Cessione di volumetria: inammissibile il ricorso

Un contribuente impugna un avviso di liquidazione per maggiore imposta di registro su una vendita immobiliare. L’Amministrazione Finanziaria aveva riqualificato l’operazione come una cessione di volumetria, aumentando il valore imponibile da 12.300 a 105.000 euro. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei giudici di merito, dichiara il ricorso inammissibile. La Corte stabilisce che la critica del contribuente si concentra sulla valutazione dei fatti, non su un errore di diritto, e che, in presenza di una ‘doppia conforme’, tale riesame è precluso in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione di volumetria: la Cassazione nega il riesame nel merito

L’ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, affronta un caso complesso relativo alla tassazione di una compravendita immobiliare. La questione centrale riguarda la corretta qualificazione di un’operazione che, secondo l’Amministrazione Finanziaria, nascondeva una cessione di volumetria, giustificando così una rettifica sostanziale dell’imposta di registro. La decisione finale della Corte chiarisce i limiti del sindacato di legittimità di fronte a valutazioni di merito, soprattutto in presenza di una ‘doppia conforme’ dei giudizi precedenti.

I Fatti del Caso: La vendita immobiliare e la rettifica fiscale

La controversia ha origine da un avviso di liquidazione emesso dall’Amministrazione Finanziaria. Un contribuente aveva venduto un’unità immobiliare composta da un vecchio fabbricato e un terreno di pertinenza per un valore dichiarato di 12.300 euro. L’atto di vendita, tuttavia, prevedeva una clausola particolare: il venditore si riservava la proprietà di un futuro appartamento da realizzarsi nel nuovo edificio che sarebbe sorto previa demolizione del fabbricato esistente.

L’Ufficio, analizzando l’operazione nel suo complesso, ha ritenuto che il valore dichiarato non fosse congruo. Secondo la sua ricostruzione, l’operazione configurava una vera e propria cessione di volumetria: il terreno, originariamente inedificabile a causa di vincoli, era diventato edificabile grazie all’asservimento al nuovo fabbricato. Questo trasferimento di potenzialità edificatoria costituiva il vero valore economico dell’operazione. Di conseguenza, l’Amministrazione ha rettificato il valore imponibile a 105.000 euro, richiedendo una maggiore imposta di registro per oltre 21.000 euro.

Il contribuente ha impugnato l’avviso, ma sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno respinto le sue ragioni, confermando la legittimità della rettifica. A questo punto, il contribuente ha proposto ricorso per cassazione.

La Decisione della Cassazione: Inammissibilità del Ricorso

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso del contribuente inammissibile. La decisione si fonda su principi consolidati del processo civile e tributario, ribadendo la netta distinzione tra il giudizio di merito (riservato ai primi due gradi) e il giudizio di legittimità (proprio della Cassazione).

Il ricorrente aveva basato la sua impugnazione su un unico motivo: l’omessa motivazione della sentenza d’appello, ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. Sosteneva, in sintesi, che i giudici di merito non avessero adeguatamente considerato le sue argomentazioni, in particolare quella secondo cui un terreno con vincolo di inedificabilità assoluta non può avere volumetria da cedere.

La Suprema Corte ha respinto questa impostazione, evidenziando come le critiche del contribuente non denunciassero un vizio di motivazione (che sussiste solo quando la motivazione è assente, apparente o illogica), ma mirassero a ottenere un riesame dei fatti e una diversa valutazione delle prove, attività preclusa in sede di legittimità.

Le Motivazioni: La cessione di volumetria e i limiti del giudizio

La Corte ha articolato le sue motivazioni su due pilastri fondamentali.

In primo luogo, ha chiarito che la valutazione operata dai giudici di merito, secondo cui l’operazione celava una cessione di volumetria, costituisce un accertamento di fatto. I giudici d’appello avevano fornito una motivazione logica e coerente: l’asservimento del terreno al nuovo edificio ne aveva permesso la costruzione, trasferendo di fatto un valore economico (i diritti edificatori) che giustificava la rettifica fiscale. Se tale valutazione sia corretta o meno è una questione di merito, non di legittimità.

