Canoni non percepiti: tassabili fino alla risoluzione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 27550/2024, ha stabilito che i canoni non percepiti per la locazione di immobili commerciali concorrono a formare il reddito imponibile del locatore fino a quando non interviene una risoluzione formale del contratto. Anche se il conduttore è moroso e fallito, il proprietario è tenuto a dichiarare i canoni e a pagarvi le imposte finché un provvedimento del giudice o la registrazione di un accordo risolutivo non pongano fine al rapporto contrattuale. La semplice morosità non è sufficiente a escludere la tassazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Canoni non percepiti: quando vanno comunque tassati?

Un incubo per ogni proprietario di immobile: l’inquilino smette di pagare. Oltre al danno economico diretto, si aggiunge una beffa fiscale: dover pagare le tasse su soldi mai incassati. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di canoni non percepiti per gli immobili commerciali, chiarendo fino a quando persiste l’obbligo di dichiararli. La questione è cruciale: la semplice morosità dell’inquilino è sufficiente per evitare la tassazione?

I Fatti di Causa

Il caso riguarda una società proprietaria di un immobile commerciale che, nel 2009, non aveva ricevuto i canoni di locazione a causa della morosità e del successivo fallimento della società conduttrice. La proprietaria, pur avendo avviato le procedure per la risoluzione del contratto, si era vista recapitare un avviso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, che contestava la mancata dichiarazione di tali redditi ai fini IRPEF.

Inizialmente, la Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione alla contribuente, sostenendo che i canoni, di fatto mai incassati e relativi a un contratto in via di risoluzione, non potevano concorrere a formare la sua ‘capacità contributiva’. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ha impugnato la decisione portando il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte sui canoni non percepiti

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando la decisione precedente. Il principio affermato è netto: per i contratti di locazione di immobili a uso non abitativo, i redditi sono tassabili sulla base della maturazione giuridica, ovvero finché il contratto di locazione è legalmente in vigore, a prescindere dall’effettiva percezione dei canoni.

La Corte ha specificato che l’obbligo di dichiarare i canoni cessa solo in due momenti precisi:
1. A seguito di un provvedimento giurisdizionale che dichiari la risoluzione del contratto (come una convalida di sfratto o una sentenza).
2. A seguito della registrazione di un accordo formale di risoluzione tra le parti.

Nel caso specifico, la sentenza che dichiarava risolto il contratto era intervenuta solo nell’ottobre del 2010. Di conseguenza, per l’intero anno d’imposta 2009, il contratto era ancora valido ed efficace, e i relativi canoni, seppur non riscossi, dovevano essere dichiarati e tassati.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte di Cassazione fonda la sua decisione su un consolidato orientamento giurisprudenziale e sulla interpretazione dell’art. 26 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). La norma stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione. Questo criterio, detto di ‘competenza giuridica’, si applica pienamente ai contratti di locazione commerciale.

I giudici hanno sottolineato una distinzione fondamentale rispetto alle locazioni abitative. Per queste ultime, una legge speciale (L. 431/1998) prevede una deroga, consentendo al locatore di non dichiarare i canoni non percepiti a partire dalla data dell’intimazione di sfratto per morosità. Tale eccezione, tuttavia, non è estendibile per analogia alle locazioni commerciali, per le quali vige la regola generale.

Inoltre, la Corte ha evidenziato l’importanza degli adempimenti formali. La risoluzione del contratto, anche se concordata verbalmente o avvenuta per clausola risolutiva espressa, deve essere portata a conoscenza dell’Amministrazione Finanziaria tramite la registrazione. La mancata registrazione rende l’atto inopponibile al fisco, con la conseguenza che l’obbligazione tributaria sui canoni pattuiti persiste.

Le Conclusioni

Questa ordinanza conferma un principio severo ma chiaro per i proprietari di immobili commerciali: la lotta contro la morosità deve essere tempestiva non solo per recuperare il credito, ma anche per limitare il danno fiscale. Attendere troppo prima di ottenere una risoluzione formale e registrata del contratto significa continuare a pagare tasse su un reddito inesistente. Per i locatori, è quindi fondamentale agire rapidamente per vie legali al fine di ottenere un provvedimento del giudice che ponga fine al contratto. Solo da quel momento, e non dalla semplice morosità, si potrà legittimamente smettere di dichiarare i canoni non percepiti.

