Benefici fiscali immobili storici: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 30916/2024, ha rigettato il ricorso di alcuni contribuenti che richiedevano un rimborso IRPEF. I ricorrenti sostenevano di aver diritto ai benefici fiscali per immobili storici in quanto le loro proprietà si trovavano nel centro di Firenze, patrimonio UNESCO. La Corte ha stabilito che tali agevolazioni spettano solo in presenza di un vincolo di interesse storico specifico, formalmente dichiarato dall’autorità competente e trascritto nei registri immobiliari. La sola ubicazione in un’area di pregio storico non è sufficiente per ottenere il beneficio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Benefici Fiscali Immobili Storici: La Cassazione Sottolinea la Necessità del Vincolo Trascritto

L’ordinanza n. 30916/2024 della Corte di Cassazione ha fornito un importante chiarimento sui requisiti per accedere ai benefici fiscali per immobili storici. Molti proprietari ritengono, erroneamente, che la sola ubicazione di un immobile in un centro storico di pregio, magari patrimonio UNESCO, sia sufficiente per godere di agevolazioni fiscali. La Suprema Corte ha ribadito un principio fondamentale: senza un atto amministrativo formale che dichiari e trascriva il vincolo di interesse storico, nessun beneficio è dovuto. Analizziamo insieme la vicenda e le conclusioni dei giudici.

Il Caso: La Richiesta di Rimborso IRPEF

La controversia nasce dalla richiesta di rimborso IRPEF presentata da un gruppo di contribuenti per le imposte versate tra il 2002 e il 2010. I contribuenti erano proprietari di alcuni immobili situati nel centro storico di Firenze, un’area universalmente riconosciuta per il suo immenso valore culturale e inserita nelle liste del patrimonio mondiale UNESCO.

In virtù di ciò, essi ritenevano di avere diritto ai benefici fiscali previsti dall’art. 11, comma 2, della legge n. 413/1991 per i redditi prodotti da immobili gravati da vincolo storico e archeologico. L’Agenzia delle Entrate negava il rimborso e ne scaturiva un lungo contenzioso, giunto fino in Cassazione dopo le decisioni sfavorevoli dei giudici di merito.

I Motivi del Ricorso e i benefici fiscali per immobili storici

I ricorrenti basavano le loro argomentazioni su due punti principali:

1. Valore culturale ope legis: Sostenevano che gli immobili, trovandosi in un’area UNESCO, dovessero essere considerati beni culturali ‘per effetto di legge’ (ope legis), senza la necessità di uno specifico provvedimento amministrativo che ne attestasse l’interesse storico.
2. Continuità normativa: Affermavano che, anche in assenza di un vincolo trascritto, altri elementi (come la carta dei vincoli comunali o la presenza di elementi decorativi tutelati) avrebbero dovuto essere sufficienti a dimostrare il valore storico e a giustificare l’applicazione delle agevolazioni.

In sostanza, la tesi dei contribuenti puntava a un’interpretazione estensiva della norma, legando il beneficio al valore intrinseco e notorio del bene, piuttosto che a un requisito formale.

La Decisione della Corte: i benefici fiscali immobili storici richiedono formalità

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, giudicando infondate le argomentazioni dei contribuenti. I giudici hanno riaffermato un principio cardine del diritto tributario: le norme che prevedono agevolazioni fiscali, essendo di natura eccezionale, devono essere interpretate in modo restrittivo e non ammettono applicazioni analogiche o estensive.

Le Motivazioni

La decisione della Corte si fonda su un ragionamento giuridico rigoroso e lineare. In primo luogo, i giudici hanno sottolineato che la legge (sia la vecchia L. 1089/1939 che il successivo D.Lgs. 42/2004, il Codice dei Beni Culturali) subordina la fruizione dei benefici fiscali a un presupposto oggettivo e facilmente accertabile: l’esistenza di un vincolo di interesse storico dichiarato e trascritto.

Questo requisito formale non è un mero cavillo burocratico, ma risponde a un’esigenza di certezza del diritto. La dichiarazione di interesse storico è frutto di una valutazione tecnica da parte dell’amministrazione competente, mentre la trascrizione nei registri immobiliari serve a rendere pubblica tale condizione, con effetti sia per i proprietari che per i terzi.

