Avviso accertamento catastale: la motivazione è nulla

La Corte di Cassazione ha annullato un avviso di accertamento catastale con cui l’Agenzia delle Entrate aveva modificato il classamento e la rendita di due immobili. Secondo la Corte, non è sufficiente giustificare la revisione sulla base dell’aumento generale dei valori in una microzona. L’atto impositivo deve specificare dettagliatamente le ragioni per cui tale variazione ha inciso sulla singola unità immobiliare, considerando le sue caratteristiche specifiche. La mancanza di questa motivazione puntuale viola il diritto di difesa del contribuente e rende l’atto nullo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Avviso di Accertamento Catastale: Non Basta il Valore della Zona, Serve Motivazione Specifica

Un avviso di accertamento catastale può cambiare significativamente il carico fiscale su un immobile. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate non può basare la revisione del classamento e della rendita solo su dati generali, come l’aumento dei valori di mercato in una determinata area. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale a tutela del contribuente: l’atto deve essere motivato in modo rigoroso e puntuale, spiegando come le variazioni generali incidano sulla singola unità immobiliare.

I Fatti del Caso

Un contribuente ha impugnato un avviso di accertamento con cui l’Ufficio aveva rettificato il classamento di due sue unità immobiliari, portandole dalla classe 2 alla classe 5. La motivazione addotta dall’amministrazione finanziaria si basava su uno scostamento del 99% tra i valori di mercato e i valori catastali nella microzona di riferimento, un dato ben superiore alla soglia minima del 35% prevista dalla legge per procedere alla revisione.

Il contribuente, ritenendo la motivazione insufficiente, ha dato inizio a un contenzioso tributario, sostenendo che l’atto non teneva conto delle caratteristiche specifiche dei suoi immobili, uno dei quali situato al piano seminterrato e con evidenti elementi di deprezzamento.

La Decisione della Corte di Cassazione

Dopo i giudizi di primo e secondo grado, la questione è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione. I giudici supremi hanno accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, annullando l’avviso di accertamento originario. La Corte ha chiarito la portata dell’obbligo di motivazione in questi casi.

Le Motivazioni: la centralità della motivazione puntuale dell’avviso di accertamento catastale

Il cuore della decisione risiede nel principio secondo cui la revisione del classamento, prevista dall’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, richiede una motivazione a due livelli.

1. Presupposto Generale: L’Agenzia deve prima dimostrare l’esistenza del presupposto per la revisione, ovvero la significativa discrepanza tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale nell’intera microzona.
2. Ricaduta Specifica: Una volta giustificato il presupposto generale, l’atto impositivo deve spiegare in modo dettagliato le ragioni per cui tale variazione ha prodotto una ricaduta sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento. Questo significa che l’Ufficio deve considerare le caratteristiche edilizie concrete dell’immobile (stato di manutenzione, piano, esposizione, ecc.) e indicare come queste giustifichino l’attribuzione della nuova, e più onerosa, classe catastale.

Secondo la Corte, l’obbligo di motivazione deve essere assolto in maniera rigorosa per permettere al contribuente di comprendere le ragioni concrete del provvedimento e di esercitare pienamente il proprio diritto di difesa. Una motivazione basata solo su dati “diffusi” e generici, relativi all’intera microzona, non è sufficiente. L’atto attributivo della nuova rendita deve indicare “in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale […] abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile”.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale fondamentale per la tutela dei diritti dei contribuenti. Le implicazioni pratiche sono notevoli:

* Per i contribuenti: Chi riceve un avviso di accertamento catastale motivato solo con riferimento ai dati della microzona, senza un’analisi delle peculiarità del proprio immobile, ha solidi argomenti per impugnarlo con successo.
* Per l’Amministrazione Finanziaria: Gli uffici sono tenuti a un maggior rigore nella redazione degli atti di riclassamento. Devono andare oltre l’analisi statistica e condurre una valutazione che tenga conto delle specificità di ogni singola proprietà, giustificando l’impatto della revisione in modo chiaro e comprensibile.

