Attività di affittacamere: quando è impresa?

La Cassazione conferma che l’attività di affittacamere, se svolta con organizzazione e servizi aggiuntivi, costituisce reddito d’impresa e non semplice locazione. Il ricorso di un contribuente, che affittava 16 immobili tramite intermediario, è stato respinto. Decisiva la presenza di servizi come pulizia e cambio biancheria, pubblicità e gestione organizzata, che superano la mera messa a disposizione dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Attività di Affittacamere: Quando la Locazione Diventa Impresa? L’Analisi della Cassazione

La distinzione tra una semplice locazione turistica e una vera e propria attività di affittacamere di natura imprenditoriale è una questione cruciale con importanti conseguenze fiscali. Molti proprietari di immobili si chiedono dove si trovi il confine: fornire un servizio di cambio lenzuola è sufficiente a trasformare un affitto in un’impresa? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo tema, delineando i criteri per identificare quando un’attività supera la gestione del patrimonio privato per diventare un’impresa commerciale a tutti gli effetti.

I Fatti del Caso: Dalla Locazione Turistica all’Accertamento Fiscale

Il caso esaminato riguarda un contribuente proprietario di 16 unità immobiliari su un’isola turistica, messe a reddito per i visitatori. L’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di accertamento per IVA, IRPEF e IRAP, qualificando i proventi non come redditi da locazione, ma come redditi d’impresa derivanti da un’attività di affittacamere.

In primo grado, i giudici avevano dato ragione al contribuente, ritenendo che i servizi offerti (come il cambio lenzuola) fossero minimi e che l’attività rientrasse nella semplice locazione. La Commissione Tributaria Regionale, tuttavia, aveva ribaltato la decisione. Secondo i giudici d’appello, la natura imprenditoriale era evidente, data l’organizzazione complessiva: l’attività di intermediazione sistematica, la pubblicità, il numero rilevante di immobili (16 unità per un totale di 51 camere) e l’offerta di servizi accessori come pulizia e cambio biancheria.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il contribuente ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su due motivi principali. In primo luogo, ha sostenuto che la sentenza d’appello fosse viziata da una motivazione solo apparente, illogica e basata su presunzioni semplici non provate. In secondo luogo, ha lamentato l’omesso esame di un fatto decisivo: l’attività era gestita da una società terza, che si occupava esclusivamente della stipula dei contratti di locazione temporanea, mentre lui non forniva alcuna prestazione accessoria di tipo alberghiero.

L’analisi dell’attività di affittacamere da parte della Corte

La Corte di Cassazione ha respinto entrambi i motivi, ritenendoli inammissibili e infondati. I giudici hanno chiarito che il compito della Corte non è riesaminare i fatti, ma verificare la correttezza giuridica della decisione impugnata. In questo caso, la motivazione della Commissione Tributaria Regionale non era affatto apparente, ma ben argomentata e basata su elementi concreti che, nel loro complesso, delineavano una vera e propria struttura imprenditoriale.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha sottolineato che la sentenza d’appello aveva correttamente identificato gli indici della natura imprenditoriale dell’attività di affittacamere. La valutazione non si era basata su un singolo servizio, ma su un insieme di fattori convergenti: la “rilevante attività di intermediazione sistematica ed organizzata”, i “servizi offerti e diffusamente pubblicizzati” e l'”organizzazione con la previsione (e costi) dei servizi di pulizia e cambio biancheria offerti”.

Questi elementi, secondo la Corte, dimostrano l’esistenza di una struttura che va ben oltre la mera locazione di un immobile. L’organizzazione programmata, la differenziazione stagionale e la gestione coordinata di un numero così elevato di unità immobiliari sono tutti elementi che configurano un’attività economica organizzata, finalizzata alla produzione e allo scambio di servizi, che è la definizione stessa di impresa.

