Cessione fabbricato da demolire: no plusvalenza

Un contribuente ha trasferito un immobile a una società, ma l’Agenzia delle Entrate ha riqualificato l’operazione come cessione di area edificabile, tassando una presunta plusvalenza. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1834/2024, ha annullato l’accertamento. Ha stabilito che la cessione di un fabbricato da demolire non può essere assimilata a quella di un terreno edificabile. Ciò che conta è la natura oggettiva del bene al momento del trasferimento, non le intenzioni future delle parti, come la demolizione e ricostruzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione Fabbricato da Demolire: la Cassazione Esclude la Plusvalenza Tassabile

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia fiscale immobiliare: la cessione di un fabbricato da demolire non può essere tassata come se fosse la vendita di un’area edificabile. Questa decisione chiarisce che, ai fini della plusvalenza imponibile, conta lo stato di fatto del bene al momento della vendita, non le intenzioni future delle parti. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia.

I Fatti di Causa

Un contribuente conferiva un immobile nel patrimonio di una società. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che l’operazione celasse in realtà il trasferimento di un’area edificabile, notificava un avviso di accertamento. L’amministrazione finanziaria contestava una plusvalenza imponibile di un milione di euro, calcolata sulla differenza tra il valore di cessione e il valore rivalutato del bene. La tesi del Fisco si basava sul presupposto che l’immobile fosse destinato alla demolizione per far posto a una nuova costruzione, evento poi effettivamente verificatosi due anni dopo il conferimento.

Il caso è approdato prima alla Commissione Tributaria di primo grado, che ha dato ragione al Fisco sul merito ma ha annullato le sanzioni, e poi a quella di secondo grado, che ha confermato la decisione precedente, rigettando gli appelli di entrambe le parti. Il contribuente ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica: Cessione Fabbricato da Demolire o Terreno Edificabile?

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Questa norma assoggetta a tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

L’Agenzia delle Entrate sosteneva che, poiché l’intento delle parti era quello di demolire l’edificio esistente per sfruttare il potenziale edificatorio del terreno, l’operazione dovesse essere riqualificata come cessione di area edificabile. Al contrario, il contribuente insisteva sul fatto che oggetto del trasferimento era un fabbricato esistente e in buono stato, non un’area nuda. La cessione di un fabbricato da demolire diventava così il fulcro del dibattito, con implicazioni fiscali radicalmente diverse.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza d’appello e annullando l’accertamento fiscale. Le motivazioni si fondano su un consolidato orientamento giurisprudenziale.

I giudici hanno chiarito che il dettato normativo dell’art. 67 TUIR è inequivocabile: la tassazione riguarda esclusivamente la cessione di ‘terreni edificabili’, non di ‘fabbricati’. La norma non prevede una categoria intermedia (tertium genus) tra un bene edificato e uno non edificato. Pertanto, se al momento della cessione sul terreno sorge un fabbricato, l’operazione non rientra nell’ambito di applicazione della norma sulla plusvalenza dei terreni.

La Corte ha sottolineato che la ratio della legge è quella di tassare l’arricchimento che deriva dall’incremento di valore di un terreno per effetto della pianificazione urbanistica, non l’attività produttiva di chi costruisce o ristruttura. Le intenzioni soggettive delle parti, come quella di demolire e ricostruire, sono irrilevanti. Ciò che conta è la situazione oggettiva e giuridica del bene al momento dell’atto di trasferimento. Poiché la demolizione era un evento futuro, incerto e rimesso alla volontà di un soggetto terzo (la società acquirente), non poteva trasformare la natura del bene ceduto da ‘fabbricato’ a ‘terreno’.

Infine, la Cassazione ha valorizzato anche una precedente sentenza passata in giudicato tra le stesse parti, la quale aveva accertato che la successiva ricostruzione era avvenuta mantenendo le stesse dimensioni, senza quindi un’espansione dello ius aedificandi preesistente.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte ha stabilito che la riqualificazione operata dall’Ufficio era illegittima. La decisione rafforza la certezza del diritto nelle operazioni immobiliari: per determinare il regime fiscale applicabile, si deve guardare alla natura oggettiva del bene al momento della stipula del contratto. La cessione di un fabbricato da demolire è fiscalmente una cessione di un fabbricato, non di un’area edificabile. Questa pronuncia offre un’importante tutela ai contribuenti contro accertamenti basati su interpretazioni che valorizzano elementi futuri e soggettivi anziché la realtà giuridica e materiale del bene trasferito.

