Cedolare secca: sì anche con inquilino-impresa

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12395/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di locazioni abitative. Un locatore, persona fisica, può legittimamente optare per il regime fiscale della cedolare secca anche qualora il conduttore sia una società che utilizza l’immobile per finalità abitative di un proprio dipendente o rappresentante. La Corte ha chiarito che la norma di esclusione si riferisce unicamente all’ipotesi in cui sia il locatore ad agire nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione, rendendo irrilevante la natura imprenditoriale del conduttore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cedolare Secca: Via Libera Anche se l’Inquilino è un’Impresa

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha finalmente chiarito un dubbio che per anni ha interessato proprietari di immobili e operatori del settore: è possibile applicare il regime della cedolare secca se l’inquilino è una società? La risposta, affermativa e ben motivata, apre a importanti scenari per il mercato delle locazioni abitative. Con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, i giudici hanno stabilito che la natura imprenditoriale del conduttore è irrilevante ai fini dell’applicazione del regime fiscale agevolato, a condizione che l’immobile sia destinato a uso abitativo.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine da un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente, persona fisica, che aveva concesso in locazione un immobile a uso abitativo a una nota compagnia aerea internazionale. L’immobile era destinato a fungere da abitazione per il legale rappresentante della società. Il proprietario aveva scelto di assoggettare i canoni di locazione al regime della cedolare secca. L’amministrazione finanziaria, tuttavia, contestava tale scelta, sostenendo che la presenza di un conduttore esercente attività d’impresa escludesse la possibilità di avvalersi del regime sostitutivo. La Commissione Tributaria Regionale aveva inizialmente dato ragione all’Agenzia delle Entrate, ma il contribuente ha impugnato la decisione dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione sulla Cedolare Secca

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione di merito, accogliendo il ricorso del contribuente. I giudici hanno affermato un principio di diritto di fondamentale importanza: l’esclusione dall’applicazione della cedolare secca, prevista dall’articolo 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23 del 2011, opera esclusivamente quando è il locatore a concedere l’immobile nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione. La norma, quindi, pone un limite soggettivo che riguarda unicamente la figura del proprietario e non quella dell’inquilino.

Le Motivazioni

Il cuore della pronuncia risiede nell’interpretazione letterale e teleologica della norma. La Corte ha spiegato che la facoltà di optare per la cedolare secca è un diritto esclusivo del locatore, sul quale il conduttore non ha alcun potere di incidere. Pertanto, l’esclusione prevista dalla legge deve essere logicamente riferita solo alla parte che effettua la scelta, ossia il locatore.
La ratio della legge non è solo quella di contrastare l’evasione fiscale, ma anche di incentivare la locazione di immobili a uso abitativo e sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare. Consentire a una società di affittare un’abitazione per i propri dipendenti o collaboratori, permettendo al contempo al locatore privato di usare la cedolare secca, risponde pienamente a queste finalità. L’esigenza di reperire alloggi per il personale, spesso in contesti territoriali diversi dalla sede principale, è una realtà diffusa nel mondo imprenditoriale e professionale.

Le Conclusioni

La sentenza rappresenta una vittoria per i proprietari di immobili e offre maggiore certezza giuridica. In conclusione, un locatore persona fisica, che non agisce in regime d’impresa, può sempre optare per la cedolare secca quando affitta un immobile a uso abitativo, anche se il contratto è stipulato con una società, un ente o un professionista che lo destina a dimora per i propri dipendenti o rappresentanti. Questa interpretazione estende i benefici del regime agevolato, favorendo la fluidità del mercato immobiliare e rispondendo alle moderne esigenze abitative legate al mondo del lavoro.

Un proprietario può applicare la cedolare secca se affitta un appartamento a una società?
Sì, la Corte di Cassazione ha chiarito che il proprietario (locatore), se è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa, può optare per la cedolare secca anche se l’inquilino (conduttore) è una società, a condizione che l’immobile sia utilizzato per scopi abitativi.