Per quanto riguarda il secondo motivo, la Corte ha specificato che il coinvolgimento di una società terza per la gestione delle prenotazioni non è un “fatto storico decisivo” omesso, ma piuttosto un’argomentazione difensiva. L’elemento cruciale non è chi esegue materialmente i servizi, ma come l’attività si presenta nel suo complesso sul mercato. La presenza di un’organizzazione strutturata, anche se delegata a terzi, conferma la natura imprenditoriale dell’iniziativa.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Proprietari di Immobili

Questa ordinanza offre un importante monito per chi possiede e affitta immobili a scopo turistico. Il confine tra reddito fondiario e reddito d’impresa non è definito solo dalla tipologia dei servizi offerti, ma dall’intera organizzazione che sta dietro l’attività. Un proprietario che gestisce un numero significativo di immobili, si avvale di pubblicità, offre servizi accessori in modo strutturato (anche se minimi come pulizia e cambio biancheria) e opera attraverso un’intermediazione organizzata, rischia di vedere i propri proventi qualificati come reddito d’impresa, con tutte le conseguenze fiscali che ne derivano (assoggettamento a IVA, IRAP e tassazione IRPEF secondo le regole del reddito d’impresa). La mera delega della gestione a un intermediario non è, di per sé, sufficiente a escludere la natura imprenditoriale dell’attività del proprietario.

Quando un’attività di locazione turistica si trasforma in un’attività di affittacamere di tipo imprenditoriale?
Secondo la Corte, ciò avviene quando l’attività è caratterizzata da un’organizzazione di mezzi e servizi che supera la semplice messa a disposizione dell’immobile. Elementi chiave sono il numero rilevante di immobili, un’attività di intermediazione sistematica e organizzata, la pubblicità e l’offerta di servizi accessori come pulizia e cambio biancheria.

Affidare la gestione degli immobili a una società esterna esclude la natura imprenditoriale dell’attività per il proprietario?
No, non necessariamente. La Corte ha ritenuto che il coinvolgimento di un terzo per la gestione dei contratti non fosse un fatto decisivo per escludere la natura imprenditoriale, concentrandosi invece sull’assetto complessivo dell’attività offerta al pubblico, che risultava organizzata in forma d’impresa.

Quali elementi sono decisivi per qualificare l’attività di affittacamere come impresa ai fini fiscali?
Gli elementi decisivi evidenziati dalla sentenza sono: un numero rilevante di immobili gestiti, un’attività di intermediazione sistematica e organizzata, la pubblicizzazione dei servizi (anche con strategie stagionali) e l’organizzazione di servizi aggiuntivi alla locazione, come pulizia e cambio della biancheria, con relativi costi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34390 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34390 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 24/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11738/2022 R.G. proposto da :

NOME COGNOME domiciliato ‘ex lege’ in ROMA INDIRIZZO presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE

-intimata- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. della Sicilia SEZ.DIST. MESSINA n. 3003/2021 depositata il 31/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Considerato che:

Dalla sentenza in epigrafe si evince che con sentenza 521/03/2010 pronunciata 1118/11/201 la CTP di Messina accoglieva il ricorso proposto da NOME Natale ed annullava l’avviso di accertamento emesso per IVA – IRPEF – IRAP anno 1999 da cui era attinto.

Il giudice di primo grado riconosceva le ragioni del contribuente ritenendo che l’utilizzazione degli immobili dallo stesso posseduti nell’isola di Vulcano (nr. 16 unità) e messi a reddito per uso ai turisti in visita alle isole Eolie dovesse essere considerata come provento di locazione e non come reddito imprenditoriale da affittacamere, considerate le ridotte dimensioni e la natura dei servizi offerti agli occupanti (cambio lenzuola): da ciò la ritenuta errata valutazione del surplus di reddito calcolato dall’Agenzia delle entrate per la tassazione.
L’Ufficio proponeva appello, accolto dalla CTR della Sicilia, con la sentenza in epigrafe, sulla base della seguente motivazione:

a natura imprenditoriale (quale affittacamere in modo organizzato) deve essere riconosciuta all’esito degli accertamenti, mentre appare riduttiva, e in parte contraddittoria, la motivazione del giudice di primo grado che qualifica come servizi comuni di sostegno (cambio biancheria e pulizia) e li giustifica come finalizzati a semplice ausilio ai turisti, mentre non valuta rilevante l’attività di intermediazione sistematica ed organizzata, riscontrata nella occupazione degli immobili.
La realtà delle verifiche ha invece riscontrato che i servizi offerti e diffusamente pubblicizzati, anche con differenziazione programmata della stagionalità, considerata anche la organizzazione con la previsione (e costi) dei servizi di pulizia e cambio biancheria offerti, devono concludere per una struttura imprenditoriale di affittacamere oltretutto esercitata con un rilevante numero di immobili (16 per un totale di 51 camere destinate ad ospiti) .

ltre decisioni di questa CTR relative ad altri giudizi aventi ad oggetto la medesima attività hanno già riconosciuto l’attività dell’Alaimo come imprenditoriale .

