Assegnazione socio cooperativa: non è ricavo tassabile

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’assegnazione di un immobile da parte di una cooperativa edilizia a un proprio socio non costituisce un’operazione che genera ricavo tassabile ai fini IRES e IRAP. L’Amministrazione finanziaria aveva erroneamente equiparato tale operazione a una cessione di beni, tassando il corrispettivo come ricavo. La Suprema Corte ha invece chiarito che, data la natura mutualistica della cooperativa, l’assegnazione socio cooperativa è un’operazione che avviene al costo e non mira al profitto. Di conseguenza, il valore dell’assegnazione non deve essere ricompreso tra i ricavi del conto economico, ma gestito contabilmente nello stato patrimoniale, senza generare materia imponibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Assegnazione Socio Cooperativa: la Cassazione esclude il Ricavo Tassabile

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale per il mondo delle cooperative edilizie: l’assegnazione socio cooperativa di un immobile non genera ricavo tassabile. Questa decisione segna una netta distinzione tra la natura mutualistica delle cooperative e l’attività speculativa delle imprese di costruzione tradizionali, offrendo importanti tutele fiscali.

I Fatti del Caso: La Controversia Fiscale della Cooperativa Edilizia

Il caso ha origine da un avviso di accertamento notificato dall’Amministrazione finanziaria a una società cooperativa edilizia a responsabilità limitata. L’ente impositore contestava alla cooperativa la mancata indicazione tra i ricavi del corrispettivo derivante dall’assegnazione di un appartamento a una socia. Secondo la tesi dell’Agenzia, tale operazione doveva essere equiparata a una normale cessione di beni, generando quindi un ricavo imponibile ai fini IRES e IRAP, con conseguente applicazione di maggiori imposte e sanzioni.

La cooperativa si è opposta fermamente, sostenendo che la sua attività, priva di scopo di lucro e basata sul principio di mutualità, non poteva essere assimilata a quella di un’impresa commerciale. La contabilizzazione dell’operazione, infatti, non aveva interessato il conto economico (ricavi e costi), ma unicamente lo stato patrimoniale, riflettendo uno scambio tra il costo di costruzione dell’immobile e il credito verso il socio assegnatario.

L’Assegnazione Socio Cooperativa non è una Vendita

La Corte di Cassazione ha accolto pienamente la tesi della cooperativa, cassando la sentenza di merito precedente. I giudici hanno sottolineato la peculiare natura delle società cooperative edilizie, il cui scopo non è la vendita di immobili sul mercato per generare profitto, ma la costruzione di alloggi da assegnare ai propri soci a condizioni di favore, ovvero al costo di costruzione.

L’operazione di assegnazione socio cooperativa, pertanto, non è una vendita, ma l’atto conclusivo del rapporto mutualistico. Non si realizza una plusvalenza o un ricavo, ma semplicemente uno scambio interno alla compagine sociale. Il valore dell’alloggio assegnato è determinato al costo, e il totale dei costi sostenuti dalla cooperativa risulta pari al corrispettivo ricevuto dai soci.

La corretta contabilizzazione dell’operazione

La Corte ha evidenziato come la cooperativa avesse correttamente gestito l’operazione dal punto di vista contabile. I costi di costruzione erano stati iscritti nel conto “rimanenze” dello stato patrimoniale. Al momento dell’assegnazione, questo conto è stato stornato, e contemporaneamente è stato iscritto un credito verso il socio per il valore dell’immobile. Questa procedura non ha alcun impatto sul conto economico e, di conseguenza, non genera utile o reddito imponibile.

Le Motivazioni della Cassazione

La decisione della Suprema Corte si fonda su un principio cardine del diritto tributario: il principio di derivazione dell’utile fiscale dal risultato del bilancio civilistico, sancito dall’art. 83 del TUIR. L’utile fiscale si determina partendo dal risultato del conto economico, apportando le variazioni previste dalle norme fiscali. Poiché, in questo caso, l’operazione di assegnazione non transita per il conto economico, non può generare materia imponibile.

I giudici hanno affermato che l’assegnazione socio cooperativa realizza una vicenda che, di norma, non fa maturare reddito tassabile né in capo alla società assegnante, né in capo al socio assegnatario. Questo avviene proprio in ragione dello scambio mutualistico che si perfeziona. Di conseguenza, è errato applicare l’art. 85 del TUIR, che definisce come ricavi i corrispettivi delle cessioni di beni, in quanto tale norma si riferisce all’attività d’impresa con scopo di lucro, finalità estranea alle cooperative in questione.

