Caparra confirmatoria: imposta di registro fissa

La Corte di Cassazione ha chiarito il regime fiscale applicabile alla condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria a seguito di recesso contrattuale. Il caso riguardava una società che, dopo il fallimento di un preliminare di compravendita, era stata condannata a restituire il doppio della caparra ricevuta. L’Amministrazione Finanziaria aveva applicato l’imposta di registro proporzionale del 3%, ma la Suprema Corte ha stabilito che deve applicarsi l’imposta in misura fissa. La decisione sottolinea che tale pagamento non costituisce un nuovo trasferimento di ricchezza, bensì una misura ripristinatoria dello status quo ante, assimilabile alla risoluzione contrattuale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Caparra confirmatoria: imposta di registro fissa o proporzionale?

La gestione fiscale delle somme derivanti da controversie contrattuali rappresenta un tema complesso. Recentemente, la Corte di Cassazione si è pronunciata su un aspetto cruciale: l’applicazione dell’imposta di registro sulla condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria in caso di recesso.

Il caso: recesso e pretese del fisco

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare non andato a buon fine. A seguito dell’inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente esercitava il diritto di recesso, ottenendo dal Tribunale la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata. L’Agenzia delle Entrate emetteva un avviso di liquidazione applicando l’aliquota proporzionale del 3% sulla somma liquidata in sentenza, ritenendola un trasferimento di ricchezza.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società contribuente, ribaltando l’orientamento dei giudici di merito. Il punto centrale della discussione riguarda la distinzione tra i provvedimenti che dispongono un trasferimento di ricchezza (soggetti ad aliquota proporzionale) e quelli che hanno una funzione meramente restitutoria o ripristinatoria (soggetti a imposta fissa).

Natura della caparra confirmatoria e del recesso

Secondo gli Ermellini, il recesso previsto dall’art. 1385 c.c. deve essere assimilato, sotto il profilo fiscale, alla risoluzione del contratto. Entrambi gli istituti mirano a sciogliere il vincolo negoziale e a riportare i patrimoni delle parti nella situazione precedente alla stipula, ovvero lo status quo ante. La caparra confirmatoria, quando viene restituita nel suo doppio, non genera un incremento patrimoniale tassabile come nuova ricchezza, ma assolve a una funzione risarcitoria e reintegrativa.

Le motivazioni

Le motivazioni della sentenza si fondano su un’interpretazione sistematica dell’articolo 8 della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986. La Corte ha evidenziato che la lettera b) dell’articolo citato rappresenta la regola generale per le condanne al pagamento di somme, mentre la lettera e) costituisce una norma speciale per i casi di nullità, annullamento o risoluzione. Poiché il recesso accertato giudizialmente comporta la caducazione degli effetti del contratto e la necessità di ripristinare l’equilibrio patrimoniale originario, esso rientra pienamente nell’alveo della tassazione in misura fissa. Non vi è, infatti, un effetto acquisitivo di nuovi beni, ma solo la restituzione di quanto già tassato o la compensazione per il mancato affare.

Le conclusioni

Le conclusioni della Cassazione stabiliscono un principio di diritto fondamentale per i contribuenti: la condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria è soggetta esclusivamente all’imposta di registro in misura fissa. Questa interpretazione evita una doppia tassazione ingiustificata su somme che non esprimono una reale capacità contributiva aggiuntiva, ma che servono solo a riparare un danno contrattuale. Per le imprese e i privati, ciò significa un risparmio fiscale significativo nelle liti derivanti da contratti preliminari rimasti inadempiuti.

Quale imposta si applica alla restituzione del doppio della caparra?
Si applica l’imposta di registro in misura fissa, poiché il provvedimento ha natura ripristinatoria e non comporta un nuovo trasferimento di ricchezza.

Perché il fisco richiedeva l’aliquota proporzionale del 3%?
L’Amministrazione Finanziaria considerava il pagamento del doppio della caparra come una condanna generica al pagamento di somme, soggetta alla regola generale della tassazione proporzionale.