Qual è la condizione che esclude l’applicazione della cedolare secca secondo la sentenza?
L’esclusione dal regime della cedolare secca si applica solo quando è il locatore a concedere l’immobile nell’esercizio di una sua attività d’impresa, artistica o professionale. La natura del conduttore (privato o società) è irrilevante.

Perché la qualità imprenditoriale dell’inquilino non impedisce l’applicazione della cedolare secca?
Perché la legge intende limitare l’accesso al regime agevolato solo in base alla natura del locatore. La scelta per la cedolare secca è un’opzione riservata esclusivamente al locatore, e la finalità della norma è incoraggiare l’offerta di immobili abitativi, un’esigenza che può provenire anche dal mondo imprenditoriale per alloggiare i propri dipendenti.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12395 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 12395 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/05/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 27621/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE).

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO

12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che ex lege la rappresenta e difende.

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.LOMBARDIA n. 208/2020, depositata il 27/01/2020, Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 12/04/2024 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME ha proposto un motivo di ricorso per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata, con la quale la Commissione tributaria regionale della Lombardia ha riformato la prima decisione, resa sui ricorsi riuniti del contribuente, che aveva ritenuto illegittimi gli avvisi di liquidazione, con irrogazione di sanzioni, notificati dall’RAGIONE_SOCIALE per omesso integrale versamento dell’imposta di registro, relativamente alle annualità 2012 e 2013, in ordine al contratto di RAGIONE_SOCIALE, stipulato nel 2010 con RAGIONE_SOCIALE, avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo, sito in Milano, destinato al legale rappresentante della società (parte conduttrice del contratto di RAGIONE_SOCIALE).
2.La Commissione tributaria regionale, in particolare, ha ritenuto che il comma 6 dell’art. 3, d.lgs. n. 23 del 2011 esclude l’applicazione del regime sostitutivo di tassazione (c.d. «cedolare secca») previsto dal comma 1, a favore del locatore persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, «alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o arti e professioni», perché in tale esclusione rientra anche l’ipotesi in cui sia il conduttore ad esercitare attività d’impresa o arti o professioni.
3.Ha resistito con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

4.Il P.G. ha concluso per il rigetto del ricorso.

5.Il ricorrente ha depositato ulteriore memoria.

Ragioni della decisione

1.Con il motivo di ricorso il contribuente ha prospettato, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3, cod.proc.civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 3, comma 6, del d.lgs. n. 23 del 2011, per avere la CTR erroneamente equiparato, ai fini qui considerati, i conduttori ai locatori, atteso che soltanto questi ultimi, per poter usufruire del regime della cedolare secca, non devono agire nell’esercizio di un’impresa, arte o professione. Deduce, altresì, che la formulazione del testo normativo non offre alcun argomento a supporto della restrittiva interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria nella Circolare del 1/6/2011 n. 26/E, essendo tale limite soggettivo, al regime opzionale della «cedolare secca» sugli affitti, riferibile unicamente ai locatori.
2.La censura è fondata.

Il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative, e relative pertinenze, locate ad uso abitativo, che abbia optato per il regime della «cedolare secca», assolve il proprio obbligo tributario mediante versamento, in acconto e a saldo, della «cedolare secca», secondo le modalità definite con il Provvedimento del Direttore dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE entrate del 7 aprile 2011, emesso in forza di quanto previsto dall’art. 3, comma 4, del decreto legislativo citato. La base imponibile è determinata sulla scorta del canone di RAGIONE_SOCIALE annuo stabilito dalle parti ed in ragione di una aliquota del 21% (o, in caso di contratti a canone concordato, di quella ridotta: v. da ultimo d.l. n. 47 del 2014). Il locatore, che opta per tale regime tributario agevolato, non può chiedere l’aggiornamento del canone.
Ai sensi dell’art. 3, sesto comma, del d.lgs. n. 23 del 2011 le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 del presente articolo, che

prevedono il descritto regime della cedolare secca, non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni.

