Cessione cubatura: tassabile la plusvalenza

La Corte di Cassazione, correggendo un proprio errore sulla data di una notifica, ha revocato una precedente ordinanza di inammissibilità. Nel merito, ha stabilito che la plusvalenza derivante da una cessione di cubatura è tassabile, in quanto l’operazione costituisce una cessione onerosa a contenuto patrimoniale, i cui proventi concorrono a formare il reddito imponibile del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione di Cubatura: la Cassazione Conferma la Tassabilità della Plusvalenza

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema di grande interesse per il settore immobiliare e fiscale: la cessione di cubatura. La decisione non solo chiarisce in modo definitivo la natura di tale operazione e le sue conseguenze fiscali, ma illustra anche un interessante caso di revocazione di una precedente ordinanza a causa di un errore di fatto. Analizziamo i dettagli della vicenda e i principi di diritto affermati.

I Fatti di Causa: Dall’Accertamento Fiscale all’Errore Giudiziario

Un contribuente aveva realizzato diverse operazioni di cessione di cubatura, consentendo ad altri soggetti di realizzare una maggiore volumetria edificatoria sui loro terreni. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che tali operazioni avessero generato una plusvalenza tassabile ai sensi del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (d.P.R. 917/1986), emetteva i relativi atti impositivi.

Il contribuente impugnava con successo tali atti nei gradi di merito. L’Amministrazione Finanziaria proponeva quindi ricorso per cassazione, ma la Corte, con una prima ordinanza, lo dichiarava inammissibile per tardività. L’Agenzia, tuttavia, non si arrendeva e presentava un’istanza di revocazione, sostenendo che la Corte fosse incorsa in un palese errore di fatto.

La Revocazione: Quando la Corte Annulla Sé Stessa

Il fulcro della vicenda processuale risiede nell’istituto della revocazione per errore di fatto. L’Agenzia delle Entrate ha dimostrato che la Corte, nel dichiarare tardivo il ricorso, aveva erroneamente considerato una notifica postale effettuata alla parte l’8 maggio, anziché la precedente e tempestiva notifica telematica (PEC) inviata al difensore il 7 maggio.

La Suprema Corte ha riconosciuto il proprio errore percettivo, definendolo come una “falsa supposizione dell’inesistenza di un fatto incontrastabilmente esclusa dalla presenza negli atti processuali del relativo documento”. Accolta l’istanza di revocazione e annullata la precedente ordinanza, la Corte ha quindi proceduto all’esame del merito del ricorso originario.

Il Principio di Diritto sulla Cessione di Cubatura

Superato lo scoglio processuale, la Cassazione ha affrontato la questione centrale: la natura e la tassabilità della cessione di cubatura.

La Natura Giuridica dell’Operazione

Riprendendo un orientamento consolidato, culminato in una pronuncia delle Sezioni Unite (n. 16080/2021), la Corte ha stabilito che la cessione di cubatura è un atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio. Questo diritto, pur non essendo un diritto reale classico, ha una natura non reale ma un indubbio contenuto patrimoniale. Con questo negozio, il proprietario di un fondo distacca una facoltà inerente al suo diritto di proprietà (quella di costruire) e la trasferisce a titolo oneroso al proprietario di un altro fondo.

Le Implicazioni Fiscali: La Tassabilità della Plusvalenza

Sulla base di questa qualificazione giuridica, la Corte ha tratto le dovute conseguenze fiscali. Essendo un contratto “a contenuto patrimoniale” che dà luogo a una cessione onerosa, i proventi che ne derivano rientrano a pieno titolo tra i “redditi diversi” contemplati dagli articoli 67 e 68 del d.P.R. 917/1986. Pertanto, la plusvalenza generata da tale operazione è soggetta a tassazione.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione fondandosi sulla necessità di coerenza interpretativa con i principi espressi dalle Sezioni Unite. L’operazione di cessione di cubatura, sebbene non trasferisca un diritto reale immobiliare nel senso tradizionale, comporta il trasferimento di una facoltà economicamente valutabile, che è parte integrante del diritto di proprietà. Questo trasferimento, avvenendo a fronte di un corrispettivo, genera un arricchimento per il cedente che deve essere assoggettato a imposizione fiscale. La Corte ha quindi ritenuto che il ricorso dell’Agenzia delle Entrate fosse fondato, cassando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale che aveva dato ragione al contribuente.

