Base imponibile immobili strumentali: vale il prezzo?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21318/2024, ha chiarito un punto cruciale sulla determinazione della base imponibile per immobili strumentali. Nel caso di una cessione soggetta a IVA, la base per calcolare le imposte ipotecaria e catastale non è il prezzo pattuito, bensì il valore venale del bene. La Corte ha stabilito che la normativa speciale deroga al principio generale di alternatività IVA/Registro, legittimando la rettifica del valore da parte dell’Agenzia delle Entrate quando il prezzo dichiarato sia inferiore a quello di mercato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Base imponibile immobili strumentali: Prezzo o Valore di Mercato?

La determinazione della base imponibile per gli immobili strumentali è un tema che genera spesso contenziosi tra contribuenti e Amministrazione Finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento decisivo, stabilendo che, per il calcolo delle imposte ipotecaria e catastale, si deve fare riferimento al valore venale del bene, anche se la compravendita è soggetta a IVA. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I fatti del caso: la cessione dell’immobile strumentale

Una società acquistava da una società di leasing un immobile a uso ufficio al prezzo di 460.000 euro, oltre IVA. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di rettifica e liquidazione, rideterminando il valore dell’immobile a 573.000 euro. Secondo l’Ufficio, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, la base imponibile non doveva essere il prezzo pagato, ma il maggior valore di mercato (valore venale) del bene.

La società acquirente impugnava l’atto, sostenendo che, essendo l’operazione soggetta a IVA, la base imponibile per tutte le imposte collegate dovesse coincidere con il corrispettivo dichiarato. La Commissione Tributaria Regionale accoglieva la tesi del contribuente, ritenendo incongrua la possibilità di attribuire valori diversi allo stesso bene nell’ambito del medesimo atto. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ricorreva in Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione e la base imponibile immobili strumentali

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione di merito, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Il Collegio ha affermato che la tesi dei giudici regionali è erronea in diritto, poiché non tiene conto della normativa specifica che regola la tassazione delle cessioni di immobili strumentali.

Il quadro normativo di riferimento

La Corte ha richiamato l’articolo 35, comma 10-bis, del D.L. n. 223/2006, che ha introdotto una disciplina specifica per le imposte ipotecaria e catastale relative a trasferimenti di immobili strumentali. Tale norma stabilisce che queste imposte si applicano in misura proporzionale (rispettivamente 3% e 1%) anche se le operazioni sono soggette all’imposta sul valore aggiunto.

Questo rappresenta una chiara deroga al principio generale di alternatività tra IVA e imposta di registro, secondo cui un’operazione imponibile IVA sconta le altre imposte indirette in misura fissa. Per gli immobili strumentali, invece, il legislatore ha previsto un regime diverso, dove le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura proporzionale.

L’erroneità della tesi del contribuente

La difesa della società si fondava sull’idea che dovesse esistere una necessaria corrispondenza tra la base imponibile dell’imposta principale (l’IVA, calcolata sul prezzo) e quella delle imposte accessorie (ipotecaria e catastale). La Cassazione ha smontato questa tesi, chiarendo che le imposte ipotecaria e catastale, pur collegate all’atto, hanno una natura diversa, essendo correlate ai servizi resi per la circolazione giuridica dei beni (trascrizione e voltura). La legge, attraverso il combinato disposto di diverse norme (in particolare il D.Lgs. 347/1990 e il D.P.R. 131/1986), impone di utilizzare come base di calcolo il valore venale in comune commercio.

Le motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che la normativa introdotta nel 2006 ha lo scopo specifico di assoggettare a tassazione proporzionale i trasferimenti di immobili strumentali, indipendentemente dal loro assoggettamento a IVA. Il riferimento normativo agli immobili “di cui all’articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del d.P.R. n. 633/1972” serve a identificare la categoria di beni (i fabbricati strumentali) e non a subordinare l’applicazione delle imposte proporzionali all’effettivo regime IVA dell’operazione. Di conseguenza, la base imponibile per gli immobili strumentali ai fini delle imposte ipotecarie e catastali deve essere determinata sulla scorta del valore venale del bene, e non del corrispettivo pattuito. La possibilità per l’Ufficio di rettificare il valore dichiarato è quindi pienamente legittima.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro: nella compravendita di un immobile strumentale, anche se soggetta a IVA, l’Amministrazione Finanziaria ha il potere-dovere di verificare la congruità del prezzo dichiarato rispetto al valore di mercato e, se necessario, di rettificarlo ai fini dell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale. Per le imprese, ciò significa che la determinazione del prezzo di cessione deve tenere conto non solo delle dinamiche di mercato e degli accordi commerciali, ma anche del potenziale rischio di accertamento fiscale sul valore dell’immobile, che rimane ancorato a un parametro oggettivo come il valore venale.