I canoni di locazione di un immobile commerciale non pagati dal conduttore devono essere comunque dichiarati e tassati?
Sì, secondo la Corte di Cassazione, i canoni derivanti da locazioni commerciali devono essere dichiarati e tassati anche se non percepiti, fino a quando il contratto di locazione non viene formalmente risolto.

Quando cessa l’obbligo di dichiarare i canoni non percepiti per un immobile commerciale?
L’obbligo cessa solo dal momento in cui interviene un provvedimento del giudice che accerta la risoluzione del contratto (ad esempio, una sentenza o una convalida di sfratto) oppure dalla data di registrazione di un accordo di risoluzione consensuale presso l’Agenzia delle Entrate.

La regola per i canoni non percepiti è la stessa per gli immobili ad uso abitativo e quelli commerciali?
No. Per le locazioni ad uso abitativo, una normativa specifica consente di non tassare i canoni non riscossi a partire dalla data di intimazione dello sfratto per morosità. Questa agevolazione non si applica alle locazioni commerciali, per le quali vige la regola generale della tassazione fino alla formale risoluzione del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27550 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27550 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/10/2024

IRPEF – redditi fondiari – canoni di locazione non percepiti – risoluzione del contratto

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25150/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , con sede in Roma, INDIRIZZO, elettivamente domiciliata in Roma alla INDIRIZZO, presso l’Avvocatura generale dello Stato dalla quale è rappresentata e difesa ope legis ;

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME NOME, NOME COGNOME NOME, NOME COGNOME NOME e NOME COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME, rappresentati e difesi, in virtù di procura in calce al controricorso, da ll’AVV_NOTAIO;

-controricorrenti – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania, n. 2793/2017, depositata in data 24 marzo 2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 1° ottobre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Rilevato che:

L’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE entrate emetteva un avviso di accertamento con cui recuperava ad imposizione, a fini Irpef per l’anno 2009, maggior reddito di NOME COGNOME di NOME, per la mancata indicazione, nella dichiarazione, di redditi da locazione.

La CTP, adita dalla contribuente, rigettava il ricorso rilevando che la morosità della società conduttrice non esonerasse la proprietaria dalla dichiarazione del reddito.

La CTR accoglieva il gravame proposto dalla contribuente rilevando che la locatrice aveva agito per ottenere la risoluzione del contratto e la conduttrice era fallita, per cui non risulta in alcun modo dedotta la circostanza che siano stati successivamente corrisposti i canoni di locazione, con la conseguenza che per l’anno 2009 sicuramente detti canoni non potevano concorrere alla individuazione della concreta capacità contributiva della ricorrente .

Avverso la decisione della Commissione Tributaria Regionale ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE, affidandosi ad un motivo. La contribuente ha resistito con controricorso.

È stata, quindi, fissata l’adunanza camerale per il 1° ottobre 2024. I controricorrenti hanno depositato memoria.

Considerato che:

Con l’unico strumento di impugnazione l’RAGIONE_SOCIALE deduce la «violazione e falsa applicazione dell’art. 26 del dpr n. 917/86 in relazione all’art . 360, n. 3 c.p.c.». Sottolinea, in particolare, che secondo l’orientamento prevalente della Suprema Corte la mera morosità del conduttore non impedisce l’assoggettamento dei canoni non pagati ad imposta sui redditi, fino a quando intervenga una pronuncia giurisdizionale che dichiari risolto il contratto o venga registrato l’atto di risoluzione del contratto. Pertanto, fino a quando il contratto rimanga valido ed efficace, il conduttore in mora è tenuto al pagamento dei relativi canoni, che concorrono a formare il reddito del proprietario, anche
se non riscossi. Nella specie, la sentenza dichiarativa della risoluzione del contratto interveniva solo ad ottobre 2010 ed il Tribunale partenopeo condannava la società conduttrice al pagamento di tutti i canoni non pagati fino alla pronuncia (per circa Euro 150.000,00).

Il motivo è fondato.

