Canoni non riscossi: quando si pagano le tasse?

La Corte di Cassazione ha stabilito che i canoni non riscossi derivanti da un contratto di locazione per un immobile a uso non abitativo costituiscono reddito imponibile fino a quando il contratto non viene formalmente risolto o convalidato uno sfratto. La natura fittizia dell’accordo o l’inutilizzabilità del bene sono irrilevanti ai fini fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Canoni non riscossi: Vanno sempre dichiarati? La Cassazione chiarisce

I canoni non riscossi rappresentano un problema significativo per i proprietari di immobili. La domanda cruciale è: si devono pagare le tasse su un reddito che, di fatto, non è mai stato percepito? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale per le locazioni a uso non abitativo, chiarendo quando e perché questi canoni formano reddito imponibile.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato riguarda una contribuente che aveva ricevuto un avviso di accertamento fiscale per l’anno d’imposta 2006. L’accertamento si basava sulla registrazione di un contratto di locazione, con efficacia retroattiva dal 2003, relativo a un immobile rustico situato in zona agricola.

La proprietaria si era opposta, sostenendo che il contratto fosse puramente fittizio. Secondo la sua difesa, l’accordo era stato stipulato al solo fine di permettere alla locataria di ottenere dal Comune il cambio di destinazione d’uso dell’immobile per avviare un’attività commerciale. La contribuente affermava di non aver mai ricevuto alcun canone, né di aver mai consegnato le chiavi del bene, che peraltro era un locale rustico e inutilizzabile.

Il giudice di primo grado aveva respinto il ricorso della contribuente, ritenendo irrilevante la mancata percezione dei canoni. Al contrario, la corte d’appello le aveva dato ragione, giudicando verosimile la natura fittizia del contratto, data l’inutilizzabilità dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Tassazione dei Canoni non Riscossi per Immobili non Abitativi

La questione giuridica centrale verteva sull’interpretazione dell’articolo 26 del d.P.R. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). L’Agenzia delle Entrate sosteneva che, in base a tale norma, i redditi fondiari sono sempre imponibili e i canoni derivanti da un contratto di locazione, anche se non riscossi, devono essere computati fino a quando non intervenga una sentenza che accerti la morosità ai fini dello sfratto.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribadendo un orientamento consolidato. I giudici hanno chiarito che, per gli immobili locati a fini diversi da quello abitativo, il reddito è determinato sulla base del canone pattuito nel contratto, indipendentemente dalla sua effettiva percezione.

Il principio cardine è che il criterio di imputazione del reddito è la titolarità del diritto reale e non l’effettiva riscossione. In altre parole, finché esiste un contratto di locazione valido ed efficace, il proprietario ha il diritto di pretendere il canone, e questo diritto genera reddito tassabile.

Questa regola si applica fino a quando non interviene una causa di estinzione del contratto, come la risoluzione per inadempimento o un provvedimento di convalida di sfratto. Solo da quel momento in poi i canoni non riscossi cessano di essere considerati reddito imponibile. La deroga prevista per le locazioni abitative (introdotta dall’art. 8 della L. 431/1998), che consente di non tassare i canoni non percepiti a partire dall’intimazione di sfratto per morosità, non si estende alle locazioni commerciali.

Conclusioni

La decisione della Cassazione conferma un principio rigoroso per i proprietari di immobili a uso commerciale, artigianale o industriale. La semplice morosità dell’inquilino non è sufficiente a escludere la tassazione dei canoni. Per evitare di pagare imposte su redditi mai incassati, il locatore deve attivarsi legalmente per ottenere la risoluzione del contratto o la convalida dello sfratto. La natura fittizia dell’accordo, se non formalmente accertata, non ha rilevanza fiscale. Questa pronuncia serve da monito: la gestione dei contratti di locazione non abitativi richiede un’attenta e tempestiva azione legale in caso di inadempimento per evitare conseguenze fiscali negative.

I canoni di locazione non riscossi per un immobile non abitativo devono essere dichiarati e tassati?
Sì, secondo la Corte di Cassazione, i canoni derivanti da locazioni non abitative concorrono a formare il reddito imponibile anche se non percepiti, fino a quando non interviene la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida di sfratto.

