Avviso accertamento IMU: quando è ben motivato?

Una società ha contestato un avviso accertamento IMU relativo a terreni destinati ad attività di cava, lamentando una carenza di motivazione. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l’atto è valido se contiene gli elementi essenziali per consentire al contribuente di comprendere la pretesa fiscale e difendersi. La Corte ha inoltre ribadito che un’area è fiscalmente considerata edificabile sin dalla sua classificazione nel piano regolatore, e la mancata comunicazione di tale status da parte del Comune non invalida automaticamente le sanzioni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Avviso Accertamento IMU: Requisiti di Motivazione e Tassabilità delle Aree Estrattive

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2305/2023, è tornata a pronunciarsi su un tema cruciale per contribuenti e Comuni: i requisiti minimi di validità di un avviso accertamento IMU. La vicenda, che riguarda la tassazione di terreni destinati ad attività di cava, offre spunti fondamentali sulla sufficienza della motivazione dell’atto impositivo e sul momento esatto in cui un’area diventa fiscalmente rilevante come “edificabile”.

I Fatti: Il Contenzioso sull’IMU per Aree Estrattive

Una nota società operante nel settore dei cementi impugnava un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2012, emesso da un Comune per alcuni terreni di sua proprietà. Secondo la società, tali terreni, destinati ad attività di cava ed estrattive, non erano soggetti all’imposta con i criteri delle aree edificabili.

Il contenzioso attraversava i primi due gradi di giudizio. La Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso della società. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale lo accoglieva solo in minima parte, esentando dall’IMU unicamente un mappale classificato come agricolo (zona “E2”), ma confermando la piena tassabilità per tutti gli altri terreni ricadenti in zone destinate ad attività estrattiva (denominate “D7” e “E1-D7”). Secondo i giudici d’appello, queste aree possedevano una “potenzialità edificatoria” che ne giustificava l’assoggettamento all’imposta.

Insoddisfatta della decisione, la società proponeva ricorso in Cassazione, articolandolo su tre motivi principali.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

La contribuente lamentava principalmente tre vizi nella sentenza impugnata e nell’operato dell’ente impositore:

1. Violazione di legge sulla motivazione dell’avviso: Si contestava che l’avviso di accertamento originario fosse privo di una motivazione adeguata, non permettendo di comprendere appieno le ragioni della pretesa fiscale.
2. Omessa pronuncia sulla contraddittorietà della sentenza di primo grado: La società sosteneva che la Commissione Regionale non si fosse pronunciata su un motivo d’appello specifico, relativo a una presunta contraddizione logica nella decisione del primo giudice.
3. Omessa pronuncia sulla disapplicazione delle sanzioni: Infine, si deduceva che i giudici d’appello avessero ignorato la richiesta di annullare le sanzioni, basata sul fatto che il Comune non aveva mai formalmente comunicato alla società l’intervenuta “edificabilità” dei terreni.

La Decisione della Corte sull’Avviso Accertamento IMU

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società, confermando la legittimità dell’operato del Comune e delle sentenze dei gradi precedenti. L’analisi della Corte su ciascun motivo offre chiarimenti importanti.

La Sufficienza della Motivazione dell’Avviso di Accertamento

Sul primo punto, la Suprema Corte ha stabilito che l’obbligo di motivazione di un avviso accertamento IMU è soddisfatto quando il contribuente è messo in condizione di conoscere gli elementi essenziali della pretesa. Nel caso specifico, l’avviso, corredato dalle schede catastali, indicava chiaramente i dati identificativi degli immobili, il valore venale accertato, l’aliquota applicata e l’imposta dovuta. Questi elementi sono stati ritenuti sufficienti per garantire il diritto di difesa del contribuente, che poteva così contestare efficacemente sia l’esistenza (an) che l’ammontare (quantum) del debito tributario.

La Corretta Tassazione delle Aree Estrattive

La Corte ha ritenuto infondato anche il secondo motivo. La Commissione Tributaria Regionale aveva correttamente qualificato i terreni nelle zone “D7” e “E1-D7” come aree con potenzialità edificatoria e, pertanto, soggette a IMU. Il fatto che la cava fosse entrata in funzione proprio nel 2012, anno di imposta, rafforzava questa conclusione. Non sussisteva, quindi, alcuna omissione di pronuncia o contraddizione da sanare.