In secondo luogo, la Corte ha richiamato il principio della ‘doppia conforme’, previsto dall’art. 348-ter c.p.c. Poiché sia la sentenza di primo grado sia quella d’appello erano giunte alla stessa conclusione basandosi su un’analoga ricostruzione dei fatti, il ricorso per cassazione fondato sul vizio di motivazione era inammissibile. Il ricorrente non aveva dimostrato che le ragioni di fatto delle due sentenze fossero diverse, unico caso in cui la ‘doppia conforme’ non opera.

Conclusioni: Le implicazioni pratiche per le operazioni immobiliari complesse

Questa ordinanza offre importanti spunti di riflessione. Sotto il profilo sostanziale, conferma che l’Amministrazione Finanziaria ha il potere di riqualificare operazioni immobiliari complesse per individuarne la reale natura economica, andando oltre il dato formale del contratto. La cessione di volumetria, anche se non esplicitata, può essere tassata se emerge come causa economica dell’affare.

Sotto il profilo processuale, la decisione ribadisce con forza i confini invalicabili del giudizio di Cassazione. Il ricorso in sede di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio per ridiscutere i fatti. L’impugnazione deve concentrarsi su precise violazioni di legge o su vizi di motivazione che raggiungano la soglia dell’inesistenza o dell’irriducibile contraddittorietà, non sulla semplice insufficienza o non condivisibilità delle argomentazioni del giudice di merito.

Cos’è la ‘cessione di volumetria’ in un contesto fiscale?
È un’operazione economica attraverso cui la potenzialità edificatoria di un terreno viene trasferita a un altro, aumentandone il valore. Ai fini fiscali, tale trasferimento di diritti edificatori è considerato un atto economicamente rilevante e può essere oggetto di tassazione, anche se non formalmente indicato nel contratto di compravendita.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del contribuente?
La Corte ha ritenuto che il ricorso non sollevasse questioni di legittimità (cioè errori nell’applicazione della legge), ma chiedesse un riesame dei fatti e delle valutazioni già compiute dai giudici di merito. Tale attività è preclusa alla Corte di Cassazione, il cui compito è verificare la corretta applicazione del diritto, non ricostruire i fatti della causa.

Cosa significa il principio della ‘doppia conforme’ e come ha influito sul caso?
Il principio della ‘doppia conforme’ (art. 348-ter c.p.c.) stabilisce che se le sentenze di primo e secondo grado giungono alla stessa conclusione basandosi sulla medesima ricostruzione dei fatti, il ricorso in Cassazione per omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile. In questo caso, poiché entrambi i giudici di merito avevano concordato sulla natura dell’operazione (cessione di volumetria), questo principio ha contribuito a rendere inammissibile l’impugnazione del contribuente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 23935 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 23935 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 05/09/2024

REGISTRO

sul ricorso iscritto al n. 25963/2020 del ruolo generale, proposto

COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), nato Roccalumera il DATA_NASCITA ed ivi residente alla INDIRIZZO, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE), domiciliato, ai sensi dell’art. 366, secondo comma, cod. proc. civ., presso la cancelleria della Corte di cassazione.

– RICORRENTE –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO.

per la cassazione della sentenza n. 5362/13/2019 della Commissione tributaria regionale della Sicilia, depositata il 13 settembre 2019, non notificata;

UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 29 aprile 2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE:

oggetto di controversia è l’avviso di liquidazione indicato in atti, con cui l’Ufficio aveva rettificato (nell’importo di 105.000,00 € rispetto a quello dichiarato di 12.300,00 €) il valore di un terreno (facente parte di una più complessa unità immobiliare, costituita anche da un fabbricato) della superfice totale di 1.640 mq (di cui 1.610 mq ricadente in zona vincolata e 30 mq in zona edificabile), oggetto di vendita con atto del 6 maggio 2003, con ripresa, quindi, a tassazione della maggiore imposta di registro nella misura di 21.362,87 €;
con la sentenza impugnata la Commissione tributaria regionale della Sicilia rigettava l’appello proposto dal contribuente, premettendo che:

con la suddetta vendita (con riserva di area ed appalto) era stato trasferito un fabbricato di vecchia costruzione (costituito da due vani in garage al piano terra e da un vano al primo piano, con annessa corte di pertinenza esclusiva di 1.640 mq);

da tale trasferimento era stata esclusa e riservata in proprietà del venditore COGNOME la sezione di area ricadente nell’edificio da realizzare sul terreno di risulta dalla demolizione del fabbricato e su porzione del terreno di pertinenza di cui al progetto per la realizzazione di un’abitazione a tre elevazioni, oltre al piano interrato e copertura, il tutto previa demolizione del fabbricato esistente per il quale era stata chiesta ed ottenuta dal Comune di Roccalumera concessione edilizia n. 30/00 del 16 novembre 2000, con la precisazione che la suddetta riserva di proprietà atteneva alla sezione di area di 80 mq posta al secondo piano, dove era prevista la realizzazione di un appartamento costituito da soggiorno, cucina, due vani accessori con annesso terrazzo a livello;
2.1. la Commissione affermava, quindi, che:

