.P.r. 26 aprile 1986, n. 131.

Censura la sentenza impugnata per aver ritenuto illegittimo l’accertamento della plusvalenza tassabile derivante dalla cessione di terreno edificabile ex art. 67, primo comma, lett. b) t.u.i.r. sul presupposto, meramente formale, che il terreno fosse già edificato, Assume che la sentenza illegittima per aver ritenuto irrilevante, ai fini della qualificazione dell’atto di compravendita, la causa concreta della cessione che andava assolutamente valorizzata.

Va disattesa, in via preliminare, l’eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dalla contro ricorrente ai sensi dell’art. 360 bis c od. proc. civ.

Preliminarmente va rammentato che l’inammissibilità di cui alla norma citata è, come chiarito dalle Sezioni Unite, una «inammissibilità

di merito» che si risolve nel fatto che «l a Corte è in un certo qual senso esonerata -ex art. 360 bis – dall’esprimere compiutamente la sua adesione alla soluzione interpretativa accolta dall’orientamento giurisprudenziale precedente». (Cass. Sez. U. 21/03/2017, n. 7155)

Ciò posto, non può ritenersi che il ricorrente non abbia ottemperato all’onere argomentativo sul medesimo gravante in rapporto all’orientamento della Corte consolidatosi sulla questione di merito, avendo comunque ancorato la censura a quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità in tema di imposta di registro.

Ciononostante, il motivo è infondato, come già ritenuto questa Corte in altri precedenti (cfr. Cass. 17/01/2024, n. 1834 e Cass. 02/05/2024, nn. 11800 e 12129 rese nella medesima vicenda fattuale).

4.1. L’art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b) t.u.i.r. assoggetta a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

4.2. Questa Corte ha chiarito che, in ragione del tenore letterale della norma, non rientrano nella previsione le cessioni aventi ad oggetto, non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma un terreno sul quale insorge un fabbricato il quale ultimo, invece, è da ritenersi già edificato.

Si è aggiunto che la ratio ispiratrice del citato art. 81, nella formulazione introdotta dalla legge n. 413 del 1991, è tesa inequivocabilmente ad assoggettare a prelievo fiscale la manifestazione di forza economica conseguente all’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica di terreni, ovvero, in altri termini, ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che (come si legge nella relazione di accompagnamento alla citata

legge n. 413 del 1991) scaturisce, non in virtù di un’attività produttiva del proprietario o possessore, ma per l’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica dei terreni.

Ciò che rileva, dunque, ai fini dell’applicabilità della norma in esame, è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento, su area già edificata operato dal cedente o dal cessionario (Cass. 9/07/2014, n. 15269).

4.3. Tali principi restano fermi anche laddove l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza (Cass. 23/01/2018, n. 1674). Infatti, l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (in specie attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà di soggetto diverso (l’acquirente) da quello interessato dall’imposizione fiscale (Cass. 12/04/2019, n. 10393).
L’alternativa fra «edificato» e «non edificato» non ammette un tertium genus , con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni» (Cass. 07/03/2023, n. 6788).
La CTR si è conformata a questi principi 5. Il ricorso va, pertanto, rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 – quater, del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.

PQM

La Corte rigetta il ricorso, condanna la parte ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio a favore della parte contribuente, che liquida in €. 2.900,00 oltre ad €.200,00 per esborsi, rimborso nella misura forfettaria del 15 per cento, Iva e c.p.a. come per legge.

Così deciso in Roma, 8 maggio 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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