Cessione area edificabile: Cassazione sulla tassazione

Una contribuente ha venduto un’area con un fabbricato destinato alla demolizione e ricostruzione. L’Agenzia delle Entrate ha accertato una plusvalenza tassabile, riqualificando la vendita come cessione di area edificabile. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, stabilendo che la vendita di un terreno su cui insiste un edificio, anche se da demolire, non può essere assimilata alla cessione di area edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza, poiché la legge non prevede una categoria intermedia tra ‘terreno edificato’ e ‘terreno non edificato’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 3 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cessione di area edificabile: no alla tassa se c’è un edificio da demolire

L’ordinanza n. 12650/2024 della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nel diritto tributario immobiliare: la tassazione della cessione di area edificabile. Con una decisione netta, la Suprema Corte ha stabilito che la vendita di un terreno su cui sorge un fabbricato, seppur destinato alla demolizione e successiva ricostruzione, non può essere riqualificata fiscalmente come una cessione di area edificabile. Questo principio protegge il contribuente da un’imposizione basata sulle future potenzialità dell’area anziché sullo stato di fatto al momento della vendita.

I Fatti di Causa

Il caso nasce da un avviso di accertamento notificato a una contribuente per l’anno d’imposta 2007. L’Agenzia delle Entrate contestava la mancata dichiarazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di un compendio immobiliare a una società. Secondo il Fisco, l’operazione non riguardava un immobile già edificato, ma una vera e propria cessione di area edificabile, poiché l’edificio esistente era destinato a essere demolito e sostituito con una nuova costruzione, presumibilmente di maggior valore e cubatura.

Mentre i giudici di primo grado avevano dato ragione alla contribuente, la Commissione Tributaria Regionale aveva riformato la sentenza, ritenendo prevalente la natura di area fabbricabile dell’asset ceduto, pur ricalcolando l’imposta dovuta.

La questione giuridica e il regime della cessione di area edificabile

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione degli articoli 67 e 17 del D.P.R. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). Queste norme prevedono una tassazione separata per le plusvalenze realizzate con la vendita a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. La ratio è quella di tassare l’arricchimento che deriva non dall’attività del proprietario, ma dalle scelte di pianificazione urbanistica che rendono un terreno edificabile.

L’Amministrazione Finanziaria sosteneva che, data la volontà delle parti di demolire e ricostruire, l’oggetto reale della compravendita fosse il potenziale edificatorio del terreno, non l’edificio esistente. La contribuente, al contrario, insisteva sul fatto di aver venduto un terreno già edificato, operazione non soggetta a tale regime di tassazione.

Le motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte, accogliendo il ricorso della contribuente, ha ribadito un principio consolidato nella sua giurisprudenza. La distinzione fiscale tra ‘terreno edificato’ e ‘terreno non edificato’ è netta e non ammette categorie intermedie o un ‘tertium genus’.

I giudici hanno chiarito che, ai fini impositivi, ciò che conta è lo stato del bene al momento della cessione. Se in quel momento sul terreno insiste un fabbricato, il terreno stesso è da considerarsi già edificato. È irrilevante che l’acquirente intenda demolire e ricostruire, anche con un aumento di volumetria. La legge fiscale prevede un regime per la cessione di edifici e uno diverso per la cessione di area edificabile; l’Ufficio non ha il potere di riqualificare la prima fattispecie nella seconda, superando la chiara volontà del legislatore.

La Corte ha specificato che questa regola vale anche se il venditore stesso avesse già presentato una richiesta di concessione edilizia per la demolizione. L’operazione resta la vendita di un bene ‘edificato’.

Conclusioni

La decisione della Cassazione offre un’importante certezza giuridica per le operazioni immobiliari. I contribuenti che vendono un immobile sanno che la tassazione applicabile sarà quella prevista per gli edifici, senza il rischio che l’operazione venga riqualificata in base alle intenzioni future dell’acquirente. Per l’Amministrazione Finanziaria, questo rappresenta un chiaro limite al potere di riqualificazione degli atti, ancorando l’imposizione alla natura oggettiva del bene ceduto al momento del contratto. La distinzione è netta: o il terreno è nudo ed edificabile, o è già edificato. Non esistono vie di mezzo.

La vendita di un terreno con un edificio da demolire è considerata fiscalmente una cessione di area edificabile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se al momento della vendita sul terreno insiste un fabbricato, l’operazione è da considerarsi cessione di un bene già edificato, a prescindere dal fatto che l’acquirente intenda demolirlo e ricostruirlo. Di conseguenza, non si applica il regime fiscale previsto per la plusvalenza da cessione di area edificabile.

Perché la Cassazione ha escluso la tassazione della plusvalenza in questo caso?
La Corte ha escluso tale tassazione perché la normativa fiscale distingue nettamente tra terreni edificati e terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. La vendita di un bene già edificato segue un regime fiscale diverso. L’intenzione delle parti di demolire e ricostruire non può modificare la natura giuridica e fiscale del bene al momento della cessione.