«Dagli atti di causa risulta che il terreno oggetto dell’atto impugnato ricade in zona semicentrale del Comune di Roccalumera caratterizzata da insediamenti residenziali e sporadiche abitazioni a villino; risulta inoltre che il terreno per una superficie di mq. 1.600,00 ricade in zona vincolata e per mq 30 in zona B1 residenziale di completamento con indice di edificabilità fondiaria di 3,00 mc/mq, altezza massima m. 10,50 e numero massimo di tre piani f.t.» (così nella sentenza impugnata priva di numerazione);
il fabbricato autorizzato con la suddetta concessione edilizia era stato ultimato, con inizio lavori in data 18 dicembre 2000, e che alla data del 6 maggio 2003 il vecchio fabbricato era già stato demolito ed erano già iniziati i lavori di costruzione del nuovo fabbricato in cui si sarebbero dovuti realizzare due box e due cantine del piano cantinato, due appartamenti al piano terra, due al secondo al primo piano ed un appartamento al secondo piano;

«La rettifica da parte dell’Ufficio erariale discende dal rilievo che in virtù del rogito suddetto si è verificata una vera e propria cessione di volumetria in virtù della quale si è resa possibile la demolizione del precedente fabbricato e la costruzione del nuovo e per effetto della quale il terreno che originariamente era inedificabile per il vincolo autostradale, è rimasto asservito al nuovo fabbricato, sicché la sua superficie è stata computata ai fini volumetrici, permettendo così l’approvazione del progetto suddetto e, quindi, la realizzazione nell’area di riserva al secondo piano di un appartamento in cui valore è stato imputato a compensazione del prezzo pattuito della vendita sia del vecchio fabbricato sia del terreno di pertinenza. Ciò che costituisce l’utilità ottenuta dalla ricorrente dalla complessiva operazione di cessione dei diritti edificatori oggetto del rogito sottoposto a verifica» (così nella sentenza impugnata priva di numerazione);
correttamente il primo Giudice aveva considerato che il terreno inedificabile era stato utilizzato a fini edificatori con l’impegno di una volumetria maggiore di quella già utilizzata per il fabbricato esistente,

sicché, « se è risultata vera la circostanza del vincolo di inedificabilità, è risultata pur vera la circostanza che l’asservimento al nuovo fabbricato attraverso il computo della sua correlata volumetria al realizzando fabbricato, ha consentito l’approvazione del progetto da parte del Comune di Roccamura pur con il rispetto degli standard edilizi della zona B1 residenziale di completamento; in difetto di ciò l’operazione edilizia suddetta non si sarebbe potuta attuare» (così nella sentenza impugnata priva di numerazione);
-non si ravvisava, quindi, il difetto di motivazione lamentato dall’appellante, avendo i primi Giudici ben colto « il contenuto tecnico giuridico del rogito notarile oggetto della rettifica dedotto in giudizio e valutato bene i termini economici della complessiva operazione edilizia ed urbanistica posta in essere dalle parti coinvolte dalla negoziazione di diritti edificare al loro facenti capo» (così nella sentenza impugnata priva di numerazione);

NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione avverso la predetta pronuncia, con atto notificato il 7/8 ottobre 2020, sulla base di un unico motivo;

l’RAGIONE_SOCIALE resisteva, notificando in data 12 novembre 2020 controricorso, con cui chiedeva il rigetto dell’impugnazione;

CONSIDERATO CHE:

con l’unico motivo di impugnazione il ricorrente ha eccepito l’«omessa motivazione, ai sensi dell’art. 360 n. 5» cod. proc. civ. (v. pagina n. 3 del ricorso), sostenendo che le valutazioni espresse dal Giudice dell’appello palesassero una motivazione insussistente, giacchè:

