Attività d'impresa: quando la gestione immobiliare lo è

Un contribuente contestava la qualifica di ‘attività d’impresa’ attribuita alle sue operazioni immobiliari. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che una serie coordinata di operazioni, come l’acquisto, la ristrutturazione e la successiva locazione o vendita di immobili a terzi, integra i requisiti di professionalità e organizzazione tipici dell’attività d’impresa, superando la mera gestione patrimoniale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Attività d’impresa: Quando la Gestione Immobiliare Diventa un Lavoro per il Fisco?

La linea di confine tra la gestione del proprio patrimonio immobiliare e lo svolgimento di una vera e propria attività d’impresa è spesso sottile e fonte di contenzioso fiscale. Molti proprietari si chiedono quando le loro operazioni di compravendita o locazione possano essere qualificate come un business agli occhi dell’Amministrazione Finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo tema, delineando i criteri per distinguere le due fattispecie.

I Fatti di Causa: Da Operazioni Immobiliari a Contenzioso

Il caso esaminato riguardava un contribuente che aveva ricevuto un avviso bonario dall’Agenzia Fiscale. L’amministrazione contestava il mancato riconoscimento della natura di impresa a una serie di operazioni immobiliari. In particolare, il contribuente aveva acquistato, ristrutturato e successivamente concesso in locazione o venduto diverse unità immobiliari. Secondo il fisco, la sistematicità e l’organizzazione di tali operazioni configuravano un’attività commerciale, con conseguente applicazione di un diverso regime fiscale sul reddito prodotto.
Il contribuente, ritenendo di aver agito nell’ambito della semplice gestione del proprio patrimonio, ha impugnato l’avviso, dando il via a un percorso giudiziario che, dopo due gradi di giudizio con esiti alterni, è giunto fino alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e la qualifica di attività d’impresa

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando la decisione della Commissione Tributaria di secondo grado. Il punto centrale della pronuncia è che la qualificazione di attività d’impresa non dipende dalla mera natura degli atti (compravendita, locazione), ma dal contesto in cui essi si inseriscono. Anche la locazione di immobili a terzi, sebbene di per sé non costituisca un atto d’impresa, può assumere tale connotazione se diventa parte di un’attività economica complessa, caratterizzata da professionalità e organizzazione.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha spiegato che, per configurare un’attività d’impresa ai sensi della normativa fiscale (art. 55 del TUIR e art. 2195 c.c.), non è necessario un apparato organizzativo complesso. Ciò che rileva è la presenza di due elementi fondamentali: la professionalità e l’organizzazione, anche minima, di capitale e lavoro. La professionalità non significa esercitare un’attività in modo esclusivo, ma svolgerla con regolarità, stabilità e sistematicità. Nel caso specifico, la pluralità di operazioni economiche, la loro continuità nel tempo e il loro scopo speculativo hanno convinto i giudici che l’attività del contribuente andasse oltre la mera gestione patrimoniale. La Corte ha ribadito un principio consolidato: la semplice locazione di appartamenti non è di per sé un’impresa, ma lo diventa quando tale attività è inserita in un contesto organizzato finalizzato allo scambio di servizi.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante monito per tutti i proprietari immobiliari. L’acquisto, la ristrutturazione e la successiva vendita o locazione sistematica di immobili possono essere interpretati dal fisco come un’attività d’impresa, con significative conseguenze fiscali. Non è la singola operazione a determinare la natura dell’attività, ma il suo complesso, la sua regolarità e l’intento speculativo che la sottende. Per evitare accertamenti fiscali, è fondamentale valutare attentamente se la propria gestione immobiliare, per numero di operazioni e continuità, possa superare la soglia della gestione privata ed entrare nell’ambito dell’impresa commerciale.

La semplice locazione di immobili di proprietà a terzi può essere considerata un’attività d’impresa?
Secondo l’ordinanza, la sola locazione non è di per sé sufficiente, ma può diventarlo se inserita in un contesto più ampio. Se la locazione è parte di una pluralità di operazioni economiche organizzate, caratterizzate da professionalità e continuità, può integrare gli estremi di un’attività d’impresa.

