Cedolare secca: sì anche se l'inquilino è un'impresa

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12076/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di cedolare secca. Il regime fiscale agevolato è applicabile anche quando l’immobile ad uso abitativo è locato a un’impresa, un professionista o un ente non commerciale, come una fondazione. La Corte ha chiarito che la norma di esclusione si riferisce solo al locatore che agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa, e non allo status dell’inquilino. Pertanto, un proprietario privato può sempre optare per la cedolare secca, a condizione che l’uso dell’immobile rimanga abitativo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cedolare secca: via libera anche se l’inquilino è un’impresa

La Corte di Cassazione ha emesso una sentenza di grande importanza per i proprietari di immobili, chiarendo definitivamente i requisiti per l’applicazione della cedolare secca. Con la pronuncia n. 12076 del 2025, i giudici hanno stabilito che il regime fiscale agevolato è valido anche se l’inquilino (conduttore) è un’impresa, un professionista o un ente non profit, a patto che l’immobile sia utilizzato per scopi abitativi. Questa decisione pone fine a un’incertezza interpretativa spesso sollevata dall’Agenzia delle Entrate.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di accertamento notificato dall’Agenzia delle Entrate a un contribuente, proprietario di un immobile. L’Agenzia contestava l’indebita applicazione del regime della cedolare secca a un contratto di locazione stipulato con una fondazione. Secondo l’amministrazione finanziaria, l’agevolazione non era applicabile poiché l’ente conduttore svolgeva un’attività di natura commerciale (nella fattispecie, ‘edizione di riviste e periodici’).

Il contribuente ha impugnato l’atto, ottenendo ragione sia in primo grado, presso la Commissione Tributaria Provinciale, sia in appello, davanti alla Commissione Tributaria Regionale. Entrambi i giudici di merito hanno confermato la legittimità dell’operato del locatore. L’Agenzia delle Entrate, non soddisfatta, ha quindi presentato ricorso per cassazione, portando la questione dinanzi alla Suprema Corte.

La Questione Giuridica: Chi esclude l’applicazione della cedolare secca?

Il nodo centrale della controversia riguardava l’interpretazione dell’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011, la norma che istituisce la cedolare secca. In particolare, il dubbio era se l’esclusione dal regime si applicasse solo quando il locatore agisce come impresa o professionista, oppure anche quando a farlo è l’inquilino. L’Agenzia delle Entrate sosteneva questa seconda interpretazione, ritenendo che la natura commerciale del conduttore impedisse l’accesso al beneficio fiscale.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, fornendo una lettura chiara e definitiva della normativa. I giudici hanno affermato un principio fondamentale: l’esclusione dall’applicazione della cedolare secca riguarda esclusivamente le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.

In altre parole, ciò che conta è lo status del proprietario dell’immobile. Se quest’ultimo è una persona fisica che non affitta l’immobile nell’ambito di un’attività commerciale, può legittimamente optare per la tassazione sostitutiva. La natura del conduttore (sia esso un’impresa, una società, un professionista o una fondazione) è del tutto irrilevante, a condizione che l’immobile sia destinato a un uso abitativo.

La Corte ha specificato che questa interpretazione non è scalfita dal comma 6-bis dello stesso articolo 3, che prevede un caso specifico per locazioni a cooperative o enti non profit che poi sublocano a studenti universitari. Secondo i giudici, tale comma non rappresenta una limitazione, ma un’estensione del beneficio a casistiche particolari, e non contraddice il principio generale. Nel caso di specie, l’immobile era destinato alle esigenze abitative del presidente della fondazione, un utilizzo pienamente compatibile con il regime agevolato.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

La sentenza consolida un orientamento favorevole ai contribuenti, offrendo maggiore certezza giuridica. I proprietari di immobili possono ora applicare la cedolare secca con più tranquillità, anche quando stipulano contratti con soggetti titolari di partita IVA, purché l’immobile venga adibito a dimora per dipendenti, collaboratori o amministratori. La decisione ribadisce che il fulcro della norma è incentivare la locazione di immobili abitativi da parte di persone fisiche private, e l’identità dell’inquilino non può rappresentare un ostacolo a questo obiettivo.

È possibile applicare la cedolare secca se l’inquilino è un’impresa o un professionista?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che un locatore (persona fisica che non agisce in regime d’impresa) può optare per la cedolare secca anche se il conduttore (inquilino) è un’impresa, un professionista o un ente che conclude il contratto nell’esercizio della sua attività, a condizione che l’immobile sia destinato a uso abitativo.

A chi si applica l’esclusione dal regime della cedolare secca prevista dalla legge?
L’esclusione si applica unicamente alle locazioni effettuate dal locatore (proprietario) quando agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa, di arti o professioni. Lo status giuridico o l’attività svolta dall’inquilino non sono rilevanti ai fini dell’esclusione.

Qual è la condizione fondamentale per poter usufruire della cedolare secca in questi casi?
La condizione essenziale è che l’immobile sia locato per finalità abitative. Non ha importanza se l’inquilino è un’impresa che destina l’immobile all’uso abitativo di un proprio dipendente, collaboratore o, come nel caso esaminato dalla Corte, del presidente di una fondazione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12076 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 12076 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/05/2025

NOME

-intimato – avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio n. 2317/16/2019, depositata il 12 aprile 2019; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23 gennaio 2025 dal consigliere relatore dott. NOME COGNOME

AVVISO DI ACCERTAMENTO -IRPEF 2011.

