Cedolare secca e società: quando è applicabile?

La Corte di Cassazione ha stabilito che un locatore può usufruire del regime della cedolare secca anche se l’inquilino è una società che affitta l’immobile per le esigenze abitative di un proprio amministratore o dipendente. L’esclusione dal beneficio fiscale si applica solo quando è il locatore stesso ad agire nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale, indipendentemente dalla natura del conduttore. La sentenza chiarisce quindi che il requisito soggettivo ostativo riguarda unicamente il proprietario dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cedolare Secca con Inquilino Società: la Cassazione Fa Chiarezza

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande interesse per i proprietari di immobili: l’applicazione del regime fiscale della cedolare secca quando il contratto di locazione è stipulato con una società. Molti locatori si sono chiesti se la natura imprenditoriale dell’inquilino potesse precludere l’accesso a questo vantaggioso regime agevolato. La Corte, con una decisione netta, ha chiarito che il focus della normativa è sul locatore, non sul conduttore.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Cedolare Secca

Il caso ha origine da due avvisi di accertamento emessi dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente, proprietario di un immobile. L’Agenzia contestava l’applicazione della cedolare secca per gli anni d’imposta 2015 e 2016, sostenendo la mancanza dei requisiti previsti dalla legge.

Il contratto di locazione era stato concluso con una società a responsabilità limitata per soddisfare le esigenze abitative e familiari dell’amministratore delegato della stessa. Secondo il Fisco, questa circostanza impediva di beneficiare del regime forfettario, portando alla richiesta di una maggiore IRPEF, oltre a sanzioni e interessi.

L’Iter Giudiziario e l’Approdo in Cassazione

Il contribuente ha impugnato gli atti impositivi dinanzi alle Commissioni Tributarie. L’esito nei primi due gradi di giudizio è stato altalenante, con una decisione favorevole per un anno d’imposta e sfavorevole per l’altro. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, unificando i giudizi, ha infine dato ragione all’Agenzia delle Entrate, negando al locatore il diritto alla cedolare secca.

Di fronte a questa decisione, il contribuente ha proposto ricorso per cassazione, basando la sua difesa su un unico motivo: la violazione e falsa applicazione dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, la norma che istituisce e regola la cedolare secca.

Le Motivazioni della Cassazione: Il Requisito Riguarda Solo il Locatore

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza d’appello e annullando gli avvisi di accertamento. Il ragionamento dei giudici si fonda su un’interpretazione chiara e lineare della normativa.

La Corte ha ribadito un principio già affermato in precedenza (Cass. n. 12395/2024): l’esclusione dal regime della cedolare secca, prevista dal comma 6 dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, si applica esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.

In altre parole, il divieto non riguarda la natura del conduttore (l’inquilino). Se il locatore è una persona fisica che non agisce in veste di imprenditore o professionista, può legittimamente optare per la cedolare secca, anche qualora l’inquilino sia una società che destina l’immobile all’uso abitativo di un proprio dipendente o amministratore. L’elemento cruciale è la destinazione d’uso dell’immobile, che deve rimanere abitativa.

Le Conclusioni: Un Chiarimento Fondamentale per i Proprietari

La sentenza rappresenta un punto fermo e fornisce una certezza giuridica importante per i proprietari di immobili. Le implicazioni pratiche sono significative:

1. Focus sul Locatore: Per accedere alla cedolare secca, ciò che conta è che il proprietario sia una persona fisica che concede l’immobile in locazione al di fuori di un’attività di impresa o professionale.
2. Irrilevanza del Conduttore: La natura giuridica dell’inquilino (persona fisica, società, ente) non è di per sé un ostacolo all’applicazione del regime agevolato.
3. Centralità dell’Uso Abitativo: La condizione imprescindibile è che il contratto di locazione preveda e realizzi un utilizzo dell’immobile a scopo residenziale.

Questa pronuncia semplifica il quadro normativo e protegge i locatori da interpretazioni restrittive da parte dell’amministrazione finanziaria, confermando che la ratio della norma è quella di agevolare le locazioni abitative stipulate da privati.

È possibile applicare la cedolare secca se l’inquilino (conduttore) è una società?
Sì, la Corte di Cassazione ha chiarito che il locatore, se persona fisica che non agisce in regime d’impresa, può optare per la cedolare secca anche se il conduttore è una società, a condizione che l’immobile sia destinato a uso abitativo (ad esempio, per un suo dipendente o amministratore).

Qual è la condizione principale che esclude l’applicazione della cedolare secca?
L’esclusione si applica quando è il locatore (il proprietario) a concedere l’immobile nell’esercizio di una sua attività d’impresa, arte o professione. La natura del conduttore (inquilino) non è rilevante a tal fine.

L’uso effettivo dell’immobile è importante per l’applicazione della cedolare secca?
Sì, è fondamentale. La sentenza sottolinea che il regime agevolato è applicabile perché l’immobile, sebbene locato a una società, era destinato a soddisfare le esigenze abitative di una persona fisica, mantenendo così la sua finalità residenziale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12079 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 12079 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/05/2025

AVVISO DI ACCERTAMENTO -IRPEF 2015-2016.

