Bene merce: la Cassazione sulla tassazione immobili

La Corte di Cassazione chiarisce la corretta classificazione fiscale di un immobile costruito e venduto da una società. Se l’attività di costruzione e vendita rientra nell’oggetto sociale, l’immobile è un bene merce e l’intero corrispettivo della vendita costituisce ricavo tassabile, non solo la plusvalenza. La Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva erroneamente qualificato l’immobile come bene patrimoniale basandosi su un errore contabile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Bene Merce vs Bene Patrimonio: La Cassazione detta le regole per la tassazione

La corretta qualificazione fiscale degli immobili detenuti da un’impresa è un tema cruciale con significative implicazioni sulla determinazione del reddito. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per un’impresa di costruzioni, un immobile edificato è per sua natura un bene merce, e il ricavato della sua vendita va tassato per intero. Questa pronuncia offre spunti essenziali per comprendere la distinzione tra beni destinati alla vendita e beni patrimoniali.

I Fatti del Caso: La controversia fiscale sulla vendita dell’immobile

Una società operante nel settore edile vendeva un fabbricato da essa stessa costruito, applicando il regime fiscale previsto per i beni patrimoniali. In particolare, dichiarava una plusvalenza derivante dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di costruzione. L’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, contestava tale approccio. Secondo l’Ufficio, l’immobile non era un bene patrimoniale, bensì un bene merce, ovvero un prodotto destinato alla vendita nell’ambito dell’attività caratteristica dell’impresa. Di conseguenza, l’intero corrispettivo della vendita avrebbe dovuto essere considerato come ricavo e tassato come tale, non limitatamente alla plusvalenza.

La controversia approdava davanti alle commissioni tributarie. Mentre in primo grado la tesi della società veniva respinta, la Commissione Tributaria Regionale accoglieva l’appello del contribuente. I giudici di secondo grado ritenevano che, nonostante la società avesse costruito l’immobile, la sua qualificazione come bene patrimoniale fosse giustificata, anche in assenza di una corretta contabilizzazione tra le rimanenze. Contro questa decisione, l’Amministrazione Finanziaria ricorreva in Cassazione.

La Classificazione Fiscale: Il cuore della questione e il bene merce

La Corte Suprema ha colto l’occasione per riaffermare i principi consolidati per la classificazione degli immobili d’impresa. La normativa fiscale distingue tre categorie:
1. Immobili merce: sono i beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa (es. gli edifici costruiti da un’impresa edile per la vendita). I corrispettivi della loro cessione sono ricavi.
2. Immobili strumentali: sono quelli utilizzati direttamente ed esclusivamente nell’esercizio dell’attività d’impresa (es. il capannone, l’ufficio).
3. Immobili patrimonio: sono quelli che non rientrano nelle due categorie precedenti, come gli immobili destinati alla locazione, che producono un reddito autonomo.

La qualificazione dipende dalla destinazione oggettiva del bene in relazione all’attività d’impresa, non da scelte contabili soggettive.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, cassando con rinvio la sentenza impugnata. Secondo i giudici di legittimità, la Commissione Tributaria Regionale ha commesso un errore di diritto nel qualificare l’immobile come bene patrimoniale. La motivazione della Suprema Corte si basa su argomenti chiari e lineari. Poiché la società aveva come oggetto sociale la costruzione di immobili e aveva effettivamente realizzato l’edificio poi venduto, tale bene non poteva che essere un bene merce. Non era né un bene strumentale, in quanto non utilizzato per l’attività, né un bene patrimoniale, non essendo destinato al mercato locativo. La Corte ha inoltre specificato che la mancata iscrizione dell’immobile nel registro dei cespiti ammortizzabili o la sua non corretta contabilizzazione tra le rimanenze di magazzino costituisce un mero errore formale, inidoneo a modificare la natura sostanziale del bene. La sostanza economica dell’operazione prevale sulla forma contabile. Di conseguenza, la vendita del bene doveva essere tassata secondo le regole dell’articolo 85 del T.U.I.R., considerando l’intero corrispettivo come ricavo imponibile.

