Cessione di un edificio: no riqualificazione fiscale

L’ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che la cessione di un edificio, anche se vetusto e destinato alla demolizione, non può essere riqualificata dall’Agenzia delle Entrate come una cessione di terreno edificabile. La Corte ha rigettato il ricorso dell’amministrazione finanziaria, confermando che esiste una netta distinzione fiscale tra la vendita di un immobile costruito e quella di un’area fabbricabile. Nel caso di specie, la controversia si è conclusa per uno dei contribuenti a seguito di definizione agevolata, mentre per l’altro il ricorso del Fisco è stato respinto nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 21 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione di un Edificio: Non è Vendita di Terreno Edificabile per il Fisco

La recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia fiscale: la cessione di un edificio, anche se destinato alla demolizione, non può essere equiparata alla vendita di un terreno edificabile. Questa pronuncia offre importanti chiarimenti per chi opera nel settore immobiliare, tracciando un confine netto tra due operazioni che l’amministrazione finanziaria talvolta tende a sovrapporre. Analizziamo insieme la decisione per comprenderne la portata.

I Fatti del Caso: La Vendita Controversa

Due fratelli vendevano a una società di costruzioni un complesso immobiliare comprendente un edificio definito come ‘diluito e vetusto’. L’acquirente, una società edile, avrebbe successivamente demolito il fabbricato per realizzare nuove unità abitative. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che il vero oggetto della compravendita non fosse l’edificio in sé ma la capacità edificatoria del terreno sottostante, ha emesso avvisi di accertamento per recuperare una maggiore imposta, tassando l’operazione come cessione di area edificabile e non di fabbricato.

La Tesi dell’Amministrazione Finanziaria

Secondo il Fisco, diversi elementi provavano la reale natura dell’operazione. In primo luogo, lo stato dell’immobile, vecchio e obsoleto, suggeriva che il suo valore fosse trascurabile rispetto a quello del terreno. In secondo luogo, il breve lasso di tempo tra l’acquisto da parte della società costruttrice e la successiva edificazione e vendita delle nuove unità abitative dimostrava che l’intento originario era lo sfruttamento del potenziale edificatorio del suolo. Di conseguenza, l’operazione doveva essere riqualificata e la plusvalenza tassata secondo le regole previste per i terreni edificabili.

La Decisione della Cassazione sulla Cessione di un Edificio

La Corte di Cassazione, confermando le sentenze dei gradi precedenti, ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. La Corte ha precisato che uno dei due fratelli aveva nel frattempo definito la propria posizione tramite una definizione agevolata della controversia, portando all’estinzione del giudizio nei suoi confronti. Per l’altro fratello, invece, la Corte è entrata nel merito della questione, offrendo motivazioni di grande interesse giuridico.

Le Motivazioni della Corte

Il cuore della decisione si basa su un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità. La Corte ha affermato che, ai fini fiscali, l’alternativa tra ‘edificato’ e ‘non edificato’ non ammette un ‘tertium genus’, ovvero una terza categoria intermedia. Esistono due distinti regimi fiscali, uno per la cessione di edifici e uno per la cessione di terreni edificabili, e l’amministrazione finanziaria non può, in sede di riqualificazione, superare questa distinzione netta prevista dal legislatore.

La cessione di un edificio, anche se le parti hanno pattuito la sua demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere trasformata in una cessione del terreno sottostante. Resta irrilevante la consistenza, la qualità o il valore dell’edificio compravenduto, così come la circostanza che esso non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste. Una volta che il giudice di merito ha accertato il carattere di ‘terreno edificato’, il regime giuridico applicabile è quello della tassazione di un terreno già edificato, non di un’area fabbricabile.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

La pronuncia consolida un importante baluardo a tutela del contribuente. Impedisce all’amministrazione finanziaria di riqualificare le operazioni di compravendita immobiliare basandosi su presunzioni legate all’intento futuro dell’acquirente. La vendita di un fabbricato, a prescindere dal suo stato di conservazione e dal suo destino, resta fiscalmente una cessione di un edificio. Questo principio garantisce certezza giuridica agli operatori del settore, che possono strutturare le operazioni immobiliari sapendo che la natura formale e sostanziale dell’atto di vendita sarà rispettata, senza che una successiva attività edificatoria possa retroattivamente modificarne il trattamento fiscale.

La vendita di un vecchio edificio da demolire può essere considerata fiscalmente come una vendita di terreno edificabile?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la cessione di un edificio non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione di terreno edificabile, anche se le parti prevedono la sua demolizione e ricostruzione.

Cosa succede se l’edificio venduto non sfrutta tutta la capacità edificatoria del terreno su cui sorge?
È irrilevante. Anche se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto, la transazione rimane una cessione di edificio, soggetta al proprio regime fiscale, e non può essere assimilata a una cessione di terreno.

