Avviso di accertamento: quando è motivato?

Una società immobiliare ha impugnato un avviso di accertamento per maggiore imposta di registro su un immobile, lamentando la mancata allegazione degli atti di comparazione. La Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che la motivazione è sufficiente se i criteri di valutazione sono enunciati e se il contribuente è stato messo a conoscenza dei dati essenziali in una fase precedente, come quella del contraddittorio preventivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Avviso di accertamento: quando è motivato anche senza allegati?

La validità di un avviso di accertamento è spesso oggetto di contenzioso, specialmente quando l’Amministrazione Finanziaria rettifica il valore di un immobile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su un punto controverso: l’obbligo di allegare gli atti di comparazione usati per la stima. La Corte ha stabilito che la motivazione può essere considerata adeguata anche senza allegati, a patto che il contribuente sia stato comunque messo in condizione di esercitare il proprio diritto di difesa.

I Fatti del Caso: La Rettifica del Valore Immobiliare

Una società immobiliare, dopo aver acquistato un immobile a uso abitativo, riceveva un avviso di rettifica e liquidazione da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’Ufficio contestava il valore dichiarato nell’atto di compravendita, ritenendolo inferiore a quello di mercato, e procedeva a rideterminarlo sulla base di nove atti di compravendita di immobili simili nella stessa zona e del valore medio indicato in un bollettino della Camera di Commercio.

La società e il venditore impugnavano l’atto, sostenendo che fosse illegittimo. La loro tesi principale si basava sul fatto che l’avviso non conteneva, né allegava, gli atti di compravendita utilizzati come termine di paragone, impedendo di fatto una piena difesa.

La Decisione nei Gradi di Merito

Sia la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) che la Commissione Tributaria Regionale (CTR) respingevano il ricorso del contribuente. I giudici di merito ritenevano che la motivazione dell’avviso fosse sufficiente e congrua. Sottolineavano che l’Ufficio aveva utilizzato ben nove atti comparativi e che, inoltre, il valore accertato era coerente con il canone di locazione di 450 euro mensili a cui l’immobile era stato affittato poco dopo la vendita. La presunta condizione di degrado dell’abitazione, addotta dal contribuente, non era stata provata.

L’avviso di accertamento e la questione in Cassazione

La società immobiliare decideva di ricorrere in Cassazione, concentrando la propria difesa su un unico motivo: la violazione del diritto di difesa a causa della mancata allegazione o riproduzione del contenuto essenziale dei nove atti di compravendita citati nell’avviso di accertamento. Secondo la ricorrente, questa omissione rendeva l’atto nullo per difetto di motivazione, poiché non le consentiva di verificare la pertinenza e la correttezza dei paragoni effettuati dall’Agenzia.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il motivo infondato, rigettando il ricorso e confermando la validità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate. Il ragionamento della Corte si basa su alcuni principi consolidati del diritto tributario.

In primo luogo, la Corte ha ribadito che i criteri di stima previsti dalla legge (come il confronto con beni simili, il valore di mercato, i redditi dell’immobile) sono “pariordinati”. Ciò significa che l’Amministrazione può legittimamente fondare la propria valutazione su più elementi, come in questo caso la comparazione e il valore medio di zona.

Il punto centrale della decisione riguarda però l’obbligo di motivazione. La funzione della motivazione è quella di delimitare le ragioni della pretesa fiscale, permettendo al contribuente di difendersi. Secondo la Corte, è sufficiente che l’atto contenga l’enunciazione dei criteri astratti utilizzati, senza la necessità di esplicitare ogni singolo elemento di fatto. Conoscendo il criterio (es. la comparazione), il contribuente è già in grado di contestare la pretesa.