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 34946/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore protempore, domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso l’Avvocatura Generale dello Stato dalla quale è rappresentata e difesa ex lege ,

-ricorrente – contro

dato atto che il Pubblico Ministero, in persona del sost. proc. gen. dott. NOME COGNOME ha chiesto il rigetto del ricorso;

FATTI DI CAUSA

L’Agenzia delle Entrate Direzione provinciale III di Roma notificava, in data 15 marzo 2016, a COGNOME NOME avviso di accertamento n. TK7053200771/2016, con il quale veniva recuperato a tassazione l’importo di € 6.713,00, oltre sanzioni ed interessi, per avere il contribuente indebitamente applicato, in relazione al contratto di locazione n. 37 08/3/2011, registro presso l’Ufficio territoriale di Roma 4, il regime agevolativo della c.d. ‘cedolare secca’. In particolare, veniva contestata la carenza del requisito soggettivo, stante l’esercizio di attività commerciale/professionale da parte del conduttore, la ‘Fondazione Vincenzo COGNOME‘, esercente l’attività di ‘edizione di riviste e periodici’.
Il contribuente impugnava il suddetto atto dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma la quale, con sentenza n. 8401/01/2018, depositata il 16 aprile 2018, lo accoglieva, annullando l’atto impugnato e condannando l’Ufficio alla rifusione delle spese di lite.

Interposto gravame dall’Agenzia delle Entrate, la Commissione Tributaria Regionale della Lazio, con sentenza n. 2317/16/2019, pronunciata l’8 aprile 2019 e depositata in segreteria il 12 aprile 2019, rigettava l’appello, confermando la sentenza impugnata e compensando le spese di lite.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate , sulla base di un unico motivo (ricorso notificato il 12 novembre 2019).

Non si è costituito in giudizio NOMECOGNOME rimasto intimato.

Con decreto del l’11 ottobre 2024 è stata fissata per la discussione del ricorso l’udienza pubblica del 23 gennaio 2025.

All’udienza suddetta è comparso l’Avvocato dello Stato, in rappresentanza dell’Agenzia delle Entrate, che ha concluso come da verbale in atti.

E’ intervenuto il Pubblico Ministero, in persona del sost. proc. gen. NOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, in relazione all’art. 360, comma 1, num. 3), c.p.c.

Rileva, in particolare, che l’agevolazione della c.d. cedolare secca nelle locazioni si applicava alle seguenti condizioni: a ) che i soggetti persone fisiche locassero gli immobili di loro proprietà non nell’esercizio di un’attività di impresa; b ) che l’immobile avesse finalità abitative; c) che le cooperative e gli enti senza fine di lucro potessero acquisire in locazione i predetti immobili solo se sub-locati a studenti universitari o dati a disposizione dei comuni; pertanto, poiché per le locazioni agli enti non commerciali (qual è una fondazione, conduttrice nel caso di specie), ai sensi del comma 6bis dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, si sarebbe potuto applicare i l regime della cedolare secca soltanto per le locazioni riguardanti immobili purché sublocati a studenti universitari e
dati a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione, esulerebbero dal campo di applicazione dell’agevolazione in questione i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

2. Il motivo è infondato.

Questa Corte ha già affermato il principio -al quale si ritiene di dare continuità – secondo il quale, in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal loc atore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni (Cass. 7 maggio 2024, n. 12395).
Né possono desumersi contrari argomenti interpretativi dall’art. 3, comma 6bis , d.lgs. n. 23/2011, ai sensi del quale l’opzione di cui al comma 1 può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del cod. civ., purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. In primo luogo, il comma 6bis cit. non esclude affatto che, in base ai commi precedenti, il locatore possa esercitare l’opzione per la cedolare secca con riferimento ad
un contratto di locazione ad uso abitativo concluso con un imprenditore/professionista e riconducibile all’attività di quest’ultimo. Inoltre, non può certo ritenersi che, posta questa premessa, il comma 6bis dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/ 2011 sia privo di effetti. Difatti, tale disposizione disciplina la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca in ragione non del contratto di locazione concluso con conduttori cooperative edilizie per la locazione/enti senza scopo di lucro, ma piuttosto di quello di sub-locazione con studenti universitari: possibilità che, da un lato, prescinde dal tipo di contratto “madre” concluso (che potrebbe anche non essere una locazione ad uso abitativo), ma che, dall’altro lato, esige, al fine di evitare abusi o distorsioni della cedolare secca, la successiva stipula di un contratto di sub-locazione ad uso abitativo, con rinuncia all’aggiornamento ISTAT, a favore di studenti universitari e la messa a disposizione dei Comuni.
Ne consegue che, nel caso di specie, trattandosi di locazione di immobile destinato comunque ad esigenze abitative del presidente della Fondazione conduttrice, il locatore era in ogni caso legittimato ad applicare il regime della c.d. cedolare secca.

3. Consegue il rigetto del ricorso.

Nulla per le spese, stante la mancata costituzione in giudizio di NOME.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica il d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1quater .

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, il 23 gennaio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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