Cessione fabbricato da demolire: guida all'IVA

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una società di distribuzione sanzionata per aver applicato l’esenzione IVA a una cessione fabbricato da demolire. L’Amministrazione Finanziaria sosteneva che, essendo gli immobili destinati all’abbattimento per nuove costruzioni, l’operazione dovesse qualificarsi come vendita di area edificabile soggetta a IVA ordinaria. La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società, stabilendo che la semplice intenzione soggettiva delle parti di demolire il bene non è sufficiente a mutarne la natura fiscale. Ai fini dell’esenzione, conta lo stato oggettivo del fabbricato al momento del rogito e l’eventuale coinvolgimento del venditore nei lavori di demolizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione fabbricato da demolire: i chiarimenti della Cassazione sull’IVA

La corretta qualificazione fiscale di una cessione fabbricato da demolire rappresenta da tempo un terreno di scontro tra contribuenti e fisco. La recente ordinanza della Corte di Cassazione interviene per fare chiarezza su un punto fondamentale: quando una vendita immobiliare può beneficiare dell’esenzione IVA e quando, invece, deve essere tassata come cessione di terreno edificabile.

I fatti di causa

Una società operante nel settore della grande distribuzione acquistava due immobili industriali applicando il regime di esenzione IVA. L’Agenzia delle Entrate contestava tale scelta, irrogando sanzioni per oltre 140.000 euro. Secondo l’ufficio, poiché i fabbricati erano destinati alla demolizione per far posto a nuovi punti vendita, l’operazione doveva essere considerata come una vendita di aree edificabili. Mentre il primo grado di giudizio dava ragione alla società, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava il verdetto, valorizzando l’intenzione delle parti di trasformare radicalmente il sito.

La decisione della Corte

La Suprema Corte ha cassato la sentenza d’appello, accogliendo le tesi della società contribuente. I giudici hanno stabilito che non si può negare l’esenzione IVA basandosi esclusivamente sulla volontà futura dell’acquirente. Se al momento del trasferimento l’immobile è esistente, funzionale e il venditore non è coinvolto nella sua demolizione, l’operazione resta una cessione di fabbricato. La sentenza sottolinea che l’interpretazione delle norme tributarie deve fondarsi su elementi oggettivi e certi, evitando di svuotare di contenuto le esenzioni previste dalle direttive europee.

Le motivazioni

Le motivazioni della Cassazione si fondano sul primato dei criteri oggettivi rispetto a quelli soggettivi. La Corte chiarisce che la cessione fabbricato da demolire deve essere valutata secondo lo stato di fatto e di diritto al momento del rogito. L’intenzione di abbattere la struttura, anche se espressa in un contratto preliminare o in delibere societarie, non trasforma il fabbricato in terreno se la demolizione non è parte integrante di un’unica prestazione economica gestita dal venditore. Per configurare la vendita di un’area edificabile, sarebbe necessario che il venditore avesse già iniziato i lavori o si fosse contrattualmente impegnato a consegnare il terreno nudo. In assenza di tali presupposti, la scomposizione artificiale dell’operazione violerebbe i principi di neutralità dell’IVA e di certezza del diritto.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dai giudici di legittimità offrono un’importante tutela alle imprese che effettuano investimenti immobiliari. Viene riaffermato che il regime naturale delle cessioni di vecchi fabbricati strumentali è l’esenzione, salvo opzione contraria. Le implicazioni pratiche sono immediate: per evitare contestazioni, è fondamentale documentare che, alla data dell’atto, l’immobile sia ancora operativo e che l’acquirente gestisca la fase di demolizione in totale autonomia e a proprio rischio, senza il coinvolgimento della parte venditrice. La causa è stata rinviata alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per un nuovo esame che rispetti questi rigorosi criteri interpretativi.

L’intenzione di demolire un immobile dopo l’acquisto ne cambia il regime IVA?
No, la semplice intenzione soggettiva dell’acquirente non è sufficiente a trasformare la vendita di un fabbricato in vendita di terreno edificabile se il bene è oggettivamente esistente al momento del rogito.

