Canoni di locazione non riscossi: quando si pagano?

Una società immobiliare è stata tassata su affitti non pagati. La Corte di Cassazione ha confermato che, per i redditi d’impresa, i canoni di locazione non riscossi devono essere dichiarati secondo il principio di competenza fino alla risoluzione del contratto. Un accordo transattivo successivo è stato ritenuto irrilevante per le imposte già maturate.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Canoni di Locazione non Riscossi: la Regola Fiscale per le Imprese

La gestione dei canoni di locazione non riscossi rappresenta una sfida significativa per le società immobiliari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale del diritto tributario: per le imprese, i canoni di locazione concorrono a formare il reddito nell’anno in cui maturano, indipendentemente dal loro effettivo incasso. Analizziamo questa importante decisione per capire le sue implicazioni pratiche.

Il Caso: Affitti non Pagati e l’Intervento del Fisco

Una società proprietaria di un immobile commerciale si è vista recapitare due avvisi di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’amministrazione finanziaria contestava il mancato inserimento, nella dichiarazione dei redditi, dei canoni di locazione relativi all’anno 2009 e al primo trimestre 2010, che la società conduttrice non aveva pagato. Sebbene non incassati, secondo il Fisco quei canoni andavano comunque tassati come ricavi.

La società si è opposta, sostenendo che un accordo successivo, definito “transattivo”, aveva risolto il contratto e che la somma ricevuta era a titolo di risarcimento e non di pagamento dei canoni. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno respinto le ragioni della società, confermando la legittimità degli accertamenti.

La Tassazione dei Canoni di Locazione non Riscossi: il Principio di Competenza

Il fulcro della questione ruota attorno al principio di competenza economica, sancito dall’art. 109 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). A differenza delle persone fisiche (per le quali vige il principio di cassa), le imprese devono tassare i ricavi nel momento in cui il diritto a percepirli sorge giuridicamente, non quando vengono materialmente incassati.

Nel caso dei contratti di locazione, il diritto al canone matura mese per mese. Pertanto, fino a quando il contratto di locazione è in vigore, i canoni maturati sono considerati ricavi e devono essere tassati, anche se l’inquilino è moroso. L’unica via per interrompere questo automatismo fiscale è la formale risoluzione del contratto.

L’Accordo Transattivo è Irrilevante?

La società ricorrente ha basato la sua difesa sulla natura transattiva dell’accordo che ha posto fine al rapporto con l’inquilino. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha ritenuto i motivi di ricorso inammissibili. I giudici hanno chiarito che la questione non era qualificare l’accordo come transazione, ma stabilire la data di cessazione del contratto.

L’accordo stesso, datato marzo 2010, provava che fino a quel momento il contratto era pienamente valido. Di conseguenza, tutti i canoni maturati fino a quella data costituivano ricavi imponibili per la società proprietaria, in applicazione del principio di competenza.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha dichiarato inammissibili i ricorsi della società per due ragioni principali. In primo luogo, i motivi sollevati non si confrontavano con la motivazione centrale delle sentenze precedenti, ovvero l’applicazione del principio di competenza. La difesa della società si è concentrata sulla natura dell’accordo risolutivo, senza spiegare perché questo avrebbe dovuto modificare la tassabilità dei ricavi già maturati in precedenza.

In secondo luogo, i motivi sono stati giudicati generici. La società lamentava una violazione delle norme sull’interpretazione dei contratti e sulla transazione senza però indicare specificamente quali clausole fossero state male interpretate o in che modo le reciproche concessioni fossero state ignorate. La Corte ha ricordato che non è suo compito riesaminare i fatti, ma solo verificare la corretta applicazione delle norme di diritto.

Le Conclusioni: Guida Pratica per le Società Immobiliari

La decisione della Cassazione offre una chiara indicazione operativa per le società che gestiscono patrimoni immobiliari. L’obbligo di dichiarare i canoni di locazione non riscossi cessa solo con la risoluzione formale del contratto di locazione. Qualsiasi accordo successivo, anche se definito transattivo, non ha effetto retroattivo ai fini fiscali sui ricavi già maturati. Per le imprese, il momento rilevante per la tassazione è quello in cui il credito sorge, non quello in cui viene incassato. Di conseguenza, in caso di morosità, è fondamentale agire tempestivamente per la risoluzione del contratto al fine di bloccare la maturazione di ulteriori ricavi imponibili.