Nella cessione di un immobile strumentale soggetta a IVA, come si calcola la base imponibile per le imposte ipotecaria e catastale?
Secondo la Corte di Cassazione, la base imponibile si calcola sul valore venale (o valore di mercato) del bene, e non sul corrispettivo pattuito tra le parti, anche se l’operazione è soggetta a IVA.

Il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro si applica alle imposte ipotecaria e catastale per gli immobili strumentali?
No, la normativa specifica (art. 35, comma 10-bis, D.L. 223/2006) introduce una deroga a tale principio. Per i trasferimenti di immobili strumentali, le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura proporzionale basata sul valore venale, anche se la cessione è soggetta a IVA.

È legittimo che lo stesso immobile abbia valori fiscali diversi per imposte differenti applicate allo stesso atto di cessione?
Sì, la Corte lo ha confermato. Per la stessa operazione, la base imponibile ai fini IVA è il prezzo pagato, mentre la base imponibile ai fini delle imposte ipotecaria e catastale è il valore venale del bene, che può essere rettificato dall’Agenzia delle Entrate se ritenuto incongruo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21318 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21318 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8163/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. della TOSCANA n. 1173/2019 depositata il 23/07/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RITENUTO CHE

con sentenza n. 1173/8/2019, depositata il 23 luglio 2019 e non notificata, la Commissione tributaria regionale della Toscana rigettava l’appello dell’RAGIONE_SOCIALE avverso la decisione di primo grado che, a sua volta, aveva annullato un avviso di rettifica e liquidazione col quale l’RAGIONE_SOCIALE aveva rideterminato a carico della società acquirente RAGIONE_SOCIALE, ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte ipotecaria e catastale, un compendio immobiliare oggetto di cessione in data 17/12/2012;

1.1. ad avviso dei giudici del gravame, ai sensi della normativa vigente, non era possibile rettificare, anche ai fini dell’imposta ipocatastale, il valore dichiarato per la cessione di un bene immobile in regime tributario IVA, risultando incongrua la possibilità di attribuire ad un bene valori diversi in ragione RAGIONE_SOCIALE diverse imposte applicabili ad un medesimo atto;

l’RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un unico motivo, illustrato con successiva memoria; 3. la società contribuente RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso;

CONSIDERATO CHE

1. parte ricorrente con unico motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma , n. 3, cod. proc. civ., denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2, commi 1 e 2, 10, comma 1, 13, comma 1, del d.lgs. n. 347 del 1990 (Testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale), 40, 51, comma 3, e 52, comma 1, d.p.r. n. 131 del 1986 (Testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni concernenti l’imposta di registro), e lamenta che la C.T.R. aveva erroneamente ritenuto che la base imponibile per il calcolo dell’imposta ipotecaria e catastale dovesse essere identica a quella che viene determinata ai fini dell’IVA, avuto riguardo al prezzo pattuito dalle parti contraenti, non assumendo rilievo il valore venale del bene in
comune commercio, previsto per l’imposta di registro o per l’imposta sulle successioni e donazioni;

va premesso, quanto all’istanza preliminare formulata dall’ufficio in seno al ricorso, che per ragioni di economia processuale e tenuto conto della differente fase dei procedimenti, non si ravvisano ragioni per un rinvio dell’odierna causa per la sua trattazione congiunta con il ricorso per cassazione avverso la sentenza n. 1084/08/2019 della C.T.R. Toscana che ha rigettato il ricorso promosso avverso l’avviso di liquidazione e rettifica del valore del medesimo bene oggetto del giudizio emesso nei confronti della parte venditrice RAGIONE_SOCIALE
RAGIONE_SOCIALE;

ciò posto, il ricorso è da ritenere fondato per le ragioni appresso specificate;