La Questione delle Sanzioni e della Mancata Comunicazione

Particolarmente rilevante è la decisione sul terzo motivo. Pur riconoscendo che la Commissione Regionale aveva omesso di pronunciarsi sulla richiesta di disapplicazione delle sanzioni, la Cassazione ha deciso la questione nel merito per ragioni di economia processuale. La Corte ha ribadito un principio consolidato: ai fini IMU, l’edificabilità di un’area deriva direttamente dalla sua qualificazione nel Piano Regolatore Generale adottato dal Comune. Questo obbligo tributario sorge indipendentemente dall’approvazione del piano da parte della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi. Di conseguenza, la mancata comunicazione formale da parte del Comune al proprietario (prevista dall’art. 31, comma 20, della L. 289/2002) non è una causa di illegittimità dell’imposta o delle sanzioni, a meno che non si dimostri che tale omissione abbia concretamente pregiudicato il diritto di difesa del contribuente.

Le Motivazioni in Diritto

La Corte fonda la sua decisione su principi giurisprudenziali consolidati. In tema di motivazione degli atti tributari, si richiama l’orientamento secondo cui non è necessario esporre le ragioni del mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione, essendo onere del contribuente provare i fatti che la giustificano. Per la tassabilità delle aree edificabili, la sentenza si allinea all’interpretazione autentica fornita da diverse leggi (tra cui D.L. 203/2005 e D.L. 223/2006), secondo cui la qualificazione urbanistica nel PRG è il momento genetico dell’obbligazione tributaria basata sul valore venale. La tassazione è quindi legittima dal momento in cui lo strumento urbanistico attribuisce una potenzialità edificatoria all’area, poiché ciò ne incrementa il valore di mercato.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame conferma tre punti chiave per i contribuenti proprietari di aree edificabili o destinate ad attività particolari:

1. Controllo dell’Avviso di Accertamento: Un avviso è legittimo se contiene i dati catastali, il valore attribuito, l’aliquota e l’imposta finale. L’assenza di complesse argomentazioni giuridiche non lo rende automaticamente nullo.
2. Rilevanza del Piano Regolatore: La classificazione di un terreno nel PRG comunale è l’elemento decisivo per determinarne la tassabilità come area edificabile. I proprietari devono monitorare attivamente lo strumento urbanistico per conoscere i propri obblighi fiscali.
3. Irrilevanza della Mancata Comunicazione: Non ci si può appellare alla mancata ricezione di una comunicazione formale dal Comune per evitare il pagamento di imposta e sanzioni. L’obbligo di informarsi sulla qualificazione dei propri terreni ricade sul contribuente.

Quando un avviso di accertamento IMU è considerato sufficientemente motivato?
Un avviso di accertamento IMU è considerato sufficientemente motivato quando pone il contribuente in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali. Secondo la Corte, è sufficiente che l’atto indichi i dati identificativi dell’immobile, il soggetto tenuto al pagamento, l’ammontare dell’imposta, il valore venale, e l’aliquota applicata, permettendo così un’efficace difesa.

Un’area destinata a cava è soggetta a IMU come area fabbricabile?
Sì. Se il Piano Regolatore Generale del Comune classifica un’area in una zona destinata ad attività estrattiva (come le zone ‘D7’ e ‘E1-D7’ nel caso specifico), essa viene considerata come avente ‘potenzialità edificatoria’. Pertanto, è soggetta a IMU calcolata sul suo valore venale (valore di mercato) e non sul valore catastale agricolo.

La mancata comunicazione da parte del Comune che un’area è diventata edificabile annulla le sanzioni IMU?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo di pagare l’IMU su un’area edificabile sorge nel momento in cui il piano regolatore le attribuisce tale qualifica. La mancata comunicazione formale da parte del Comune non è causa di annullamento delle sanzioni, in quanto non è specificamente sanzionata dalla legge e non pregiudica, di norma, il diritto di difesa del contribuente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2305 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2305 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso 25392/2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE; P.IVA: P_IVA), con sede legale in Bergamo, alla INDIRIZZO, nella persona dell’amministratore delegato e legale rappresentante pro tempore lng. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), nato a Cagliari il DATA_NASCITA, domiciliato per la carica in Bergamo, alla INDIRIZZO, rappresentata e difesa, sia congiuntamente che disgiuntamente, dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE) del Foro di Milano e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE) del Foro di Roma, in forza di procura speciale allegata al ricorso, ed elettivamente domiciliata presso lo studio “RAGIONE_SOCIALE“, alla INDIRIZZO – INDIRIZZO;
-ricorrente – contro

Avviso accertamento IMU – Attività di cava ed estrattive -Motivazione avviso

Comune di Manoppello;

-avverso la sentenza n. 335/2020 emessa dalla CTR Abruzzo in data 03/07/2020 e notificata il 06/07/2020;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO;

Ritenuto in fatto

RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Pescara avverso l’avviso di accertamento per IMU relativo all’anno 2012.