Il recesso è uguale alla risoluzione del contratto per il fisco?
Sì, la Cassazione ha chiarito che il recesso accertato giudizialmente deve essere assimilato alla risoluzione, beneficiando quindi della tassazione fissa prevista per gli atti che annullano gli effetti contrattuali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2818 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2818 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al numero 26169 del Ruolo Generale dell’anno 2024, proposto

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, come in atti domiciliata,

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, come in atti domiciliata,

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza numero 1597/24 della Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Lombardia, pubblicata in data 30 maggio 2024.

udita la relazione del Consigliere designato, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, nella camera di consiglio del 15 gennaio 2026.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza numero 1597/24, pubblicata in data 30 maggio 2024, la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado

della Lombardia accoglieva l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza numero 38/23 della Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Bergamo, con la quale era stato accolto il ricorso proposto dalla RAGIONE_SOCIALE avverso l’avviso di liquidazione numero 2019 001 SC 000000067 0 002, emesso in dipendenza della sentenza numero 67/19 del Tribunale di Bergamo, con la quale la società contribuente era stata condannata al pagamento della somma di euro 520.000,00 (pari al doppio della caparra confirmatoria versata dalla promissaria acquirente, RAGIONE_SOCIALE, in seguito alla stipula di un contratto preliminare di compravendita), alla quale era stata applicata la tassazione del 3% prevista dall’articolo 8, lettera b), della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986.
RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento ad un unico motivo di gravame, ed illustrava ulteriormente le sue difese con memoria.

L’RAGIONE_SOCIALE resisteva, depositando controricorso ed invocando la reiezione RAGIONE_SOCIALE avverse argomentazioni e richieste.

La causa, all’adunanza camerale del 15 gennaio 2026, udita la relazione del Consigliere designato, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, veniva decisa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e, in quanto tale, merita accoglimento.

Con l’unico motivo addotto a sostegno del gravame la società ricorrente ha lamentato, ai sensi dell’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile, la violazione o falsa applicazione dell’articolo 8 della tariffa, parte

I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, per essere stata applicata la lettera b), invece della lettera e), nonostante la statuizione di condanna al pagamento della somma di denaro oggetto di tassazione fosse dipesa da uno speciale strumento di risoluzione del contratto, conseguente all’esercizio del diritto di recesso, ai sensi dell’articolo 1385 del codice civile. D’altronde, la caparra confirmatoria non ingenerava, ove trattenuta o restituita, alcun incremento di ricchezza, avendo carattere risarcitorio, vieppiù considerando che il recesso costituiva una forma di scioglimento del vincolo negoziale, assimilabile alla risoluzione o all’annullamento del contratto, al quale doveva essere applicata la tassazione in misura fissa.
3. Il motivo è fondato.

