Cessione di cubatura: la tassazione secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 103/2025, interviene sulla tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno e della relativa volumetria edificabile (cubatura) pervenuti in eredità. La Corte chiarisce due punti fondamentali: primo, per i beni ereditati, il valore iniziale per il calcolo della plusvalenza è quello dichiarato nella denuncia di successione, non quello di una perizia successiva. Secondo, e più importante, la cessione di cubatura non va assimilata al trasferimento di un diritto reale e quindi la sua tassazione non rientra nelle plusvalenze immobiliari tradizionali. La Corte ha accolto parzialmente il ricorso dei contribuenti, cassando la sentenza impugnata su questo specifico punto e rinviando la causa per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione di Cubatura e Plusvalenza: La Cassazione Chiarisce la Tassazione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per il settore immobiliare e fiscale: la corretta tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di cubatura. La pronuncia analizza il caso di alcuni contribuenti che, dopo aver ereditato dei terreni, ne hanno ceduto uno insieme alla volumetria edificabile di un fondo limitrofo, generando una controversia con l’Agenzia delle Entrate sul calcolo della plusvalenza. La decisione offre chiarimenti fondamentali sia sul valore iniziale da considerare per i beni ereditati, sia sulla natura giuridica e fiscale della cessione di volumetria.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Plusvalenza Ereditaria

Tre eredi vendevano un terreno edificabile insieme alla volumetria di un altro terreno adiacente, entrambi ricevuti per successione. A seguito di questa operazione, l’Agenzia delle Entrate contestava la plusvalenza realizzata, calcolandola sulla base del valore che gli stessi eredi avevano dichiarato nella denuncia di successione. I contribuenti si opponevano, sostenendo che il valore iniziale dovesse essere quello di mercato, attestato da una perizia, e che dovessero essere dedotte le spese sostenute.

Il caso giungeva fino in Cassazione, dove i giudici erano chiamati a decidere su tre questioni principali:
1. La corretta determinazione del valore iniziale del bene ereditato.
2. La natura fiscale della cessione di cubatura.
3. L’applicazione del regime di tassazione separata alla plusvalenza.

Il Calcolo della Plusvalenza su Beni Ereditati

Sul primo punto, la Corte ha respinto la tesi dei contribuenti. I giudici hanno ribadito un principio consolidato, basato sull’art. 68 del TUIR: per i beni acquisiti per successione, il costo iniziale da utilizzare per calcolare la plusvalenza è quello “dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati”. Pertanto, l’Agenzia delle Entrate aveva correttamente utilizzato il valore indicato dagli eredi stessi nella denuncia di successione.

La Corte ha anche respinto la richiesta di deduzione delle spese (imposte di successione, ipotecarie, catastali, etc.) perché formulata in modo generico e non specificamente riferita ai beni che avevano generato la plusvalenza, essendo relative all’intero asse ereditario.

La Tassazione della Cessione di Cubatura: Non è un Diritto Reale

Il punto più innovativo e rilevante della sentenza riguarda il secondo motivo di ricorso. I contribuenti sostenevano che la cessione di cubatura non dovesse essere tassata come plusvalenza immobiliare, in quanto assimilabile alla costituzione di una servitù. La Corte di Cassazione ha accolto questa tesi, richiamando una precedente e fondamentale sentenza delle Sezioni Unite (n. 16801/2021).

Secondo questo orientamento, la cessione di cubatura è un “atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale”. In altre parole, non si tratta della vendita di un bene immobile o della costituzione di un diritto reale di godimento (come l’usufrutto o una servitù), ma del trasferimento di una facoltà (quella di costruire) che viene “staccata” dal terreno originario e venduta a un altro soggetto. Di conseguenza, l’assimilazione operata dall’Agenzia delle Entrate a una cessione di diritto reale è stata ritenuta non corretta.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha evidenziato come la stessa Agenzia delle Entrate, con successivi atti di prassi (interpello n. 69/2023), avesse superato la vecchia tesi, avvicinando la cessione di cubatura alla categoria dei “redditi diversi”, la cui tassazione, tuttavia, non era oggetto del processo in corso. La Corte ha quindi ritenuto fondato il motivo di ricorso, cassando la sentenza precedente e rinviando la causa al giudice di secondo grado per una nuova valutazione alla luce di questo principio.

