Avviso accertamento motivazione: i requisiti minimi

Una società immobiliare contesta un avviso di accertamento per una valutazione immobiliare, lamentando una carente motivazione. La Cassazione respinge il ricorso, chiarendo i requisiti minimi per la motivazione dell’avviso di accertamento basato su dati comparativi e il principio di autosufficienza del ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Avviso di accertamento motivazione: i requisiti minimi secondo la Cassazione

L’avviso di accertamento e la sua motivazione rappresentano un momento cruciale nel rapporto tra Fisco e contribuente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sui requisiti minimi che tale atto deve possedere, specialmente quando la rettifica del valore di un immobile si basa su dati comparativi. Analizziamo insieme questo caso per capire quali sono i principi affermati dai giudici e le implicazioni pratiche per i contribuenti.

I Fatti del Caso: La Valutazione Immobiliare Contestata

Una società immobiliare acquistava un fabbricato, dichiarando un valore di 650.000 euro. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, riteneva il valore notevolmente superiore, rettificandolo a oltre 2,6 milioni di euro ed emettendo un avviso di liquidazione per le maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali. L’Ufficio basava la sua valutazione sul confronto con altre compravendite di immobili simili.

La società impugnava l’atto, ma la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) respingeva il ricorso. In appello, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) accoglieva parzialmente le ragioni della società. I giudici di secondo grado, pur ritenendo l’obbligo di motivazione dell’avviso formalmente soddisfatto, riconoscevano che l’immobile si trovava in un cattivo stato di manutenzione. Pertanto, applicavano un coefficiente di abbattimento del 35% sul valore accertato dall’Ufficio. Non soddisfatta, la società proponeva ricorso per Cassazione.

L’Analisi della Corte: I Motivi del Ricorso e la Decisione

La società contribuente ha basato il suo ricorso in Cassazione su quattro principali motivi, tutti respinti dalla Suprema Corte.

Il cuore del problema: l’avviso di accertamento motivazione

I primi due motivi di ricorso vertevano sulla violazione delle norme che regolano la motivazione degli atti impositivi. La società sosteneva che l’avviso fosse illegittimo perché, pur richiamando altri atti di compravendita come termine di paragone, non ne aveva allegato il contenuto né specificato dettagli essenziali come lo stato di conservazione degli immobili comparati.

La Cassazione ha dichiarato questi motivi inammissibili per una ragione procedurale fondamentale: il mancato rispetto del principio di autosufficienza. La ricorrente, infatti, aveva omesso di trascrivere nel suo ricorso le parti rilevanti dell’avviso di accertamento impugnato. Questo ha impedito alla Corte di valutare nel merito la presunta carenza di motivazione. In ogni caso, i giudici hanno ribadito un principio consolidato: per un’adeguata motivazione è sufficiente che l’avviso riproduca il contenuto essenziale degli atti comparativi, ovvero quelle parti che permettono al contribuente di comprendere il parametro di valutazione utilizzato.

Il Valore della Perizia di Parte

Con il terzo motivo, la società lamentava che la CTR non avesse adeguatamente considerato una perizia di parte da essa prodotta, che attestava il cattivo stato dell’immobile. Anche questo motivo è stato respinto. La Corte ha chiarito che una perizia stragiudiziale non costituisce una prova piena, ma un semplice indizio. Il giudice di merito è libero di valutarla discrezionalmente e non è obbligato a tenerne conto in modo esplicito nella sua decisione.

La Motivazione della Sentenza d’Appello

Infine, la ricorrente contestava la presunta mancanza di motivazione della sentenza della CTR. Secondo la società, i giudici d’appello non avevano spiegato perché il valore non potesse essere desunto dalla perizia prodotta né perché gli immobili usati per la comparazione fossero effettivamente simili.

La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato, affermando che la motivazione della CTR, seppur sintetica, era sufficiente e logica. I giudici regionali avevano correttamente bilanciato le posizioni: da un lato, l’obbligo di motivazione dell’Ufficio era stato assolto; dall’altro, nel merito, la rettifica del valore non era condivisibile perché non teneva conto delle condizioni dell’immobile. La decisione di applicare un coefficiente di abbattimento, basata sugli elementi prodotti dalla contribuente (computo metrico, contratto d’appalto, perizia), era stata adeguatamente giustificata.

