Cessione di cubatura: tassazione e natura giuridica

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato la decisione che annullava un avviso di liquidazione emesso contro un notaio per un atto di cessione di cubatura. L’ente impositore pretendeva l’applicazione dell’aliquota dell’8%, tipica dei trasferimenti di diritti reali immobiliari, anziché quella del 3% autoliquidata dal professionista. Tuttavia, a seguito dell’intervento delle Sezioni Unite della Cassazione che hanno escluso la natura reale di tale negozio, l’amministrazione ha annullato l’atto in autotutela. La Suprema Corte ha quindi dichiarato l’estinzione del giudizio per cessata materia del contendere.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione di cubatura: la Cassazione conferma la tassazione ridotta

La cessione di cubatura rappresenta uno degli strumenti più utilizzati nella pianificazione urbanistica privata, ma la sua natura giuridica è stata a lungo oggetto di accesi dibattiti fiscali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione mette un punto fermo sulla questione, confermando l’orientamento favorevole ai contribuenti e ai professionisti del settore.

I fatti di causa

La controversia nasce dalla notifica di un avviso di liquidazione nei confronti di un notaio rogante. L’amministrazione finanziaria contestava l’applicazione dell’aliquota proporzionale del 3% in sede di autoliquidazione per un atto di trasferimento di volumetria fonderia. Secondo l’ente impositore, tale operazione doveva essere assoggettata all’aliquota dell’8%, prevista per il trasferimento di diritti reali immobiliari, equiparando la cubatura a un bene immobile a tutti gli effetti.

La decisione della Corte

I giudici di legittimità hanno preso atto del mutato scenario giurisprudenziale. Durante la pendenza del giudizio, l’amministrazione finanziaria ha provveduto all’annullamento totale dell’atto impositivo in via di autotutela. Tale scelta è stata dettata dalla necessità di uniformarsi ai principi espressi dalle Sezioni Unite, che hanno definitivamente chiarito come la cessione di cubatura non integri il trasferimento di un diritto reale, bensì un negozio a effetti obbligatori.

Le motivazioni

Le motivazioni risiedono nella natura stessa del diritto edificatorio. La giurisprudenza di legittimità ha stabilito che il distacco della volumetria da un fondo per l’asservimento a un altro non costituisce la creazione di un diritto reale parziario, ma un accordo che necessita del provvedimento amministrativo comunale per produrre i suoi effetti finali. Di conseguenza, non essendo un trasferimento di proprietà o di altro diritto reale immobiliare ai sensi dell’articolo 1 della Tariffa allegata al d.P.R. 131/86, l’aliquota applicabile resta quella prevista per gli atti aventi contenuto patrimoniale privi di specifica tariffa, ovvero il 3%.

Le conclusioni

In conclusione, il riconoscimento della natura obbligatoria della cessione di cubatura comporta un significativo risparmio fiscale per le parti coinvolte. L’annullamento dell’atto in autotutela da parte dell’Agenzia delle Entrate dimostra come l’allineamento ai precedenti delle Sezioni Unite sia ormai imprescindibile. Per i contribuenti, questo significa una maggiore certezza del diritto e la protezione da pretese fiscali sproporzionate basate su interpretazioni analogiche errate della normativa tributaria.

Qual è l’aliquota corretta per la tassazione della cessione di cubatura?
L’aliquota corretta è quella proporzionale del 3% prevista per gli atti a contenuto patrimoniale, poiché non si tratta di un trasferimento di diritti reali immobiliari.

Perché la cessione di cubatura non è considerata un diritto reale?
Secondo le Sezioni Unite, tale contratto ha natura obbligatoria e produce l’effetto di asservimento del fondo solo attraverso un successivo provvedimento amministrativo.

Cosa accade se l’Agenzia delle Entrate annulla l’avviso di liquidazione in autotutela?
Il processo giudiziario si conclude con una dichiarazione di estinzione per cessata materia del contendere, in quanto la pretesa fiscale viene meno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 35071 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 35071 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21599/2016 R.G. proposto da:

, rappresentato e difeso in giudizio dall’Avvocatura Generale dello Stato presso la quale è

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore ex lege domiciliato in Roma, INDIRIZZO;

– ricorrente –

contro

NOME, notaio in Borgomanero INDIRIZZO;

– parte intimata –

Ricorso avverso sentenza Commissione Tributaria Regionale del Piemonte n.721/31/16 dell’8.6.2016;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7.12.2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osservato che:

§ 1 . L’ RAGIONE_SOCIALE ha proposto un articolato motivo di ricorso per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata, con la quale la commissione tributaria regionale, a conferma della prima decisione, ha ritenuto illegittimo l’avviso di liquidazione notificato al COGNOME in qualità di notaio rogante l’atto 6 dicembre 2011 n. 4621 di cessione di volumetria

fondiaria tra COGNOME NOME ed NOME COGNOME. Avviso di liquidazione con il quale l’amministrazione finanziaria riprendeva ad imposizione proporzionale di registro la cessione in esame, mediante l’applicazione dell’aliquota proporzionale dell’8% – propria del trasferimento di diritti reali immobiliari – a fronte dell’aliquota proporzionale del 3% invece applicata in sede di autoliquidazione dal notaio.

La commissione tributaria regionale, in particolare, ha ritenuto che il negozio di cessione di cubatura, integrativo di una fattispecie complessa necessitante dell’autorizzazione dell’amministrazione comunale in relazione al concreto esercizio di un maggiorato jus aedificandi , non comportasse il trasferimento di diritti di natura reale, quanto soltanto obbligatoria; da qui la corretta applicazione della minor aliquota proporzionale come già autoliquidata dal notaio

Nessuna attività difensiva è stata posta in essere in questa sede dal NOME.

§ 2. Con l’unico motivo di ricorso RAGIONE_SOCIALE ha lamentato -ex art.360, co. 1^ n.3, cod.proc.civ. -violazione e falsa applicazione dell’articolo 1 della Tariffa parte prima allegata al d.P.R. 131/86, nonché dell’articolo 2643 n. 2 bis cod.civ..

Erroneamente la Commissione Tributaria Regionale non aveva ravvisato, nel negozio di cessione di cubatura o volumetria, natura analoga a quella degli atti di trasferimento di diritti reali immobiliari, sussistendone tutti i requisiti di efficacia e trascrivibilità.

§ 3. Con istanza depositata telematicamente il 29.5.2023, l’Avvocatura dello Stato ha chiesto che il processo venga dichiarato estinto, a spese compensate, per cessata materia del contendere.

Ciò perché la RAGIONE_SOCIALE ha comunicato (come da nota allegata) di avere annullato totalmente, in autotutela, l’avviso di liquidazione opposto, ciò a seguito del sopravvenire in corso di causa della

sentenza Cass. SSUU n. 16080/21 sulla natura giuridica non reale del negozio di cessione di cubatura.

A seguito di quanto così dichiarato, deve ritenersi che l’amministrazione finanziaria ricorrente abbia rinunciato al ricorso, riconoscendo l’infondatezza della propria tesi sulla base della giurisprudenza di legittimità intervenuta sul problema specifico.

Il processo va quindi dichiarato estinto, nulla provvedendosi sulle spese di lite stante la mancata partecipazione al giudizio della parte intimata.

P.Q.M.

-dichiara estinto il processo.

Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Tributaria, riunitasi da remoto in data 7 dicembre 2023.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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