Infine, la Corte ha accolto anche il terzo motivo, relativo all’insufficiente motivazione della sentenza impugnata riguardo l’applicazione della tassazione separata. La decisione della Commissione Tributaria Regionale è stata giudicata “sostanzialmente incomprensibile”, poiché aveva erroneamente ritenuto inammissibile la censura dei contribuenti su un punto sul quale erano risultati vincitori in primo grado.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio di grande importanza pratica: la cessione di cubatura ha una natura giuridica e fiscale autonoma e non può essere automaticamente assimilata alla vendita di un immobile. Per i contribuenti, ciò significa che la plusvalenza derivante da tale operazione non soggiace alle regole dell’art. 67 del TUIR previste per le cessioni immobiliari. Per gli operatori del settore, si tratta di una conferma che richiede un’attenta pianificazione fiscale in tutte le operazioni che coinvolgono il trasferimento di diritti edificatori.

Quale valore si deve usare per calcolare la plusvalenza su un bene ricevuto in eredità?
Per calcolare la plusvalenza su un bene ereditato, il valore iniziale da considerare è quello che è stato dichiarato nella denuncia di successione o in altri atti registrati, e non un diverso valore di mercato stabilito da una perizia successiva.

La cessione di cubatura genera una plusvalenza tassabile come la vendita di un immobile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la cessione di cubatura è il trasferimento di un diritto edificatorio di natura non reale. Pertanto, la sua tassazione non segue le regole previste per le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili o dalla costituzione di diritti reali.

Le spese sostenute per l’intero asse ereditario sono sempre deducibili dalla plusvalenza di un singolo bene?
No, le spese sono deducibili solo se vengono specificamente identificate e documentate come inerenti esclusivamente al bene che ha generato la plusvalenza. Non è possibile dedurre in modo forfettario o generico spese che si riferiscono all’intero patrimonio ereditario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 103 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 103 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 04/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME con avv. NOME COGNOME;

– ricorrenti

–

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura generale dello Stato ; – controricorrente –

Avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio, n. 3059/16 depositata il 18 maggio 2016.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 ottobre 2024 dal consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

Con rogito 21 settembre 2006 le ricorrenti cedevano un terreno edificabile e la volumetria di un limitrofo terreno (ad esse pervenuto mortis causa ), rispetto alla qual cessione l’Agenzia contestava la relativa plusvalenza. La CTP accoglieva il ricorso, mentre la CTR, adìta dall’Agenzia in sede di gravame, riformava la prima sentenza avallando il valore iniziale stabilito dall’Agenzia (pari a quello dichiarato dalle eredi in sede di successione),

IRPEF – CESSIONE DI CUBATURA – PLUSVALENZA.

l’indeducibilità delle spese allegate dalle ricorrenti e ritenendo che già il primo giudice avesse ritenuto la tassazione separata della plusvalenza.

Ricorrono le contribuenti in cassazione affidandosi a tre motivi, mentre l’Agenzia resiste a mezzo di controricorso.

CONSIDERATO CHE

Col primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 68, comma 1, TUIR, avendo a parere delle contribuenti la CTR erroneamente ritenuto corretto l’operato dell’Agenzia nel riferire il valore iniziale dei beni oggetto di cessione a quanto dichiarato dalle eredi in sede di successione, anziché al valore di mercato stabilito da una perizia dalle stesse prodotta e senza la deduzione delle spese affrontate.

1.1. Il motivo è infondato. L’art. 68 TUIR attribuisce valore iniziale fondante, per determinare la plusvalenza di beni acquistati per effetto di successione o donazione, a quello ‘dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati’, e nella specie tale valore era stato dichiarato in Lit. 378.500.000. Va solo chiarito che questo è il valore iniziale, così come indicato dalla CTR, e non quello di € 818,47 indicato in ricorso. Valore poi neppure molto distante da quello determinato dal perito incaricato dalle contribuenti (Lit. 386.329.844).
Anche sotto il profilo della deduzione delle spese il motivo è infondato. Con riguardo agli oneri fiscali il motivo è anzitutto formulato in modo generico, senza indicazione di cifre, riferimenti, ora riferito a una serie di imposte (imposte di successione, registro, invim, imposte ipotecarie e catastali) ora a solo quelle di successione. Soprattutto tali oneri che si assumono deducibili dovevano essere specificati con riferito ai beni oggetto di plusvalenza, essendo pacifico che quelli indicati (nei precedenti gradi, perché nel ricorso non vi è alcun riferimento specifico come
detto) erano inerenti all’intero asse ereditario, rispetto al quale la CTR ha accertato la presenza di altri beni.