Qual è il principio cardine seguito dalla Corte in questi casi?
Il principio è che non esiste una terza categoria (‘tertium genus’) tra ‘edificato’ e ‘non edificato’. La legge prevede regimi fiscali distinti e tassativi per la cessione di edifici e per quella di terreni, e l’Amministrazione non può superarli in sede di riqualificazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 26026 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 26026 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4768/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonché contro

COGNOME NOME COGNOME

-intimato-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. della LOMBARDIA/ MILANO n. 4172/2016 depositata il 14/07/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/09/2024 dal Consigliere COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con rogito in data 4 agosto 2008, i NOME NOME e NOME COGNOME cedevano alla impresa ‘RAGIONE_SOCIALE ‘ un complesso immobiliare sito in agro di Sale Marasino. Se non che, ritenendo che oggetto reale della compravendita non fosse tanto l’edificio insistente, diluito e vetusto, quanto piuttosto la capacità edificatoria del terreno sottostante, con distinti avvisi di accertamento l’amministrazione finanziaria e riprendeva tassazione la maggiore imposta in ragione delle proporzioni di comproprietà nei confronti dei due NOME.
Il giudice di prossimità ne apprezzava le ragioni donde spiccava appello l’Ufficio.

Il giudice del gravame confermava la sentenza di primo grado, donde ricorre per cassazione l’Ufficio, affidandosi ad un unico motivo, cui replica con tempestivo controricorso il solo NOME COGNOME, restando intimato il contribuente COGNOME NOME.

CONSIDERATO

Il difensore del controricorrente COGNOME NOME, con memoria depositata in prossimità dell’adunanza camerale, evidenzia che, nelle more del giudizio, lo stesso ha provveduto alla definizione agevolata della controversia ai sensi dell’art. 6 del D.L. 119/2018, dell’avviso di accertamento oggetto del presente giudizio che lo riguarda n. NUMERO_DOCUMENTO, mentre nulla risulta relativamente all’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO indirizzato al contribuente COGNOME NOME.
In particolare, in data 06.06.2019 è stata depositata dinanzi a questa Suprema Corte l’istanza di sospensione con relativi allegati

(domanda di definizione agevolata e ricevute di pagamento) che sono depositati in atti.

Tutto ciò premesso, la controversia deve dichiararsi definita ex art. 6 d.l. n. 119/2018, con spese a carico di chi le ha anticipate nei confronti di COGNOME NOME, mentre deve proseguire nei confronti di COGNOME NOME che, regolarmente evocato in giudizio, è rimasto intimato.

Con l’unico motivo di ricorso erariale si propone censura ai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di rito civile per violazione e falsa applicazione degli articoli 67, primo comma, lettera B, del decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 1986, dell’articolo 36, secondo comma, del decreto legge numero 223 del 2006.

In buona sostanza si ritiene che oggetto della compravendita non siano tanto gli edifici vetusti e da demolire, quanto il sottostante terreno con la relativa capacità edificatoria, donde corretta deve ritenersi la ripresa a tassazione in ordine al rogito notarile in ragione del reale oggetto compravenduto.

Prosegue la propria argomentazione rilevando come conduca a tale conclusione altresì lo stretto lasso di tempo fra l’acquisto dai contribuenti qui in giudizio da parte della soc. RAGIONE_SOCIALE, società RAGIONE_SOCIALE, e la relativa cessione, da parte di quest’ultima, a soggetti terzi delle nuove unità abitative realizzate a seguito dell’abbattimento e riedificazione dei corpi di fabbrica, da ritenersi quali espressione della nuova ed ulteriore capacità edificatoria dei terreni sottostanti c he dev’essere considerata il vero oggetto del contratto originario di compravendita da cui traggono scaturigine gli avvisi di accertamento opposti.
Il motivo non può essere accolto.

Ed infatti, con orientamento ormai consolidato dal quale non si intravedono ragioni per discostarsi, questa Suprema Corte di legittimità ha già statuito che in tema di IRPEF, ai fini della tassazione

separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e riRAGIONE_SOCIALE con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni (cfr. Cass. V, n. 5088/2019; con riguardo all’imposta di registro, cfr. altresì n. 3747/2021; VI -5, n. 39133/2021).
Ne consegue, pertanto, che una volta accertato il carattere di terreno edificato da parte del giudice di merito con apprezzamento non sindacabile avanti questa Suprema Corte di legittimità, resta irrilevante la consistenza e la qualità dell’edificio compravenduto, nonché la previsione del suo abbattimento, rimanendo il regime giuridico quello della tassazione di un terreno già edificato.

A questi principi si è conformata la sentenza in scrutinio, donde il ricorso è infondato e non può essere accolto.

Non vi è luogo a pronuncia sulle spese in assenza di attività difensiva del contribuente intimato.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.

P.Q.M.

La Corte dichiara la cessata materia del contendere ed estinto il giudizio per definizione agevolata ex art. 6 d.l. n. 119/2018 con spese a carico di chi le ha sostenute, nei confronti di COGNOME NOME.

Rigetta il ricorso nei confronti di COGNOME NOME. Così deciso in Roma, il 18/09/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.