In definitiva, la Cassazione ha riaffermato che il potere impositivo non può tradursi in un’applicazione automatica e generalizzata di dati statistici, ma deve sempre essere ancorato a una valutazione concreta e individualizzata, garantita da una motivazione completa e trasparente.

È sufficiente che l’Agenzia delle Entrate giustifichi un riclassamento catastale basandosi solo sull’aumento dei valori immobiliari in una microzona?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la variazione dei valori nella microzona è solo il presupposto per avviare la revisione. L’atto deve poi specificare le ragioni per cui tale variazione produce una ricaduta sulla singola unità immobiliare, considerandone le caratteristiche edilizie specifiche.

Quali elementi deve contenere un avviso di accertamento catastale per essere considerato correttamente motivato?
Deve contenere sia la giustificazione del presupposto generale (lo scostamento dei valori nella microzona), sia, e soprattutto, la spiegazione di come tale presupposto si applica al singolo immobile. Deve indicare in quali termini e con quale classamento e rendita catastale la revisione incide sulla proprietà specifica, tenendo conto delle sue caratteristiche intrinseche.

Cosa succede in un processo tributario se un immobile è in comproprietà e solo uno dei proprietari impugna l’atto di classamento?
In tema di contenzioso tributario sul classamento di un immobile, si configura un litisconsorzio necessario tra tutti i comproprietari. Ciò significa che il giudizio deve svolgersi nei confronti di tutti, per evitare decisioni contrastanti sullo stesso immobile. La Corte menziona questo principio per sottolineare l’importanza di una decisione uniforme.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15250 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15250 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso 31129/2018 proposti da:

AVV_NOTAIO, nato a Roma il DATA_NASCITA (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso da sè medesimo (pec: EMAIL; telefax: NUMERO_TELEFONO. NUMERO_TELEFONO) e con studio in Roma, alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 3598/2018 emessa dalla CTR del Lazio in data 29/05/2018 e non notificata;

Avviso accertamento rettifica classamento ai sensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

COGNOME impugnava un avviso di accertamento con il quale l’Ufficio, individuando con riferimento alla zona in cui erano ubicati due unità immobiliari di sua proprietà uno scostamento del 99% (e, quindi, senz’altro superiore al minimo del 35% di cui al provvedimento n. 40 del 2005 dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE), aveva rettificato il loro classamento (da cl. 2 a cl. 5), ai sensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311 del 2004, rideterminandone, per l’effetto, la rendita catastale.

La CTP di Roma rigettava il ricorso, rilevando che il notevole scostamento verificato, l’utilizzo dei valori OMI riferiti al secondo semestre 2004, il riferimento alla migliorata qualità del contesto urbano della microzona ed il richiamo ad altre unità immobiliari costituivano, nella loro complessità, una forte presunzione idonea a giustificare la rettifica operata.

Sull’impugnazione del contribuente, la CTR del Lazio accoglieva parzialmente il gravame, evidenziando che l’Ufficio aveva preso in esame la microzona, prestando particolare attenzione al valore degli altri immobili della stessa, e che l’avviso impugnato conteneva le ragioni fonti del tributo, l’iter logico -giuridico ed i fatti rilevanti, in tal guisa permettendo al contribuente di esercitare pienamente il diritto di difesa, ma l’appartamento distinto in catasto al foglio 572, p.lla 78, sub. 33, era ubicato al piano seminterrato con evidenti ridotte caratteristiche o elementi di apprezzamento, sicchè poteva allo stesso essere attribuita la classe 4.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione, illustrato con memoria, COGNOME sulla base di tre motivi. L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Con ordinanza interlocutoria del 16 giugno 2021, questo Collegio ha rinviato a nuovo ruolo il presente procedimento, per consentire, a seguito della eccezione di litisconsorzio necessario sollevata dalla RAGIONE_SOCIALE, la trattazione congiunta dello stesso ovvero la riunione con il ricorso n. 16620/2017 rg. Proposto da COGNOME, in quanto quest’ultimo sarebbe comproprietario di uno degli appartamenti oggetto dell’avviso di

accertamento emessi dalla RAGIONE_SOCIALE ab origine impugnato dall’odierno ricorrente.