Conclusioni: Un Principio Chiaro per le Cooperative

L’ordinanza in esame stabilisce un principio di diritto di fondamentale importanza: “Il valore correlato all’assegnazione dell’unità abitativa al socio della società cooperativa edilizia a proprietà divisa non va considerato quale corrispettivo della cessione di beni ai sensi dell’art. 85, primo comma, lett. a) del d.P.R. n. 917 del 1986”.

Questa pronuncia offre una solida tutela alle cooperative edilizie, riconoscendo la specificità del loro operato e differenziandolo nettamente dalle logiche speculative del mercato immobiliare. Viene così confermato che il fine mutualistico prevale e determina un regime fiscale coerente, in cui l’assegnazione al socio non è fonte di ricchezza tassabile, ma il compimento della missione sociale della cooperativa.

L’assegnazione di un immobile da parte di una cooperativa edilizia a un socio è considerata una vendita ai fini fiscali?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’assegnazione di un’unità abitativa a un socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa non va considerata come una cessione di beni (vendita) ai sensi della normativa fiscale (art. 85, d.P.R. 917/1986) perché si tratta di un’operazione che realizza lo scopo mutualistico della società e non è finalizzata al lucro.

Perché il valore dell’immobile assegnato al socio non genera un ricavo tassabile per la cooperativa?
Il valore non genera ricavo tassabile perché l’operazione avviene “al costo”. Il valore dell’alloggio da assegnare è determinato in base ai costi sostenuti dalla cooperativa per la sua costruzione, e il corrispettivo ricevuto dal socio è pari a tali costi. Pertanto, non si genera una plusvalenza o un utile che possa essere tassato, in quanto l’operazione non influisce sul conto economico ma solo sullo stato patrimoniale.

Quale principio contabile e fiscale si applica alle operazioni delle cooperative edilizie a proprietà divisa?
Si applica il principio di derivazione dell’utile fiscale dal risultato di bilancio. Dato che l’operazione di assegnazione viene contabilizzata correttamente nello stato patrimoniale (storno delle rimanenze e iscrizione di un credito verso soci) senza interessare il conto economico, non si genera un utile civilistico e, di conseguenza, non si crea una base imponibile fiscale. L’assegnazione realizza uno scambio mutualistico che di norma non produce reddito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28069 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28069 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5711/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, domiciliata ex lege in INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE STATO (P_IVAP_IVA che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LAZIO n. 4886/2016 depositata il 25/07/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

In data 10 dicembre 2013 l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Provinciale II di Roma notificava alla RAGIONE_SOCIALE -oggi in Liquidazione coatta amministrativa, esercente l’attività di costruzione ed acquisto di

case popolari ed economiche da assegnarsi ai soci in proprietà indivisa o individuale, avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO per l’annualità 2008, contestando la mancata indicazione fra i ricavi dell’esercizio 2008 – e la conseguente mancata tassazione ai fini IRES e IRAP – del corrispettivo (euro 201.202,00) di assegnazione alla signora NOME COGNOME di un appartamento facente parte del fabbricato edificato dalla RAGIONE_SOCIALE e sito in Roma, INDIRIZZO, all’interno del Piano di Zona n. C6 “Tor Pagnotta”, accertando maggiori ricavi e di conseguenza una maggiore IRES di euro 47.466,00, una maggiore IRAP di euro 6.439,00 e sanzioni di pari ammontare, il tutto per complessivi euro 107.810,00.
Le ragioni della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non erano apprezzate nei gradi di merito.

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ricorre, con due motivi, avverso la sentenza n. 4886/2016 depositata in data 25 luglio 2016, della Commissione tributaria regionale del Lazio, illustrata da successiva memoria ex art. 380.1 bis cod. proc. civ.

Resiste l’Amministrazione finanziaria con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la RAGIONE_SOCIALE contribuente denuncia, in relazione all’articolo 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., la «Violazione e/o falsa applicazione degli articoli 83, 85 e 109 d.p.r. 917/1986 nonché dell’articolo 53 della Costituzione».

1.1. La ricorrente lamenta che la Commissione territoriale, con piena adesione agli assunti dell’Ufficio, abbia ritenuto che il valore correlato all’assegnazione dell’unità abitativa al socio della RAGIONE_SOCIALE sia da considerare quale corrispettivo della cessione di beni ai sensi dell’art. 85, primo comma, lett. a) del DPR 917/1986, e come tale vada ricompreso nella voce dei ricavi del conto economico, generando materia imponibile tassabile.