Una società deve pagare le tasse sui canoni di locazione anche se non li ha incassati?
Sì. Per i redditi d’impresa vige il principio di competenza, secondo cui i ricavi, come i canoni di locazione, sono tassabili nel momento in cui maturano giuridicamente, indipendentemente dall’effettivo incasso.

La risoluzione del contratto di locazione interrompe l’obbligo di dichiarare i canoni?
Sì. L’obbligo di considerare i canoni maturati come ricavi imponibili cessa a partire dalla data di effettiva risoluzione del contratto di locazione.

Un accordo transattivo con l’inquilino moroso può cancellare le tasse sui canoni non pagati in precedenza?
No. Secondo questa ordinanza, un accordo transattivo che risolve il contratto non ha efficacia retroattiva ai fini fiscali. La società resta tenuta a pagare le imposte sui canoni maturati fino alla data di risoluzione del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 30963 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 30963 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 03/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29211/2016 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME in forza di procura in calce al ricorso, elettivamente domiciliata presso lo studio COGNOME ed associati in Roma alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

-controricorrente –

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio n. 3908/2016 depositata in data 17/06/2016, non notificata; udita la relazione della causa nell ‘ adunanza camerale del 4/10/2024 tenuta dal consigliere dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE

L’Agenzia delle entrate, Direzione provinciale di Roma, emetteva due avvisi di accertamento nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE, in relazione alle somme a quest’ultima attribuite in forza di un contratto intercorso con la RAGIONE_SOCIALE. RAGIONE_SOCIALE, conduttrice di un immobile del quale ella era proprietaria, recuperando a imposizione maggior reddito a fini Ires e Irap per l’anno di imposta 2009 e a fini Iva per l’anno di imposta 2010.

La Commissione tributaria provinciale (CTP) di Roma rigettava i ricorsi, proposti separatamente e poi riuniti, evidenziando che i canoni di locazione di immobili non abitativi devono essere sempre dichiarati anche se non riscossi fino a quando non avvenga la risoluzione del contratto, per cui i canoni del 2009 del primo trimestre 2010 dovevano concorrere come ricavi alla formazione del reddito di impresa, in base al principio di competenza, anche se non riscossi e non fatturati; in merito al recupero IVA la società avrebbe dovuto assoggettare a IVA i canoni di locazione, ai sensi dell’art. 6, comma 3, d.P.R. n. 633 del 1972.
La Commissione tributaria regionale del Lazio (CTR) rigettava l’appello della società . In particolare, i giudici del gravame evidenziavano che l’accordo tra RAGIONE_SOCIALE e Anagnina con cui era risolto, alla data del 24 marzo 2010, il contratto di locazione (accordo prodotto in appello) non poteva qualificarsi come transazione, mancando le reciproche concessioni tra le parti, e che l’indennizzo risarcitorio versato dalla prima alla seconda doveva considerarsi pagamento dei canoni dell’anno 2009 e dei primi tre mesi del 2010 e quindi adempimento del contratto medesimo, con conseguente rilevanza ai fini dell’imposizione diretta e indiretta ; evidenziavano altresì che l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro emesso dall’Agenzia delle entrate , e invocato dalla società a fondamento della
effettiva natura di transazione dell’accordo , era stato poi annullato in autotutela dall’ufficio. Specificavano che pertanto, tenuto conto delle ulteriori pertinenti argomentazioni del giudice di primo grado, l’avviso di accertamento era legittimo.

Contro tale decisione la società propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi.

L ‘ Agenzia delle entrate resiste con controricorso. La causa è stata fissata per l’adunanza camerale de l 4/10/2024.