In prossimità dell’adunanza camerale il ricorrente ha depositato nuova memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1, comma 335, l. n. 311/2004 e 9 d.P.R. n. 138/1988, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per aver la CTR ritenuto che l’avviso di accertamento fosse correttamente motivato.

Con il secondo motivo, sempre ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione della l. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7, sull’assunto che dal dedotto deficit di esplicitazione degli specifici presupposti del riclassamento operato conseguiva il difetto di motivazione dell’avviso di accertamento catastale.

Con il terzo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., il ricorrente denuncia l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, con riferimento alla documentazione prodotta (contratti di locazione, articoli di stampa, nonché consulenza tecnica di parte), alla cui stregua poteva desumersi l’ingiustificatezza RAGIONE_SOCIALE classi di merito riattribuite alle unità immobiliari a fronte del loro obiettivo deprezzamento.

Preliminarmente, va evidenziato che, nel caso di specie (in cui una RAGIONE_SOCIALE due unità immobiliari oggetto dell’avviso di accertamento l’appartamento censito nel NCEU al foglio 572, particella 78, sub. 33 -risulta in comproprietà di COGNOME NOME e COGNOME NOME) trova applicazione il principio secondo cui, in tema di contenzioso tributario, l’impugnazione dell’atto di classamento di un immobile in comproprietà tra più soggetti dà luogo ad un litisconsorzio necessario tra tutti i comproprietari, non potendosi ammettere che tale accertamento -vincolante ai fini del potere impositivo da parte del Comune in materia di imposta comunale sugli immobili (ICI) -possa condurre a valutazioni diverse in ordine alla natura dell’immobile medesimo (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 15489 del 30/06/2010; conf. Cass., Sez. 6 – 5,
Ordinanza n. 1272 del 21/01/2020).

Invero, anche a non voler ritenere applicabile alla fattispecie in esame il principio dettato in tema di solidarietà tributaria , l’esito del presente giudizio è perfettamente in linea con quanto statuito in quello che ha visto coinvolto il predetto comproprietario -si veda il giudicato favorevole a COGNOME (l’ordinanza n. 32331 emessa da questa Sezione in data 21.11.2023 -.