Stante la necessità di coordinare la disposizione in esame con quelle richiamate, di cui ai precedenti commi, che attribuiscono esclusivamente al locatore la possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca, RAGIONE_SOCIALE che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta, l’esclusione logicamente deve essere riferita, esclusivamente, alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell’esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della RAGIONE_SOCIALE, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio, come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti).
In questo senso depone non solo la lettera, ma anche la ratio della legge, che non è solo quella di contrastare l’evasione fiscale, ma anche quella di facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo (esigenza che può sorgere anche nell’esercizio RAGIONE_SOCIALE attività imprenditoriali, arti o professioni, che sempre più spesso avvengono lontano dal luogo di residenza/sede o sono dislocate in plurimi contesti territoriali) e quella di sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare, che richiede periodiche spese di manutenzione straordinaria.
La circostanza che il regime tributario in esame avvantaggia anche il conduttore (in considerazione dell’esclusione dell’imposta di registro e dell’aggiornamento del canone) non può certo giustificare un’interpretazione dell’art. 3, comma 6, del d.lgs. n. 23 del 2011, da cui derivi una riduzione dell’ambito applicativo della cedolare secca in danno del locatore, a cui è riservata la relativa scelta e che è il beneficiario principale di tale regime.

Né possono desumersi contrari argomenti interpretativi dall’art. 3, comma 6bis , d.lgs n. 23 del 2011, ai sensi del quale l’opzione di cui al comma 1 può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative

locate nei confronti di RAGIONE_SOCIALE o enti RAGIONE_SOCIALE di cui al libro I, titolo II del cod. civ., purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di RAGIONE_SOCIALE o assegnazione. In primo luogo, il comma 6bis non esclude affatto che, in base ai commi precedenti, il locatore possa esercitare l’opzione per la cedolare secca con riferimento ad un contratto di RAGIONE_SOCIALE ad uso abitativo concluso con un imprenditore/professionista e riconducibile all’attività di quest’ultimo. Inoltre, non può certo ritenersi che, posta questa premessa, il comma 6bis dell’art. 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 sia privo di effetti. Difatti, tale disposizione disciplina la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca in ragione non del contratto di RAGIONE_SOCIALE concluso con conduttori RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per la RAGIONE_SOCIALE/enti RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, ma piuttosto di quello di sub-RAGIONE_SOCIALE con studenti universitari: possibilità che, da un lato, prescinde dal tipo di contratto «madre» concluso (che potrebbe anche non essere una RAGIONE_SOCIALE ad uso abitativo), ma che, dall’altro lato, esige, al fine di evitare abusi o distorsioni della cedolare secca, la successiva stipula di un contratto di sub-RAGIONE_SOCIALE ad uso abitativo, con rinuncia all’aggiornamento i.s.t.at., a favore di studenti universitari e la messa a disposizione dei Comuni.
Solo per completezza deve sottolinearsi che l’Amministrazione finanziaria non ha poteri discrezionali nella determinazione RAGIONE_SOCIALE imposte: di fronte alle norme tributarie, essa ed il contribuente si trovano su un piano di parità, per cui la cosiddetta interpretazione ministeriale, sia essa contenuta in circolari o risoluzioni, non costituisce mai fonte di diritto (Cass. n. 3598/2022; n. 14619/2000; Cass., Sez. U, n. 23031/2007). Conseguentemente, la Circolare del 1/6/2011 n. 26/E, in quanto non manifesta attività normativa, essendo atto interno della stessa Amministrazione, è destinata ad esercitare una funzione direttiva nei confronti degli uffici dipendenti ed è, altresì, inidonea ad incidere sugli elementi costitutivi del rapporto tributario.
3. In conclusione, il ricorso merita accoglimento in virtù del seguente principio di diritto: in tema di redditi da RAGIONE_SOCIALE, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di RAGIONE_SOCIALE ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni.
Pertanto la sentenza impugnata deve essere cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, con accoglimento dell’originario ricorso.

L’asRAGIONE_SOCIALE di precedenti giurisprudenziali giustifica la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie l’originario ricorso introduttivo del giudizio; dichiara compensate tra le parti le spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, 12 aprile 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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