Canoni non riscossi: quando si pagano le tasse?

Un contribuente ha impugnato un avviso di accertamento per canoni non riscossi da una locazione non abitativa, sostenendo la risoluzione del contratto per inadempimento dell’inquilino. La Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che il reddito va dichiarato fino alla risoluzione formale del contratto e condannando il ricorrente per abuso del processo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tasse sui canoni non riscossi: la Cassazione chiarisce

La gestione di un immobile in affitto può presentare diverse complessità, una delle quali riguarda la tassazione dei canoni non riscossi. Cosa succede quando l’inquilino smette di pagare? Il proprietario è comunque tenuto a dichiarare e pagare le imposte su un reddito che, di fatto, non ha percepito? Con l’ordinanza n. 5687 del 2024, la Corte di Cassazione è tornata su questo tema delicato, fornendo chiarimenti cruciali e sottolineando le responsabilità del locatore.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di accertamento notificato a un contribuente per l’anno d’imposta 2010. L’Agenzia delle Entrate contestava la mancata dichiarazione dei canoni di locazione derivanti da un immobile a uso non abitativo. Il contribuente si è difeso sostenendo di non aver mai percepito tali somme a causa dell’inadempimento del conduttore, situazione che aveva portato alla risoluzione del contratto.

Tuttavia, sia in primo che in secondo grado, i giudici tributari non avevano accolto le ragioni del proprietario. Di qui, la decisione di ricorrere alla Corte di Cassazione, lamentando principalmente due vizi della sentenza d’appello.

I motivi del ricorso e la tassazione dei canoni non riscossi

Il ricorrente ha basato la sua difesa su due argomenti principali. In primo luogo, ha lamentato un “omesso esame di un fatto storico decisivo”, sostenendo che i giudici di merito non avessero adeguatamente considerato la risoluzione di diritto del contratto. Tale risoluzione era avvenuta, a suo dire, in virtù di una clausola risolutiva espressa presente nel contratto, attivata tramite l’invio di due diffide stragiudiziali al conduttore moroso.

In secondo luogo, ha denunciato una violazione delle norme procedurali, affermando che la sentenza impugnata avesse erroneamente fatto riferimento a un’altra forma di risoluzione (la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.) invece che a quella specifica (clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c.) da lui invocata, creando una disparità tra quanto richiesto e quanto deciso.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato entrambi i motivi di ricorso, ritenendoli infondati.

Sul primo punto, i giudici hanno rilevato che la sentenza d’appello aveva, in realtà, preso in considerazione la questione della risoluzione del contratto, menzionandola in più passaggi. La Corte ha colto l’occasione per ribadire che, a seguito della riforma del 2012, il vizio di motivazione è censurabile in Cassazione solo in casi estremi, come la mancanza assoluta di motivazione o la motivazione meramente apparente, ipotesi non riscontrate nel caso di specie.

Anche il secondo motivo è stato respinto. La Cassazione ha evidenziato come la sentenza impugnata avesse fatto riferimento a entrambe le ipotesi di risoluzione (art. 1454 e 1456 c.c.), dimostrando di aver esaminato tutte le censure sollevate dal contribuente. Pertanto, non vi era alcuna disparità tra il chiesto e il pronunciato.

Le Motivazioni

Il cuore della decisione risiede nel principio consolidato in materia di redditi fondiari. La Corte ha implicitamente richiamato la regola secondo cui i redditi derivanti da locazioni sono tassati secondo il principio di competenza e non di cassa. Questo significa che il proprietario deve dichiarare i canoni pattuiti nel contratto, indipendentemente dalla loro effettiva percezione, fino a quando il contratto di locazione non sia formalmente risolto. La semplice morosità dell’inquilino non è, di per sé, sufficiente a escludere l’obbligo di dichiarare il reddito. È necessario un atto formale che ponga fine al rapporto contrattuale, come una sentenza di risoluzione o l’attivazione di una clausola risolutiva espressa comunicata alla controparte. Fino a quel momento, il reddito si considera legalmente a disposizione del proprietario e, come tale, va tassato.

Un aspetto innovativo e rilevante dell’ordinanza è l’applicazione delle nuove sanzioni per abuso del processo. Poiché il ricorso era stato oggetto di una proposta di definizione agevolata (poi rifiutata dal ricorrente) e la Corte ha confermato l’infondatezza del ricorso, ha condannato il contribuente al pagamento di una somma di 500,00 euro in favore della Cassa delle Ammende. Questa sanzione, introdotta dalla Riforma Cartabia, mira a disincentivare ricorsi puramente dilatori, specialmente quando la loro infondatezza è già stata preannunciata.