E’ noto, infatti, che lo scopo del litisconsorzio necessario è quello di evitare possibili giudicati contrastanti in ordine alla stessa materia e nei confronti di quei soggetti che siano stati parti del giudizio, scopo che ugualmente è assicurato quando il litisconsorte pretermesso ‘non avrebbe potuto fare di meglio’ se avesse partecipato al simultaneus processus, essendo in questa sede anch’egli totalmente vittorioso , stante – vedi infra -l’annullamento dell’atto di classamento per vizio motivazionale (cfr. motivazione Cass. Sez 5,20/11/2023, n. 32120; Cass. SU 04/06/2008, n. 14815).
4.1. Invero, prendendo in esame i due motivi di ricorso, va richiamato l’orientamento interpretativo d i questa Corte, venutosi progressivamente a consolidare, alla cui stregua la ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dall’art. 1, comma 335, l. 311 del 2004, è costituita dalla rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona ma, al momento dell’attribuzione della classe e della rendita catastale, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le
caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare, di cui all’art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138 del 1998, che assumono, pertanto, specifica rilevanza in sede di motivazione dell’atto, motivazione nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell’intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza RAGIONE_SOCIALE quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., ex plurimis , Cass., 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., 12 dicembre 2019, n. 32546; Cass., 28 novembre 2019, n. 31112; Cass. 19 dicembre 2019, n. 29988; Cass., 8 aprile 2019, n. 9770; v. altresì, più di recente, Cass., 24 novembre 2020, n. 26657; Cass., 1 luglio 2020, n. 13390).
In particolare: la disposizione di cui all’art. 1, comma 335, cit., va letta nel più complessivo contesto regolativo di cui al d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138; – i dati normativi che, così, vengono in considerazione – per come interpretati dallo stesso Giudice RAGIONE_SOCIALE leggi (Corte Cost., 1 dicembre 2017, n. 249) – esplicitano che la revisione «parziale» del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari consegue, nella fattispecie, dalla specifica (ed esclusiva) valorizzazione del cd. fattore posizionale (art. 8, commi 5 e 6, cit.), qui inteso in riferimento ad «una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona» che «abbia una ricaduta sulla rendita catastale», ove, dunque, non è irragionevole che detta modifica di valore dell’immobile si riperc uota sulla rendita catastale il cui «conseguente adeguamento, proprio in quanto espressione di una accresciuta capacità contributiva, è volto in sostanza ad eliminare una sperequazione esistente a livello impositivo.» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.); – la disposizione che autorizza la revisione «parziale» del classamento – in relazione ad unità immobiliari ricadenti in microzone comunali «per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali» – integra, dunque, il
presupposto degli «atti attributivi RAGIONE_SOCIALE nuove rendite» che, però, essi stessi debbono esplicitare le ragioni della revisione del classamento con riferimento, com’è nella fattispecie, alla (nuova) classe, e rendita catastale, attribuite all’unità immobili are (classe a sua volta «rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della microzona»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3); – difatti, come rilevato dalla stessa Corte Costituzion ale, l’obbligo di motivazione degli elementi che hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare «proprio in considerazione del carattere ‘diffuso’ dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.); -l’indicazione RAGIONE_SOCIALE «caratteristiche edilizie del fabbricato» (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, c. 7) torna ad assumere (col fattore cd. posizionale) una sua specifica rilevanza per il profilo della motivazione dell’atto (logicamente conseguente a quello che ne identifica i suoi presupposti e) volto a giustificare l’adozione della stima comparativa (avuto riguardo alla cd. unità tipo; v. il d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 61; v. Cass., 6 marzo 2017, n. 5600) in sede di attribuzione della classe e della rendita catastale (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 2, comma 1, e art. 8; v., altresì, il d.l. 14 marzo 1988, n. 70, art. 11, comma 1, conv. in l. 13 maggio 1988, n. 154); e, del resto, il valore di mercato rilevante, quale presupposto per la richiesta di riclassamento, non è quello di un singolo immobile bensì il valore medio di mercato di una intera microzona così che, una volta giusti ficato quest’ultimo (secondo i rapporti di valore posti dall’art. 1, comma 335, l. n. 311 del 2004), rimangono pur sempre da spiegare le ragioni in forza RAGIONE_SOCIALE quali si sia prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento. I n definitiva, l’atto attributivo della nuova rendita catastale (quale conseguente alla diversa classe identificativa del superiore «livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare»; d.P.R. n. 138 del
1998, art. 8, c. 3) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato

assetto dei valori medi di mercato e catastale ( recte del loro rapporto), nel contesto RAGIONE_SOCIALE microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua categoria, classe e rendita catastale), «così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare»;

C ome risulta dallo stesso contenuto motivazionale dell’avviso di accertamento, il giudice del gravame ha risolto l’obbligo motivazionale, nella fattispecie rilevante, sotto l’esclusivo profilo dei presupposti giustificativi del riclassamento di natura diffusa – presupposti peraltro genericamente esposti nello stesso avviso di accertamento – senza considerare, con ciò, che l’atto attributivo della nuova rendita catastale (qual conseguente alla diversa classe dell’unità immobiliare»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale ( recte del loro rapporto), nel contesto RAGIONE_SOCIALE microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua classe e rendita catastale), «così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare.
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, rilevata la fondatezza dei primi due motivi di gravame (assorbito l’esame del terzo motivo), il ricorso merita di essere accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito nel senso di accogliere il ricorso originario del contribuente.

L a circostanza che l’orientamento di questa Corte in ordine alla questione principale si sia consolidato tra il 2019 e il 2020 giustifica la compensazione integrale RAGIONE_SOCIALE spese del l’intero giudizi o.

P.Q.M.

accoglie i primi due motivi del ricorso, dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata con riferimento ai motivi accolti, e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso del contribuente; compensa integralmente le spese del l’intero giudizio .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 28.5.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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