CONSIDERATO CHE

1 . Con il primo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., la società contribuente lamenta violazione e fa lsa applicazione dell’art. 1965 cod. civ. laddove la CTR ha ritenuto che mancasse, nell’accordo in questione, il requisito delle reciproche concessioni; premesso infatti che i sacrifici di ordine patrimoniale nella transazione possono avere contenuto estremamente variabile e che essi devono essere rivolti a prevenire o porre fine ad una lite e precisato che le rinunce non devono espressamente riportate nel contratto ma è sufficiente che siano desumibili dal rapporto, nel caso di specie l ‘ Anagnina aveva rinunciato ad azionare il decreto ingiuntivo già ottenuto per i canoni del 2008 e ad agire per il risarcimento di tutti i danni subiti, accettando peraltro un importo inferiore ai canoni scaduti e rimasti inadempiuti.
Con il secondo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 cod. civ., laddove la CTR ha omesso di dare rilievo al senso letterale delle parole utilizzate nell’accordo, ove si fa espresso riferimento alla natura transattiva.

I due motivi sono inammissibili.

2.1. Per come emerge dalla sentenza di appello che richiama la sentenza di primo grado, la ripresa fiscale è stata effettuata in

applicazione del principio per cui trattandosi di immobili merce, i canoni di locazione sono ricavi, per cui si applica l’art. 109, comma 2, t.u.i.r., e quindi essi sono soggetti a imposizione anche se non riscossi o fatturati; l’accordo invocato dalla società proverebbe la vigenza del contratto fino al 24/03/2010.

Il principio affermato da questa Corte (Cass. 21/10/2020, n. 22606; analogamente Cass. 21/11/2019, n. 30372) è, infatti, nel senso che «In tema di redditi di impresa, i ricavi derivanti dai canoni di locazione devono considerarsi conseguiti, ai sensi dell’art. 109, comma 2, lett. b), TUIR, alla data di maturazione dei medesimi, in quanto, fino all’eventuale risoluzione del contratto, non possono essere qualificati come componenti positivi dei quali non sia certa l’esistenza o la determinazione dell’ammontare, a prescindere dalla concreta corresponsione (Cass. 11/05/2018, n. 11556; in senso conforme, con riferimento al reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili ad uso commerciale: Cass. 18/01/2012, n. 651; 28/09/2016, n. 19240)».
Questa è la motivazione principale della CTP richiamata dalla CTR laddove afferma che «tenuto conto delle ulteriori pertinenti argomentazioni del giudice di primo grado, l’avviso di accertamento è legittimo» e ne riporta ampiamente il contenuto nella parte espositiva dello svolgimento processuale.

Con tale argomentazione i due motivi non si confrontano affatto, neanche spiegando perché, pur essendo in presenza di un accordo transattivo, esso avrebbe avuto effetti sulla data di cessazione del rapporto contrattuale.

2.2. A tale ragione di inammissibilità se ne accompagna una ulteriore in relazione al primo motivo.

Premesso che l’affermazione della CTR è corretta laddove afferma che per aversi transazione ai sensi dell’art. 1965 cod. civ. occorre che

le parti operino reciproche concessioni, il motivo sconta patente ragione di inammissibilità laddove deduce che la CTR avrebbe dovuto riconoscere il carattere transattivo dell’accordo in base a «tutta la documentazione fornita dalla ricorrente nel corso del giudizio», senza alcuna ulteriore precisazione; inoltre essa si limita a descrivere una asserita rinuncia della RAGIONE_SOCIALE ad una parte del credito, attraverso l’introduzione di dati di fatto che non è chiaro se si ricavino a meno dall’accordo in questione.
2.3. Anche il secondo motivo sconta un’ulteriore ragione di inammissibilità.

Costante orientamento di questa Corte ritiene che, in tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto; il rilievo da assegnare alla formulazione letterale dev’essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale, e le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell’art. 1363 cod. civ., dovendosi intendere per «senso letterale delle parole» tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole; il giudice deve collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (di recente Cass. 29/04/2024, n. 11475).
Nel caso di specie, il motivo contiene una generica affermazione di prevalenza del significato letterale delle parole, omettendo ogni indicazione concreta delle espressioni o delle clausole la cui interpretazione da parte della CTR debba essere considerata irrispettosa della predetta regola.

3. Pertanto il ricorso va respinto.

Alla soccombenza segue condanna al pagamento delle spese di lite.

P.Q.M.

rigetta il ricorso; condanna la ricorrente a pagare in favore dell’Agenzia delle entrate le spese di lite che liquida in euro 7.800,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito;

ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 4 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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