Le Conclusioni: Implicazioni della sentenza

La decisione riafferma un principio cardine del diritto tributario d’impresa: la natura di un bene e il conseguente trattamento fiscale dipendono dalla sua funzione oggettiva nell’ambito dell’attività economica svolta. Per le società di costruzione, gli immobili edificati sono, per presunzione, destinati alla vendita e quindi classificati come beni merce. Qualsiasi diversa qualificazione deve essere supportata da prove oggettive di una differente destinazione (ad esempio, la locazione a terzi o l’utilizzo strumentale). Questa ordinanza serve da monito per gli operatori del settore: le scelte contabili non possono essere utilizzate per alterare la realtà sostanziale di un’operazione al fine di ottenere un indebito vantaggio fiscale. La corretta qualificazione degli asset aziendali fin dall’origine è fondamentale per evitare future contestazioni da parte del Fisco.

Quando un immobile costruito da un’impresa si considera ‘bene merce’?
Un immobile si considera ‘bene merce’ quando la sua produzione o il suo scambio rientra nell’attività tipica e caratteristica dell’impresa, come nel caso di una società di costruzioni che edifica immobili con lo scopo di venderli.

Una registrazione contabile errata può cambiare la natura fiscale di un bene?
No. Secondo la Corte di Cassazione, un errore formale, come la mancata iscrizione dell’immobile tra le rimanenze di magazzino, è inidoneo a mutare la natura sostanziale del bene e non può trasformare un ‘bene merce’ in un bene patrimoniale ai fini fiscali.

Come viene tassata la vendita di un ‘bene merce’?
L’intero corrispettivo ottenuto dalla vendita di un ‘bene merce’ costituisce un ricavo che concorre a formare il reddito d’impresa ed è interamente tassabile ai sensi dell’art. 85 del T.U.I.R. Non si applica il regime di tassazione della sola plusvalenza, previsto per altre categorie di beni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25550 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25550 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/09/2024

IRPEF, IRAP,

AVVISO DI ACCERTAMENTO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 01914/2016 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in Roma, INDIRIZZO, presso l’Avvocatura generale dello Stato che la rappresenta e difende;

-ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., nonché COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, tutti rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO in virtù di procura speciale in calce al controricorso ed elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO;

-controricorrenti – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. del PIEMONTE- TORINO n. 612/36/2015 depositata il 10/06/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18 settembre 2024 dal consigliere NOME COGNOME;

Rilevato che:

La Direzione provinciale di Alessandria della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE notificava alla società RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE con riferimento all’anno di imposta 2007, l’avviso di

accertamento NUMERO_DOCUMENTO con il quale rettificava il reddito imputabile alla società nella misura di euro 154.184,00 a fronte di un reddito imponibile dichiarato di euro 14.184,00; di conseguenza l’Ufficio, con distinti avvisi di accertamento, rettificava anche il reddito da partecipazione dei soci ai sensi dell’art. 5 d.P.R. 22/12/1986, n. 917 (t.u.i.r.). In particolare l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE contestava che in data 20/12/2007 la società aveva ceduto a titolo oneroso un fabbricato dalla stessa precedentemente edificato erroneamente applicando la disciplina dei beni patrimoniali e dichiarando una plusvalenza di euro 20.000,00, senza qualificare, come sarebbe stato doveroso, l’immobile ceduto come bene merce e senza includere tra i ricavi di competenza l’intero corrispettivo ricevuto pari ad euro 140.000,00 come imposto dall’art. 85 t.u.i.r..
La società e i soci impugnavano gli atti impositivi innanzi alla Commissione tributaria provinciale di Alessandria contestando gli addebiti mossi dall’Ufficio e affermando che l’immobile ceduto doveva rientrare tra i beni patrimoniali della società. L’RAGIONE_SOCIALE si costituiva nei diversi giudizi chiedendo dichiararsi la legittimità della pretesa impositiva e respingersi le impugnazioni.

La CTP di Alessandria, riuniti i ricorsi, li respingeva con la sentenza n. 93/06/13.

La società e i soci proponevano appello innanzi alla Commissione tributaria regionale del Piemonte. L’Ufficio si costituiva con controdeduzioni chiedendo la conferma della sentenza impugnata. La CTR adita accoglieva l’appello e, di conseguenza, annullava gli accertamenti con la sentenza n. 612/36/2015 depositata il 10/06/2015.

Avverso la pronuncia della CTR l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo. La società RAGIONE_SOCIALE, nonché COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME si

sono costituiti in giudizio con controricorso chiedendo il rigetto dell’impugnazione e la conferma della sentenza impugnata.

Il ricorso è stato trattato dal Collegio nella camera di consiglio del 18/09/2024.