Le Conclusioni

La pronuncia in esame ha due importanti implicazioni. Dal punto di vista processuale, ribadisce che l’errore di fatto, anche se commesso dalla stessa Corte di Cassazione, può e deve essere corretto attraverso lo strumento della revocazione, a garanzia della giustizia sostanziale. Dal punto di vista sostanziale, consolida definitivamente il principio secondo cui i proventi derivanti dalla cessione di cubatura non sono fiscalmente neutri. Chi cede volumetria edificatoria realizza una plusvalenza che deve essere dichiarata e tassata come reddito diverso, con tutte le conseguenze del caso in termini di pianificazione fiscale e adempimenti dichiarativi.

La plusvalenza derivante da una cessione di cubatura è tassabile?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che i proventi derivanti da tale operazione concorrono a formare l’imponibile tassabile ai sensi degli articoli 67 e 68 del d.P.R. n. 917/1986.

Qual è la natura giuridica del contratto di cessione di cubatura?
Secondo la Corte, si tratta di un atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio. Tale diritto, pur non essendo un diritto reale, ha un contenuto patrimoniale ed è una facoltà che viene distaccata dal diritto di proprietà e trasferita a titolo oneroso.

È possibile chiedere la revocazione di un’ordinanza della Cassazione per un errore sulla data di notifica?
Sì. Se la Corte incorre in un errore percettivo (errore di fatto), come scambiare una notifica tardiva con una tempestiva presente agli atti, e dichiara erroneamente un ricorso inammissibile, la parte interessata può chiedere e ottenere la revocazione di tale decisione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 26263 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 26263 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 26/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27843/2019 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore, ex lege domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

p er la revocazione dell’ ORDINANZA di CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ROMA n. 18962/2019, depositata il 16/07/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/09/2025 dal Co: COGNOME NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il contribuente NOME COGNOME era invitato a compilare questionario sulla propria capacità contributiva per i periodi di imposta 2004 e 2005, nonché gli investimenti e disinvestimenti patrimoniali dal 2004 al 2008. Ne scaturivano quattro cessioni di cubatura ad altrettanti privati che potevano così realizzare maggior volumetria edificatoria nei propri fondi dominanti, secondo la formula della servitù non aedificandi , per cui i terreni del sig. COGNOME erano fondi serventi.
Ritenendo che tale costruzione concretasse ipotesi di cessione immobiliare da cui una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, primo comma, lettera l) del d.P.R. n. 917/1986, l’Ufficio adottava provvedimenti impositivi per il recupero della maggior imposta, avversati tempestivamente dalla parte contribuente, che trovava apprezzamento nei gradi di merito.

L’Agenzia delle entrate, con il patrocinio dell’Avvocatura generale dello Stato, proponeva ricorso per cassazione che esitava in ordinanza n. 18962/2019 di inammissibilità per tardività dell’impugnazione in sede di legittimità, donde viene proposto ricorso per revocazione affidato ad unico motivo.

La parte privata, intimata nel l’originario ricorso per cassazione, ha risposto alla domanda di revocazione con tempestivo controricorso.

CONSIDERATO

Viene proposto unico motivo di revocazione.

Con l’unico motivo di revocazione si propone censura ai sensi dell’art. 395, primo comma, n. 4 c.p.c. e d ell’ art. 391 bis c.p.c., nella sostanza affermando l’errore percettivo del collegio, ove ha scambiato la notifica telematica in data 7 maggio 2018 al legale costituito, con quella postale, tuzioristica, alla parte personalmente, effettuata il giorno 8 maggio 2018. Quest’u ltima sarebbe tardiva, ma

ininfluente, poiché effettuata alla parte personalmente che era comunque costituita con difensore e relativo domicilio eletto. Il collegio avrebbe dovuto considerare la notifica telematica e rilevarne la tempestività.