3.1. va premesso, in punto di fatto, che la controversia in esame riguarda la rettifica di valore di un atto di vendita di un immobile strumentale (uso ufficio) trasferito in data 17/12/2012 da parte di RAGIONE_SOCIALE in favore della società RAGIONE_SOCIALE per il prezzo di euro 460.000,00 oltre IVA, valore rettificato dall’ufficio in euro 573.000,00, con liquidazione RAGIONE_SOCIALE imposte ipotecarie e catastali in relazione a tale valore;

3.2. ad avviso dei giudici del gravame, ai sensi della normativa vigente, non era possibile rettificare, anche ai fini dell’imposta ipocatastale, il valore dichiarato per la cessione di un bene immobile in regime tributario IVA, dovendosi escludere la possibilità di attribuire ad un bene valori diversi in ragione RAGIONE_SOCIALE diverse imposte applicabili ad un medesimo atto;

3.3. ritiene questo Collegio tale tesi erronea in diritto alla luce dell’orientamento, cui in questa sede va data continuità, per cui in tema di imposta ipotecaria e catastale, la determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene, e non del corrispettivo dovuto al cedente, senza che rilevi in contrario la circostanza che la vendita dell’immobile sia assoggettata ad IVA e

non ad imposta di registro, in forza del combinato disposto degli artt. 52, 51, e 43 del d.P.R. n. 131 del 1986 e degli artt. 2 e 10 del d.lgs. n. 347 del 1990. (Sez. 5 – , Ordinanza n. 8511 del 16/03/2022, Rv. 664265 – 01);

3.4. vanno richiamate, in particolare, le disposizioni normative di riferimento: il d.l. n. 223 del 2006, art. 35, comma 10bis , conv. in legge n. 248 del 2006, il quale ha disposto nei seguenti termini: «Al testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modifiche: a) all’articolo 10, comma 1, dopo le parole: “a norma dell’articolo 2″ sono aggiunte le seguenti:”, anche se relative a immobili strumentali, ancorché assoggettati all’imposta sul valore aggiunto, di cui all’articolo 10, primo comma, numero 8ter ), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633″; b) dopo l’articolo 1 della Tariffa è inserito il seguente: “1-bis. Trascrizioni di atti e sentenze che importano trasferimento di proprietà di beni immobili strumentali, di cui all’articolo 10, primo comma, numero 8ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, anche se assoggettati all’imposta sul valore aggiunto, o costituzione o trasferimenti di diritti immobiliari sugli stessi: 3 per cento”». Il successivo comma 10ter , dello stesso art. 35, cit., nel testo vigente ratione temporis , ha, quindi, previsto che: «Per le volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di beni immobili strumentali di cui all’articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, anche se assoggettati all’imposta sul valore aggiunto, di cui siano parte fondi immobiliari chiusi disciplinati dall’articolo 37 del testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, e successive modificazioni, e dall’articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, ovvero imprese di locazione finanziaria, ovvero banche e
intermediari finanziari di cui agli articoli 106 e 107 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, limitatamente all’acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, le aliquote RAGIONE_SOCIALE imposte ipotecaria e catastale, come modificate dal comma 10-bis del presente articolo, sono ridotte della metà. L’efficacia della disposizione di cui al periodo precedente decorre dal 1° ottobre 2006»;

3.5. come reso esplicito dalle riportate disposizioni, – che ai fini tanto della modulazione RAGIONE_SOCIALE imposte quanto della loro riduzione, fanno riferimento «a cessioni di beni immobili strumentali di cui all’articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, anche se assoggettati all’imposta sul valore aggiunto», – le imposte ipotecaria e catastale debbono essere applicate in misura proporzionale rispetto agli atti di trasferimento di immobili strumentali, ed anche se questi sono «assoggettati all’imposta sul valore aggiunto»;
3.6. ne consegue che il riferimento al d.P.R. n. 633 del 1972, art. 10, comma 1, n. 8-ter, deve intendersi, così, operato in relazione alla unitaria categoria degli immobili strumentali (quali «fabbricati o … porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni»), e ciò indipendentemente, quindi, dall’assoggettamento ad Iva RAGIONE_SOCIALE relative cessioni;