La vendita di un edificio destinato alla demolizione è tassata come la vendita di un terreno edificabile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se al momento del trasferimento esiste un fabbricato, l’operazione non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile ai fini della plusvalenza tassabile, anche se le parti intendono demolirlo in futuro.

L’intenzione delle parti di demolire e ricostruire un immobile ha rilevanza fiscale?
No, l’intenzione soggettiva delle parti è irrilevante. Ciò che determina il regime fiscale è la natura oggettiva del bene al momento dell’atto di trasferimento. Un evento futuro e potenziale come la demolizione non può modificare la qualificazione giuridica del bene ceduto.

Cosa distingue fiscalmente la cessione di un fabbricato da quella di un’area edificabile?
La legge distingue nettamente tra le due categorie, senza prevedere una figura intermedia. L’art. 67 del TUIR tassa la plusvalenza derivante dalla cessione di terreni resi edificabili dalla pianificazione urbanistica, ma non si applica alla cessione di terreni su cui già insorge un fabbricato, considerati già ‘edificati’.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1834 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1834 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/01/2024

IRPEF AVVISO ACCERTAMENTO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4996/2016 R.G. proposto da:

NOME elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che lo rappresenta e difende,

-ricorrente-

controricorrente incidentale -Contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata ex lege in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso l’Avvocatura AVV_NOTAIO dello Stato che la rappresenta e difende,

-controricorrente-

ricorrente incidentale – avverso la sentenza della COMM.TRIB. SECONDO GRADO DI BOLZANO, n. 98/2015, depositata il 18/08/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 dicembre 2023 dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni rassegnate dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale ed il rigetto del ricorso incidentale e la decisione della causa nel merito con l’accoglimento del ricorso originario del contribuente .

Rilevato che:

NOME COGNOME impugnava innanzi alla Commissione di primo grado di Bolzano l’avviso con il quale l ‘Ufficio aveva accertato una plusvalenza imponibile quale reddito diverso, ai sensi dell’art. 67, comma primo, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, pari ad Euro 1.000.000,00, derivante dall’atto di conferimento immobiliare del 20 novembre 2007.

Con tale atto il contribuente aveva conferito nel patrimonio della RAGIONE_SOCIALE, un immobile sito nel Comune di Dodiciville (BZ). L’Ufficio recuperava a tassazione la plusvalenza realizzata sulla differenza tra il valore di cessione, pari a euro 17.000.000,00 ed il valore rivalutato pari ad euro 16.000.000,00 come stimato a seguito di perizia privata, ritenendo che il conferimento avesse avuto ad oggetto, non un fabbricato come preteso dal contribuente, bensì un’ area edificabile.
La Commissione di primo grado accoglieva il ricorso limitatamente alle sanzioni. Nel merito riteneva che correttamente l’Ufficio avesse trattato l’immobile alla stregua di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.

Avverso detta sentenza proponevano appello entrambe le parti.

La Commissione di secondo grado rigettava sia l’appello principale del contribuente che quello incidentale dell’Ufficio, così confermando l a legittimità dell’accertamento e la non applicabilità RAGIONE_SOCIALE sanzioni, e compensava le spese di lite.

Il giudice di secondo grado, quanto alla legittimità dell’accertamento, affermava che la cessione di un terreno su cui sorge un fabbricato destinato alla demolizione è qualificabile come trasferimento di terreno edificabile, e non del fabbricato stesso, e che nel caso in trattazione vi era prova che detto ultimo fosse già stato destinato alla demolizione al momento del conferimento.

Avverso detta sentenza il contribuente ha proposto ricorso principale e l’RAGIONE_SOCIALE ricorso incidentale.

Entrambe le parti si sono difese a mezzo controricorso.

Il contribuente ha depositato ex art. 372 cod. proc. civ. sentenza n. 107 del 2019 emessa dalla medesima Commissione tributaria, contenente attestazione di passaggio in giudicato ed ha depositato memoria ex art. 380 -bis .1 cod. proc. civ.

Considerato che:

Con il primo motivo il contribuente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b) t.u.i.r.

Assume che la RAGIONE_SOCIALE.t.r. ha illegittimamente riqualificato il conferimento di un fabbricato destinato alla demolizione e ricostruzione -e, quindi, di un’area già edificata quale conferimento di terreno edificabile, sebbene oggetto dell’atto pubblico fosse un fabbricato eretto, efficiente ed in ottimo stato di manutenzione e sebbene la demo-ricostruzione fosse stata posta in essere dal soggetto conferitario ben due anni dopo il conferimento.

Con il secondo motivo il contribuente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. , la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b) t.u.i.r.