Le Motivazioni della Cassazione

La decisione della Suprema Corte si fonda su principi procedurali e sostanziali di grande rilevanza. In primo luogo, viene ribadita l’importanza del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione: chi impugna una sentenza deve fornire alla Corte tutti gli elementi per decidere, senza che questa debba ricercare atti nei fascicoli precedenti. In secondo luogo, si conferma che la motivazione di un avviso di accertamento basato su dati comparativi è valida se permette al contribuente di esercitare il proprio diritto di difesa, anche solo enunciando i criteri astratti e riproducendo il contenuto essenziale degli atti di confronto. Infine, si definisce il corretto peso probatorio della perizia di parte, qualificandola come mero indizio liberamente apprezzabile dal giudice.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre due lezioni fondamentali. Per i contribuenti, evidenzia la necessità di redigere ricorsi tecnicamente ineccepibili, specialmente in Cassazione, rispettando il principio di autosufficienza. Per l’amministrazione finanziaria, conferma che, sebbene l’obbligo di motivazione possa essere soddisfatto anche in modo sintetico, la valutazione nel merito deve essere accurata e tenere conto di tutte le caratteristiche specifiche del bene, come lo stato di manutenzione, per evitare censure da parte dei giudici tributari.

Quando è considerata sufficiente la motivazione di un avviso di accertamento basato su dati comparativi?
Secondo la Corte, la motivazione è sufficiente quando l’avviso contiene l’enunciazione dei criteri astratti di valutazione e la riproduzione del contenuto essenziale degli atti utilizzati per la comparazione, in modo da consentire al contribuente di comprendere il parametro utilizzato per la rettifica ed esercitare il proprio diritto di difesa.

Che valore ha una perizia di parte (stragiudiziale) in un processo tributario?
Una perizia stragiudiziale non ha valore di prova piena, ma solo di indizio. Il suo apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, il quale non è obbligato a tenerne conto in modo esplicito nella motivazione della sua decisione.

Cosa significa il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione?
Significa che il ricorso deve contenere in sé tutti gli elementi necessari (come la trascrizione delle parti rilevanti degli atti impugnati) per permettere alla Corte di Cassazione di decidere la questione, senza che i giudici debbano consultare altri documenti o fascicoli dei gradi di giudizio precedenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29334 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29334 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 5042/2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), in persona del legale rappresentante p.t. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), con sede in Napoli alla INDIRIZZO, rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO del Foro di Napoli (C.F.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO), e, con poteri disgiunti, dall’AVV_NOTAIO COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO);
-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

Imposta registro comparativi

–

Atti

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 7568/16/2017 emessa dalla CTR Campania in data 14/09/2017 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

La CTP di Napoli, con sentenza n. 16336 del 2 luglio 2015, respingeva il ricorso proposto dalla RAGIONE_SOCIALE avverso un avviso di liquidazione imposta di registro, ipotecaria e catastale emesso dalla DPI dell’RAGIONE_SOCIALE dell’RAGIONE_SOCIALE di Napoli per una compravendita avente ad oggetto un fabbricato sito in Ischia, registrata il 10 maggio 2012 per atto AVV_NOTAIO. Specificamente l’Ufficio, ai sensi degli artt. 51 e 52 del dPR n. 131/1986, aveva rettificato il valore dichiarato di euro 650.000,00 elevandolo ad euro 2.670.500,00.
Sull’impugnazione della contribuente, la CTR della Campania accoglieva parzialmente il gravame, affermando che, se, da un lato, l’obbligo di motivazione viene soddisfatto, in funzione della garanzia del diritto di difesa del contribuente, anche quando l’avviso tributario enunci solo il criterio astratto di rettifica in base al quale è stato determinato il maggiore valore, dall’altro lato, nel merito la rettifica di valore eseguita dall’Ufficio non poteva essere condivisa, non avendo l’Ufficio tenuto cont o che si trattava di immobili in cattivo stato di manutenzione per i quali occorreva sostenere spese per ripristinare l’efficienza abitativa, della vetustà e della posizione decentrata di ubicazione, sicchè andava applicato il coefficiente 0,65 di abbattimento.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di quattro motivi. L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione degli artt. 52, comma 2 bis, d.P.R. n. 131/1986 e 7 l. n. 212/2000, per aver la CTR erroneamente, a suo dire, ritenuto che la mancata allegazione, all’avviso notificato, degli atti comparativi utilizzati

per la rettifica e solo richiamati per relationem non determinasse l’illegittimità dell’operato dell’Amministrazione Finanziaria, non considerando che difettava il loro contenuto essenziale in mancanza di ogni riferimento allo stato di conservazione e manutenzione dei beni alienati.