La condizione di inutilizzabilità di un immobile o la natura fittizia del contratto escludono la tassazione dei canoni?
No. La sentenza chiarisce che il criterio di imputazione del reddito è la titolarità del diritto a percepire il canone, che deriva da un contratto valido e registrato. Le circostanze di fatto, come l’inutilizzabilità del bene o le intenzioni simulate delle parti, sono irrilevanti ai fini fiscali se non portano alla formale estinzione del rapporto contrattuale.

Cosa deve fare il proprietario di un immobile non abitativo per non pagare le tasse sui canoni non riscossi?
Il proprietario deve intraprendere un’azione legale per ottenere la risoluzione formale del contratto di locazione o un provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto per morosità. Solo dal momento in cui il contratto cessa legalmente di esistere, i canoni non percepiti non saranno più soggetti a tassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 919 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 919 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 14/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19894/2016 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore , domiciliata ex lege in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

NOME, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. FOGGIA n. 247/2016 depositata il 01/02/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/12/2024 dal Co: COGNOME NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La contribuente signora NOME COGNOME era raggiunta da avviso di accertamento parziale e automatizzato sull’anno d’imposta 2006, in ragione della registrazione in quell’anno di un contratto di locazione con efficacia dal 2003, relativo ad un immobile rustico ricadente in zona agricola.

La contribuente ricorreva al giudice di prossimità, lamentando il carattere meramente fittizio della locazione, per la quale non aveva riscosso alcun canone, né addirittura aveva mai consegnato le chiavi dell’immobile in oggetto, dovendosi ritenere il contratto di locazione meramente destinato a consentire la costituzione di un titolo in capo alla locataria, al fine di ottenere dall’Amministrazione municipale il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile in oggetto per vocarlo ad attività commerciale.
Le ragioni della parte privata non erano apprezzate in primo grado, dove il collegio argomentava sulla circostanza che il contratto non solo non era stato risolto, ma addirittura era stato registrato con efficacia ora per allora, irrilevante ritenendo la mancata percezione dei canoni che comunque concorrono alla formazione del reddito imponibile.

Diversa sorte aveva il giudizio di appello, ove il collegio di secondo grado rilevava che l’immobile in oggetto fosse un locale allo stato rustico inutilizzabile, ritenendo verosimile la circostanza che il contratto di locazione forse unicamente funzionale a consentire alla locataria di avere un titolo per chiedere il mutamento di destinazione d’uso.

Propone ricorso per Cassazione l’Agenzia delle entrate , affidandosi ad un unico motivo, cui replica con tempestivo controricorso la parte contribuente.

CONSIDERATO

Viene proposto unico motivo di ricorso.

Con l’unico motivo di ricorso si propone censura ai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione falsa applicazione dell’articolo 26 del dPR numero 917 del 1986. Nella sostanza si lamenta che i redditi fondiari concorrano sempre e comunque a formare reddito imponibile e che i canoni non riscossi in un contratto di locazione debbano parimenti essere computati, fino a che non vi sia sentenza che accerti la morosità ai fini dello sfratto.

Il ricorso è fondato e merita accoglimento.

Già in altre occasioni questa Suprema Corte di legittimità ha avuto modo di ricordare che in tema di imposte sui redditi, in base al combinato disposto dagli artt. 23 e 34 del d.P.R. n. 917 del 1986, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo – per i quali opera, invece, la deroga introdotta dall’art. 8 della l. n. 431 del 1998 – è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto (cfr. Cass. VI-5, n. 19240/2016). Altresì, in base al combinato disposto degli artt. 23 e 34 del d.P.R. n. 917 del 1986, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo, per i quali opera, invece, la deroga introdotta dall’art. 8 della l. n. 431 del 1988, è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione (cfr. Cass. V, n. 12332/2019).
Il ricorso è quindi fondato e merita accoglimento, la sentenza deve essere cassata con rinvio a giudice di merito perché svolga gli accertamenti in fatto necessari ad applicare i sopraesposti principi.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza impugnata; rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per la Puglia -Foggia in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, il 12/12/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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