Cessione fabbricato fatiscente: no plusvalenza

La Corte di Cassazione ha stabilito che la cessione di un fabbricato fatiscente, anche se destinato alla demolizione e ricostruzione, non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziaria come cessione di terreno edificabile. Di conseguenza, l’operazione non è soggetta alla tassazione sulla plusvalenza prevista per i terreni. La Corte ha ribadito la netta distinzione fiscale tra la vendita di un edificio e quella di un terreno, escludendo categorie intermedie e limitando il potere di riqualificazione dell’ente fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione fabbricato fatiscente: la Cassazione esclude la plusvalenza

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento fondamentale in materia fiscale, stabilendo che la cessione fabbricato fatiscente non può essere equiparata alla vendita di un terreno edificabile ai fini della tassazione sulla plusvalenza. Questa decisione consolida un orientamento giurisprudenziale importante, ponendo limiti precisi al potere di riqualificazione dell’Amministrazione Finanziaria.

I fatti del caso: la vendita di un vecchio immobile

Una contribuente aveva venduto a una società immobiliare due tettoie adibite a segheria, prive di impianti e in stato di abbandono. Prima ancora di perfezionare l’acquisto, la società acquirente aveva già presentato al Comune una domanda di permesso di costruire per demolire i fabbricati esistenti e realizzare al loro posto un nuovo complesso residenziale composto da 16 alloggi e 21 garage.

L’Amministrazione Finanziaria, ritenendo che l’operazione fosse finalizzata non tanto alla vendita dell’edificio quanto alla cessione del terreno sottostante con la sua potenzialità edificatoria, aveva notificato alla venditrice un avviso di accertamento. Secondo l’ente fiscale, la vendita andava riqualificata come cessione di terreno edificabile, con conseguente obbligo di pagare l’imposta sulla plusvalenza generata, ai sensi dell’art. 67 del TUIR.

La questione giuridica e la tassabilità della cessione fabbricato fatiscente

La controversia è giunta fino alla Corte di Cassazione, chiamata a decidere se la cessione fabbricato fatiscente, palesemente destinato alla demolizione per far posto a una nuova costruzione, possa essere legalmente considerata come una vendita di terreno edificabile. In sostanza, il quesito era se l’intenzione delle parti e la finalità ultima dell’operazione (la nuova edificazione) potessero prevalere sulla natura oggettiva del bene ceduto (un edificio, seppur obsoleto).

L’Amministrazione Finanziaria sosteneva che la preordinazione dell’acquisto alla successiva demolizione e ricostruzione trasformava, di fatto, la vendita del fabbricato in una vendita dell’area. La contribuente, al contrario, difendeva la natura dell’atto, ovvero la cessione di un bene immobile già esistente, per il quale la legge prevede un regime fiscale diverso e non la tassazione della plusvalenza.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, confermando la decisione dei giudici d’appello favorevole alla contribuente. I giudici hanno affermato un principio consolidato e netto: ai fini dell’applicazione dell’IRPEF, la distinzione tra beni ‘edificati’ e ‘non edificati’ è tassativa e non ammette una terza categoria o ‘tertium genus’.

Le motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione sulla base di un orientamento ormai consolidato. Il legislatore ha previsto regimi fiscali distinti e tassativi per la cessione di edifici e per quella di terreni. L’Amministrazione Finanziaria, in sede di riqualificazione, non ha il potere di superare questa distinzione. Pertanto, la cessione di un edificio, anche se obsoleto o destinato alla demolizione, non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante.

Questo principio vale anche nel caso in cui le parti abbiano già pattuito la demolizione e la ricostruzione, magari con un aumento di volumetria. La natura giuridica dell’oggetto del contratto rimane quella di un ‘fabbricato’. Secondo la Cassazione, impedire all’ente fiscale questa riqualificazione è necessario per garantire la certezza del diritto e rispettare le scelte del legislatore, che ha disciplinato diversamente le due fattispecie.

Conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche per il mercato immobiliare e per i contribuenti. La sentenza offre una maggiore sicurezza giuridica a chi vende immobili datati o da ristrutturare. I venditori possono avere la certezza che, se l’oggetto del contratto è un edificio esistente, non rischieranno di vedersi contestare una plusvalenza tassabile tipica della vendita di terreni. Viene così posto un freno alla discrezionalità dell’Amministrazione Finanziaria, che non può basare un accertamento fiscale sull’intenzione futura dell’acquirente, ma deve attenersi alla natura oggettiva del bene trasferito al momento della vendita.

La vendita di un edificio da demolire può essere tassata come vendita di un terreno edificabile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la vendita di un edificio, anche se fatiscente e destinato alla demolizione, non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziaria come cessione di terreno edificabile e, di conseguenza, la plusvalenza non è tassabile ai sensi dell’art. 67 del TUIR.

Perché la Cassazione non ammette una categoria intermedia tra ‘edificato’ e ‘non edificato’?
La Corte ritiene che il legislatore abbia previsto regimi fiscali distinti e tassativi per la cessione di edifici e per quella di terreni. Ammettere una categoria intermedia (‘tertium genus’) significherebbe andare oltre la volontà della legge, creando incertezza giuridica. La distinzione è netta e non può essere superata tramite riqualificazione.