La Corte ha specificato che il legislatore ha volutamente limitato i benefici solo a quegli immobili per i quali tale procedura è stata completata. Estendere l’agevolazione a tutti gli immobili situati in aree di pregio storico, senza un vincolo specifico, significherebbe andare oltre la volontà della legge. Pertanto, la Corte ha concluso che la Commissione Tributaria Regionale aveva correttamente accertato in fatto l’assenza di un vincolo trascritto sugli immobili dei ricorrenti, rendendo di conseguenza legittimo il diniego del rimborso.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rappresenta un monito per tutti i proprietari di immobili di pregio. Per poter legittimamente richiedere i benefici fiscali per immobili storici, non è sufficiente la notorietà del valore culturale del proprio bene o la sua collocazione geografica. È indispensabile verificare l’esistenza di un formale provvedimento di vincolo emanato dalla Soprintendenza (o altro organo competente) e, soprattutto, che tale vincolo sia stato regolarmente trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. In assenza di questi requisiti formali, qualsiasi richiesta di agevolazione fiscale è destinata a essere respinta.

È sufficiente che un immobile si trovi in un centro storico patrimonio UNESCO per ottenere i benefici fiscali previsti per i beni di interesse storico?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la sola ubicazione in un’area di riconosciuto pregio culturale, come un sito UNESCO, non è sufficiente. È necessario un provvedimento amministrativo specifico che dichiari l’interesse storico del singolo immobile.

Qual è il requisito fondamentale per accedere ai benefici fiscali per i redditi derivanti da immobili di interesse storico secondo la Cassazione?
Il requisito fondamentale è l’esistenza di un vincolo di interesse storico che sia stato non solo formalmente dichiarato dall’autorità competente, ma anche trascritto nei pubblici registri immobiliari. Entrambi i passaggi sono necessari.

In un giudizio sul rimborso, l’Amministrazione Finanziaria può difendersi con motivi diversi da quelli indicati nel diniego iniziale?
Sì. La Corte ha ribadito il principio secondo cui, nel giudizio sul diritto al rimborso, il contribuente agisce come attore e deve provare i fatti a fondamento della sua domanda. L’Amministrazione Finanziaria, come convenuto, può difendersi ampliando le sue argomentazioni (il cosiddetto thema decidendum) anche oltre i motivi del diniego iniziale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 30916 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 30916 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 03/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17742/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME (C.F. CMPMGR65C60M059F), COGNOME NOME (C.F. CMPLRD29D08D403X), COGNOME NOME (C.F. GLLVCN33S50A241C), COGNOME NOME (C.F. PRTFNN56E14D643J), rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. NOME COGNOME presso il cui

DINIEGO DI RIMBORSO IRPEF

studio sono elettivamente domiciliati in Roma alla INDIRIZZO;

-ricorrenti –

contro

Agenzia delle Entrate, in persona del Direttore pro tempore ;

-intimata – avverso la sentenza della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DELLA TOSCANA n. 750, depositata in data 18/4/2018; Udita la relazione della causa svolta dal consigliere dott. NOME

Napolitano nella camera di consiglio del 2 ottobre 2024;

Fatti di causa

In data 31/5/2012 i ricorrenti (d’ora in avanti, anche ‘i contribuenti’ ) depositarono all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate di Empoli separate istanze di rimborso per gli anni d’imposta dal 2002 al 2010, per la mancata fruizione dei benefici previsti dall’art. 11, comma 2, della legge n. 413 del 1991 per i redditi prodotti dagli immobili in Firenze gravati dal vincolo storico e archeologico.

L’Ufficio emise un atto di diniego espresso del rimborso chiesto per gli anni dal 2002 al 2010, che i contribuenti impugnarono dinanzi alla C.T.P. di Firenze.

Quest’ultima rigettò i ricorsi.

Interposto appello dai contribuenti, la C.T.R. dichiarò estinto il giudizio per cessazione della materia del contendere, ritenendo che vi fosse stato il rimborso in relazione agli anni dal 2007 al 2010.

Impugnata per revocazione la sentenza d’appello da parte dell’Ufficio, la C.T.R. revocò in sede rescindente la sentenza e, in sede rescissoria, rigettò l’appello dei contribuenti.

Avverso la sentenza pronunciata dalla C.T.R., i contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi.

L’Agenzia delle Entrate è rimasta intimata .

Ragioni della decisione

Innanzitutto, deve rilevarsi la nullità della notificazione del ricorso per cassazione, essendo stata quest’ultima eseguita presso gli uffici dell’Avvocatura Generale dello Stat o (che non aveva difeso l’Amministrazione finanziaria nei gradi di merito) e non presso la sede dell’Agenzia delle Entrate ( ex multis , Cass., sez. 5, Ordinanza n. 17700 del 22/06/2021).

Tuttavia, la complessiva infondatezza del ricorso, per come infra si dirà, esime dal disporre la rinnovazione della notificazione, in ossequio al principio della ragionevole durata del processo (cfr. Cass., sez. 2, Ordinanza n. 12515 del 21/05/2018).