Quando la vendita di un fabbricato viene tassata come terreno edificabile?
L’operazione è tassata come terreno se il venditore si impegna contrattualmente alla demolizione o se i lavori sono già iniziati al momento della cessione, configurando un’unica operazione economica.

Quali elementi contano per ottenere l’esenzione IVA?
Contano lo stato oggettivo dell’immobile al momento della vendita, la sua funzionalità e l’indipendenza dei lavori di demolizione rispetto al contratto di compravendita.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3968 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3968 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 23/02/2026

Oggetto: Iva -cessione di fabbricato da demolire -applicabilità dell’esenzione fiscale

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8856/2016 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO

-ricorrente –

RAGIONE_SOCIALE , in persona del direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato

-controricorrente – avverso la sentenza n. 2163/10/2015 della Commissione tributaria regionale della RAGIONE_SOCIALE, depositata il 19/10/2015.

Udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 30 gennaio 2026 dal consigliere NOME COGNOME .

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE impugnò dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Bari l’atto di contestazione con il quale l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE le aveva irrogato una sanzione pecuniaria di euro 148.258,00 ai sensi dell’art. 6, comma 8, d.lgs. n. 471 del 1997 (omessa regolarizzazione di acquisti senza fattura o con fattura infedele per operazioni imponibili) e dell’art. 8, comma 1, d.lgs. n. 471 del 1997 (dichiarazione annuale Iva con indicazioni inesatte o su modello non conforme). Alla base dell’irrogazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni l ‘Ufficio aveva ritenuto che due acquisti immobiliari compiuti dalla contribuente nel 2009 e aventi ad oggetto fabbricati strumentali insistenti su aree fabbricabili, per i quali le alienanti avevano optato per l’imposizione attraverso il meccanismo del reverse charge , non potessero beneficiare, diversamente da quanto ritenuto dalla società acquirente, dell’esenzione di cui all’art. 10, comma 8ter d.P.R. n. 633 del 1972, trattandosi non già di cessioni di immobili strumentali non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni, bensì di compravendite di aree edificabili con sovrastanti fabbricati destinati alla demolizione al fine di erigere nuovi manufatti.
2. Il Giudice di prime cure accolse il ricorso.

La Commissione tributaria regionale della RAGIONE_SOCIALE, investita dell’appello dell’RAGIONE_SOCIALE, accolse il gravame, evidenziando che, dagli elementi emergenti in atti, le due contestate operazioni immobiliari costituivano cessioni di aree edificabili, non rientranti nel novero RAGIONE_SOCIALE ipotesi di esenzione di cui all’art. 10 cit., e dunque assoggettate al regime Iva ordinario.

Avverso tale ultima pronuncia la RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidandolo a cinque motivi, ulteriormente illustrati da memoria ex art. 380bis 1 c.p.c., cui la l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

È prioritario l’esame del secondo motivo di ricorso, con il quale si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione o erronea applicazione dell’art. 35, commi da 8 a 10sexies , d.l. n. 223 del 2006 nonché dell’art. 10, comma 8ter d.P.R. n. 633 del 1972, poiché la sentenza impugnata, nel qualificare le controverse cessioni immobiliari quali vendite di aree edificabili, ha erroneamente dato rilievo alla mera intenzione RAGIONE_SOCIALE parti, in uno dei due casi neppure concretizzatasi, invece di dare rilievo, come sarebbe stato corretto, alla natura oggettiva dei beni ceduti, ovverosia al loro stato di fatto e di diritto al momento della cessione.
Il motivo è fondato, dovendosi comunque preliminarmente escludere l’eccepita sua inammissibilità giacché, contrariamente a quanto sostenuto dalla controricorrente, esso non mira a sollecitare una nuova valutazione dei fatti, ma censura il mancato rispetto, da parte del giudice di merito, dei criteri dettati dalla giurisprudenza di legittimità per la qualificazione giuridica di operazioni del tipo di quelle per cui è causa.