Qual è il limite dell’Amministrazione Finanziaria nel riqualificare un contratto di vendita immobiliare?
Il limite risiede nella natura oggettiva del bene ceduto. L’Amministrazione Finanziaria non può riqualificare la vendita di un edificio in vendita di terreno basandosi sull’intenzione delle parti di demolire e ricostruire. Deve attenersi al regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la specifica tipologia di bene oggetto del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32204 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32204 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/12/2024

AVVISO DI ACCERTAMENTO 2010

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2167/2018 R.G. proposto da: Agenzia delle Entrate, rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso i cui uffici è domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

-ricorrente – contro

NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa, in virtù di procura allegata al controricorso, dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

-controricorrente –

Avverso la sentenza della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DELL A VALLE D’AOSTA n. 28/2017, depositata in data 30/10/2017; Udita la relazione della causa svolta dal consigliere dott. NOME COGNOME nella camera di consiglio del 16 ottobre 2024;

Fatti di causa

In data 12 luglio 2015 , l’Agenzia delle Entrate notificò a NOME COGNOME (d’ora in poi, anche ‘la contribuente’ ) un invito a comparire al fine di ottenere chiarimenti in merito all’atto di vendita registrato a Chatillon il 6 ottobre 2010.

La COGNOME cedette alla società RAGIONE_SOCIALE due tettoie adibite a segheria, prive di impianti, site nel comune di Point Saint Martin, per il prezzo di 500.000 euro.

In data 11 gennaio 2011 il Comune rilasciò alla società acquirente il permesso d costruire n. 2361 per l’esecuzione dei lavori di ricostruzione sostitutiva da eseguirsi sugli immobili ceduti dalla parte.

La società cessionaria realizzò 16 alloggi e 21 garage.

Secondo l’amministrazione, la cessione di fabbricati fatiscenti, seguita da demolizione o ristrutturazione totale, rientra nella categoria della cessione dei terreni edificabili, soggetti a plusvalenza ai sensi e per gli effetti dell’art. 67 Tuir.

Dopo il contraddittorio seguito con la contribuente, l’ufficio le notificò un avviso di accertamento per la ripresa della plusvalenza da cessione di terreno edificabile.

Il ricorso dinanzi alla C.T.P. di Aosta fu rigettato.

In seguito ad appello da parte della contribuente, la sentenza di primo grado fu totalmente riformata , con l’accoglimento dell’originario ricorso.

Avverso la sentenza d’appello, l’amministrazione ha pr oposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

Resiste la contribuente con controricorso.

Ragioni della decisione

1.Con il primo motivo di ricorso, rubricato ‘Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 67 del d.P.R. n. 917 del 1986, dell’art. 1362, comma 1, c.c. e dell’art. 1363 c.c. Denunzia ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. ‘ , l’Agenzia delle Entrate premette che la contribuente ha venduto la proprietà di una segheria, asseritamente priva di impianti. Prima dell’acquisto, in data 23/2/2010 la società aveva già presentato al Comune di Point Saint Martin una domanda di permesso di costruire 16 alloggi e 21 garage previa demolizione dei fabbricati esistenti sul terreno compravenduto.
Tanto premesso, l’Agenzia delle Entrate censura la sentenza impugnata ritenendo che la cessione del fabbricato equivarrebbe, nel caso di specie, alla cessione di terreno edificabile, con il conseguente obbligo di pagamento dell’imposta sulla plusvalenza.

Con il secondo motivo di ricorso, rubricato ‘ Omesso esame di un fatto decisivo per la controversia’. Denunzia ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.’ , l’Agenzia delle Entrate censura la sentenza impugnata per non aver esaminato un fatto decisivo ed oggetto di

discussione tra le parti, consistente nella preordinazione dell’acquisto del fabbricato alla sua demolizione per la costruzione di un complesso edificatorio tipologicamente diverso da quello esistente prima dell’acquisto.

2.1. I motivi, che per la loro connessione possono essere esaminati e decisi congiuntamente, sono infondati.

Il Collegio intende dare continuità all’orientamento, ormai consolidato, secondo il quale, in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus” , con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni (Sez. 5, Sentenza n. 5088 del 21/02/2019, Rv. 652599 -01; Cass., Sez. 5, Sentenza n. 15629 del 09/07/2014, Rv. 632045 – 01).
Tale orientamento, peraltro, è seguito dalla sezione anche in tema di imposta di registro e di imposte ipotecarie e catastali (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 37416 del 30/11/2021, Rv. 663145 -01; Cass., Sez. 6 5, Ordinanza n. 39133 del 09/12/2021, Rv. 663157 – 01).

Il ricorso è rigettato.

Le spese seguono la soccombenza, e sono liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della non sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo

unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna l’Agenzia delle Entrate al pagamento, in favore di NOME COGNOME delle spese del giudizio, che si liquidano in euro cinquemilaseicento per compenso, oltre al rimborso delle spese generali, iva e c.p.a. come per legge, ed oltre ad euro duecento per spese vive.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, d à atto della non sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 16 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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