Beneficio fiscale immobile storico: la prova del vincolo

Una contribuente si oppone a un avviso di accertamento sostenendo di avere diritto al beneficio fiscale per un immobile storico. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, poiché la contribuente non ha fornito la prova di un formale decreto ministeriale che attestasse il vincolo storico-artistico, limitandosi a contestare la valutazione delle prove documentali fatta dal giudice di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Beneficio Fiscale Immobile Storico: La Prova del Vincolo Secondo la Cassazione

Ottenere un beneficio fiscale per un immobile storico è un’opportunità importante per i proprietari di beni di pregio culturale, ma è subordinato a requisiti precisi e non derogabili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: per godere delle agevolazioni fiscali, non basta un semplice riferimento al vincolo in un atto notarile; è indispensabile dimostrare l’esistenza di un provvedimento ministeriale formale. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento da parte di una contribuente, relativo a maggiori canoni di locazione non dichiarati per un fabbricato situato a Venezia. La contribuente sosteneva che l’immobile dovesse godere di un trattamento fiscale privilegiato in quanto bene di interesse storico-artistico.

Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le sue richieste. Secondo i giudici di merito, non era stata fornita la prova che l’immobile fosse stato formalmente riconosciuto come tale dal Ministero competente, come richiesto dalla normativa.

Il Motivo del Ricorso in Cassazione

La contribuente ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione e la falsa applicazione delle leggi che regolano la materia. Il fulcro del suo argomento non era la contestazione del principio di diritto in sé – ovvero la necessità di un atto formale per il riconoscimento del vincolo – ma l’errata valutazione, a suo dire, delle prove documentali.

In particolare, sosteneva che la Commissione Tributaria Regionale non avesse considerato adeguatamente un atto notarile di compravendita che faceva riferimento a un decreto ministeriale. Tale decreto, secondo la ricorrente, avrebbe incluso l’immobile nell’elenco degli edifici di notevole interesse storico ed artistico della città di Venezia.

Il Beneficio Fiscale Immobile Storico e l’Onere della Prova

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo un aspetto cruciale. Il godimento del beneficio fiscale per un immobile storico è strettamente legato all’esistenza di un provvedimento formale emesso dal Ministero, che deve essere trascritto nei registri immobiliari. Questo atto costituisce la prova regina del vincolo.

L’onere di dimostrare l’esistenza di tale provvedimento ricade interamente sul contribuente che intende avvalersi dell’agevolazione. Non è compito del giudice ricercare d’ufficio tale prova, né è sufficiente produrre documenti che vi facciano solo un vago riferimento.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha specificato che il motivo del ricorso, al di là della sua intestazione formale, non denunciava una vera violazione di legge, ma mirava a ottenere una nuova e diversa valutazione delle prove, in particolare dell’atto notarile. I giudici di legittimità hanno ribadito che la valutazione delle prove è un’attività riservata esclusivamente al giudice di merito (in questo caso, la Commissione Tributaria Regionale).

La Corte di Cassazione non può sostituire il proprio giudizio a quello del giudice di grado inferiore sui fatti della causa. La Commissione Tributaria aveva già esaminato l’atto notarile, ritenendolo insufficiente a dimostrare l’esistenza di un formale provvedimento di vincolo. Questa valutazione, non essendo né omessa né palesemente illogica, non poteva essere censurata in sede di legittimità. Di conseguenza, il tentativo della contribuente di sollecitare una rivalutazione del documento è stato giudicato inammissibile.

Conclusioni

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale per chiunque possieda un immobile di potenziale interesse culturale: per accedere al beneficio fiscale immobile storico, è necessario essere in possesso della prova documentale certa e inconfutabile del vincolo. Questa prova è costituita dal provvedimento formale ministeriale, debitamente trascritto. Affidarsi a semplici menzioni in altri documenti, come un atto di compravendita, è un rischio che può portare al disconoscimento delle agevolazioni fiscali e al conseguente pagamento delle imposte piene, oltre a sanzioni e interessi. La decisione sottolinea ancora una volta la distinzione tra il giudizio di merito, che valuta i fatti e le prove, e il giudizio di legittimità della Cassazione, che vigila sulla corretta applicazione delle norme di diritto.

Per ottenere il beneficio fiscale per un immobile di interesse storico, è sufficiente un atto notarile che ne menzioni il vincolo?
No, non è sufficiente. La Corte ha stabilito che è necessario provare l’esistenza di un provvedimento formale ministeriale che imponga il vincolo, soggetto a trascrizione nei registri immobiliari. Un semplice riferimento in un atto di compravendita è stato ritenuto insufficiente a dimostrare l’esistenza di tale provvedimento.