1.2. Afferma la RAGIONE_SOCIALE ricorrente, in ossequio al principio di autosufficienza indicando, allegando e trascrivendo nei punti

salienti gli atti e i documenti di merito richiamati: i) che i costi sostenuti per la realizzazione del fabbricato di cui trattasi venivano correttamente contabilizzati nel “conto rimanenze fabbricato Tor Pagnotta” ed esposti nella voce “rimanenze” dello stato patrimoniale sino alla effettiva assegnazione della singola unità abitativa al socio assegnatario; detti costi, pertanto, non venivano rilevati fra i costi della produzione (conto economico) e non influenzavano in alcun modo la formazione dell’utile e del reddito imponibile della COGNOME; ii) che all’atto della assegnazione dell’immobile, COGNOME quindi contabilizzava l’operazione rilevando un credito verso il socio assegnatario (pari al corrispettivo di assegnazione) e contemporaneamente decontava il “conto rimanenze fabbricato Tor Pagnotta”; iii) che in ragione della attività mutualistica e senza scopo di lucro esercitata dalla RAGIONE_SOCIALE e della conseguente corrispondenza fra corrispettivo di assegnazione e costo di costruzione dell’immobile assegnato, i costi sostenuti per la costruzione degli immobili e i corrispettivi di assegnazione non interessavano le voci del conto economico “costi e ricavi della produzione” quanto esclusivamente le “rimanenze” di stato patrimoniale; iv) che le modalità di registrazione e contabilizzazione RAGIONE_SOCIALE assegnazioni erano illustrate e documentate nei giudizi di merito – ove erano state allegate (i) copia RAGIONE_SOCIALE schede contabili del conto “rimanenze fabbricato Tor Pagnotta” (in cui era indicata la diminuzione del saldo RAGIONE_SOCIALE rimanenze); (ii) copia della pagina del libro giornale comprovante la registrazione della avvenuta assegnazione e, in particolare, la scrittura relativa alle rimanenze del fabbricato Tor Pagnotta; iii) che COGNOME documentava altresì, attraverso l’allegazione al ricorso del bilancio dell’esercizio 2008, l’intervenuta diminuzione del valore RAGIONE_SOCIALE rimanenze finali al 31 dicembre 2008 (pari a euro 214.622,00) rispetto al valore al 31 dicembre 2007 (pari a euro 533.824,00).
Con il secondo strumento di impugnazione la ricorrente denuncia, in relazione all’articolo 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ., la «nullità della sentenza o del procedimento per violazione degli articoli 112 c.p.c. e 36 d.lgs. n. 546/1992», per non avere la C.T.R. tenuto conto RAGIONE_SOCIALE contestazioni sollevate sin dal ricorso introduttivo, e riproposte in appello, di illegittimità dell’operato della RAGIONE_SOCIALE per non avere considerato l’incidenza dei costi di costruzione, ai fini della determinazione della base imponibile IRES e IRAP, ma solo il corrispettivo di assegnazione.
Il primo motivo di ricorso è fondato, nei termini che seguono.

3.1. Afferma la CTR che (i) le assegnazioni di immobili ai soci della RAGIONE_SOCIALE soggiacerebbero allo stesso regime RAGIONE_SOCIALE cessioni di abitazioni da parte di imprese costruttrici e (ii) che non sarebbe pertinente il richiamo operato dalla RAGIONE_SOCIALE all’art. 109, comma 4 del Tuir, atteso che, pur trattandosi di una RAGIONE_SOCIALE a mutualità prevalente, la RAGIONE_SOCIALE non avrebbe dimostrato l’effettiva corrispondenza tra l’importo dei costi di produzione e l’importo del ricavo dell’assegnazione. Affermano ancora i giudici di appello che «a nulla rileva, né può rilevare, il fatto che costi e ricavi siano stati, dalla contribuente, contabilizzati nello stato patrimoniale».
3.2. È pur vero che, come rilevato dai giudici di appello, che richiamano un non contrastato orientamento di legittimità, per quanto riguarda gli effetti tra le parti, il contratto di assegnazione è, al pari di una compravendita, un contratto ad effetti reali che si perfeziona con il consenso RAGIONE_SOCIALE parti e determina, ipso facto , il trasferimento pieno e definitivo all’acquirente della proprietà del bene immobile che ne è oggetto (v. Cass. 23 marzo 2004, n. 5724).

3.3. Da tale pacifica premessa i giudici di merito inducono peraltro l’errata conclusione secondo cui, anche sotto il profilo

contabile e, per derivazione, fiscale, l’assegnazione dell’unità immobiliare da parte della RAGIONE_SOCIALE debba essere atomisticamente considerata ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte dirette come un ricavo, ai sensi dell’art. 85, comma 1, lett. a) del Tuir, che definisce tale il corrispettivo della «cessione di beni di beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa».