Cosa significa che tra “edificato” e “non edificato” non esiste un “tertium genus”?
Significa che ai fini fiscali non esiste una terza categoria intermedia. Un terreno è o edificato (se vi è un fabbricato) o non edificato. L’Amministrazione Finanziaria non può creare una categoria ibrida di ‘terreno con edificio da demolire’ per applicare il regime fiscale della cessione di area edificabile, che è previsto solo per i terreni non ancora edificati.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12650 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 12650 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1317/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, (P_IVA) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. BOLOGNA n. 2506/2017 depositata il 18/09/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/04/2024 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La contribuente COGNOME NOME era attinta da avviso di accertamento sull’anno di imposta 2007 per plusvalenza da cessione di area edificabile a favore di società immobiliare. Adiva pertanto il collegio di prossimità rappresentando di aver compravenduto un’area ove era insistente un edificio, quindi già edificata, affermando irrilevante la circostanza che l’edificio esistente dovesse poi essere abbattuto e ricostruito come edificio residenziale, verosimilmente con maggior cubatura ed intrinseco aumento di valore di mercato. I giudici di primo grado apprezzavano le ragioni di parte contribuente, ma il collegio d’appello riformava la sentenza ritenendo prevalente la cessione dell’area fabbricabile, piuttosto che la compravendita di un compendio immobiliare costituito da area di terreno più edificio da abbattere e ricostruire. Tuttavia, in accoglimento solo parziale delle pretese erariali, non confermava l’originaria ripresa a tassazione, ma rimodulava il dovuto a carico della contribuente.
Avverso questa sentenza ricorre per Cassazione la parte contribuente affidandosi a tre motivi cui replica tempestivamente il patrono erariale spiegando controricorso.

In prossimità dell’adunanza, l’erede e successore della parte contribuente ha depositato memoria a sostegno delle proprie ragioni.

CONSIDERATO

Vengono proposti tre mezzi di ricorso.

Con il primo motivo si prospetta censura ai sensi dell’articolo 360 numero 4 codice di rito civile per violazione dell’articolo 112 stesso codice lamentando la nullità della sentenza per violazione del principio di correlazione fra chiesto e pronunciato.

Più precisamente, la parte contribuente rappresenta che a fronte delle conclusioni erariali per la riforma della sentenza di primo grado e la conferma dell’atto impositivo, il giudice del gravame abbia individuato in una somma diversa ed inferiore il dovuto a carico della stessa parte contribuente.

Con il secondo motivo si profila censura hai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione di cui all’articolo 81, oggi 67, primo comma lettera B del decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 1986 nonché dell’articolo 16, oggi 17, primo comma lettera g bis dello stesso testo. In altri termini, la parte contribuente lamenta che possa essere riqualificata come area edificabile un compendio immobiliare ove insiste un edificio, ancorché da abbattersi e ricostruire.
Con il terzo motivo si prospetta violazione sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione dell’articolo 2697 del codice civile in tema di onere della prova e sulla carenza di prova in ordine i fatti su cui si fonderebbe l’avviso di accertamento in altri termini lamenta il carattere presuntivo dell’avviso di accertamento e il non corretto riparto dell’onere della prova posto a fondamento della sentenza in scrutinio.

In applicazione del principio processuale della “ragione più liquida”, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., va esaminato ed accolto il secondo motivo del ricorso, la cui fondatezza assorbe ogni altra questione dibattuta fra le parti. La causa, infatti, può essere decisa sulla base della questione di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, secondo l’indirizzo espresso da questa Corte: “a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità di giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell’impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell’evidenza a quello dell’ordine delle questioni da trattare ai sensi
dell’art. 276 c.p.c.” (Cass. V , n. 363/2019; Cass. n. 11458/2018; Cass. n. 12002/; Cass. S.U. n. 9936/2014).

Questa Corte ha già riconosciuto da tempo che la compravendita di un compendio immobiliare anche solo parzialmente edificato non sconta più la plusvalenza da cessione di area edificabile, ma deve essere inquadrata nella fattispecie della compravendita di terreno già edificato, ancorché l’immobile insistente sia previsto come da abbattere e da ricostruire con ampliamento e ho mutamento di destinazione d’uso.

Ed infatti, in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e , successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (cfr. Cass. V, n.15629/2014).
Più recentemente, il principio è stato affinato, specificando che, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento

di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni (Cass. V, n. 5088/2019; n. 37416/2021; VI-5, n. 39133/2021).

Il ricorso è quindi fondato e merita accoglimento, la sentenza cassata con rinvio al giudice del merito perché si uniformi ai sopraesposti principi di diritto.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per l’Emilia -Romagna, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 16/04/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.