Cessione di cubatura: il valore al momento dell'atto

L’Agenzia delle Entrate contestava il calcolo di una plusvalenza su una vendita immobiliare, sostenendo che il valore derivante da una cessione di cubatura dovesse essere considerato solo dopo il rilascio del permesso di costruire. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la cessione di cubatura è un atto con effetti traslativi immediati. Di conseguenza, il suo valore economico deve essere incluso nel costo iniziale del bene dal momento dell’accordo, riducendo così la plusvalenza tassabile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione di Cubatura e Plusvalenza: Quando si Realizza il Valore?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5072/2024, ha fornito un chiarimento fondamentale in materia di plusvalenze immobiliari e cessione di cubatura. La pronuncia stabilisce un principio cardine: il valore derivante dal trasferimento di diritti edificatori si acquisisce al momento dell’atto di cessione e non al successivo rilascio del permesso di costruire. Questa decisione ha importanti implicazioni fiscali per chi vende terreni il cui valore è stato incrementato da tali accordi.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Plusvalenza

Il caso trae origine da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate contestava a un contribuente una maggiore plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno. Il contribuente aveva acquisito il terreno in parte per eredità e in parte per donazione della nuda proprietà, a cui si era poi aggiunto l’usufrutto. Successivamente, aveva trasferito sulla porzione di terreno poi venduta anche la capacità edificatoria (cubatura) di un’altra porzione di sua proprietà, rimasta invenduta.

L’Agenzia riteneva che il valore di acquisto del terreno dovesse essere considerato quello di un terreno agricolo, e che il valore aggiunto dalla cessione di cubatura dovesse essere calcolato solo dal momento del rilascio del permesso di costruire, avvenuto dopo la vendita. La Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva invece dato ragione al contribuente, ricalcolando il valore iniziale del terreno tenendo conto sin da subito del suo carattere edificabile e del valore trasferito con l’atto di asservimento della cubatura.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla cessione di cubatura

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la decisione della CTR. I giudici hanno respinto entrambi i motivi di ricorso dell’amministrazione finanziaria, fornendo una chiara interpretazione sulla natura e gli effetti della cessione di cubatura.

L’Immediato Effetto Traslativo della Cessione

Il punto centrale della decisione riguarda il momento in cui il trasferimento di cubatura produce i suoi effetti economici. Contrariamente a quanto sostenuto dall’Agenzia, la Corte ha ribadito, richiamando una precedente pronuncia delle Sezioni Unite (n. 16801/2021), che la cessione di cubatura è un atto con effetti traslativi immediati. Si tratta di un negozio giuridico che trasferisce un diritto edificatorio di natura non reale ma a contenuto patrimoniale, che esiste e ha un valore economico dal momento stesso della stipula dell’accordo tra le parti.

Il Ruolo del Permesso di Costruire

Di conseguenza, il successivo rilascio del permesso di costruire da parte della Pubblica Amministrazione non è l’atto che ‘crea’ il valore, ma solo un atto autorizzatorio che ne regola l’esercizio. Il diritto di edificare è intrinsecamente connesso alla proprietà del suolo, e il suo trasferimento è un’operazione economica che si perfeziona con l’accordo delle parti. Pertanto, il valore aggiunto dalla cubatura non può essere riferito a un momento successivo alla vendita, ma deve essere considerato già presente al momento dell’atto di asservimento.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che la CTR aveva correttamente tenuto conto di tutti gli elementi per determinare il valore iniziale del terreno. La sentenza di secondo grado non era affetta da ‘motivazione parvente’, come lamentato dall’Agenzia, poiché aveva chiaramente spiegato le ragioni per cui il bene doveva considerarsi edificabile fin dall’origine, basandosi sulla documentazione prodotta e sull’atto di asservimento della cubatura.

