Cessione fabbricato da demolire: no plusvalenza

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12129/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di plusvalenze immobiliari. Il caso riguardava una contribuente che aveva venduto un fabbricato, di sua proprietà da oltre cinque anni, a una società che intendeva demolirlo e ricostruirlo. L’Agenzia delle Entrate aveva riqualificato l’operazione come cessione di area edificabile, tassando la relativa plusvalenza. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, confermando che la cessione fabbricato da demolire deve essere considerata vendita di un edificio e non di un terreno. Di conseguenza, se l’immobile è posseduto da più di un quinquennio, la plusvalenza non è tassabile ai fini IRPEF.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 2 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione Fabbricato da Demolire: la Cassazione Esclude la Plusvalenza Tassabile

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande interesse per il settore immobiliare e fiscale: la corretta qualificazione della cessione fabbricato da demolire. La Suprema Corte ha chiarito che, ai fini IRPEF, la vendita di un edificio, anche se destinato alla demolizione per far posto a una nuova costruzione, non può essere riqualificata come cessione di area edificabile. Questa decisione consolida un orientamento giurisprudenziale favorevole al contribuente, tracciando una linea netta tra la vendita di un immobile e quella di un terreno.

I Fatti del Caso: Vendita di un Immobile con Permesso di Demolizione

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di una contribuente. L’Amministrazione Finanziaria aveva contestato la mancata dichiarazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile, di proprietà della contribuente e dei suoi fratelli da oltre cinque anni.

L’operazione era stata preceduta da un contratto preliminare che consentiva alla società acquirente di richiedere un permesso di costruire per la demolizione del fabbricato esistente e la successiva edificazione di un nuovo condominio. Una volta ottenuto il permesso, le parti avevano stipulato il contratto definitivo di compravendita.

Sulla base di questi elementi, l’Ufficio aveva riqualificato l’atto, sostenendo che l’oggetto reale della vendita non fosse l’edificio, bensì l’area edificabile sottostante. Di conseguenza, la plusvalenza generata sarebbe stata tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, che riguarda appunto le cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Mentre la Commissione Tributaria Provinciale aveva dato ragione all’Ufficio, la Commissione Tributaria Regionale aveva accolto l’appello della contribuente, ritenendo che si trattasse della vendita di un fabbricato e non di un’area edificabile, senza alcun intento speculativo tassabile.

L’Analisi della Corte sulla Cessione Fabbricato da Demolire

L’Agenzia delle Entrate ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando che i giudici di secondo grado avessero dato rilevanza solo all’aspetto “meramente formale” della natura già edificata del terreno, ignorando l’intento delle parti, palesato dalla richiesta di permesso di demolizione.

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, giudicandolo infondato. I giudici hanno ribadito un principio consolidato: in materia di imposte sui redditi, la legge assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate dalla cessione di terreni edificabili, ma non quelle derivanti dalla cessione di terreni già edificati su cui insiste un fabbricato.

Le Motivazioni della Decisione

Il cuore della motivazione risiede nella netta distinzione normativa tra la categoria dei terreni “edificati” e quella dei terreni “non edificati”. La Corte ha specificato che la legge non ammette un “tertium genus”, ovvero una categoria intermedia. La vendita di un edificio, anche se le parti hanno concordato la sua demolizione e ricostruzione, non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziaria come cessione del terreno sottostante.

Secondo gli Ermellini, l’intenzione futura dell’acquirente (demolire e ricostruire) non può modificare la natura oggettiva del bene ceduto al momento della stipula del contratto. L’oggetto della compravendita rimane il fabbricato, e il regime fiscale applicabile è quello previsto per la cessione di edifici.

La Corte ha sottolineato che è inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici rispetto a quello dei terreni. Questo principio vale anche se l’edificio esistente non esaurisce l’intera capacità edificatoria del lotto.

Le Conclusioni: Implicazioni per i Contribuenti

La decisione della Cassazione offre importanti certezze ai contribuenti. La vendita di un immobile di proprietà da più di cinque anni (o non acquistato con intenti speculativi) non genera una plusvalenza tassabile ai fini IRPEF, anche qualora l’acquirente manifesti l’intenzione di demolirlo. L’Amministrazione Finanziaria non può riqualificare l’operazione basandosi sulla volontà delle parti o su atti successivi alla compravendita. La valutazione fiscale deve limitarsi al contenuto testuale dell’atto e alla natura oggettiva del bene nel momento in cui viene ceduto. Questo principio protegge i venditori da accertamenti fiscali basati su interpretazioni che vanno oltre la sostanza giuridica dell’operazione, garantendo una maggiore prevedibilità e stabilità nei trasferimenti immobiliari.