2.1. Vertendo la controversia in materia di Iva, è necessario operare una ricognizione dei principi unionali in materia, così come elaborati dalla giurisprudenza della Corte di giustizia, la quale, con riguardo

all’interpretazione dell’operazione negoziale ai fini Iva, osserva, in termini generali, che l’intenzione RAGIONE_SOCIALE parti deve essere presa in considerazione purché sia comprovata da elementi oggettivi (Corte giustizia, 12 luglio 2012, NOME RAGIONE_SOCIALE en RAGIONE_SOCIALE , C-326/11, punto 33 e giurisprudenza ivi citata).

Per quanto riguarda, poi, lo specifico tema del trattamento della cessione di terreni edificabili, la Corte europea rileva la necessità di una interpretazione che contemperi la previsione dell’art. 12, paragrafo 1, lett. b), della direttiva 2006/112, che assoggetta ad Iva i «terreni edificabili», con l’art. 135, paragrafo 1, lettera j), della stessa direttiva, che prevede un’esenzione dall’I va a favore RAGIONE_SOCIALE cessioni di fabbricati, diverse da quelle di cui all’articolo 12, paragrafo 1, lettera a), della medesima direttiva (che si riferisce alla cessione di un fabbricato o di una frazione di fabbricato e del suolo pertinente, effettuata anteriormente alla prima occupazione) nonché con l’art. 135, paragrafo 1, lettera k), che mira ad esentare dall’ Iva solo le cessioni di terreni non edificati che non sono destinati a supportare un fabbricato (v., in tal senso, Corte giustizia, 17 gennaio 2013, RAGIONE_SOCIALE , C543/11, punto 30 e la giurisprudenza ivi citata).
In sostanza, nel loro combinato disposto tali disposizioni operano una distinzione tra i vecchi e i nuovi fabbricati, ove la vendita di un vecchio fabbricato, in linea di principio, non è assoggettata a Iva (Corte giustizia, 16 novembre 2017, RAGIONE_SOCIALE , C-308/16, punto 30). La ratio di tali disposizioni è l’assenza relativa di valore aggiunto generato dalla vendita di un vecchio fabbricato. Infatti, la vendita di un fabbricato successiva alla sua prima cessione a un consumatore finale, che segna la fine del processo di produzione, non produce un valore aggiunto significativo e deve quindi, in linea di principio, essere esente da imposta (Corte giustizia, 16 novembre 2017, RAGIONE_SOCIALE , cit., punto 31).
Si è concluso, quindi, che qualificare la vendita di un deposito pienamente operativo come una cessione di un terreno edificabile e non come una cessione di un vecchio fabbricato e del suolo attiguo, sulla sola base dell’intenzione RAGIONE_SOCIALE parti del contratto di vendita, pregiudicherebbe i principi della Direttiva e rischierebbe di svuotare di contenuto l’esenzione prevista dall’articolo 135, paragrafo 1, lettera j) (Corte giustizia, 4 settembre 2019, KPC RAGIONE_SOCIALE , C-71/18, punto 59).