1.1. Il motivo è inammissibile.

In tema di accertamento tributario, la motivazione di un avviso di rettifica e di liquidazione ha la funzione di delimitare l’ambito RAGIONE_SOCIALE ragioni adducibili dall’Ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa, consentendo al contribuente l’esercizio del diritto di difesa. Ne consegue che, fermo restando l’onere della prova gravante sulla Amministrazione, è sufficiente che la motivazione contenga l’enunciazione dei criteri astratti, in base ai quali è stato determinato il maggior valore, senza necessità di esplicitare gli elementi di fatto utilizzati per l’applicazione di essi, in quanto il contribuente, conosciuto il criterio di valutazione adottato, è già in condizione di contestare e documentare l’infondatezza della pretesa erariale, senza poter invocare la violazione, ai sensi dell’art. 52, comma 2bis, del d.P.R. n. 131 del 1986, del dovere di allegazione RAGIONE_SOCIALE informazioni previste ove il contenuto essenziale degli atti sia stato riprodotto sull’avviso di accertamento (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25153 del 08/11/2013; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 22148 del 22/09/2017). In quest’ottica, in tema di imposta di registro, l’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta, riguardante atti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, deve ritenersi adeguatamente motivato, ove contenga la riproduzione del contenuto essenziale dell’atto utilizzato per la comparazione, e cioè RAGIONE_SOCIALE parti utili a far comprendere il parametro utilizzato per la rettifica, essendo anche in questo modo adempiuto l’obbligo di allegare all’avviso l’atto utilizzato per la comparazione (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 21066 del 11/09/2017; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 3388 del 06/02/2019).
Orbene, in violazione del principio di autosufficienza, la ricorrente ha del tutto omesso di trascrivere, almeno nei suoi passaggi maggiormente significativi, l’avviso di liquidazione impugnato, al fine di porre questo

Collegio nelle condizioni di scrutinare la fondatezza dei suoi assunti. L’omissione è vieppiù rilevante se si considera che la stessa contribuente ha di fatto ammesso (cfr. pag. 6 del ricorso) che l’Ufficio aveva riprodotto in qualche modo gli atti utilizzati a mò di comparazione ma che «quanto riportato nell’avviso impugnato non può essere assolutamente considerato “contenuto essenziale” degli atti utilizzati per la comparazione mancando ogni riferimento allo stato di conservazione e manutenzione dei beni alienati».
2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., la falsa applicazione del d.p.r. 131/86 art. 52, comma 2 bis, per aver la CTR erroneamente, a suo dire, ritenuto che l’avviso di accertamento impugnato riproducesse il contenuto essenziale dell’atto di trasferimento adottato per la comparazione su cui si è basata la rettifica, nonostante non fossero state indicate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche (quali lo stato di manutenzione e conservazione, l’ubicazione) degli immobili utilizzati per il confronto con quello in esame.
2.1. Il motivo è inammissibile.

Invero, tenuto conto che la contribuente aveva sollevato, con l’appello, uno specifico motivo di doglianza (avente ad oggetto la mancata allegazione degli atti di riferimento all’avviso di rettifica, con conseguente violazione dell’obbligo di motivazione ex art. 3 della l. 241/1990), in difetto di pronuncia della CTR sul punto (in nessun passaggio della motivazione della sentenza impugnata la CTR ha affermato, come invece sostenuto dalla ricorrente -pag. 9 del ricorso per cassazione -, che I’onere motivazionale sarebbe stato soddisfatto nel caso di specie per avere I’avviso impugnato riprodotto il contenuto essenziale degli atti richiamati per relationem ), avrebbe dovuto impugnare la sentenza in base al combinato disposto degli artt. 112 e 360, primo comma, n. 4), c.p.c.
Ad ogni buon conto, la contribuente avrebbe dovuto trascrivere, almeno nei suoi passaggi maggiormente significativi, il ricorso introduttivo del giudizio, al fine di attestare che sin dall’inizio avesse sollevato la contestazione concernente la insufficiente riproduzione del contenuto essenziale degli atti

di comparazione, e non la sola mancata allegazione degli stessi all’avviso di liquidazione impugnato.

Senza tralasciare che per contenuto essenziale dell’atto utilizzato per la comparazione si intende la riproduzione RAGIONE_SOCIALE parti utili a far comprendere il parametro utilizzato per la rettifica, essendo anche in questo modo adempiuto l’obbligo di allegare all’avviso l’atto utilizzato per la comparazione (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 21066 del 11/09/2017; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 3388 del 06/02/2019).