Quali sono gli elementi che trasformano la gestione di un patrimonio immobiliare in un’attività d’impresa?
Gli elementi chiave indicati dalla Corte sono la professionalità e l’organizzazione. Questo significa che l’attività deve essere svolta con stabilità, regolarità e un’organizzazione di mezzi, anche minima, finalizzata alla produzione o allo scambio di beni o servizi, trascendendo la semplice gestione del patrimonio personale.

Un contribuente che ristruttura e vende o affitta sistematicamente immobili rischia di essere considerato un imprenditore dal fisco?
Sì. La Corte ha confermato che un’attività caratterizzata dall’acquisto, ristrutturazione e successiva locazione o vendita di immobili a terzi può essere qualificata come generatrice di reddito d’impresa, in quanto tali operazioni, nel loro complesso, rivelano un’intenzione speculativa e un’organizzazione tipiche dell’attività imprenditoriale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19472 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19472 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 15/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4486/2024 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso gli uffici dell’Avvocatura Generale dello Stato, dalla quale è rappresentata e difesa ope legis

-ricorrente principale- contro

COGNOME elettivamente domiciliato in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio degli avv.ti COGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME dai quali è rappresentato e difeso

-controricorrente/ricorrente in via incidentale-

avverso la SENTENZA della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DI BOLZANO n. 65/2022 depositata il 20 settembre 2022

Udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 21 maggio 2025 dal Consigliere COGNOME NOME

FATTI DI CAUSA

Con avviso bonario ex art. 36ter , comma 4, del D.P.R. n. 600 del 1973 la Direzione Provinciale di Bolzano dell’Agenzia delle Entrate

comunicava ad NOME COGNOME l’esito del controllo formale della dichiarazione dei redditi da lui presentata ai fini dell’IRPEF per l’anno 2016, conclusosi con il disconoscimento della detraibilità delle spese sostenute dal contribuente: (a)per il recupero edilizio e la riqualificazione energetica di un fabbricato di sua proprietà sito nel Comune di Egna, composto da dodici alloggi, altrettanti posti auto e una cantina; (b)per il recupero edilizio e l’acquisto di mobili destinati all’arredo di altro immobile sito in Bressanone.
Con specifico riferimento all’edificio ubicato in Egna, i rilievi mossi dall’Ufficio si fondavano sull’assunto che al contribuente dovesse essere attribuita la qualifica di imprenditore, avendo egli venduto o concesso in locazione a terzi le singole unità immobiliari componenti l’edificio, precedentemente acquistato all’asta e sottoposto a intervento di ristrutturazione.

Lo COGNOME impugnava tale avviso bonario dinanzi alla Commissione Tributaria di primo grado di Bolzano, che accoglieva il suo ricorso limitatamente alla ripresa fiscale inerente al fabbricato di Egna.

La decisione veniva successivamente confermata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado di Bolzano, la quale, con sentenza n. 65/2022 del 20 settembre 2022, respingeva sia l’appello principale dell’Amministrazione Finanziaria sia quello incidentale della parte privata, l’uno e l’altro volti ad ottenere, per quanto di rispettivo interesse, la riforma delle statuizioni sfavorevoli contenute nella pronuncia gravata.

Il collegio regionale così giustificava la soluzione accolta.

Con riferimento al fabbricato di Egna, « l’Agenzia delle Entrate incentra (va) i motivi d’appello principalmente sulla risposta che aveva dato ad un interpello presentato dallo COGNOME, nel quale lo stesso esponeva di voler vendere gli alloggi una volta ristrutturati» ; sennonchè, dopo aver preso atto della risposta dell’Ufficio, il quale «chiariva che il reddito in tal modo conseguito doveva considerarsi reddito d’impresa» , il contribuente aveva «cambiato idea e, invece

di vendere gli immobili, li (avev) a locat (i) , circostanza di cui l’Ufficio non (avev) a tenuto conto» .