3.1. In materia di imposta di registro, l’articolo 8, lettera b), della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, prevede l’aliquota proporzionale per le sentenze e gli altri provvedimenti dell’autorità giudiziaria recanti condanna al pagamento di somme o valori, ad altre prestazioni o alla consegna di beni di qualsiasi natura, mentre, alla successiva lettera e) , è fissata l’imposta in misura fissa in relazione ai provvedimenti che dichiarano la nullità o pronunciano l’annullamento di un atto, ancorché portanti condanna alla restituzione di denaro o beni, o la risoluzione di un contratto (cfr., in ordine al diverso regime che contraddistingue le due ipotesi summenzionate, con riferimento, tra l’altro, ad una vicenda attinente anche ad una statuizione di condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, Cass. n. 32969/18 -vedasi anche la recentissima Cass., n. 2755/2026).
Un’interpretazione tanto letterale quanto sistematica RAGIONE_SOCIALE suddette disposizioni, considerato anche il contenuto RAGIONE_SOCIALE altre previsioni del prefato articolo 8, induce a ravvisare tra le stesse un rapporto di genere a specie, non essendovi dubbio, anche in ragione del loro tenore letterale, che la norma di cui alla lettera B abbia carattere di regola generale, mentre la previsione di cui alla lettera E abbia, rispetto ad essa, carattere speciale, tenuto conto del fatto che essa si occupa, sottoponendole a diversa disciplina, di fattispecie (in particolare, provvedimenti di condanna alla restituzione di somme o beni) che altrimenti ricadrebbero nella precedente lettera b).
La ratio della diversa disciplina è dovuta al fatto che la disposizione di cui alla lettera b) colpisce i provvedimenti giudiziari che dispongono un trasferimento di ricchezza, mentre il legislatore ha ritenuto di applicare l’aliquota in misura fissa -alla lettera e)- nei casi in cui il provvedimento comporti il venir meno del titolo del precedente spostamento patrimoniale e la condanna conseguente abbia contenuto e funzione meramente restitutori, mirando a ripristinare la situazione patrimoniale qua ante actum (cfr. Cass. n. 4537/09).
3.2. L’articolo 8, comma 1, lettera b), parte I, della tariffa, invero, postula la fisiologica validità ( in toto et in qualibet parte ) del contratto originante le obbligazioni per le quali sia stata fatta richiesta all’autorità giudiziaria di pronunciare la condanna al pagamento o alla consegna (cfr. Cass. n. 25610/22 e, nello stesso senso, Cass. n. 32476/24) e disciplina, quindi, una diversa ipotesi rispetto a quella contemplata dalla successiva lettera e), che presuppone la caducazione di un atto o degli effetti di un atto -che era già stato tassato- per effetto di una declaratoria di nullità del
contratto (o della sua parziale nullità) o del suo annullamento o risoluzione, che, appunto, non comportano alcun incremento di ricchezza, giacché, in siffatti casi, la decisione altro non fa che ripristinare lo status quo ante dei rispettivi patrimoni RAGIONE_SOCIALE parti, in quanto le prestazioni adempiute sono private ab origine di titolo giustificativo, ciò legittimando di per sé la ripetizione di quanto corrisposto (cfr. Cass. n. 16441/25).

L’applicazione dell’aliquota proporzionale si giustifica, infatti, allorquando la sentenza determini un effetto giuridico acquisitivo di uno o più beni, che, in precedenza, non facevano parte del patrimonio dei contraenti, determinando la sentenza oggetto di tassazione, in tali casi, un vero e proprio spostamento di ricchezza (cfr. Cass. n. 21206/25).

3.3. L’articolo 8, comma 1, lettera e), della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, quando fa riferimento alla risoluzione di un contratto, ancorché implicante una condanna -pronunciata con il provvedimento da tassare- alla restituzione di denaro o beni, intende disciplinare i casi di risoluzione giudiziale e, cioè, i casi in cui la risoluzione sia dichiarata o pronunciata in sede giudiziale, a differenza RAGIONE_SOCIALE ipotesi disciplinate dall’articolo 28 del d .P.R. n. 131/1986, attenendo -i casi presi in considerazione dal suddetto articolo 8ad un ‘vizio di funzionamento’ del rapporto e non alla concorde volontà RAGIONE_SOCIALE parti (cfr. Cass. n. 4134/15, Cass. n. 24218/16, Cass. n. 5745/18, Cass. n. 17631/21 e Cass. n. 33036/24).
E, tra i suddetti casi, deve estensivamente ricomprendersi anche l’ipotesi del recesso, che, quando accertato giudizialmente e, in dipendenza di esso, sia adottata una pronuncia di condanna, comporta l’applicazione dell’aliquota fissa, dovendosi assimilare alla risoluzione, essendo uno

strumento speciale di scioglimento del vincolo negoziale, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come liquidazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall’inadempimento dell’altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nel venir meno ex tunc degli effetti del contratto (cfr. Cass. n. 2969/19).