Considerato che:

Con l’unico motivo di ricorso l’RAGIONE_SOCIALE deduce violazione dell’art. 85, comma 1, t.u.i.r., in relazione all’articolo 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.. Secondo l’Amministrazione ricorrente la sentenza avrebbe errato nel ritenere l’immobile ceduto come bene patrimonio piuttosto che come bene merce, con conseguente scelta di un erroneo regime fiscale quanto alla tassazione del ricavo maturato.

Il motivo è fondato. La motivazione della sentenza rileva che la società aveva nel suo oggetto sociale, fino al 2005 e prima di un mutamento dell’oggetto sociale, anche la costruzione di immobili e non la sola commercializzazione degli stessi e che era incontestato tra le parti che la società stessa avesse realizzato la costruzione dell’immobile compravenduto. Tale circostanza, secondo la Commissione tributaria regionale, giustificava l’ascriversi dell’immobile ai beni patrimoniali e ciò anche in assenza della contabilizzazione del valore di esso tra le rimanenze, dovendo qualificarsi tale condotta di bilancio come un errore formale inidoneo a mutare la natura del bene in questione.
2.1. Orbene, tali passaggi motivazionali della sentenza impugnata, violano, ad avviso del Collegio, plurimi e incontrastati principi di diritto affermati da questa Corte nella interpretazione della norma invocata e cioè dell’art. 85 t.u.i.r.. Si consideri, in tale prospettiva, che «in tema di redditi d’impresa, deve distinguersi tra immobili merce, destinati al mercato di compravendita, immobili patrimonio, destinati al mercato locativo, e immobili strumentali per destinazione o per natura, in quanto funzionali, i primi, secondo un’interpretazione restrittiva, allo svolgimento di
attività tipicamente imprenditoriali e inidonei alla produzione di un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale nel quale sono inseriti, e caratterizzati, i secondi, da una strumentalità oggettiva senza che rilevi la loro utilizzazione per l’esercizio dell’impresa» (Cass. 20/02/2020, n. 4417); ed ancora: «in tema di redditi d’impresa, i beni immobili non strumentali né riconducibili ai beni-merce agli effetti dell’art. 57 (ora 90) del d.P.R. n. 917 del 1986 – che prevede l’indeducibilità dei relativi costi ed il concorso alla formazione del reddito secondo la disciplina sui redditi fondiari – vanno individuati in ragione della loro natura e della destinazione all’attività di produzione o di scambio oggetto dell’attività d’impresa, con la conseguenza che qualora gli stessi non siano correlati allo svolgimento di un’attività produttiva di reddito d’impresa, non solo non possono ritenersi beni-merce, ma neppure beni strumentali per destinazione» (Cass. 23.10.2020, n. 23987). Orbene, l’immobile oggetto della compravendita non aveva, alla luce dei criteri delineati dalle pronunce riportate, nemmeno nella prospettazione RAGIONE_SOCIALE parti e cioè in ragione RAGIONE_SOCIALE circostanze di fatto per come descritte nella sentenza, natura di bene patrimoniale perché pacificamente non destinato al mercato locativo, né natura di bene strumentale atteso che difettava di ogni destinazione alla realizzazione dell’attività di impresa.
Tale conclusione è perfettamente coerente con l’assenza di un registro dei cespiti ammortizzabili della società che riportasse l’immobile tra i beni patrimoniali. La sentenza impugnata ha, allora, errato nel negare l’applicabilità alla fattispecie dell’art. 85 t.u.i.r. che recita: «sono considerati ricavi: a) i corrispettivi RAGIONE_SOCIALE cessioni di beni e RAGIONE_SOCIALE prestazioni di servizi alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa», atteso che solo tra di essi, e cioè tra i beni merce, poteva rientrare l’immobile ceduto. A tale ultimo riguardo si consideri il principio di diritto, costantemente affermato da questa Corte, secondo il quale «in tema di
determinazione del reddito di impresa, il corrispettivo della vendita di un complesso di unità immobiliari, effettuato da una società avente come oggetto principiale l’attività di compravendita di immobili, costituisce, a norma dell’art. 53 (ora art. 85), comma 1, lett. a), del d.P.R. n. 917 del 1986, ricavo interamente tassabile, atteso che la tassabilità della sola plusvalenza riguarda il corrispettivo realizzato mediante cessione di beni relativi all’impresa diversi da quelli alla cui produzione o al cui scambio essa è diretta» (Cass. 06/072/2016, n. 13747).
La sentenza deve, allora, essere cassata con rinvio alla CGT competente che, in diversa composizione, provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte – Torino, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 18 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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