I giudici hanno chiarito che l’orientamento secondo cui gli effetti della cessione di cubatura sarebbero sospesi fino al rilascio del provvedimento amministrativo è stato superato. L’attuale ordinamento riconosce il diritto di edificare come una facoltà insita nel diritto di proprietà, che l’amministrazione si limita a regolare. La cessione di tale facoltà è dunque un atto dispositivo con efficacia immediata tra le parti, che incide direttamente e sin da subito sul valore del bene.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

L’ordinanza in esame consolida un principio di fondamentale importanza per il settore immobiliare e per la fiscalità delle plusvalenze. In sintesi, il valore di un terreno ai fini del calcolo del capital gain deve tenere conto di eventuali accordi di cessione di cubatura dal momento in cui questi vengono stipulati. Questo implica che il costo ‘fiscale’ di acquisto del bene è più alto, e di conseguenza la plusvalenza tassabile derivante dalla successiva vendita sarà inferiore. Per i contribuenti, ciò significa una maggiore certezza giuridica nel calcolo delle imposte dovute e la possibilità di valorizzare correttamente gli accordi urbanistici sin dalla loro conclusione.

Quando acquista valore la cessione di cubatura ai fini del calcolo della plusvalenza?
Secondo la Corte di Cassazione, il valore derivante dalla cessione di cubatura si acquisisce economicamente al momento della stipula dell’atto di trasferimento tra le parti, e non al successivo rilascio del permesso di costruire da parte dell’ente pubblico.

Il trasferimento della cubatura è un atto con effetti immediati?
Sì. La Corte, richiamando un precedente delle Sezioni Unite, ha affermato che la cessione di cubatura è un atto immediatamente traslativo di un diritto a contenuto patrimoniale, che si perfeziona con l’accordo tra i proprietari dei fondi.

Il giudice tributario può basare la sua quantificazione sui calcoli forniti dal contribuente?
Sì, a condizione che la decisione sia supportata da una motivazione adeguata che spieghi perché tali calcoli sono stati ritenuti corretti. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che la decisione fosse ben motivata, in quanto basata sulla corretta considerazione della natura edificabile del terreno fin dall’inizio, grazie anche all’atto di asservimento della cubatura.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5072 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5072 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’AVV_NOTAIO generale dello Stato ;

– ricorrente

–

contro

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO come da procura in calce;

– controricorrente –

Avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio n. 4995/2018, depositata il 12 luglio 2018.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25 gennaio 2024 dal consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

1.L’RAGIONE_SOCIALE recuperava a tassazione maggior plusvalenza conseguente a cessione di un terreno in agro di Trani, che il contribuente aveva ereditato al cinquanta per cento e per il resto del quale aveva ricevuto in donazione la nuda proprietà, cui successivamente si era confuso l’usufrutto. In particolare, l’RAGIONE_SOCIALE partiva dal presupposto che al momento degli acquisti il bene fosse di natura agricola, e pertanto rivedeva in € 738.337,50 la

ASSERVIM

plusvalenza liquidata dal contribuente in soli € 180 mila. La CTP respingeva il ricorso, ma la CTR, adìta dal contribuente, riformava la prima sentenza, rideterminando il valore al momento dell’acquisto in € 565.347,67, aderendo in gran parte alle difese del contribuente.

L’RAGIONE_SOCIALE propone così ricorso in cassazione basato su due motivi, mentre il contribuente resiste a mezzo di controricorso.

CONSIDERATO CHE

1.Con il primo mezzo l’RAGIONE_SOCIALE denuncia nullità della sentenza per motivazione parvente, ritenendo che il recepimento dei calcoli operati dal contribuente sia stato acritico ed automatico.

1.1. Il motivo è infondato, poiché la sentenza motiva chiaramente in generale sul fatto che il bene fosse, già al momento dell’acquisto, un terreno edificabile, sulla base della documentazione prodotta e dalla stessa elencata, operando peraltro un accertamento di fatto sul punto.