Invero, l’Agenzia non aveva «fornito elementi per comprovare che la locazione degli immobili da parte dello Scherer costituis (s) e un’attività d’impresa» .

Con riguardo all’immobile di Bressanone, legittimamente l’Ufficio aveva disconosciuto la detraibilità delle spese, non essendo stato adempiuto dal contribuente l’obbligo di preventiva comunicazione della data di inizio dei lavori all’azienda sanitaria locale territorialmente competente imposto dall’art. 1, comma 1, lettera b), del D.M. n. 41/1998.

Contro questa sentenza l’Agenzia delle Entrate ha spiegato ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

Lo Scherer ha depositato tempestivo controricorso, con il quale ha proposto ricorso incidentale condizionato sulla base di tre motivi, chiedendo, altresì, la condanna dell’Amministrazione Finanziaria al risarcimento dei danni per lite temeraria o al pagamento di una somma equitativamente determinata ex art. 96, commi 1 e 3, c.p.c..

La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c..

Nel termine di cui al comma 1, terzo periodo, dello stesso articolo il controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va anzitutto rilevata la tardività del controricorso proposto dallo COGNOME, il quale è stato depositato in data 15 aprile 2024, oltre il termine di quaranta giorni della notificazione del ricorso, avvenuta il 19 febbraio dello stesso anno, in violazione dell’art. 370, comma 1, primo periodo, c.p.c..

1.1 Ne discende che, alla luce del combinato disposto degli artt.

370, comma 1, secondo periodo, e 371, comma 1, c.p.c., devono ritenersi inammissibili sia la memoria illustrativa successivamente depositata dal controricorrente, sia il ricorso incidentale da lui spiegato avverso la sentenza di appello.

1.2 Tanto premesso, con l’unico motivo del ricorso principale, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., è denunciata la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 16bis e 55 del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR) e dell’art. 2697 c.c..

1.3 Si rimprovera alla CGT-2 di aver erroneamente posto a base della decisione la nozione civilistica di imprenditore commerciale, tralasciando di considerare che in àmbito tributario, ai fini della configurabilità di un reddito d’impresa, non assume rilievo il requisito dell’organizzazione, bensì unicamente l’esercizio per professione abituale, ancorchè non esclusiva, di una delle attività indicate nell’art. 2195 c.c..

1.4 Il motivo è infondato.

1.5 La Corte di secondo grado altoatesina ha accertato in fatto che lo COGNOME, a sèguito della risposta data dall’Ufficio al suo interpello preventivo, aveva desistito dall’originario proposito di vendere gli alloggi componenti l’edificio sito in Egna, risolvendosi a concederli in locazione a terzi.

Indi, dopo aver posto in risalto che « la mera locazione di immobili (anche se in sèguito a ristrutturazione) di per sé non può considerarsi attività d’impresa» , ha rilevato che l’Ufficio non aveva offerto elementi suscettibili di condurre a una diversa conclusione.

1.6 Ciò posto, giova rammentare che, per consolidata giurisprudenza di legittimità, la nozione tributaristica di impresa commerciale non coincide con quella civilistica, giacchè l’art. 55 (corrispondente nella vecchia formulazione all’art. 51) del TUIR intende come tale l’esercizio per professione abituale, ancorchè non esclusiva, delle attività indicate dall’art. 2195 c.c., pur se non

organizzate in forma di impresa, e prescinde, quindi, dal requisito organizzativo -che, invece, rappresenta elemento qualificante e imprescindibile per la configurabilità dell’impresa commerciale agli effetti civilistici-, esigendo soltanto che l’attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità abituale (cfr. Cass. n. 27211/2006, Cass. n. 15021/2020, Cass. n. 20065/2022).

1.7 È stato, altresì, puntualizzato che non può escludersi la qualità di imprenditore anche in colui il quale compia un unico affare, di non trascurabile rilevanza economica, a sèguito dello svolgimento di una pluralità di operazioni costituenti attività d’impresa (cfr. Cass. n. 36502/2022, Cass. n. 8193/1997).