«Un terreno che abbia destinazione urbanistica R, perché sottoposto a vincolo autostradale, nel quale non è possibile insediare alcun tipo (ndr di) organismo edilizio, costituisce un’area priva di volumetria, come tale, dalla stessa non è possibile trasferire alcuna cubatura, perché privo di corredo volumetrico. Sicché, la pronuncia del secondo Giudice è un’autentica boutade sul piano giuridico, venendo traditi i principi

elementari che presiedono alla interpretazione RAGIONE_SOCIALE regole urbanistiche» (v. pagina n. 7 del ricorso);

b. «Il Giudice di II grado ha omesso di valutare totalmente l’appunto sollevato dal ricorrente, relativo alla circostanza che, allorché il COGNOME, unicamente alla moglie, ebbe ad acquistare nel 1999 il terreno poi trasferito a Briguglio NOME, sul prezzo di vendita di € 11.000,00 dichiarato nel relativo rogito, l’RAGIONE_SOCIALE non ebbe ad obiettare alcunchè. Mentre quattro anni dopo nel 2003 detta RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per lo stesso terreno ha ritenuto non congruo il prezzo di vendita pari a € 12.300,00. Sul punto il Secondo Giudice ha sorvolato, senza esprimere alcun pronunciamento, nel senso dell’accoglimento del rigetto di quanto evidenziato dal COGNOME determinando un vuoto motivazionale non giustificabile» (v. pagina n. 7 del ricorso);
«il difetto di motivazione che inficia la pronuncia impugnata è, pertanto, di tutta evidenza»

il ricorso va dichiarato inammissibile per plurimi motivi;

giova ricordare sul piano dei principi che:

il vizio di cui al novellato art. 360, comma primo, num. 5, cod. proc. civ. è l’omesso esame circa un «fatto decisivo per il giudizio, che è stato oggetto di discussione tra le parti», dove per «fatto», secondo pacifica acquisizione, deve intendersi non una «questione» o un «punto», ma: i ) un vero e proprio «fatto», in senso storico e normativo, ossia un fatto principale, ex art. 2697 cod. civ., cioè un «fatto» costitutivo, modificativo impeditivo o estintivo, o anche un fatto secondario, vale a dire un fatto dedotto ed affermato dalle parti in funzione di prova di un fatto principale (cfr. Cass. n. 16655 del 2011; Cass. n. 7983 del 2014; Cass. n. 17761 del 2016; Cass. n. 29883 del 2017); ii ) un preciso accadimento ovvero una precisa circostanza da intendersi in senso storico-naturalistico (cfr. Cass. n. 21152 del 2014; Cass. Sez. U. n. 5745 del 2015); iii ) un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante, e le relative ricadute di esso in termini di diritto (cfr. Cass. n. 5133 del 2014); iv ) una vicenda la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali (cfr. Cass.
Sez. U. n. 8053 del 2014). Il «fatto» il cui esame sia stato omesso deve, inoltre, avere carattere «decisivo», vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia (così, tra le tante, Cass., Sez. III, 7 giugno 2023, n. 18318);

non costituiscono, viceversa, «fatti», il cui omesso esame possa cagionare il vizio ex art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ.: a ) le argomentazioni o deduzioni difensive (cfr. Cass. n. 14802 del 2017; Cass. n. 21152 del 2015); b ) gli elementi istruttori in quanto tali, quando il fatto storico da essi rappresentato sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché questi non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie astrattamente rilevanti (cfr. Cass. Sez. U. n. 8053 del 2014); c ) una moltitudine di fatti e circostanze, o il «vario insieme dei materiali di causa» (cfr. Cass. n. 21439 del 2015); d ) le domande o le eccezioni formulate nella causa di merito, ovvero i motivi di appello, i quali costituiscono i fatti costitutivi della «domanda» in sede di gravame (v. Cass. n. 22786 del 2018)» (così, ancora, tra le tante, Cass., Sez. III, 7 giugno 2023, n. 18318 cit.);
è preclusa la deduzione del vizio ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. nell’ipotesi, qui ricorrente, di c.d. ‘doppia conforme’ prevista dall’art. 348 -ter , quinto comma, cod. proc. civ. ( ratione temporis applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134), dovendo, in tal caso, il ricorrente in cassazione -per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. – indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (cfr. tra le tante, Cass., Sez. T., 20 marzo 2024, n. 7442; Cass., Sez. I, 22 dicembre 2016, n. 26774; Cass., Sez. L., 6 agosto 2019, n. 20994; Cass., Sez. V, 12 luglio 2021, n. 19760; Cass., Sez. V, 1° aprile 2022, n. 10644; Cass., Sez. V, 11 aprile 2022, n. 11707; Cass., Sez. VI/T, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. T, 13 dicembre 2023, n. 34868; Cass., Sez. T, 7 marzo 2024, n. 6189);
-ricorre l’ipotesi di motivazione insussistente o apparente allorché essa, pur graficamente e, quindi, materialmente esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non rende tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché costituita da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’ iter logico seguito per la formazione del convincimento, non consentendo, in tal modo, alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, lasciando all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture;
siffatta motivazione si considera -come suol dirsi – non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost., il che rende nulla la sentenza per violazione (censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ.) anche dell’art. 132, secondo comma, num. 4), cod. proc. civ. o, nel processo tributario, ex 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546;