E va anche detto che il difensore della parte ha depositato una istanza di conciliazione giudiziale ex art. 48 bis DLgs 546/92 appoggiando tale richiesta (senza esito) su quanto valutato dai giudici in precedenti decisioni riguardanti la medesima questione per diverse annualità , ricerca di definizione che non ha trovato il consenso dell’ufficio che nel suo atto di appello anzi si appoggia esplicitamente alla impossibilità di fare una valutazione unitaria, uguale per tutte le annualità .
Vero è, invece, che a fronte della impossibilità di appoggiarsi a riscontri documentali (non risultando alcuna documentazione contabile e nessuna dichiarazione fiscale se non quella relativa alla locazione, quest’ultima priva di rilievo per quanto sopra detto) va riconosciuta la piena validità dell’accertamento effettuato, in quanto frutto dell’applicazione dei criteri di verifica e presunzione legittimamente utilizzati dall’ufficio e non contrastati in modo valido dal contribuente.

Pertanto riguardo alla quantificazione del reddito d’impresa ci si riporta alle modalità di calcolo effettuate per la specifica annata oggi in contestazione che, in assenza di scritture contabili, risulta effettuata in modo corretto e rispondente a criteri legali applicabili.

Propone ricorso per cassazione il contribuente affidandosi a due motivi. L’Agenzia delle entrate resta intimata.

Rilevato che:

Preliminarmente deve rilevarsi che il ricorso per cassazione si sottrae al rilievo d’ufficio dell’inammissibilità per difetto di procura perché, quantunque l’all. 2 asseritamente contente la procura non costi essere stato depositato, tuttavia il file corrispondente è unito al messaggio di posta elettronica certificata mediante il quale il ricorso per cassazione è stato notificato all’intimata Agenzia delle entrate. Il deposito degli esiti della notifica, dunque, sana il mancato specifico deposito del ridetto all. 2.
Può procedersi alla disamina dei motivi.

Primo motivo: ‘Violazione o falsa applicazione delle norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c.) contenute negli artt. 111, comma 6, della Costituzione, 36, comma 2 n. 4, D. Lgs 546/92 e 132, comma 1 n. 4 c.p.c., nell’art. 2697 c.c. (onere della prova) e negli artt. 2727 e 2729 c.c. (presunzioni semplici)’.

3.1. La motivazione della sentenza impugnata ‘è meramente apparente nonché illogica, contraddittoria ed obiettivamente incomprensibile anche perché basata su presunzioni semplici, in violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., non provate, in violazione dell’art. 2697 ‘. ‘L’ufficio impositore fonda l’accertamento di che trattasi recependo acriticamente e pedissequamente i rilievi contenuti nel PVC della Guardia di Finanza di Lipari basati su mere illazioni e semplici presunzioni. Nel caso di specie le indagini della G.d.F. prendevano spunto da un sito Internet di dominio della ‘RAGIONE_SOCIALE, società alla quale il ricorrente ha affidato in esclusiva il mandato per la stipula di contratti di locazione temporanea. Il ricorrente, oltre la locazione non forniva alcun’altra prestazione accessoria che avrebbe potuto qualificare l’esercizio di una attività di tipo alberghiero o di affittacamere, come il riordino giornaliero della casa ed il cambio periodico della biancheria durante il soggiorno degli ospiti’. ‘apprima l’Organo Giudicante di 2° grado afferma che non risulta alcun documento, e poi si smentisce ammettendo che sussiste documentazione ‘relativa alla locazione’. Pertanto i giudici di secondo grado non motivano per quale ragione il contribuente non abbia contrastato validamente l’operato impositivo’, né ‘spiegano per quale motivo le presunzioni semplici (duplice presunzione impositiva: la prima relativa all’attività di affittacamere e la seconda riguardante il reddito che dall’attività di affittacamere sarebbe derivato) sarebbero state utilizzate in modo legittimo dall’ufficio impositore’.
3.2. Il motivo -oltreché inammissibile perché violativo dei principi di precisione ed autosufficienza, facendo riferimento ad elementi di fatto (quanto, in particolare, al non contestualizzato coinvolgimento di tale RAGIONE_SOCIALE, asseritamente incaricata della sola ‘stipula di contratti di locazione temporanea’ ) e documenti ed atti (quanto, in particolare, a PVC ed avviso, ritenuti apodittico l’uno e meramente ‘recettivo’ il secondo) senza specificamente indicare donde emergano i primi e senza congruamente e testualmente riprodurre i secondi -è manifestamente infondato.
È invero sufficiente una semplice lettura della sentenza impugnata per appurare come la stessa esibisca una motivazione effettiva, sia dal punto di vista grafico che contenutistico, dovendosi per l’effetto escludere alcuna ipotesi di omessa motivazione o di motivazione meramente apparente. Quel che il motivo mira a censurare non è un’assenza grafica o contenutistica della motivazione, ma piuttosto l’apparato argomentativo che la CTR ha profuso per addivenire alla decisione. Nondimeno, la deduzione di un tale vizio non è più consentita, quand’anche si avesse a riqualificare la censura ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. Vale, invero, l’insuperato insegnamento secondo cui ‘la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al ‘minimo costituzionale’ del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza
impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella ‘mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico’, nella ‘motivazione apparente’, nel ‘contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili’ e nella ‘motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile’, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di ‘sufficienza’ della motivazione’ (Sez. U, n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830 -01).