1.8 Fermo quanto precede, va però tenuto presente che, secondo un diffuso orientamento nomofilattico, la mera locazione di immobili a terzi non equivale necessariamente all’allegazione in fatto dell’esplicazione di un’attività che trascenda la gestione del patrimonio immobiliare (comprendente gli atti necessari alla conservazione e alla valorizzazione di quest’ultimo) e integri, invece, una vera e propria attività commerciale produttiva di reddito d’impresa, ai sensi degli artt. 2195 c.c. e 55 del TUIR.
1.9 Tale conclusione è condivisa dalla stessa Agenzia delle Entrate, la quale nella risoluzione n. 55/E del 26 febbraio 2002, ha rimarcato che «sul tema della gestione degli immobili, … la semplice attività di locazione di appartamenti, quand’anche svolta da un’impresa, non consente di qualificare come strumentali i beni immobili dati in godimento» , e quindi di affermare la loro destinazione all’attività di produzione o di scambio oggetto dell’impresa (cfr. Cass. n. 24223/2020, Cass. n. 24813/2021, Cass. n. 23105/2022).
1.10 L’impugnata sentenza appare, pertanto, giuridicamente corretta laddove ha escluso che la sola locazione a terzi di immobili di proprietà dello Scherer potesse reputarsi idonea a integrare esercizio di un’impresa commerciale, in difetto di ulteriori elementi

atti ad evidenziare la professionalità nello svolgimento dell’attività contestata.

1.11 A prescindere dai suesposti rilievi, non va comunque dimenticato che, per potersi ritenere configurabile un’impresa commerciale rilevante in àmbito tributario, è necessario che la relativa attività sia svolta con caratteri di stabilità e regolarità e si protragga per un apprezzabile periodo di tempo, pur se non necessariamente con rigorosa continuità; con la precisazione che l’abitualità deve essere definita con riguardo alla sua stabilità nel periodo d’imposta preso in considerazione (cfr. Cass. n. 13893/2024, Cass. n. 36992/2022, Cass. n. 36502/2022, Cass. n. 20065/2022, Cass. n. 32590/2019).
1.12 Orbene, dalla stessa ricostruzione in fatto operata in ricorso dall’Agenzia delle Entrate emerge che la stipula dei contratti di locazione avvenne fra il 2018 e il 2019.

1.13 Trattasi, quindi, di attività che in tutta evidenza si colloca temporalmente al di fuori del periodo d’imposta oggetto di verifica fiscale (anno 2016).

Per le ragioni illustrate, il ricorso principale deve essere rigettato.

Non v’è luogo a provvedere in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità, attesa la tardività del controricorso (cfr. Cass. n. 26037/2024).

3.1 Non possono, conseguentemente, adottarsi le statuizioni ex art. 96, commi 1 e 3, c.p.c. invocate dal controricorrente, le quali presuppongono la condanna della parte soccombente alla rifusione delle spese di lite.

Stante la rilevata inammissibilità del ricorso incidentale, deve essere resa a carico dell’impugnante l’attestazione contemplata dall’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 (Testo Unico delle spese di giustizia), inserito dall’art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012.

4.1 Non si fa luogo ad analoga attestazione nei confronti della ricorrente principale, essendo l’Agenzia delle Entrate esentata, mediante il meccanismo della prenotazione a debito previsto in favore delle amministrazioni pubbliche ( arg. ex artt. 12, comma 5, del D.L. n. 16 del 2012, convertito in L. n. 44 del 2012, e 158, comma 1, lettera a, del D.P.R. n. 115 del 2002), dal pagamento delle imposte e tasse gravanti sul processo (cfr. Cass. n. 4752/2025, Cass. n. 28204/2024, Cass. n. 27301/2016).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale condizionato.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 (Testo Unico delle spese di giustizia), dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente incidentale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la proposta impugnazione, a norma del comma 1bis dello stesso articolo, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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