Cedolare secca: si applica se l'inquilino è una Srl?

Due persone fisiche concedono in locazione un immobile abitativo a una società per l’uso di un suo dipendente, optando per il regime della cedolare secca. L’Agenzia delle Entrate contesta l’opzione, ritenendola non applicabile. La controversia giunge in Cassazione, la quale, data la rilevanza della questione, non decide nel merito ma emette un’ordinanza interlocutoria, rinviando la causa in attesa di una pronuncia delle Sezioni Unite sullo specifico tema.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cedolare Secca e Locazioni a Società: La Cassazione Interpella le Sezioni Unite

L’applicabilità del regime della cedolare secca ai contratti di locazione stipulati con società continua a essere un tema di grande dibattito. Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha messo in pausa una decisione cruciale, scegliendo di rimettere la questione alle Sezioni Unite per un verdetto definitivo. Questo articolo analizza i fatti, il percorso legale e le implicazioni di tale rinvio.

I Fatti di Causa: Una Locazione Contesa

Il caso nasce dalla decisione di due proprietari, persone fisiche, di concedere in locazione un’unità immobiliare abitativa a una società a responsabilità limitata. Il contratto prevedeva che l’immobile fosse destinato all’uso abitativo di un dipendente o delegato della società conduttrice. I locatori hanno scelto di avvalersi del regime fiscale agevolato della cedolare secca.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ha ritenuto illegittima questa opzione. Di conseguenza, ha emesso due avvisi di liquidazione identici, richiedendo il pagamento di una maggiore imposta di registro per l’anno 2018, oltre a sanzioni e interessi, sostenendo che il regime della cedolare secca non fosse applicabile a questa tipologia di contratto.

Il Percorso Giudiziario e i Dubbi sull’Applicazione della Cedolare Secca

Il contenzioso ha seguito un percorso altalenante nei gradi di merito. Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale ha dato ragione ai contribuenti, accogliendo i loro ricorsi. Successivamente, in appello, la Commissione Tributaria Regionale ha ribaltato la decisione, confermando la legittimità degli avvisi di liquidazione emessi dall’Agenzia delle Entrate.

I contribuenti hanno quindi proposto ricorso per cassazione, sostenendo l’errata interpretazione e applicazione dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, la norma che disciplina la cedolare secca. Secondo la loro tesi, i requisiti per accedere al regime agevolato riguardano esclusivamente la natura del locatore (persona fisica che non agisce in regime d’impresa) e la destinazione dell’immobile (uso abitativo), rendendo irrilevante la natura giuridica del conduttore (l’inquilino).

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, non entra nel merito della questione. Il collegio prende atto che la problematica specifica, relativa all’applicabilità della cedolare secca ai cosiddetti contratti di foresteria (locazioni a società per uso dei dipendenti), è stata oggetto, nella stessa data, di un’ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite.

Le Sezioni Unite rappresentano il massimo organo della Corte di Cassazione e vengono interpellate per risolvere contrasti giurisprudenziali o per decidere questioni di particolare importanza. La decisione di rimettere a loro la questione evidenzia l’incertezza e la rilevanza del tema.

Pertanto, la Corte ha ritenuto opportuno sospendere il giudizio e rinviare la causa a nuovo ruolo, in attesa che le Sezioni Unite forniscano un’interpretazione definitiva e vincolante sulla norma. La decisione di merito è quindi posticipata.

Le Conclusioni

L’ordinanza interlocutoria lascia in sospeso il destino di molti contratti di locazione simili. La scelta della Cassazione di attendere il pronunciamento delle Sezioni Unite è un atto di prudenza volto a garantire uniformità e certezza del diritto su una materia fiscalmente molto rilevante. Fino alla decisione delle Sezioni Unite, contribuenti e operatori del settore rimarranno in una condizione di incertezza riguardo la possibilità di applicare la cedolare secca quando l’inquilino è una società, anche se l’immobile è destinato all’abitazione di una persona fisica.

È possibile applicare la cedolare secca se l’inquilino è una società che affitta l’immobile per un suo dipendente?
La questione è attualmente controversa. La Corte di Cassazione, con questa ordinanza, non ha fornito una risposta definitiva ma ha rimesso la decisione alle Sezioni Unite, riconoscendo la necessità di un chiarimento autorevole sul punto.

Quali sono i requisiti per la cedolare secca secondo la tesi dei proprietari dell’immobile?
Secondo i ricorrenti, i requisiti sono solo due: l’immobile deve essere locato per uso abitativo e il locatore deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’impresa, arte o professione. La natura del conduttore (l’inquilino) sarebbe quindi irrilevante.