All’esito dello scioglimento del vincolo, del resto, si pongono le medesime esigenze di ripristinare lo status quo ante , in modo da riportare i patrimoni dei contraenti nella stessa situazione in cui si trovavano al momento della stipula del contratto.

3.4. In quest’ottica, anche il pagamento di somme che scaturisca -giusta caducazione del contrattoda una statuizione di condanna -analoga a quella emessa con la sentenza tassata- al versamento del doppio della caparra confirmatoria (cfr., in ordine alla natura -duplice- di tale istituto, che, in caso di inadempimento, assolve alla funzione di determinare il quantum del danno risarcibile e, in caso di adempimento, a quella di anticipato parziale pagamento, Cass. n. 23592/25) si iscrive nell’esigenza di reintegrare i patrimoni dei contraenti nella situazione antecedente alla stipula, che non attiene ad un incremento o ad un trasferimento di ricchezza, non esprimendo, conseguentemente, una forma autonoma di capacità contributiva, ma, piuttosto, al ripristino della stessa situazione in cui si sarebbe trovato il patrimonio del contraente non inadempiente se non fosse stato stipulato il contratto e non ci fosse stato l’inadempimento dell’altro contraente.
Allorché una statuizione di condanna abbia natura restitutoria o ripristinatoria e dipenda dalla dichiarata nullità o dall’annullamento o dalla risoluzione di un contratto o dal recesso ad opera del contraente non inadempiente, come può dirsi nell’ipotesi in cui sia stata pattuita una caparra confirmatoria, con la quale i contraenti, in caso di inadempimento, abbiano previsto la misura di quel ripristino, vuoi che sia accertato il diritto alla ritenzione, vuoi che sia disposta la condanna al pagamento del doppio, deve reputarsi applicabile l’articolo 8 comma 1, lettera e), della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, avendo -la statuizione giudiziale inerente alla caparra confirmatoria, conseguente all’esercizio del diritto di recesso – una natura -ed una funzioneaccessoria rispetto a quella insita nella pronuncia demolitoria o solutoria del vincolo negoziale, volta a conseguire il ripristino ex tunc dello status quo ante e di ristabilire, quindi, la consistenza originaria del patrimonio vulnerato dagli effetti derivati dal contratto o anche di un atto unilaterale (cfr., in ordine alla natura RAGIONE_SOCIALE statuizioni restitutorie e risarcitorie, accessorie ad una pronuncia con la quale sia posto nel nulla un atto, ed alla funzione da esse assolta, Cass. n. 21020/2025 -vedasi anche, proprio con riguardo ad ipotesi analoga a quella sub judice , la recentissima Cass., n. 2755/2026).
3.5. Si può, dunque, enunciare il seguente principio di diritto: « In tema di registrazione degli atti giudiziari, in caso di recesso del promissario acquirente ex articolo 1385, comma 2, del codice civile da un contratto preliminare di compravendita per inadempienza del promittente venditore, la condanna di quest’ultimo alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria

ricevuta in sede di stipulazione è soggetta ad imposta di registro in misura fissa ai sensi dell’articolo 8, comma 1, lettera e), della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, trattandosi di pronuncia diretta al ripristino dello status quo ante a seguito dello scioglimento (per recesso) del contratto preliminare ».

Alla luce, pertanto, RAGIONE_SOCIALE osservazioni fin qui svolte, il ricorso deve essere accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata e, decidendo nel merito, ai sensi dell’articolo 384, comma 2, del codice di procedura civile, non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, deve essere definitivamente accolto il ricorso originario della società contribuente.

Le spese di lite possono essere integralmente compensate tra le parti, essendo la presente decisione frutto di un orientamento giurisprudenziale che solo recentemente si è consolidato.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originariamente proposto dalla società contribuente; compensa integralmente tra le parti le spese di lite.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 15 gennaio 2026.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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