Le Conclusioni

La pronuncia della Cassazione offre due importanti insegnamenti pratici per i proprietari di immobili.

1. Agire tempestivamente: In caso di morosità dell’inquilino, è fondamentale attivarsi subito per ottenere la risoluzione formale del contratto di locazione. Solo dalla data della risoluzione cessa l’obbligo di dichiarare i canoni non riscossi. Attendere significa continuare ad accumulare un debito fiscale su redditi mai percepiti.
2. Valutare con attenzione i ricorsi: L’introduzione di sanzioni per l’abuso del processo rende più rischioso impugnare decisioni e proposte di definizione che hanno solide basi giuridiche. Prima di procedere con un ricorso in Cassazione, è essenziale una valutazione approfondita delle sue probabilità di successo per evitare non solo la condanna alle spese, ma anche sanzioni aggiuntive.

Un locatore deve pagare le tasse sui canoni di locazione anche se l’inquilino non li ha versati?
Sì, il locatore è tenuto a dichiarare e pagare le imposte sui canoni previsti dal contratto, anche se non li ha effettivamente riscossi, fino a quando il contratto di locazione non viene formalmente risolto.

Cosa deve fare il locatore per interrompere l’obbligo di pagare le imposte sui canoni non riscossi?
Per interrompere l’obbligo fiscale, il locatore deve ottenere la risoluzione formale del contratto di locazione. Questo può avvenire tramite una sentenza del giudice, una risoluzione consensuale o l’attivazione di meccanismi previsti dal contratto, come la clausola risolutiva espressa, comunicata formalmente all’inquilino.

Cosa succede se si presenta un ricorso in Cassazione che viene giudicato infondato dopo aver rifiutato una proposta di definizione?
Se la Corte di Cassazione rigetta il ricorso conformemente a una precedente proposta di definizione che il ricorrente aveva rifiutato, può condannare quest’ultimo al pagamento di una somma di denaro per abuso del processo, come previsto dalla recente normativa, oltre a confermare l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5687 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5687 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1410/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME V.E. (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

AGENZIA ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE CATANZARO

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CATANZARO n. 2033/2021 depositata il 07/06/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/01/2024 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il geometra NOME COGNOME era attinto da avviso di accertamento relativo all’anno d’imposta 2010, con rideterminazione del reddito in ragione dei non esposti canoni di locazione di un immobile ad uso non abitativo di sua proprietà.

Adito il giudice di prossimità, evidenziava non aver maturato il reddito per inadempimento dell’inquilino, sfociato poi nella risoluzione del contratto.

I gradi di merito non apprezzavano le ragioni della parte contribuente che ricorre avanti questa Corte di legittimità, proponendo due mezzi, mentre è rimasta intimata la parte pubblica.

Per il ricorso veniva avanzata proposta di definizione agevolata, a seguito della quale parte ricorrente chiedeva fissarsi l’udienza.

In prossimità dell’adunanza la parte contribuente ha depositato memoria.

CONSIDERATO

Vengono proposti due motivi di ricorso.

Con il primo motivo di profila censura ex articolo 360 numero 5 codice di procedura civile per omesso esame di un fatto storico che è stato oggetto di discussione tra le parti e che ha carattere decisivo. Più precisamente, si censura la sentenza di appello per la totale omissione di esame del fatto decisivo relativo alla risoluzione di diritto del contratto di locazione di cui trattasi, al seguito della dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa contenuta nello stesso contratto, con invio da parte del locatore di due diffide stragiudiziali recapitate al conduttore ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1456 del codice civile, che sono state prodotte in giudizio dal geometra NOME COGNOME.
Il motivo è infondato e non può essere accolto: dall’esame della sentenza risulta che tale circostanza sia stata presa in considerazione a pagina 2, primo capoverso, e a pagina 3, secondo capoverso, con richiami espliciti alla pronuncia della Corte

costituzionale n.362/2000, in ordine al regime tributario degli introiti non lucrati, restando principio di capacità contributiva la disponibilità dell’immobile, irrilevante essendo la libera scelta di lasciarlo non locato.