3.4. L’assunto non è condivisibile, in considerazione della peculiare natura RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE cooperative edilizie, che non svolgono attività di impresa finalizzata alla costruzione e vendita ovvero alla compravendita di immobili, bensì, in consonanza con la finalità mutualistica che le informa, quella di costruzione, senza fine di lucro, di case popolari ed economiche a proprietà divisa da assegnare in proprietà ai soci, o da assegnare in locazione agevolata, nonché a proprietà indivisa da assegnare in godimento ai soci. Nel caso di specie, in particolare, trattandosi di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a proprietà divisa, l’oggetto sociale perseguito è quello di «costruzione ed acquisto di case popolari ed economiche … da assegnarsi ai soci in proprietà indivisa o individuale», come da Statuto sociale che, ai fini dell’autosufficienza, è stato prodotto in atti e richiamato per estratto nel ricorso (v, ricorso, p. 1).
3.5. Tanto premesso, deve trovare applicazione il principio di derivazione dell’utile fiscale dall’utile di bilancio sancito dall’art. 83 del Tuir, secondo cui «il reddito complessivo è determinato apportando all’utile o alla perdita risultante dal conto economico, relativo all’esercizio chiuso nel periodo d’imposta le variazioni in aumento o in diminuzione conseguenti all’applicazione dei criteri stabiliti nelle successive disposizioni RAGIONE_SOCIALE presenti sezioni», sì che l’utile fiscale è determinato apportando al risultato di bilancio civilistico le eventuali variazioni riconducibili alle norme tributarie, nella specie neppure evocate, se si fa salvo il richiamo, non pertinente, all’art. 85 del Tuir, aumentative o diminutive della base
imponibile, che possono dare luogo a differenze che possono essere permanenti o temporanee.

3.6. Ed anzi, con riguardo alle cooperative edilizie, l’assegnazione realizza una vicenda che di norma non fa maturare reddito tassabile né in capo alla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE assegnante e neanche in capo al socio assegnatario, in ragione dello scambio mutualistico che viene a realizzarsi nella fattispecie della assegnazione a socio di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

3.7. L’assegnazione, di norma, non può costituire conseguimento di una plusvalenza o di un ricavo, non generando materia imponibile per la RAGIONE_SOCIALE assegnante, in quanto il valore degli alloggi da assegnare ai soci è determinato al ‘costo’ ed il totale dei costi sostenuti dalla RAGIONE_SOCIALE, imputato allo stato patrimoniale nelle rimanenze, risulta pari al corrispettivo di assegnazione di cessione degli alloggi ceduti ai soci, detratti gli eventuali versamenti già effettuati negli anni precedenti, a loro volta da registrarsi come ‘debiti verso soci in conto costruzione’.
Deve pertanto affermarsi il seguente principio di diritto: «Il valore correlato all’assegnazione dell’unità abitativa al socio della RAGIONE_SOCIALE a proprietà divisa non va considerato quale corrispettivo della cessione di beni ai sensi dell’art. 85, primo comma, lett. a) del d.P.R. n. 917 del 1986, e come tale ricompreso nella voce dei ricavi del conto economico, generando materia imponibile tassabile, in quanto l’assegnazione realizza una vicenda che, di norma, non fa maturare reddito tassabile né in capo alla RAGIONE_SOCIALE assegnante, né in capo al socio assegnatario, in ragione dello scambio mutualistico che viene a realizzarsi».
In conclusione, assorbito il secondo motivo, in accoglimento del ricorso, la sentenza deve essere cassata e la causa, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, può essere decisa nel merito ai sensi dell’art. 384, comma 2, cod. proc.

civ., con l’accoglimento dell’originario ricorso della RAGIONE_SOCIALE contribuente.

Si compensano le spese dei gradi di merito, stante la peculiarità RAGIONE_SOCIALE questioni trattate.

Le spese relative al presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente l’RAGIONE_SOCIALE, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica il D.P.R. n. 30 maggio n. 115, art. 13 comma 1- quater, (Cass. 29/01/2016, n. 1778).

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente.

Compensa integralmente tra le parti le spese dei gradi di merito. Condanna la resistente Amministrazione al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese che liquida in € 4.800,00 oltre rimborso forfettario nella misura del 15 % dell’onorario, anticipazioni per € 200,00, accessori per IVA e CPA, se dovuti.

Così deciso in Roma, il 02/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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