La vendita di un edificio destinato alla demolizione può essere tassata come cessione di area edificabile ai fini IRPEF?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’operazione deve essere qualificata come cessione di un fabbricato. La legge fiscale distingue solo tra terreni edificati e non edificati, e non consente all’amministrazione finanziaria di riqualificare l’atto in base all’uso futuro che l’acquirente farà del bene.

L’intenzione delle parti di demolire e ricostruire è rilevante per la tassazione della plusvalenza?
No, ai fini delle imposte dirette (IRPEF), l’intenzione delle parti è irrilevante. Ciò che conta è la natura oggettiva del bene al momento della vendita. Se viene venduto un edificio, si applica il regime fiscale previsto per gli edifici, a prescindere dal fatto che l’acquirente abbia già ottenuto un permesso per demolirlo.

Quando la plusvalenza dalla vendita di un fabbricato non è tassabile?
La plusvalenza generata dalla vendita di un fabbricato non è tassabile come ‘reddito diverso’ ai fini IRPEF se il bene è stato posseduto per più di cinque anni, a meno che non si tratti di immobili acquistati o costruiti con intenti speculativi. Nel caso di specie, essendo l’immobile di proprietà da oltre un quinquennio, la plusvalenza era esente da tassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12129 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 12129 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/05/2024

Oggetto: Tributi

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21255/2017 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE, con domicilio ex lege in Roma, alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, con gli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME e con domicilio eletto presso lo studio del secondo in Roma, INDIRIZZO

-controricorrente-

avverso la sentenza della Commissione Tributaria regionale del l’Emilia -Romagna, Bologna, n. 1451/01/2017 pronunciata il 10 aprile 2017 e depositata il 28 aprile 2017, non notificata.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03 aprile 2024 dal Co: NOME COGNOMENOME COGNOME;

RILEVATO

La contribuente NOME COGNOME veniva attinta da un avviso di accertamento emesso ai fini Irpef per l’anno d’imposta 2007 con cui veniva ripresa a tassazione la plusvalenza generata da un atto di compravendita ex art. 67, co. 1, lett. b) TUIR.

La vicenda traeva origine dalla decisione della contribuente e dei suoi due fratelli, proprietari ciascuno di un appartamento facente parte di una palazzina, di alienare l’intero compendio immobiliare e la relativa area cortilizia. La stipula in oggetto era però stata preceduta da un preliminare di compravendita che aveva consentito alla società promissaria acquirente RAGIONE_SOCIALE di presentare, anche alla luce dell’assenso manifestato dai venditori in allora ancora proprietari, una richiesta di rilascio di permesso di costruire all’amministrazione comunale ed avente ad oggetto un intervento di demolizione e nuova costruzione di fabbricato condominiale. Solo dopo l’accoglimento della domanda da parte dell’ente civico, le parti addivenivano alla stipula del contratto di compravendita, cui seguiva invero la comunicazione di inizio lavori.
Sulla scorta di tali accadimenti l’Ufficio riteneva sussistenti i presupposti per non qualificare l’atto de quo come cessione di immobile bensì come alienazione di area edificabile.

Adito il giudice di prossimità, l’Ufficio si costituiva eccependo la legittima riqualificazione dell’atto da vendita di fabbricato con annessa area pertinenziale a cessione di terreno edificabile a mente degli artt. 38 d.P.R. n. 600/1973 e 20 d.P.R. n. 131/1986. La CTP rigettava il gravame aderendo alla tesi dell’Ufficio.

La contribuente promuoveva appello che veniva accolto dalla CTR. Il Collegio di riforma riteneva invero che l’atto avesse ad oggetto un fabbricato con annesso terreno, di proprietà della contribuente da oltre un quinquennio e per il quale non era dunque censurabile alcun intento speculativo. Inoltre, non trattavasi di area edificabile bensì di un terreno già edificato, essendo irrilevante ai fini tributari la pratica edilizia di demolizione e successiva nuova costruzione.

Ricorre per la cassazione della sentenza l’RAGIONE_SOCIALE che si affida ad un unico motivo di ricorso, cui resiste la contribuente con tempestivo controricorso.