La vera svolta nel ragionamento della Corte riguarda il concetto di “conoscenza degli atti”. La Cassazione ha rilevato che, nel caso specifico, il contenuto essenziale degli atti comparativi era stato reso disponibile alla società nel “verbale del contraddittorio” che aveva preceduto l’emissione dell’avviso di accertamento. Avendo avuto accesso a tali informazioni prima dell’atto impositivo, il contribuente non poteva lamentare una lesione del suo diritto di difesa. In sostanza, l’obbligo di informazione era stato assolto, anche se non tramite l’allegazione fisica all’avviso finale.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. Conferma che un avviso di accertamento non è automaticamente nullo se non allega gli atti su cui si basa. La validità dipende dalla possibilità effettiva, per il contribuente, di comprendere le ragioni della pretesa e di difendersi. Se le informazioni essenziali sono state fornite in una fase precedente, come quella del contraddittorio, l’atto impositivo è legittimo. Ciò rafforza l’importanza della fase pre-contenziosa, durante la quale il contribuente ha l’opportunità di acquisire tutti gli elementi necessari a preparare la propria difesa.

L’Agenzia delle Entrate deve sempre allegare gli atti di compravendita usati per la comparazione al suo avviso di accertamento?
No, non è sempre obbligatorio. Secondo la Corte, è sufficiente che il contenuto essenziale di tali atti sia stato reso noto al contribuente in una fase precedente al ricevimento dell’avviso, ad esempio durante il contraddittorio con l’Ufficio.

Un avviso di accertamento è valido se si limita a indicare i criteri usati per la valutazione senza esplicitare tutti i dati?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che è sufficiente l’enunciazione dei criteri astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore. Questo perché, una volta conosciuto il criterio di valutazione adottato, il contribuente è già in condizione di contestare e documentare l’eventuale infondatezza della pretesa fiscale.

Quali elementi può usare l’Agenzia delle Entrate per rettificare il valore di un immobile?
L’Agenzia può utilizzare diversi criteri, considerati “pariordinati” tra loro. Oltre alla comparazione con beni immobiliari simili, può fondare la rettifica sul valore medio di zona indicato dai bollettini ufficiali (es. CCIA), sul reddito che l’immobile produce (come un canone di locazione) o su altri elementi di valutazione, purché non siano indicati in modo generico.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29329 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29329 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 14180/2021 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Malnate INDIRIZZO(, alla INDIRIZZO (C.F.: P_IVA), in persona del socio accomandatario e legale rappresentante NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, come da procura speciale a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; indirizzo pec:

EMAIL);

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-controricorrente –

Imposta registro -Rettifica valore immobile ad uso abitativo compravenduto

-avverso la sentenza n. 836/2021 emessa dalla CTR Lombardia in data 01/03/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

La RAGIONE_SOCIALE di COGNOME NOME RAGIONE_SOCIALE (acquirente) e COGNOME NOME (venditore) impugnavano un avviso di rettifica e liquidazione relativo ad una compravendita di un immobile ad uso abitativo ubicato in Varese.

La CTP di Varese rigettava il ricorso, evidenziando che le parti non si erano avvalse della facoltà di dichiarare un valore di compravendita almeno pari a quello catastale, che la motivazione dell’avviso era sufficiente e che il valore accertato dall’Uf ficio era congruo.

Sull’impugnazione dei contribuenti, la CTR del Veneto rigettava i gravami, affermando che l’atto di rettifica appariva congruamente motivato, anche alla luce dei ben nove atti di compravendita utilizzati per la comparazione, che le fotografie prodotte dalle parti, al pari del rogito notarile, non davano affatto conto di un generalizzato degrado dell’abitazione, che il compendio immobiliare era stato locato, a brevissima distanza dalla compravendita, ad euro 450,00 mensili, che i contribuenti non avevano provveduto ad una disamina di tutti i nove atti comparativi e che gli stessi non avevano formulato contestazioni con riferimento al valore medio immobiliare di zona indicato dal bollettino CCIA.
Avverso tale sentenza la RAGIONE_SOCIALE sulla base di un unico motivo. L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, va evidenziato che, sebbene andrebbe ordinata l’integrazione del contraddittorio nei confronti di COGNOME NOME, parte processuale sin dal primo grado di giudizio, principi di economia processuale, rappresentati dall’esito final e del giudizio, giustificano la

mancata adozione del relativo ordine.

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 51, comma 1, e 52, comma 2-bis, dPR n. 131/1986, 7, comma 1, l. n. 212/2000, 113 e 115 c.p.c. e 24 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che l’RAGIONE_SOCIALE non aveva allegato all’avviso di liquidazione i nove atti di compravendita utilizzati per la comparazione né ne aveva riprodotto il contenuto essenziale.