3.7. del resto, in detti termini questa Corte ha già interpretato le disposizioni normative in esame, rilevando che in tema d’imposte ipotecarie e catastali, a seguito RAGIONE_SOCIALE innovazioni apportate al d.lgs. n. 347 del 1990 dalla disciplina introdotta dall’art. 35, comma 10bis, lett. a), del d.l. n. 223 del 2006, conv., con modif., dalla legge n. 248 del 2006, tali imposte devono essere applicate in misura proporzionale anche se relative al trasferimento di beni immobili strumentali ed indipendentemente dall’assoggettamento di questi
ultimi ad IVA (vedi Cass., 13 luglio 2017, n. 17284 nonché Cass. 4861/2020);

3.7. a fronte, pertanto, della certa natura strumentale dell’immobile (ufficio della società contribuente) che, nella fattispecie, ha formato oggetto di cessione, alcun effetto dirimente può riconoscersi al principio di alternatività tra IVA ed imposta di registro ed ipocatastale posto che, per quanto sin qui rilevato, proprio detto principio di alternatività non trova qui applicazione in ragione RAGIONE_SOCIALE disposizioni di deroga sopra ripercorse;

3.9. parte contribuente, nel proprio controricorso, tenta di sostenere che, al contrario, l’art. 2, comma 1, del d.lgs. n. 347 del 1990 postulerebbe un principio di necessaria corrispondenza tra la base imponibile della principale imposta d’atto e la base imponibile RAGIONE_SOCIALE imposte ipocatastali riferibili all’atto stesso. Pertanto, essendo la prima coincidente, nel caso di specie, con l’IVA, questa base imponibile non potrebbe che essere quella rilevante ai fini dell’imposizione del valore aggiunto ed in tale senso richiama i principi fissati da Cass. n. 6406/2014. Se non che giova replicare che la sentenza richiamata ammette espressamente che l’imposta d’atto principale e le imposte ipocatastali possano avere una base imponibile non perfettamente coincidente, dovendosi tenere conto della diversa natura dell’imposta di registro dovuta per il trasferimento di ricchezza realizzato con l’atto tassato e del fatto che le imposte ipotecaria e catastale, sono correlate ai servizi resi ai fini della circolazione dei beni mediante le formalità della trascrizione e della voltura catastale ed ancora che, e prima di tutto, bisogna tenere conto del dato normativo sopra citato;
4. non può, infine, sottacersi che la tesi della parte contribuente secondo cui il periodo inserito nella parte finale dell’art. 10, comma 1, del d.lgs. 347/1990 ad opera dell’art. 35, comma 10 -bis, lett. a) del d.l. 223/2006 dovrebbe ritenersi ‘sostanzial mente inutiliter datum ‘, una volta abrogato il meccanismo di determinazione dell’IVA

sulla base del valore venale per incompatibilità con il diritto europeo, non coglie nel segno dovendosi ritenere, comunque, operante la previsione normativa de qua che giustifica che le imposte in questione devono essere applicate in misura proporzionale anche se relative al trasferimento di beni immobili strumentali ed indipendentemente dall’assoggettamento di questi ultimi ad IVA;

la sentenza impugnata va, pertanto, cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, -né risultando, dal controricorso e dalla stessa gravata sentenza, l’esistenza di questioni ulteriori non esaminate dal giudice del gravame perché assorbite, la causa va decisa nel merito, con rigetto del ricorso introduttivo proposto dalla RAGIONE_SOCIALE;

le spese dei gradi di merito vanno compensate tra le parti, tenuto conto dell’evoluzione interpretativa sulla questione , mentre quelle del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte controricorrente.

P.Q.M.

la Corte, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, rigetta l’originario ricorso proposto da RAGIONE_SOCIALE; compensa, tra le parti, le spese dei gradi di merito e condanna RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore d ell’ufficio ricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 1.400,00, oltre spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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