In via preliminare di rito, anche alla luce delle obiezioni sollevate da parte contribuente, occorre esaminare se il motivo sollevato attenga ad un vizio percettivo, quindi conoscibile con il rimedio revocatorio, ovvero a profilo valutativo, semmai censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., rimedio peraltro non più esperibile in questa fase processuale.

La questione è già stata affrontata da questa Suprema Corte di legittimità con orientamento cui merita qui dare continuità.

Ed infatti, in tema di revocazione di una sentenza della Corte di cassazione, l’errore di fatto, di cui all’art. 395, comma 1, n. 4, c.c., quando attiene a profili di nullità della notifica del ricorso, deve essere decisivo, evidente ed obiettivo, tale da non richiedere lo sviluppo di indagini ermeneutiche, ed emergere oggettivamente, immediatamente ed incontestabilmente dagli atti interni del giudizio di cassazione, cioè quelli che la SRAGIONE_SOCIALE. esamina direttamente con una propria ed autonoma indagine di fatto, nell’ambito delle questioni rilevabili d’ufficio (cfr. Cass. T., n. 9654/2024).
Più radicalmente, è stato affermato che in tema di revocazione delle pronunce della Corte di cassazione, l’errore rilevante ai sensi dell’art. 395, n. 4, c.p.c.: a) consiste nell’erronea percezione dei fatti di causa che abbia indotto la supposizione dell’esistenza o dell’inesistenza di un fatto, la cui verità è incontestabilmente esclusa o accertata dagli atti di causa (sempre che il fatto oggetto dell’asserito errore non abbia costituito terreno di discussione delle parti); b) non può concernere l’attività interpretativa e valutativa; c) deve possedere i caratteri dell’evidenza assoluta e dell’immediata rilevabilità sulla base del solo raffronto tra la sentenza impugnata e gli atti di causa; d) deve essere essenziale e decisivo; e) deve riguardare solo gli atti
interni al giudizio di cassazione e incidere unicamente sulla pronuncia della Corte (cfr. Cass. S.U., n. 20013/2024).

3.1. Con riguardo poi al vizio di notifica, è stato ribadito di recente che in tema di revocazione di una sentenza della Corte di cassazione, l’erronea supposizione del mancato invio dell’avviso di avvenuta consegna del ricorso per cassazione al portiere dello stabile ha natura di errore revocatorio, ove risulti presente negli atti l’attestazione della spedizione di tale raccomandata, traducendosi nella falsa supposizione dell’inesistenza di un fatto incontrastabilmente esclusa dalla presenza negli atti processuali del relativo documento; tale errore, qualora la suddetta attestazione contenga la sola indicazione del numero della raccomandata e della data del suo invio e non anche del nome e dell’indirizzo del destinatario, è dotato del carattere della decisività, poiché la S.C., anziché dichiarare inammissibile il ricorso, avrebbe dovuto rilevare la nullità della notificazione e ordinarne la rinnovazione; la predetta nullità è tuttavia sanata dalla rituale notifica del ricorso per revocazione, contenente anche i motivi rilevanti ai fini della fase rescissoria, con conseguente potere della S.C. di procedere direttamente alla fase rescissoria (cfr. Cass. III, n. 512/2025).
Nel caso in esame sussistono gli elementi richiesti perché possa affermarsi la sussistenza dell’errore percettivo, dacché si tratta di esame della relazione di notificazione, come risultante dagli atti processuali, senza bisogno di indagini interpretative e valutative. Infine, si tratta di errore essenziale, incidente unicamente sulla pronuncia della Corte.

4.1. In limine , circa la mancata riproposizione dei motivi di ricorso per cassazione nel ricorso per revocazione, va ricordato che <> (crr. Cass. S.U., n. 24170/2004).

Il motivo può quindi essere scrutinato.