2.1 Il motivo è infondato.

Va premesso che, in tema di imposta di registro, i plurimi criteri di stima individuati dall’art. 51, comma 3 del d.P.R. n. 131 del 1986, ai fini del controllo del valore dichiarato dalle parti per i trasferimenti immobiliari, sono assolutamente “pariordinati”, sicché l’avviso di accertamento in rettifica del valore dichiarato può legittimamente fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su “altri elementi di valutazione”, purché questi ultimi non siano elencati in modo meramente generico e di stile, onde consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 18103 del 24/06/2021).
Orbene, nel caso di specie, la rettifica del valore dei beni immobili compravenduti si è fondata non solo sulla comparazione con beni similari, ma altresì sul valore medio immobiliare di zona indicato dal bollettino CCIA di riferimento. In proposito, va ricordato che la motivazione di un avviso di rettifica e di liquidazione ha la funzione di delimitare l’ambito RAGIONE_SOCIALE ragioni adducibili dall’Ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa, consentendo al contribuente l’esercizio del diritto di difesa. Ne consegue che, fermo restando l’onere della prova gravante sulla Amministrazione, è sufficiente che la motivazione contenga l’enunciazione dei criteri astratti, in base ai quali è stato determinato il maggior valore, senza necessità di esplicitare gli elementi di fatto utilizzati per l’applicazione di essi, in quanto il contribuente, conosciuto il criterio di valutazione adottato, è già in condizione di contestare e documentare l’infondatezza della pretesa erariale, senza poter invocare la violazione, ai sensi dell’art. 52, comma 2-
bis, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, del dovere di allegazione RAGIONE_SOCIALE informazioni, ove il contenuto essenziale degli atti sia stato riprodotto sull’avviso di accertamento (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25153 del 08/11/2013; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 22148 del 22/09/2017).

In sede giudiziale, inoltre, il detto valore rettificato è stato corroborato dal rilievo che le fotografie prodotte dalle parti, al pari del rogito notarile, non davano affatto conto di un generalizzato degrado dell’abitazione e dalla circostanza che il compendio immobiliare era stato locato, a brevissima distanza dalla compravendita, ad euro 450,00 mensili, id est ad un canone in linea con il valore indicato dall’Ufficio.

2.2. Ciò debitamente premesso, nel regime introdotto dall’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’obbligo di motivazione degli atti tributari può essere adempiuto anche per relationem , ovverosia mediante il riferimento ad elementi di fatto risultanti da altri atti o documenti, che siano collegati all’atto notificato, quando lo stesso ne riproduca il contenuto essenziale, cioè l’insieme di quelle parti (oggetto, contenuto e destinatari) dell’atto o del documento necessarie e sufficienti per sostenere il contenuto del provvedimento adottato, la cui indicazione consente al contribuente – ed al giudice in sede di eventuale sindacato giurisdizionale – di individuare i luoghi specifici dell’atto richiamato nei quali risiedono le parti del discorso che formano gli elementi della motivazione del provvedimento (Cass., Sez. 6 5, Ordinanza n. 9032 del 15/04/2013; conf. Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 9323 del 11/04/2017).
In particolare, in tema di imposta di registro, l’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta, riguardante atti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, deve ritenersi adeguatamente motivato, ove contenga la riproduzione del contenuto essenziale dell’atto utilizzato per la comparazione, e cioè RAGIONE_SOCIALE parti utili a far comprendere il parametro utilizzato per la rettifica, essendo anche in questo modo adempiuto l’obbligo di allegare all’avviso l’atto utilizzato per la comparazione (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 21066 del 11/09/2017).
Ebbene, la riproduzione del contenuto essenziale degli atti comparativi era contenuta nel verbale del contraddittorio (cfr. pag. 6 del controricorso) che ha preceduto l’avviso di rettifica e liquidazione, in tal guisa assicurando una conoscenza degli stessi da parte della contribuente.

Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il giudizio;

condanna la ricorrente al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che si liquidano in € 2.410,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito; ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 30.10.2025.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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