Va poi sottolineato, venendo in rilievo due distinti profili (la cessione del fabbricato e la demolizione dello stesso), che quando un’operazione è costituita da una serie di elementi e di atti, si devono prendere in considerazione tutte le circostanze nelle quali essa si svolge per determinare se tale operazione comporti, ai fini dell’I va, due o più prestazioni distinte o un’unica prestazione: dall’articolo 1, paragrafo 2, secondo comma, della direttiva 2006/112, discende, da un lato, che ciascuna operazione deve normalmente essere considerata distinta e indipendente, dall’altro lato, che l’operazione costituita da un’unica prestazione sotto il profilo economico non dev’essere artificialmente divisa in più parti per non alterare la funzionalità del sistema dell’I va (Corte giustizia, 18 ottobre 2018, RAGIONE_SOCIALE) , C153/17, punto 30). Pertanto, se in determinate circostanze, più prestazioni formalmente distinte, che potrebbero essere fornite separatamente e dare così luogo separatamente a imposizione o a esenzione, devono essere considerate come un’unica operazione quando non sono indipendenti (Corte giustizia, 19 dicembre 2018, Mailat , C17/18, punto 32), allo stesso modo una prestazione deve essere considerata unica quando due o più elementi o atti forniti dal soggetto passivo sono così strettamente collegati da formare, oggettivamente, un’unica prestazione economica indissociabile, la cui scomposizione avrebbe carattere artificiale (Corte giustizia, 28 febbraio 2019, NOME COGNOME , C-278/18, punto 30).
Alla luce di quanto sopra, si è escluso che la cessione di un terreno, che al momento della vendita incorpori un fabbricato pienamente operativo come deposito e non ancora demolito, possa essere qualificata come cessione di ‘terreno edificabile’ laddove la demolizione risulti essere un’operazione economicamente indipendente rispetto alla vendita del suolo e non formi, con quest’ultima, un ‘ unica operazione, e ciò anche se l’intenzione RAGIONE_SOCIALE parti era quella di demolire totalmente o parzialmente il fabbricato esistente per fare posto ad un nuovo edificio. Atteso che al momento della cessione il fabbricato poteva sempre essere oggetto di un uso effettivo, che il venditore non era in alcun modo coinvolto nella demolizione parziale del deposito, che l’acquirente aveva incaricato, a proprie spese e a proprio rischio, un’ impresa terza per i lavori necessari, la Corte ha concluso, in quel caso, che la demolizione fosse operazione indipendente dalla sua vendita e non formasse con quest’ultima un’unica prestazione sul piano economico (Corte giustizia, 4 settembre 2019, RAGIONE_SOCIALE , cit., punto 48).
Invece, in un caso in cui il venditore era incaricato della demolizione del fabbricato esistente sul fondo in questione e il costo di tale demolizione, già iniziato alla data di cessione della proprietà, era stato sopportato, l’oggetto del bene immobile consisteva nella cessione di un terreno pronto a essere edificato (Corte della totalità RAGIONE_SOCIALE (Corte giustizia, 17 gennaio 2013, , C-224/11, punto 32) e la Corte ha indicato, tra gli elementi della lo stato di avanzamento, alla data di cessione di un bene immobile composto da un terreno e da un fabbricato, dei lavori di demolizione o di trasformazione effettuati dal
almeno in parte, dall’acquiren te, la Corte ha dichiarato che economico perseguito dal venditore e dall’acquirente giustizia, 19 novembre 2009, NOME Bosco , C-461/08, punti 39, 40 e 44). La soluzione del caso deriva, in definitiva, dall’esame circostanze in cui si svolge l’operazione BGŻ Leasing oggettivi pertinenti da prendere in considerazione ai fini qualificazione ai fini Iva di un’operazione,