3. Con il terzo motivo la ricorrente si duole, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., dell’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, per essere la CTR addivenuta ad una stima del valore commerciale dei beni oggetto di compravendita senza fare il minimo riferimento agli elementi indicati nella articolata perizia di stima da essa prodotta (richiamata dal Collegio solo per motivare un generico riferimento alle cattive condizioni dei beni stessi) ed al procedimento utilizzato.
3.1. Il motivo è infondato.

In primo luogo, dovendosi presumere che la perizia di parte sia stata prodotta nel corso del giudizio, inevitabilmente la CTR l’ha presa in considerazione al fine di stabilire se la rettifica di valore eseguita dall’Ufficio potesse o meno essere condivisa.

In secondo luogo, la ricorrente si è limitata a riprodurre uno stralcio dell’atto di appello (e non anche, almeno nei suoi passaggi maggiormente rilevanti, la perizia di parte), dal quale peraltro si evince una generica e, per certi versi, apodittica contestazione in ordine alla similarità dei beni immobili utilizzati dall’Ufficio per la comparazione, non essendo con precisione indicate le ragioni per le quali «gli immobili non (avessero) assolutamente nulla in comune con quello indicato dall’ufficio».
Da ultimo, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo della controversia non può essere dedotto, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per la mancata considerazione di una perizia stragiudiziale, in quanto la stessa non ha valore di prova, nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma

solo di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenere conto (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 2052 del 29/01/2025).

4. Con il quarto motivo la ricorrente denunzia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., la violazione degli artt. 111 Cost. e 118 disp. att. c.p.c., per la mancanza di motivazione circa l’assunta decisione sul valore del bene, non avendo, a suo dire, la CTR dato compiutamente conto RAGIONE_SOCIALE ragioni per cui il valore del bene non poteva essere desunto da quanto stabilito dalla perizia prodotta né specificato le ragioni per cui gli atti di trasferimento presi a riferimento dalla commissione tributaria regionale dovevano ritenersi comparabili con quello dedotto in giudizio.
4.1. Il motivo, che, in base all’ordine logico di cui all’art. 276, secondo comma, c.p.c., andrebbe trattato prioritariamente, è infondato.

Va premesso che, come innumerevoli volte stabilito da questa corte di legittimità, la motivazione della sentenza impugnata con il ricorso per cassazione deve ritenersi apparente e sostanzialmente mancante allorquando essa non consenta alcun reale ed effettivo controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio adottato dal giudice di merito, così da non attingere neppure la soglia del ‘minimo costituzionale’ richiesto dall’art. 111, comma 6 Cost.. Il che si verifica nell’ipotesi in cui il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’effettiva loro disamina; e nell’ipotesi in cui la pronuncia riveli un’obiettiva carenza nella indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento, come accade quando non vi sia alcuna esplicitazione sul quadro probatorio, né alcuna disamina logico-giuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito (tra le molte, Cass. nn. 13248/2020; 3819/2020; 9105/2017).
Orbene, richiamato questo indirizzo, va considerato come nel caso di specie la CTR abbia, al contrario, reso una motivazione che, per quanto essenziale e sintetica, individua purtuttavia chiaramente il fondamento del

ragionamento decisorio seguito. Ragionamento fondato sul rilievo secondo cui, pur avendo l’Ufficio soddisfatto l’obbligo di motivazione, in funzione della garanzia del diritto di difesa del contribuente, enunciando nell’avviso di liquidazione impugnato il criterio astratto di rettifica in base al quale è stato determinato il maggiore valore, tuttavia, nel merito la rettifica di valore eseguita dall’Ufficio non poteva essere condivisa, non avendo l’Ufficio tenuto conto che si trattava di immobili in cattivo stato di manutenzione per i quali occorreva sostenere spese per ripristinare l’efficienza abitativa, della vetustà e della posizione decentrata di ubicazione, sicchè andava applicato il coefficiente 0,65 di abbattimento. A tal fine la CTR ha valorizzato il computo metrico, il contratto di appalto e la perizia di parte.
Si tratta di un percorso motivazionale del tutto logico e di certo sufficiente al fine di consentire quel controllo di conformità logico-giuridica nel quale si sostanzia, nei limiti devoluti dalle censure proposte, il vaglio di legittimità.

Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che si liquidano in € 5.880,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito; ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 30.10.2025.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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