-va, invece, esclusa (in seguito alla riformulazione dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54, comma 1, lett. b ) del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012, n. 134, ratione temporis applicabile) qualunque rilevanza al semplice difetto di “sufficienza” della motivazione ;

il giudice del merito, poi, non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, non è tenuto cioè a discutere ogni singolo elemento o a argomentare sulla condivisibilità o confutazione di

tutte le deduzioni difensive, essendo, invece, necessario e sufficiente, in base all’art. 132, secondo comma, num. 4, cod. proc. civ., che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati (così Così Cass., Sez. VI/T, 2 febbraio 2022, n. 3108, che richiama Cass., Sez. II, 25 giugno 2020, n. 12652; Cass., Sez. I, 26 maggio 2016, n. 10937; Cass., Sez. VI, 17 maggio 2013, n. 12123 e anche Cass., Sez. I, 31 luglio 2017, n. 19011, Cass., Sez. I, 2 agosto 2016, n. 16056 e Cass., Sez. T., 24 giugno 2021, n. 18103);
nella specie, a fronte della soccombenza nel doppio grado di merito, il ricorrente non ha indicato le eventuali differenti ragioni di fatto poste della decisione di secondo grado, le quali anzi sembrano non sussistere, avendo la Commissione regionale espressamente condiviso l’operato del primo Giudice, per cui non ne è possibile alcun sindacato da parte del giudice di legittimità in relazione alla violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., alla luce del disposto dell’art. 348 -ter , quinto comma, cod. proc. civ.;
le obiezioni mosse contro la sentenza impugnata non coinvolgono l’omesso esame di fatti decisivi, esprimendo piuttosto una non condivisione RAGIONE_SOCIALE valutazioni operate dal Giudice dell’appello, prospettiva questa che non ricade nel paradigma censorio adottato (cfr. Cass., Sez. T. 23 gennaio 2023, n. 1915);

il resoconto pressochè integrale della sentenza impugnata dà conto dell’ampia motivazione fornita dal Giudice dell’appello, del tutto idonea a far comprendere le ragioni della decisione, come ben inteso dal contribuente ricorrente secondo cui «il Secondo Giudice, rigettando l’appello proposto dal ricorrente, ha asserito che la volumetria del terreno del COGNOME con vincolo di destinazione, perché sottoposto a zona di rispetto autostradale, è stata trasferita in seno al computo volumetrico del nuovo fabbricato eretto dal COGNOME» (v. pagina n. 6 del ricorso); corretta o meno che sia tale valutazione, essa esprime una motivazione
compiuta, mentre la dedotta erroneità della stessa non è censurabile con il parametro prescelto, nella specie, quindi, impropriamente utilizzato;

le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza;

sussistono, infine, i presupposti di cui all’art 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da parte del ricorrente di una somma pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso;

P.Q.M.

la Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna NOME COGNOME al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente grado di giudizio, che liquida in favore dell’RAGIONE_SOCIALE nella somma di 1.500,00 € per competenze, oltre all’importo che risulterà dai registri di cancelleria prenotato a debito.

Dà atto che sussistono i presupposti di cui all’art 13, comma 1 -quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da parte del ricorrente di una somma pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29 aprile 2024.

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