1.Con il primo motivo di ricorso, rubricato ‘ Violazione e falsa applicazione degli artt. 64 d.lgs. n. 546 del 1992 e 395, comma 1, n. 4 c.p.c.’ , i contribuenti impugnano il disposto rescindente della sentenza impugnata deducendo che da tutti i documenti prodotti in giudizio si evincerebbe che l’Ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate di Empoli avrebbe erogato il rimborso richiesto con le istanze con numero di protocollo 80973, NUMERO_CARTA, 81005, 80985 del 31/5/2012, con l’aggiunta del 2% annuo, per tredici semestri.
Sostengono i contribuenti che i giudici di appello non sarebbero incorsi in un errore percettivo nel dichiarare estinto il giudizio per cessata materia del contendere, e che, comunque, non vi erano i presupposti normativi per revocare la sentenza d’appello per errore di fatto.

1.1. Il motivo è inammissibile.

L’accertamento se vi sia stato o meno un rimborso d’imposta è frutto di un giudizio di fatto incensurabile in sede di legittimità.

Il motivo, inoltre, pecca di difetto di autosufficienza e di specificità, non essendo stati indicati nel ricorso i documenti e gli atti la cui ‘svista’ da parte della C.T.R. avrebbe viziato il dispositivo rescindente della sentenza impugnata ( ex coeteris , Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 777 del 15/01/2019, Rv. 652190 – 01).

2.Con il secondo motivo di ricorso, rubricato applicazione degli artt. 16 e 16 bis del d.lgs. n.

‘Violazione e falsa 546 del 1992 e dell’art.

137 c.p.c.’ , i contribuenti deducono che l’Ufficio avrebbe inammissibilmente notificato il ricorso per revocazione direttamente tramite pec, senza l’intermediazione dell’Ufficiale giudiziario.

Si tratterebbe di vera e propria inesistenza, insuscettibile di sanatoria, sicché la sentenza impugnata sarebbe irrimediabilmente nulla, in quanto il giudizio di revocazione non avrebbe potuto aver luogo.

2.1. Il motivo è infondato.

Sin da quando il processo tributario telematico è stato progressivamente introdotto nell’ordinamento, le fonti normative hanno previsto la possibilità della notificazione diretta a mezzo pec alla controparte, alla stregua di quanto previsto per il processo civile.

Orbene, al tempo della notifica del ricorso per revocazione (seconda metà del 2016), era già in vigore per le Commissioni tributarie della Regione Toscana la possibilità di notificare i ricorsi (anche nei gradi successivi al primo) direttamente via pec (cfr., per un riepilogo della disciplina all’epoca vigente, la circolare n. 2/DF , prot. n. 5249 dell’11 maggio 2016).

L’Ufficio, dunque, nel notificare il ricorso per revocazione, non aveva alcun onere di rivolgersi al l’ufficiale giudiziario.

3.Con il terzo motivo di ricorso, rubricato ‘ Violazione e falsa applicazione degli artt. 18 e 19 del d.lgs. n. 546 del 1992, dell’art. 2, 2 bis e 21 septies della legge n. 241 del 1990, degli artt. 37 e 38 del d.P.R. n. 602 del 1973 e dell’art. 7 della legge n. 212 del 2000’ , i

contribuenti si lamentano che la C.T.R. abbia esaminato il merito della spettanza del diritto al rimborso richiesto prescindendo dal tenore del diniego espresso del rimborso, che non riguardava il diritto azionato ma la competenza amministrativa dell’ufficio finanziario (Empoli) al quale il rimborso era stato chiesto.

L’ufficio di Empoli , al quale era stato chiesto il rimborso, non avrebbe dovuto emettere un diniego di rimborso sulla base della sua rilevata incompetenza amministrativa, ma avrebbe dovuto trasmettere l’istanza all’ufficio competente a provvedere sull’istanza, con la conseguenza che la C.T.R. avrebbe errato nel sindacare direttamente il merito della richiesta di rimborso.

3.1. Il motivo è infondato.

E’ ben vero che esiste un orientamento giurisprudenziale di legittimità che attribuisce natura impugnatoria al giudizio sulla spettanza del diritto al rimborso (cfr., ex coeteris , Cass., sez. 5, Sentenza n. 19187 del 06/09/2006, Rv. 593168 – 01), ma deve affermarsi che tale natura caratterizza solo l’accesso alla giurisdizione tributaria, che può avvenire tramite l’impugnazione di uno degli atti di cui all’art. 19 del d.lgs. n. 546 del 1992.