Né il motivo e più in generale il ricorso minimamente si confrontano con la motivazione della sentenza impugnata, volta a rilevare l’esistenza di una vera e propria struttura imprenditoriale in ragione della ‘rilevante’ ‘attività di intermediazione sistematica ed organizzata, riscontrata nella occupazione degli immobili’, e dei ‘servizi offerti e diffusamente pubblicizzati, anche con differenziazione programmata della stagionalità’, in uno alla ‘organizzazione con la previsione (e costi) dei servizi di pulizia e cambio biancheria offerti’: argomentazioni, queste, che, totalmente pretermesse ed ‘a fortiori’ non confutate dal contribuente, testimoniano di una motivazione, non solo effettiva, ma logicamente articolata e congruamente argomentata.
Secondo motivo: ‘Omesso esame circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (art. 360 n. 5 )’.

4.1. Con riferimento al ‘fatto’ che il ricorrente non ha mai svolto l’attività di affittacamere, ma ha semplicemente locato i propri immobili avvalendosi di un terzo soggetto (RAGIONE_SOCIALE avente una struttura organizzata autonoma che ha gestito anche nell’anno d’imposta ‘de quo’ i cespiti di proprietà del ricorrente), si evidenzia ‘l’error’ in cui è incorso il giudice di appello che, nonostante il suddetto fatto fosse stato menzionato nella sentenza impugnata , ha effettivamente omesso prima di
esaminare se il ‘fatto’ contestato fosse sussistente e poi non ha in modo analitico argomentato e deliberato in merito, in quanto si è limitato ad indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento senza una approfondita disamina logica e giuridica ‘. Più in particolare, mentre i primi giudici hanno correttamente ritenuto che, sulla base degli accertamenti dei verificatori, non fosse possibile rinvenire la caratteristica dell’imprenditorialità dell’attività svolta dal contribuente, non assumendo rilievo l’utilizzo di un mediatore professionale per il reperimento della clientela, invece la CTR ha erroneamente ritenuto il contrario sulla base di meri elementi, senza compiere alcun approfondimento e valutazione.
4.2. Il motivo è inammissibile, oltreché per le ragioni già evidenziate a proposito del precedente, altresì in quanto non paventa, neppure in astratto, alcun fatto ‘storico’ decisivo di cui la CTR avrebbe pretermesso l’esame, dolendosi in definitiva unicamente della mancata condivisione delle prospettazioni difensive. Orbene, ‘l’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., nella formulazione risultante dalle modifiche introdotte dal d.l. n. 83 del 2012, conv. dalla l. n. 143 del 2012, prevede l”omesso esame’ come riferito ad ‘un fatto decisivo per il giudizio’ ossia ad un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico -naturalistico, non assimilabile in alcun modo a ‘questioni’ o ‘argomentazioni’ che, pertanto, risultano irrilevanti, con conseguente inammissibilità delle censure irritualmente formulate’ (Sez. 6 -1, Ordinanza n. 2268 del 26/01/2022, Rv. 663758 -01).
Il motivo sostanzialmente mira ad una rivisitazione più favorevole del giudizio di merito espresso dalla CTR, in spregio di canoni e limiti del giudizio di legittimità.

L’integrale rigetto del ricorso comporta le statuizioni consequenziali di cui in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso stesso, a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso a Roma, lì 3 dicembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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