Quanto alla quantificazione, è vero che la CTR applica i valori indicati dalla parte, ed in particolare tiene conto dell’acquisto dell’asservimento del resto del fondo (rimasto in proprietà del contribuente) con trasferimento quindi della relativa cubatura alla porzione ceduta, ma ciò in evidente collegamento con quanto indicato in precedenza, in cui dava atto di come la considerazione del valore edificatorio anche di tale porzione non oggetto di vendita dipendeva dall’asservimento stesso e dal fatto che l’amministrazione avesse a suo tempo tassato la cessione della cubatura stessa. Deve dunque ritenersi che tali elementi siano implicitamente posti alla base della decisione.
Con il secondo mezzo si denuncia violazione degli artt. 67 e 68, TUIR, 36 d.l. n. 223/2006 e 115 e 116, cod. proc. civ., laddove la CTR ha preso in considerazione ai fini della determinazione del valore iniziale anche di quello relativo alla cubatura pertinente alle porzioni non cedute, ma oggetto di asservimento in favore della

porzione ceduta, dal momento che invece il trasferimento della cubatura non potrebbe avere effetto se non dal momento del provvedimento concessorio, il quale sarebbe intervenuto addirittura dopo la cessione, e cioè il 21 novembre 2016.

2.1. Il motivo è infondato. In effetti oggetto della cessione, da cui è derivata la plusvalenza, è una parte del terreno di proprietà del contribuente, e pacificamente nel calcolo del valore al momento dell’acquisto la CTR, come emerge da quanto già detto a proposito del motivo precedente, ha invece tenuto conto anche della cubatura relativa alla restante porzione, rimasta in proprietà del contribuente sebbene oggetto di cessione della cubatura stessa.

Ciò emerge inequivocabilmente del resto laddove la CTR ha chiarito che ‘si ritiene che il valore iniziale dei terreni venduti a titolo oneroso, dei terreni asserviti, nonché dell’usufrutto e dei tributi di cessione è pari ad € 565.347,67…’.

Tuttavia l’orientamento richiamato dall’RAGIONE_SOCIALE è stato superato da una pronuncia a Sezioni Unite che ha chiarito in maniera inequivoca come ‘la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edifica tono di natura non reale a contenuto patrimoniale; -non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art.1350 cod.civ.; trascrivibile ex art.2643, n. 2 bis cod.civ. (Cass. Sez. U. 06/06/2021, n. 16801).
Ciò anche perché ‘l’affermazione secondo cui il trasferimento di cubatura non dipenderebbe dall’accordo tra le parti, ma solo ed esclusivamente dal rilascio del permesso di costruire da parte della PA, pare non tenere in debito conto il fatto che, nell’attuale ordinamento, il diritto di edificare è insito nella proprietà del suolo,

essendo dato all’Amministrazione soltanto di regolarne l’esercizio conformemente ai piani ed agli strumenti urbanistici di governo territoriale, non già di discrezionalmente ‘costituirlo’ e neppure di ‘trasferirlo’ da un privato all’altro. Emblematica, in tal senso, è l’evoluzione normativa, interpretativa e terminologica che ha segnato il passaggio dalla concessione edilizia di cui alla I. n.10/77 sulla edificabilità dei suoli al vigente regime autorizzatorio del permesso di costruire ex art.10 d.P.R. 380/11 (TUE)’, così come emerge fin dalla fondamentale sentenza Corte Cost. n. 5 del 1980. Così stando le cose, è evidente che il valore aggiunto della cubatura non può essere riferito al momento successivo del rilascio della concessione, ma a quello precedente dell’atto di asservimento del 10 agosto 2006 a vantaggio dei terreni poi oggetto della compravendita del 31 ottobre 2007.
In definitiva il ricorso risulta infondato e merita rigetto, con aggravio di spese in capo all’amministrazione soccombente.

Nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE non sussistono i presupposti processuali per dichiarare l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.p.r. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della I. n. 228 del 2012, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, non potendo tale norma trovare applicazione nei confronti RAGIONE_SOCIALE Amministrazioni dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, sono esentate dal pagamento RAGIONE_SOCIALE imposte e tasse che gravano sul processo (cfr. Cass.n.1778 del 29/01/2016).

P. Q. M.

La Corte respinge il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese che liquida in € 10.000,00 oltre i.v.a. e c.p.a. se dovute, ed oltre al rimborso forfettario nella misura del 15 % dell’onorario, nonché esborsi nella misura di € 200,00.

Così deciso in Roma, il 25 gennaio 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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