Orbene l’onere di documentazione delle spese da computarsi nel valore iniziale ricomprende l’identificazione di quelle, o del criterio di determinazione o determinabilità di quelle, che sole si riferiscono specificamente ai beni oggetto della cessione da cui deriva la plusvalenza nell’ipotesi, qui ricorrente, in cui invece esse siano stabilite o quantificate con riferimento anche a beni differenti.

Quanto a quelle per opere edili, esse sono documentate con fatture ritenute dal giudice d’appello inattendibili, poiché emesse addirittura in una data in cui la società che avrebbe eseguito i relativi lavori neppure era stata costituita, e solo dopo la contestazione le stesse sono state oggetto di una dichiarazione che ne posticiperebbe la data di emissione. Trattandosi di accertamenti in fatto svolti dal giudice del merito, essi non sono in ogni caso rivedibili in sede di legittimità.
Col secondo motivo, inerente alla sola cessione della volumetria, si sostiene la violazione o falsa applicazione dell’art. 67 TUIR, nella parte in cui si è ritenuta la tassazione della cubatura, che invece tale non sarebbe in quanto si tratterebbe di costituzione di una servitù altius non tollendi.

2.1. Sul punto merita ricordare che ‘la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale; – non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art.1350 cod.civ.; trascrivibile ex art.2643, n. 2 bis cod.civ.’ (Cass. Sez. U. 06/06/2021, n. 16801).
Ne deriva che l’assimilazione operata dall’Agenzia fra cessione della cubatura e costituzione di un diritto reale di godimento deve ritenersi non corretta, e di ciò ha addirittura preso atto l’ente impositore a mezzo di propri atti di prassi, tanto che esso , con risposta a interpello n. 69/2023, ha affermato esplicitamente come «la tesi dell’assimilazione della cessione di cubatura ad un trasferimento di un diritto reale (…) debba considerarsi superata», avvicinandola piuttosto ai redditi diversi, la cui tassazione non forma peraltro oggetto del presente processo.
2.2. Il motivo merita dunque accoglimento con conseguente rinvio al giudice di secondo grado.

Col terzo motivo si deduce motivazione insufficiente in relazione ad un punto decisivo.

3.1. Val la pena anzitutto di osservare come il vizio di motivazione insufficiente non costituisce più presupposto per il ricorso in cassazione.

L’erronea ed inammissibile rubricazione del motivo non impedisce peraltro l’esame del contenuto del motivo, dove a tratti si allude piuttosto ad un’omessa pronuncia (pag. 20) ed appare comunque nel complesso come la doglianza attenga all’applicazione della tassazione separata alla plusvalenza oggetto di causa.

In proposito, fermo restando quanto già osservato al motivo precedente in ordine al reddito derivante dalla cessione della cubatura, la sentenza impugnata sul punto risulta in effetti sostanzialmente incomprensibile, dal momento che ritiene inammissibile la censura in mancanza di un ricorso incidentale da parte della contribuente, laddove emerge evidente dall’esame della sentenza di primo grado l’accoglimento sul punto del ricorso, né comunque si confronta con la disciplina di cui all’art. 17, comma 1, lett. g-bis), TUIR, visto che espressamente omette di decidere ritenendo fondata la pregiudiziale.
Il ricorso in conclusione merita accoglimento limitatamente ai motivi secondo e terzo, con rinvio al secondo giudice come in dispositivo.

P. Q. M.

La Corte, in accoglimento dei motivi secondo e terzo, cassa la sentenza impugnata limitatamente agli stessi confermandola nel resto, e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio che, in diversa composizione, si conformerà ai principi qui affermati e provvederà altresì alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 16 ottobre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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