In prossimità dell’adunanza, la parte contribuente ha depositato memoria a sostegno RAGIONE_SOCIALE proprie ragioni.

CONSIDERATO

Con l’unico motivo di censura l’Avvocatura generale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE denunzia la violazione e falsa applicazione dell’art. 67, co. 1, lett. b) TUIR e dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986 in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c.

In sintesi, e richiamando la circostanza inequivoca per cui il fabbricato era destinato alla demolizione, lamenta l’illegittimità della sentenza per essersi la CTR limitata a dare rilevanza al ‘presupposto meramente formale’ della natura già edificata del terreno. Invocando il dettato dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986, ricorda come l’imposta di registro debba essere calcolata avendo a mente l’intrinseca natura degli atti e come detto principio debba trovare applicazione anche ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte dirette. Ricorda poi la sentenza n. 12062/2016 di questa Corte secondo cui, in caso di immobile con sovrastante fabbricato destinato alla demolizione, l’imposta (ndr: di registro) doveva essere calcolata avendo riguardo ai valori del terreno edificabile.
Va disattesa, in via preliminare, l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata da parte ricorrente ai sensi dell’art. 360 bis c.p.c.

per aver la sentenza impugnata deciso la questione di diritto in senso conforme alla giurisprudenza di questa Corte (Cass., 30 ottobre 2006, n. 23352; Cass., 26 giugno 2013, n. 16083; Cass., 4 settembre 2013, n. 20277) e per non aver l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente offerto elementi per mutare tale orientamento. È stato infatti già affermato che «il vizio denunciato, nell’unico motivo di ricorso, è quello di violazione di legge e l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente, nel rispetto del principio di specificità dei motivi, ha indicato per quali aspetti la decisione impugnata si porrebbe in contrasto con le norme di legge indicate, esaminando il contenuto precettivo RAGIONE_SOCIALE norme richiamate e raffrontandolo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata. La doglianza, dunque, non mira, in sé, a contestare l’omesso esame di fatti decisivi, come assume, in contrario, il controricorrente, ma critica la violazione dei criteri previsti dalla legge in base ai quali è stata ritenuta l’infondatezza della pretesa impositiva dell’Ufficio» (Cfr. Cass., V, n. 36185/2023).
Ciò posto, il motivo è ammissibile. Nondimeno esso è infondato e va pertanto disatteso.

Questa Corte ha invero ribadito, anche recentemente, che «in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. n. 917 del 1986, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del
proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica’, Cass. sez. VI -V, 23.1.2018, n. 1674 (conf. Cass. sez. V, 9.7.2014, n. 15629); e, in materia affine, non si è mancato di specificare che ‘in tema di imposta di registro, va escluso che la compravendita di un fabbricato possa riqualificarsi, ai sensi dell’art. 20 del d.P.R. 131 del 1986, come vendita di area edificabile, non potendosi dare rilievo all’intenzione RAGIONE_SOCIALE parti di demolirlo per costruirne, successivamente, uno nuovo, dovendo l’ente impositore limitare la propria valutazione al contenuto testuale dell’atto tassato’, Cass. sez. V, 30.12.2021, n. 37416. ……. Inoltre, con riferimento alla vendita di un terreno edificato, che prese nti però un’ulteriore potenzialità edificatoria, non si è mancato di statuire che ‘in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali ‘redditi diversi’, RAGIONE_SOCIALE plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus “, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cess ione di edifici e per quella dei terreni’, Cass. sez. V, 21.2.2019, n. 5088» (cfr. Cass., V, n. 30346/2023).
La CTR si è dunque conformata ai principi già delineati da questa Corte, anche disattendendo il minoritario orientamento formatosi in materia di imposta di registro e abbandonato a seguito dell’evoluzione normativa sull’art. 20 d.P.R. n. 131/1986 e RAGIONE_SOCIALE successive pronunce della Corte Costituzionale (Cfr. Cass., V, n. 37416/2021).

Il ricorso va, pertanto, rigettato. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non si applica l’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.

PQM

La Corte rigetta il ricorso, condanna la parte ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio a favore della parte contribuente, che liquida in €.duemilanovecento/00, oltre ad €.200,00 per esborsi, rimborso nella misura forfettaria del 15%, Iva e c.p.a. come per legge.

Così deciso in Roma, il 03/04/2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.