Il motivo è fondato. Dall’esame delle relazioni di notificazione come presenti in fascicolo e, altresì, riportante nel corpo del ricorso ai fini della sua completezza ed esaustività ai sensi dell’art. 366 c.p.c., emerge direttamente che la notifica all’ avvocato costituito sia intervenuta tramite PEC nella sera del giorno 7 maggio 2018, attestando l’invio, l’inoltro ed il ricevimento nella stessa serata. La notifica presso il domicilio eletto è quindi tempestiva. Per l’effetto, l’ordinanza di questa Corte n. 18962/2019, depositata il 16 luglio 2019, dev’essere revocata.
L’accoglimento della domanda di revocazione comporta lo scrutinio e la decisione sul sotteso ricorso per cassazione rgn. 18962/2019 che deve quindi ritenersi tempestivo.

6.1. Viene proposto unico motivo di ricorso, da ritenersi ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., per violazione e falsa applicazione dell’art. 67, primo comma, lett. l) del d.P.R. n. 917/1986, in combinato disposto con l’art. 9, comma quinto, del medesimo testo normativo. Nella sostanza, si sostiene che la cessione di cubatura sia assimilabile a cessione di terreno ai fini edificatori, piuttosto che ad atto obbligatorio costituente servitù di non edificazione.
6.2. Sul punto è intervenuta questa Corte, con orientamento risalente, compendiato nel 2007, ove è stato affermato che è assoggettabile all’imposta di registro la “cessione di cubatura”, il trasferimento, cioè, di una facoltà inerente al diritto di proprietà, in quanto tale avente sicure caratteristiche di realità, giacché secondo la disciplina della detta imposta è suscettibile di imposizione ogni

atto di trasferimento di diritti reali immobiliari, inclusa la rinunzia agli stessi; essa non è invece assoggettabile ad INVIM, atteso che tale imposta, ai sensi dell’art. 2 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 643, trova applicazione soltanto al trasferimento di alcuni diritti immobiliari tipici, senza che, stante la lettera della norma, possano crearsi assimilazioni o analogie con figure giuridiche non menzionate (cfr. Cass. V, n. 10979/2007, ma già Cass. V, n. 7417/2003). L’orientamento riconosceva il caratter e di trasferimento di diritto reale edificatorio (ancorché con forma di servitù a non costruire) alla cessione di cubatura e ne sanciva la tassabilità, seppure con esclusione dell’INVIM, la cui elencazione era da considerarsi tassativa.
6.3. Il tema è stato ripresa più di recente con pronuncia a Sezioni Unite di questa Corte, ove si è stabilito che il negozio di cessione di cubatura tra privati, con cui il proprietario di un fondo distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta “ad substantiam” e trascrivibile ex art. 2643, n. 2-bis, c.c.; ne consegue che, ai fini del registro, è assoggettabile ad imposta proporzionale ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 nonché, in caso di trascrizione e voltura, è assoggettabile ad imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa propria degli atti diversi da quelli traslativi o costitutivi di un diritto reale immobiliare ex artt. 4 della Tariffa allegata al d.lgs. n. 347 del 1990 e 10, comma 2, del d.lgs. cit. (cfr. Cass. S.U. n. 16080/2021).
Ne consegue che i proventi derivanti da tale contratto ‘a contenuto patrimoniale’, rientrano fra le cessioni onerose, i cui

proventi concorrono a formare l’imponibile tassabile, ai sensi dell’art. 67 e 68 del d.P.R. n. 917/1986.

8. Il ricorso è quindi fondato e merita accoglimento, l’ordinanza di questa Corte n. 18962/2019 dev’essere revocata e la sentenza della CTR del Molise n. 672/01/2017 dev’essere cassata con rinvio al giudice di merito perché si uniformi ai sopraesposti principi.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, revoca la propria ordinanza n. 18962/2019 e, per l’effetto, decidendo sul ricorso rgn. 13982/2018, cassa la sentenza della CTR Molise n. 872/01/2017, con rinvio ala Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Molise, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 09/09/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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