Assume che la RAGIONE_SOCIALE ha illegittimamente sottoposto a tassazione la plusvalenza derivante dal conferimento di un fabbricato destinato alla demolizione e ricostruzione -e, quindi, di un’area già edificata -non

avvedendosi del fatto che l’art. 67, comma 1, lett. b), cit. sottopone a tassazione solo la plusvalenza derivante da cessione di un’area suscettibile di utilizzazione edificatoria ab origine, e non anche la cessione di un fabbricato di cui è stata autorizzata la demolizione e ricostruzione la quale, pertanto, riacquista la propria edificabilità nei limiti della precedente cubatura e solo in caso di effettiva demolizione; che, nel caso di specie, la demolizione non era neanche iniziata al momento del conferimento.
Con l’unico motivo di ricorso incidentale l’RAGIONE_SOCIALE denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione o falsa applicazione dell’art. 10, comma 3, legge 27 luglio 2000, n. 212 e dell’art. 6, comma 2, d .lgs. 18 dicembre 1997, n. 472.

Censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha escluso la sussistenza dei presupposti per l’applicazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni.

Con la successiva memoria il contribuente ha dedotto che sulla questione controversa era sceso il giudicato in quanto la sentenza prodotta, resa tra le medesime parti, aveva sancito, in via definitiva ed ormai incontrovertibile, che l’intervento di demo -ricostruzione del fabbricato oggetto di conferimento permetteva di realizzare un manufatto con la medesima volumetria di quella che caratterizzava il fabbricato conferito, escludendo, quindi, qualsiasi possibilità di considerare tale immobile quale area suscettibile di utilizzazione edificatoria di cui all’articolo 67 t.u.i.r.
Il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, da trattarsi congiuntamente, in quanto connessi, sono fondati.

5 .1. L’ art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b) t.u.i.r. assoggetta a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

5.2. Questa Corte ha chiarito che, in ragione del tenore letterale della norma, non rientrano nella previsione le cessioni aventi ad oggetto, non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma un terreno sul quale insorge un fabbricato il quale ultimo, invece, è da ritenersi già edificato.

Si è aggiunto che la ratio ispiratrice del citato art. 81, nella formulazione introdotta dalla legge n. 413 del 1991, è tesa inequivocabilmente ad assoggettare a prelievo fiscale la manifestazione di forza economica conseguente all’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica di terreni, ovvero, in altri termini, ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che (come si legge nella relazione di accompagnamento alla citata legge n. 413 del 1991) scaturisce, non in virtù di un’attività produttiva del proprietario o possessore, ma per l’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica dei terreni.
Ciò che rileva, dunque, ai fini dell’applicabilità della norma in esame, è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento, su area già edificata operato dal cedente o dal cessionario (Cass. 9/07/2014, n. 15269).

5.3. Tali principi restano fermi anche laddove l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza (Cass. 23/01/2018, n. 1674). Infatti, l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (in specie attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà di soggetto
diverso (l’acquirente) da quello interessato dall’imposizione fiscale (Cass. 12/04/2019, n. 10393).

L’alternativa fra «edificato» e «non edificato» non ammette un tertium genus , con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni» (Cass. 07/03/2023, n. 6788).
5.4. Nello stesso senso depone la sentenza n. 107 del 2019, resa dalla medesima Commissione di secondo grado e passata in giudicato, con la quale si è accertato che la concessione edilizia rilasciata non aveva esteso lo ius aedificandi già preesistente, essendo stata autorizzata una ricostruzione nelle stesse dimensioni.

All’accoglimento del ricorso principale e all’accertamento dell’illegittimità dell’imposizione consegue il rigetto del ricorso incidentale relativo alle sole sanzioni.

In conclusione, il ricorso principale va accolto, rigettato il ricorso incidentale; la sentenza impugnata va cassata e, non essendovi ulteriori accertamenti in fatto, la causa va decisa nel merito ex art. 384 cod. proc. civ. con l’accoglimento dell’originario ricorso del contribuente.

Le spese RAGIONE_SOCIALE fasi del giudizio di merito e di legittimità possono essere integralmente compensate in presenza di un orientamento della giurisprudenza di legittimità consolidatosi successivamente al ricorso

Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere

Amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura AVV_NOTAIO dello Stato, non si applica l’art. 13 comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale e rigetta il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso del contribuente.

Dichiara interamente compensate le spese RAGIONE_SOCIALE fasi di merito e di legittimità in quanto l’orientamento si è consolidato successivamente alla proposizione del ricorso

Così deciso in Roma, il 20 dicembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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