venditore, l’uso di tale proprietà alla stessa data nonché l’impegno del venditore alla realizzazione dei lavori di demolizione al fine di permettere una costruzione futura (v., Corte giustizia, 12 luglio 2012, NOME RAGIONE_SOCIALE en RAGIONE_SOCIALE , cit., punto 34, e Corte giustizia, 17 gennaio 2013, COGNOME NOME , cit., punto 33).

Traendo le fila di questo discorso, da un lato, si pone un’esigenza di stretta interpretazione, al fine di non svuotare di contenuto l’esenzione di cui all’art. 135, paragrafo 1, lett. j), della Direttiva 2006/112; d’altro lato, la sola intenzione RAGIONE_SOCIALE parti non può assumere, di per sé, rilevanza prevalente rispetto alle risultanze oggettive dell’operazione immobiliare. Devono ricorrere, invece, elementi negoziali che consentano di ritenere che la demolizione non costituisce operazione indipendente dalla vendita ma è saldata a questa in una unitaria regolamentazione contrattuale (così Cass. n. 6788/2023; negli stessi termini v. anche Cass. n. 19953/2025). 2.2. È dunque sulla base RAGIONE_SOCIALE esposte coordinate ermeneutiche che deve essere affrontata la questione dell ‘ interpretazione della volontà RAGIONE_SOCIALE parti in caso di vendita di immobile successivamente demolito, operazione rispetto alla quale la normativa interna in materia di Iva prevede il «regime naturale» dell’esenzione salva la ricorrenza di situazioni specifiche (art. 10 comma 1 nn. 8, 8 bis e 8 ter d.P.R. n. 633 del 1972). 2.3. Venendo al caso di specie, la CTR ha ritenuto, peraltro facendo riferimento alla sola compravendita tra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE, che l’operazione negoziale fosse diretta all’acquisto di un terreno edificabile, dando a tal fine rilievo: i) a non meglio precisate « operazioni propedeutiche all’acquisto immobiliare così come enucleate dal contratto preliminare di vendita »; ii) a quanto emergente nelle delibere del consiglio di amministrazione della società compratrice; iii) ad un contratto di appalto, contestuale alla compravendita, con il quale era stata prevista la demolizione del fabbricato insistente sul terreno e la
costruzione di un nuovo edificio da adibire alla commercializzazione di vari prodotti, alimentari e non.

Così facendo, però, la sentenza impugnata non ha dato corretta applicazione ai principi sopra esposti, avendo omesso qualsiasi accertamento in ordine al punto davvero dirimente ai fini della corretta qualificazione RAGIONE_SOCIALE operazioni de quibus , cioè se la demolizione del fabbricato insistente sul terreno fosse indipendente dalla vendita o ad essa saldata.

Invero, al di là del fatto che rimane oscuro cosa siano le «operazioni propedeutiche» di cui discorre la sentenza d’appello, l’intenzione della compratrice di demolire il fabbricato e costruirne uno nuovo, anche se obiettivata in un negozio quale il preliminare di vendita, non è di per sé sufficiente ad affermare che l’oggetto dell’impegno traslativo della parte venditrice fosse costituito dal terreno edificabile e che, dunque, per rispettare tale impegno, la demolizione fosse stata prevista quale parte integrante della complessiva operazione negoziale. Né può considerarsi sufficiente il richiamo alla contestuale stipulazione di un contratto di appalto per la demolizione e la ricostruzione, ove, come nella sentenza qui impugnata, non venga chiarito quali siano le parti di tale contratto, cioè se sia stata la compratrice ad affidare l’attività demolitoria e ricostruttiva ad un terzo, o se invece sia stata la stessa venditrice ad assumere, direttamente o tramite altri, l’impegno di eseguire la detta attività edilizia.
Senza peraltro obliterare che nulla la CTR ha argomentato in ordine alla seconda RAGIONE_SOCIALE due operazioni immobiliari di cui trattasi, quella tra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE

2.4. Ad un nuovo accertamento sul punto, secondo i criteri precisati dalla giurisprudenza dianzi citata, dovrà dunque provvedere la fase di rinvio.

L’accoglimento del secondo motivo di ricorso comporta l’assorbimento degli altri, con i quali la società contribuente ha dedotto la nullità della

sentenza impugnata per non aver pronunciato sul suo appello incidentale volto a censurare la decisione del primo Giudice di compensare le spese di lite nonostante la totale soccombenza dell’RAGIONE_SOCIALE fiscale (primo motivo), l’erroneità della sentenza per non avere essa considerato che le eventuali violazioni commesse erano meramente formali, come tali non sanzionabili (terzo motivo), la mancata disapplicazione da parte della CTR, in ossequio al principio unionale di proporzionalità, RAGIONE_SOCIALE norme sulla cui base sono state irrogate le sanzioni per cui è causa (quarto motivo), la mancata applicazione da parte del Giudice d’appello, in ossequio al principio del favor rei , RAGIONE_SOCIALE nuove e più miti norme sanzionatorie, introdotte con il d.lgs. n. 158 del 2015, concernenti le irregolarità in materia di reverse charge (quinto motivo).
4. In conclusione, il ricorso deve essere accolto in relazione al secondo motivo, assorbiti gli altri, e la sentenza impugnata va cassata con conseguente rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione, che provvederà ad un nuovo esame nonché a regolare le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo del ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per la regolamentazione RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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