Per completezza argomentativa, quanto alla denuncia di vizio di motivazione, poiché è qui in esame un provvedimento pubblicato dopo il giorno 11 settembre 2012, resta applicabile ratione temporis il nuovo testo dell’art. 360, comma primo, n. 5) c.p.c. la cui riformulazione, disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, secondo le Sezioni Unite deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (Cass. Sez.Un. 7 aprile 2014 n. 8053).ù
IL primo motivo non può quindi essere accolto.

Con il secondo motivo si profila censura ex articolo 360 numero 4 del codice di procedura civile per violazione degli articoli 112, 99 e 132, secondo comma, del codice di procedura civile e dell’articolo 2907 del codice civile. Nella sostanza si lamenta una disparità fra chiesto e pronunciato, laddove la parte contribuente ha eccepito nei giudizi di merito la illegittima imputazione a reddito dei canoni di locazione non riscossi in ragione dell’avvenuta risoluzione di diritto

del contratto in forza dell’articolo 1456 del codice civile, laddove il giudice di appello a pagina 3 della sentenza gravata ha motivato il rigetto sostenendo che l’appellante non aveva soddisfatto l’onere di allegare la diffida stragiudiziale di cui all’articolo 1454 della quale non è traccia nella produzione documentale.

Il motivo non può essere accolto.

Ed infatti, giudice del fatto processuale in forza dell’invocato numero 4 dell’articolo 360 del codice di rito, questa Suprema Corte di legittimità evidenzia come già a pagina 2, terzo capoverso, la sentenza in scrutinio faccia riferimento tanto all’ipotesi di cui all’articolo 1454, quanto all’ipotesi di cui all’articolo 1456 del codice civile, dimostrando di avere preso in considerazione tutte le censure proposte dalla parte contribuente. Il motivo, dunque, è infondato e non può essere accolto.
Pertanto, il ricorso infondato e non può essere accolto; non vi è luogo a pronuncia sulle spese in assenza di attività difensiva della parte pubblica.

Poiché la trattazione del procedimento è stata chiesta ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ. a seguito di proposta di infondatezza del ricorso la Corte, avendo definito il giudizio in conformità della proposta, nella specie deve, comunque, applicarsi il quarto comma dell’articolo 96 cod. proc. civ.

La Corte ha già chiarito che trattasi di una novità normativa (introdotta dall’art. 3, comma 28, lett. g), d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, a decorrere dal 18 ottobre 2022, ai sensi di quanto disposto dall’art. 52, comma 1, del medesimo d.lgs. n. 149 del 2022) che contiene, nei casi di conformità tra proposta e decisione finale, una valutazione legale tipica, ad opera del legislatore delegato, della sussistenza dei presupposti per la condanna al pagamento di una somma equitativamente determinata a favore della controparte (art. 96 terzo comma) e di una ulteriore somma di denaro non inferiore ad euro 500,00 e non superiore ad euro 5.000,00 (art. 96 quarto
comma, ove, appunto il legislatore usa la locuzione ‘altresì’). In tal modo, risulta codificata una ipotesi di abuso del processo, peraltro già immanente nel sistema processuale (da iscrivere nel generale istituto del divieto di lite temeraria nel sistema processuale).

Quanto alla disciplina intertemporale sull’applicazione ai giudizi di cassazione delle disposizioni di cui all’art. 96 terzo e quarto comma per effetto del rinvio operato dall’ultimo comma dell’art. 380 bis nel testo riformato, rileva la Corte che la predetta normativa -in deroga alla previsione generale contenuta nell’art. 35 comma 1 del Lgs. n. 149/2022 sia immediatamente applicabile a seguito dell’adozione di una decisione conforme alla proposta, sebbene per giudizi già pendenti alla data del 28 febbraio 2023. Ed infatti la norma di cui all’art. 380 bis c.p.c. (che nella parte finale richiama l’art. 96 commi 3 e 4) è destinata a trovare applicazione, come espressamente previsto dal co. 6 dell’art. 35 del d.lgs. n. 149/2022, anche nei giudizi introdotti con ricorso già notificato alla data del 1° gennaio 2023 e per i quali non è stata ancora fissata udienza o adunanza in camera di consiglio (come, appunto, quello in esame).
Nel caso in esame, sulla scorta di quanto esposto, ed in coerenza con la ratio della norma, tesa a disincentivare le opposizioni meramente dilatorie alle proposte di definizione agevolata, la parte ricorrente va condannata unicamente al pagamento della somma di euro 500,00 in favore della Cassa delle Ammende, non avendo controparte svolto attività difensiva(Cass. n.27947/2023).

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento della somma di euro 500,00 in favore della Cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo un ificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 25/01/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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