Cosa significa quando un ricorso in Cassazione viene dichiarato ‘inammissibile’?
Significa che la Corte Suprema non può esaminare il merito della questione perché il ricorso non rispetta i requisiti previsti dalla legge. In questo caso, il ricorso è stato ritenuto inammissibile perché, invece di denunciare una violazione di legge, chiedeva alla Corte di rivalutare le prove documentali, un’attività che non rientra nelle sue competenze.

Su chi ricade l’onere di provare che un immobile ha un vincolo di interesse storico-artistico ai fini fiscali?
L’onere della prova ricade interamente sul contribuente che intende beneficiare del trattamento fiscale agevolato. È il contribuente che deve dimostrare, con prove documentali adeguate come il decreto ministeriale di apposizione del vincolo, l’esistenza dei presupposti per l’applicazione del beneficio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32159 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32159 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16016/2016 R.G. proposto da:

NOME COGNOMEC.F. CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale allegata al ricorso, dall’Avv. NOME COGNOME con domicilio digitale indicato in ricorso;

-ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso i cui uffici in Roma è domiciliata alla INDIRIZZO

AVVISO DI ACCERTAMENTO

Avverso la sentenza della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DEL PIEMONTE n. 1388/36/15, depositata in data 17/12/2015;

Udita la relazione della causa svolta dal consigliere dott. NOME COGNOME nelle camere di consiglio del 18 ottobre 2024 e, previa riconvocazione, del 23 ottobre 2024;

Fatti di causa

Con ricorso ritualmente notificato, ritualmente, NOME COGNOME (d’ora in poi, anche ‘la contribuente’ ) impugnò l’avviso di accertamento n. TTLM30367 relativo all’anno d’imposta 2005, in riferimento a maggiori canoni di locazione, e alla conseguente ripresa fiscale, riguardanti un fabbricato sito a Venezia, deducendo che si tratterebbe di un bene di interesse storico-artistico che godrebbe di un trattamento fiscale privilegiato.

La C.T.P. di Torino rigettò il ricorso, con sentenza confermata dalla C.T.R. del Piemonte.

Avverso detta ultima sentenza, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a un solo motivo.

Resiste l’Agenzia delle Entrate con controricorso.

Ragioni della decisione

1.Con un unico motivo di ricorso, rubricato ‘ Sulla violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 11 legge n. 413/91 ed art. 3 legge n. 1089/1939, in connessione ai documenti prodotti agli atti di causa, nonché sull’errata valutazione delle prove documentali acquisite’ , la contribuente censura la sentenza impugnata perché ha respinto l’appello da essa proposto, sulla base della motivazione che

l’immobile sito in Venezia, per il quale ella aveva invocato l’applicazione de l beneficio di cui all’art. 11 della legge n. 413 del 1991, non risultava essere stato riconosciuto dal Ministero di interesse storico o artistico, ai sensi dell’art. 3 della legge n. 1089 del 1939.

La contribuente, nel motivo in esame, precisa che non contesta il principio di diritto, affermato dalla C.T.R., secondo il quale il godimento del beneficio fiscale di cui all’art . 11 della legge n. 413 del 1991 presuppone che il riconoscimento dell’interesse storico o artistico dell’immobile fosse avvenuto con provvedimento formale ministeriale soggetto a trascrizione nei registri imm obiliari ai sensi dell’art. 3 della legge n. 1089 del 1939.

Ella imputa, piuttosto, al giudice di appello di non aver considerato adeguatamente, e comunque di avere erroneamente valutato, l’atto notarile di compravendita nel quale si farebbe riferimento ad un decreto ministeriale trascritto che includerebbe l’immobile in questione tra gli edifici di notevole interesse storico ed artistico della città di Venezia.

1.1. Il motivo è inammissibile.

La contribuente non si duole della violazione di una norma di legge, ma di come la C.T.R. abbia ricostruito la fattispecie sottoposta al suo esame tramite la valutazione delle prove prodotte dinanzi ad essa.

Né, deve aggiungersi, la contribuente fa valere, al di là della rubrica, un omesso esame di fatto decisivo discusso dalle parti , ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

Peraltro, l’atto notarile è stato debitamente valutato dalla C.T.R., che ha considerato il suo contenuto come insufficiente a dimostrare l’esistenza di un provvedimento ministeriale di apposizione del vincolo di particolare interesse storico o artistico.

Si tratta dell’esito dell’attività di valutazione delle prove , che al più avrebbe potuto essere censurato in questa sede in quanto

assolutamente carente di motivazione o sorretto da motivazione apparente, mentre la contribuente si limita a sollecitare questa Corte a una diversa, alternativa valutazione del decisivo documento acquisito in giudizio.

2.Consegue all’inammissibilità del ricorso la condanna della contribuente al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna NOME COGNOME al pagamento, in favore dell’Agenzia delle Entrate, delle spese del giudizio, che si liquidano in euro duemilatrecento per compenso, oltre alle spese prenotate a debito. à atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, d 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nelle camere di consiglio del 18 ottobre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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