Anche qualora l’amministrazione opponga un diniego espresso, infatti, il giudizio sul diritto al rimborso è caratterizzato da alcune peculiarità: il contribuente assume la veste di attore in senso sostanziale, con l’onere di provare i fatti posti a fondame nto della domanda.

L’ editio actionis spetta a lui, mentre l’amministrazione, assumendo la veste sostanziale di soggetto convenuto, può difendersi anche ampliando il thema decidendum rispetto ai motivi posti a sostegno del diniego espresso di rimborso (giurisprudenza consolidata: cfr. Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 25999 del 02/09/2022, Rv. 665511 – 01).

Nella fattispecie di causa, dunque, bene ha fatto il giudice a pronunciare sulla spettanza del diritto al rimborso, indipendentemente dai motivi posti a base del diniego espresso opposto dall’ufficio.

4. Con il quarto motivo di ricorso, rubricato ‘ Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 11 comma 2 della legge n. 413 del 1991, dell’art. 3 della legge n. 1089 del 1939, dell’art. 129 comma 1 del d.lgs. n. 42 del 2004 e dell’art. 115 c.p.c.’ , i contribuenti deducono che gli immobili del centro storico di Firenze sono beni culturali ope legis , ai sensi del combinato disposto della legge n. 184/77 di ratifica della Convenzione UNESCO del 1972 , dell’art. 129, comma 1, del d.lgs. n. 42 del 2004 e dell’art. 1 della legge n. 77 del 2006.
Ne conseguirebbe, secondo i contribuenti, che ai fini del godimento dei benefici fiscali di cui all’art. 11, comma 2, della legge n. 413 del 1991, vigente ratione temporis , in relazione ai redditi degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, non sarebbe necessario che tali immobili siano oggetto di uno specifico atto amministrativo che riconosca tale interesse, in quanto quest’ultimo caratterizzerebbe tutti gli immobili che si trovino nei luoghi inseriti nelle liste UNESCO, a prescindere da qualsivoglia provvedimento amministrativo.
5. Con il quinto motivo di ricorso, rubricato ‘ Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 3, 10, 11 e 128 del d.lgs. n. 42 del 2004’ , i contribuenti deducono che il vigente codice dei beni culturali e del paesaggio si pone in continuità normativa rispetto alle precedenti leggi, con riferimento ai vincoli culturali. Sostengono i contribuenti, in particolare, che in assenza di vincoli trascritti, occorrerebbe fare riferimento alla carta dei vincoli comunali, dove risulterebbe che gli immobili di via Panicale 12 sarebbero stati oggetto di notifica ai sensi della legge n. 1089 del 1939. Sugli immobili in questione, inoltre, vi sono stemmi ed elementi decorativi scultorei sottoposti a tutela ai sensi del d.lgs. n. 42 del 2004, e tanto basterebbe per considerare di
interesse storico gli immobili nella loro totalità, tale da attribuire il diritto ai contribuenti odierni di fruire dei benefici fiscali per i quali è causa.

5.1. Il quarto e il quinto motivo, per la loro evidente connessione oggettiva, possono essere esaminati e decisi congiuntamente. Essi sono infondati.

La C.T.R. ha insindacabilmente (in esito a un giudizio di fatto) accertato che sugli immobili dei contribuenti non vi fossero vincoli di interesse storico trascritti , ai sensi dell’art. 3 della legge n. 1089 del 1939.

Il carattere eccezionale dei benefici fiscali fa sì che le norme che li prevedano debbano essere interpretate in maniera tassativa e non estensiva.

Ne consegue che, se il legislatore ha voluto concedere benefici fiscali ai proprietari di immobili sui quali grava un vincolo dichiarato e trascritto di interesse storico, l’interprete non può estendere quei benefici ai proprietari di immobili non resi oggetto di vincolo storico dichiarato e trascritto.

Peraltro, la limitazione dei benefici agli immobili oggetto di vincolo storico dichiarato e trascritto non è irragionevole, perché subordina la concessione dei benefici a determinati presupposti oggettivi facilmente accertabili.

Inoltre, è proprio la continuità normativa del d.lgs. n. 42 del 2004 con l’abrogata legge n. 1089 del 1939 a deporre nel senso che, ai fini della fruizione dei benefici fiscali in questione, è necessaria la presenza di un vincolo di interesse storico dichiarato e trascritto.

6. Il ricorso è rigettato.

Il mancato svolgimento di attività difensiva da parte dell’Agenzia delle Entrate esime dal regolare le spese di lite.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il

versamento, da parte dei ricorrenti , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 2 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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