La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso, ritenendo che i terreni og getto dell’imposta non potessero essere considerati agricoli, in quanto destinati ad attività di cava ed estrattive.

Sull’appello della contribuente, la Commissione Tributaria Regionale Abruzzo accoglieva il gravame limitatamente all’imposta relativa a lla zona ‘E2’, evidenziando che, mentre i terreni iscritti al catasto al foglio 16 mappale 87 rientravano in questa zona del PRG (agricola) e, pertanto, erano esenti da IMU, tutti gli altri, ricadenti nelle zone denominate ‘D7’ e ‘E1 -D7’ (adibite ad attività estrattiva), erano assoggettabili all’imposta comunale, trattandosi di aree aventi potenzialità edificatoria.
Avverso la sentenza della CTR ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di tre motivi. Il Comune di Manoppello non ha svolto difese.

In prossimità della camera di consiglio la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Ritenuto in diritto

Con il primo motivo del ricorso principale la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 7 l. n. 212/2000, 1, comma 162, l. n. 296/2006 e 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la CTR erroneamente, a suo dire, ritenuto infondato il motivo di appello con il quale era stato contestato il vizio di m otivazione dell’avviso.

1.1. Il motivo è infondato.

In tema di ICI, l’art. 11, comma 2-bis, del d.lgs. n. 504 del 1992 (applicabile ratione temporis ), disponendo che gli avvisi di liquidazione e accertamento devono essere motivati in relazione ai presupposti di fatto e alle ragioni giuridiche che li hanno determinati, non comporta l’obbligo di indicare anche l’esposizione delle ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere del contribuente dedurre e provare l’eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell’imposta. In applicazione di tale principio, Sez. 5, Sentenza n. 1694 del 24/01/2018, ha confermato la sentenza impugnata che aveva ritenuto sufficientemente motivato l’avviso di accertamento, nel quale erano stati indicati i dati identificativi dell’immobile, il soggetto tenuto al pagamento e l’ammontare dell’imposta.
In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’obbligo motivazionale dell’accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare efficacemente l’ an ed il quantum dell’imposta. In particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria dedotta, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’ente impositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell’atto le questioni riguardanti l’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva (Sez. 5, Ordinanza n. 26431 del 08/11/2017).
Orbene, nel caso di specie la CTR ha rilevato l’adeguata motivazione dell’avviso di accertamento sulla base non solo del tenore dell’atto, ma anche delle schede relative ai dati catastali dei terreni oggetto de ll’imposta allegati all’avviso, dalle quali, per stessa ammissione della contribuente (cfr. pag. 3 della memoria illustrativa), si evincono i riferimenti catastali dei terreni accertati, il valore venale degli stessi, l’aliquota e l’imposta dovuta.

Con il secondo motivo la ricorrente deduce la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., con riferimento agli artt. 36, comma 2, n. 4),

d.lgs. n. 546/1992 e 132, comma 1, n. 4), c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., per aver la CTR omesso di pronunciarsi con riferimento al motivo di appello con il quale aveva contestato la contraddittorietà della pronuncia di primo grado.