Cosa ha deciso la Corte di Cassazione in questo specifico caso?
La Corte non ha deciso la controversia nel merito, ma ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui ha rinviato la causa a nuovo ruolo. Questa sospensione è in attesa che le Sezioni Unite si pronuncino sulla questione generale dell’applicabilità della cedolare secca ai cosiddetti contratti di foresteria.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 30912 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 30912 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/11/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 2160/2024 R.G. proposto da : COGNOME NOME, COGNOME NOME, con l ‘avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, con l’RAGIONE_SOCIALE (P_IVA) che la rappresenta e difende -controricorrente- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia, sede di MILANO n. 3053/2022 depositata il 15/07/2022. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Uditi i difensori RAGIONE_SOCIALE parti presenti, come da verbale, e le conclusioni del Sostituto Procuratore Generale;

FATTI DI CAUSA

Con due identici avvisi di liquidazione nn. 2017/3T/000343/000/001/2018/001-2, l’RAGIONE_SOCIALE ha liquidato a carico degli odierni ricorrenti una maggiore imposta di registro per l’anno 2018 pari ad euro 960,00 (oltre sanzioni ed interessi per un importo complessivo di euro 1.294,30) per omesso versamento dell’imposta di registro in relazione al ‘C ontratto anno 2017 serie NUMERO_DOCUMENTO, con il quale i medesimi contribuenti avevano concesso in locazione un ‘unità immobiliare abitativa -della quale erano comproprietari alla società conduttrice ‘RAGIONE_SOCIALE‘ ad uso di civile abitazione del dipendente o delegato del conduttore o della sua famiglia , e per cui avevano corrisposto l’imposta nella misura della c.d. cedolare secca.
D opo l’infruttuoso procedimento di reclamo -mediazione promosso ai sensi dell’art. 17 -bis , D.Lgs. n. 546/1992, i ricorrenti hanno instaurato dinanzi la Commissione Tributaria Provinciale di Milano, la quale, previa riunione dei ricorsi, li ha accolti con sentenza n. 2709/11/2021, depositata il 18/06/2021.

L’amministrazione ha interposto appello e con sentenza n. 3053/2022, depositata il 15/07/2022, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia ha accolto l’appello dell’Ufficio, confermando l’avviso di liquidazione.

Avverso la suddetta sentenza di gravame i contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo, cui ha resistito con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

La Procura Generale ha concluso per la cassazione della gravata sentenza, con decisione nel merito, ed accoglimento dell’originario ricorso.

Successivamente ambedue le parti hanno depositato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 378 c.p.c.

In data 3/07/2025 è stata depositata documentazione ex art. 372 c.p.c. (sentenza passata in giudicato).

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo di ricorso, si deduce l’i llegittimità della sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 3, commi 1, 2, 6 e 6bis, del D.Lgs. n. 23/2011, dell’art. 12 preleggi al codice civile e degli artt. 3 e 23 della Costituzione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la CTR ritenuto non applicabile il regime fiscale agevolato della cd. cedolare secca alla fattispecie, come quella per cui è causa, di un immobile, concesso in locazione ad esclusivo uso abitativo per un dipendente di una società, da parte di locatori persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione.
1.1. Secondo il ricorrente, la sentenza impugnata ha violato l’art. 3 del d.lgs. 23/2011, il quale, come presupposto per l’applicazione della ‘cedolare secca’, richiede unicamente che l’immobile locato sia ad uso abitativo e che il locatore non agisca nell’esercizio di un’impresa, di un’arte o di una professione, requisiti entrambi presenti nel caso di specie. L’interpretazione fornita dalla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Lazio e sostenuta dall’RAGIONE_SOCIALE, che escludere i contratti stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, si porrebbe in contrasto con la lettera e la ratio dell’art. 3 del d.lgs. 23/2011.
1.2. I ricorrenti evidenziano, in particolare, che i primi due commi dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 fanno riferimento esplicitamente alla facoltà di opzione del solo “proprietario o titolare di diritto reale di godimento” (comma 1) e alla “decisione del locatore” (comma 2). Pertanto, il legislatore avrebbe inteso concedere il beneficio della

cedolare secca in base a requisiti soggettivi e oggettivi riferibili al solo locatore e non anche al conduttore.

La Corte ritiene di dover rinviare la causa a nuovo ruolo, in considerazione dell’ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite intervenuta in data odierna sullo specifico tema della applicabilità della cedolare secca ai sensi dell’art. 3 del d.lgs. 23/2011 in materia di contratto di foresteria.

P.Q.M.

La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo. Così deciso in Roma, il 08/07/2025 .

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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