2. Secondo la più recente ed ormai costante giurisprudenza di questa Corte (da ultimo Cass. 09/01/2024, n. 746) il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo -per i quali ultimi opera, invece, la deroga introdotta dall’art. 8 legge 9 dicembre 1998, n. 431 -è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione (Cass. 29/09/2020, n. 20661, Cass. 09/05/2019, n. 12332 e Cass. 28/09/2016, n. 19240).
L’applicazione, al caso di specie, dell’art. 26 t.u.i.r. non ne implica un’interpretazione costituzionalmente illegittima, in quanto, come già osservato dalla giurisprudenza costituzionale, la capacità contributiva desumibile dal presupposto economico al quale l’imposta è collegata, può essere ricavata, in linea di principio, da qualsiasi indice rivelatore di ricchezza, secondo valutazioni riservate al legislatore, salvo il controllo di costituzionalità (Corte Cost., n. 362/2000). Secondo quanto precisato dalla stessa Corte Costituzionale, il sistema che fa riferimento per la determinazione del reddito dei fabbricati al canone risultante dal contratto di locazione è del tutto eccezionale e deve armonizzarsi nel contesto di un sistema che pone la regola per cui i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione. Sicché esso potrà operare nel tempo solo fin quando risulterà in vita
un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso tecnico. Quando, invece, la locazione (rapporto contrattuale) sia cessata per scadenza del termine (art. 1596 cod. civ.) ed il locatore pretenda la restituzione essendo in mora il locatario per il relativo obbligo, ovvero quando si sia verificata qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (art. 1456 cod. civ.), o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (art.1454 cod. civ.), tale riferimento al reddito locativo non sarà più praticabile, tornando in vigore la regola generale (Cass. n. 12332/2019 cit.).
3. Nel caso di specie, trattandosi di immobili locati a fini commerciali, non è dubbio che i canoni di locazione non percepiti nell’anno 2009 dovevano comunque essere dichiarati a concorrere alla formazione del reddito; infatti, solo a seguito del provvedimento giurisdizionale (convalida di sfratto o sentenza che dichiari risolto il contratto, intervenuta nella specie nel 2010) o a seguito della registrazione della risoluzione i canoni di locazione non sono più soggetti ad imposizione trovando applicazione l’ordinaria tassazione catastale dell’immobile.
Infatti, con specifico riferimento ai contratti di locazione, si ricorda che gli artt. 3 e 17 d.P.R. n. 131/1986 individuano in maniera esplicita gli eventi successivi alla conclusione del contratto che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione e tra questi vi è anche la risoluzione che, pertanto, deve essere registrata in termine fisso, anche se stipulata verbalmente o se il relativo contratto venga redatto nella forma della scrittura privata non autenticata. La risoluzione, quindi, rientra tra gli eventi che devono obbligatoriamente essere portati a conoscenza dell’Amministrazione finanziaria secondo le modalità di cui all’art. 17 cit..
La registrazione dell’accordo risolutivo costituisce, dunque, un obbligo fiscale alla cui omissione consegue il persistere dell’obbligazione tributaria. La mancata esecuzione di tali formalità

rende tale atto, con specifico riferimento alla presunta data della risoluzione del contratto, inopponibile all’Amministrazione finanziaria.

La CTR non ha fatto corretta applicazione dei principi sopra riportati, avendo ritenuto non tassabili i canoni di locazione relativi all’anno 2009, sol perché non percepiti e per l’efficacia retroattiva della pronuncia giurisdizionale dichiarativa della risoluzione del contratto per morosità. Di contro, deve ritenersi che essi concorrano alla formazione del reddito per l’anno 2009 proprio per la mancanza della registrazione della risoluzione (per effetto della clausola risolutiva espressa) in data antece dente e per l’intervenuta risoluzione in via giudiziale solo nel 2010, avente effetto ai fini de quibus solo dal momento della pronuncia.
Il ricorso va, pertanto, accolto, la sentenza della CTR va cassata e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito ex art. 384 cod. proc. civ., con il rigetto dell’originario ricorso della ricorrente. I controri correnti, nella qualità in epigrafe indicata, vanno condannati, in applicazione del principio della soccombenza, al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio di legittimità, nella misura indicata in dispositivo, mentre vanno compensate quelle dei gradi di merito in ragione dei profili sostanziali della vicenda processuale, oggetto di contrasti giurisprudenziali.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso proposto dalla contribuente.

Condanna i controricorrenti, nella qualità in epigrafe indicata, al pagamento, in favore dell’RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.500,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito, compensando le spese dei gradi di merito.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 1° ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.