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 25363/2023 R.G. proposto da: COGNOME rappresentato e difeso dal prof. avv. NOME COGNOME dal prof. avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME in virtù di procura speciale in calce al ricorso,

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore protempore,

-intimata – avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana n. 516/06/2023, depositata l’8 giugno 2023;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23 gennaio 2025 dal consigliere relatore dott. NOME COGNOME

dato atto che il Pubblico Ministero, in persona del sost. proc. concluso per l’accoglimento del gen. dott. NOME COGNOME ha ricorso;

FATTI DI CAUSA

L’Agenzia delle Entrate Direzione provinciale di Firenze notificava a Fucile Tommaso avvisi di accertamento n. T8B011700248/2019 per l’anno 2015, e n. T8B011700120/2021 per l’anno 2016, con i quali -contestando la mancanza dei requisiti per fruire del regime agevolativo della c.d. cedolare secca di cui all’art. 3 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, in relazione al contratto di locazione concluso in data 26 febbraio 2010 con la RAGIONE_SOCIALE per esigenze abitative e familiari dell’amministratore delegato della società sig.ra NOME COGNOME e per il quale era stata formulata la relativa opzione in occasione del rinnovo contrattuale dopo il primo quadriennio -venivano ripresi a tassazione maggiore IRPEF di € 7.385,00 per l’anno d’imp osta 2015, e di € 7.222,00 per l’anno 2016, con relative sanzioni ed interessi.
Il contribuente impugnava i suddetti avvisi di accertamento dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Firenze la quale: a ) con sentenza n. 141/03/2021, depositata il 17 marzo 2021, rigettava il ricorso riguardante l’avviso di accertamento per l’anno 2015; b ) con sentenza n. 20/2/2022, depositata il 7 gennaio 2022, accoglieva il ricorso riguardante l’avviso di accertamento per l’anno 2016.

Interposti gravami sia dall’Agenzia delle Entrate che dal contribuente, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana, con sentenza n. 516/06/2023, pronunciata il 7 giugno 2023 e depositata in segreteria l’8 giugno 2023, previa riunione d ei ricorsi accoglieva l’appello dell’Ufficio (proposto avverso la sentenza n. 20/2/2022, riguardante l’anno d’imposta 2016), e rigettava l’appello del contribuente (proposto avverso la sentenza n. 141/03/2021, riguardante l’anno d’imposta 2015).

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME sulla base di un unico motivo (ricorso notificato il 20 dicembre 2023).

L’Agenzia delle Entrate è rimasta intimata.

Con decreto del l’11 ottobre 2024 è stata fissata per la discussione del ricorso l’udienza pubblica del 23 gennaio 2025.

All’udienza suddetta è comparso il procuratore del ricorrente, che ha concluso come da verbale in atti.

E’ intervenuto il Pubblico Ministero, in persona del sost. proc. gen. NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso il contribuente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011 , in relazione all’art. 360, comma 1, num. 3), c.p.c.

Rileva, in particolare, che, nel caso di specie, sussistevano le condizioni per poter usufruire del l’agevolazione della c.d. cedolare secca nelle locazioni, in quanto egli, nel concedere in locazione l’immobile di sua proprietà non agiva

nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale, e, per altro verso, la causa ostativa prevista dal comma 6 dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011 (e cioè l’essere la locazione effettuata nell’esercizio di un’attività d’impres a) poteva riferirsi al solo locatore, e non anche al conduttore, che quindi avrebbe potuto essere anche un soggetto imprenditoriale, purché l’unità immobiliare fosse comunque utilizzata per scopi abitativi.

2. Il motivo è fondato.

Questa Corte ha già affermato il principio -al quale si ritiene di dare continuità – secondo il quale, in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il co ntratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal loc atore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni (Cass. 7 maggio 2024, n. 12395).
Né possono desumersi contrari argomenti interpretativi dall’art. 3, comma 6bis , d.lgs. n. 23/2011, ai sensi del quale l’opzione di cui al comma 1 può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del cod. civ., purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. In primo luogo, il comma 6bis cit. non esclude affatto che, in base ai commi precedenti, il locatore possa
esercitare l’opzione per la cedolare secca con riferimento ad un contratto di locazione ad uso abitativo concluso con un imprenditore/professionista e riconducibile all’attività di quest’ultimo. Inoltre, non può certo ritenersi che, posta questa premessa, il comma 6bis dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/ 2011 sia privo di effetti. Difatti, tale disposizione disciplina la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca in ragione non del contratto di locazione concluso con conduttori cooperative edilizie per la locazione/enti senza scopo di lucro, ma piuttosto di quello di sub-locazione con studenti universitari: possibilità che, da un lato, prescinde dal tipo di contratto “madre” concluso (che potrebbe anche non essere una locazione ad uso abitativo), ma che, dall’altro lato, esige, al fine di evitare abusi o distorsioni della cedolare secca, la successiva stipula di un contratto di sub-locazione ad uso abitativo, con rinuncia all’aggiornamento ISTAT, a favore di studenti universitari e la messa a disposizione dei Comuni.
Ne consegue che, nel caso di specie, trattandosi di locazione di immobile destinato comunque ad esigenze abitative dell’amministr atore della società conduttrice, il locatore era comunque legittimato ad applicare il regime della c.d. cedolare secca.

Consegue quindi l’accoglimento del ricorso, sulla base del seguente principio di diritto: «in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3,

comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni».

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa con l’acco glimento dei ricorsi originari proposti dal contribuente, e l’annullamento degli avvisi di accertamento impugnati.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza dell’Ufficio, secondo la liquidazione di cui al dispositivo.

Spese compensate per i gradi di merito.

P. Q. M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie i ricorsi originari proposti da NOME COGNOME e, per l’effetto, annulla gli avvisi di accertamento impugnati.

Condanna l’Agenzia delle Entrate alla rifusione, in favore di COGNOME NOME, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 2.800,00 per compensi ed € 200,00 per esborsi, oltre 15% per rimborso spese generali, C.A.P. ed I.V.A.

Spese compensate per i gradi di merito.

Così deciso in Roma, il 23 gennaio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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