2.1. Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

Per quanto il motivo si riveli, nello sviluppo, equivoco, sembrerebbe che con esso la ricorrente lamenti l’omessa pronuncia sul motivo di gravame con il quale sarebbe stata denunciata la contraddittorietà nella quale sarebbe incorsa la CTP per aver, dapprima, affermato che ‘quando la cava viene posta in funzione deve essere considerata come fabbricato’ e, poi, riconosciuto in sentenza che le aree erano state poste in funzione nel 2012. Qualora questa fosse la censura, non si comprenderebbe in che cosa si sostanzierebbe l’omissione di pronuncia, se si con sidera che la CTR, avuto riguardo ai terreni ricadenti nelle zone denominate ‘D7’ e ‘E1 -D7’ (adibite ad attività estrattiva), li ha correttamente ritenuti assoggettabili all’imposta comunale, trattandosi di aree aventi potenzialità edificatoria ed essendo la cava stata posta in funzione proprio dal 2012 (anno cui si riferisce l’avviso di accertamento in esame).
Se, invece, la doglianza dovesse essere, sulla base peraltro di una operazione surrogatoria preclusa a questa Corte, interpretata alla luce dello svolgimento del processo contenuto nella sentenza impugnata (cfr. pag. 3, nella parte in cui la contribuente lamenterebbe l’illegittimità dell’avviso di accertamento ‘perché emesso in violazione della specifica procedura prescritta ai fini dell’accertamento per i fabbricati non dichiarati ex art. 1 comma 335 e 336 L. 311/2004’), anche a voler ammettere che i giudici di secondo grado fossero incorsi in una omissione di pronuncia, in applicazione del principio di economia processuale, il motivo si rivelerebbe a ll’evidenza infondato.
Invero, da un lato, il comma 335 disciplina una fattispecie del tutto difforme a quella in esame (vale a dire, la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del

regolamento di cui al dPR 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosti significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali) e, dall’altro, il comma successivo si riferisce al differente caso in cui i comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al dm 19 aprile 1994, n. 701. Nella fattispecie in esame, infatti, non si discute della iscrizione in catasto di un immobile non accatastato ovvero della verifica del classamento di unit à immobiliari segnalate, bensì del mancato assolvimento dell’IMU per il periodo d’imposta 2012.
Con il terzo motivo la contribuente deduce la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., con riferimento agli artt. 8 d.lgs. n. 546/1992 e 1 0, comma 2, l. n. 212/2000, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) c.p.c., per non essersi la CTR pronunciata sulla richiesta di disapplicazione delle sanzioni avanzata nell’appello.

3.1. Il motivo è infondato.

Per quanto si sia effettivamente in presenza di una omissione di pronuncia (avendo la ricorrente debitamente allegato la copia dell’atto di appello dal quale si evince che, con il quarto motivo di gravame, aveva denunciato la sussistenza delle condizioni di disapplicazione delle sanzioni irrogate dal Comune ed il mancato invio da parte di quest’ultimo della comunicazione di intervenuta edificabilità prevista dall’art. 31, comma 20, l. n. 289/2002), in caso di nullità della sentenza per omessa pronuncia, esigenze di economia processuale impongono di evitare la cassazione con rinvio quando la pretesa, sulla quale si riscontri mancare la pronuncia, avrebbe dovuto essere rigettata o potuto essere decisa nel merito, purché senza necessità di ulteriori accertamenti in fatto (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 21257 del 08/10/2014; conf. Sez. 5, Sentenza n. 21968 del 28/10/2015 Sez. 5,
Ordinanza n. 11838 del 12/05/2017).

Orbene, mentre avuto riguardo alla disapplicazione delle sanzioni è sufficiente evidenziare che già con la pronuncia a Sezioni Unite di questa Corte n. 25560 del 2006 (laddove il ricorso introduttivo del presente giudizio risulta notificato in data 19.1.2018) la questione era stata risolta con valenza nomofilattica (nel senso di ritenere che ” In tema di ICI, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell’art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma primo, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev’essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. L’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell’andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo “ius aedificandi” o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d’imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell’art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446. L’inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell’immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio .”), con riferimento al profilo della omessa comunicazione ex art.
31, comma 20, l. n. 289/2002 va ricordato che ‘ In tema di ICI, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 11-quaterdecies, comma 16, del d.l. n 203 del 2005, conv., con modif., dalla l. n. 248 del 2005, e dell’art. 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006, conv., con modif., dalla l. n. 248 del 2006, che hanno fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lettera b), del d.lgs. n. 504 del 1992, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi; nè rileva, quando non risulti in concreto pregiudicata la difesa del contribuente, che l’Amministrazione, in violazione dell’art. 31, comma 20, della l. n. 289 del 2002, non abbia dato comunicazione al proprietario dell’attribuzione della natura di area fabbricabile ad un terreno, non essendo specificamente sanzionata l’inosservanza ‘ (così Sez. 5, Ordinanza n. 12308 del 17/05/2017; conf. Sez. 5, Sentenza n. 20124 del 25/07/2019).
Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto. Nessuna pronuncia deve essere adottata in ordine alle spese del presente giudizio, non avendo il Comune svolto difese.

P.Q.M.

La Corte

-rigetta il ricorso;

-ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione del 13.1.2023.

Il Presidente

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

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