Aree fabbricabili: guida al calcolo IMU e valori

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una contribuente contro il Comune per il pagamento dell’IMU su aree fabbricabili. La ricorrente contestava l’uso di una delibera comunale del 2006 per calcolare l’imposta del 2012 e 2013, lamentando inoltre la mancata comunicazione della natura edificatoria dei terreni. La Corte ha stabilito che il valore delle aree fabbricabili può restare invariato nel tempo e che la delibera comunale, essendo atto pubblico, non deve essere allegata all’avviso. Infine, l’obbligo tributario sorge con l’adozione del piano regolatore, senza necessità di notifiche individuali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Aree fabbricabili: la Cassazione chiarisce il calcolo IMU

La tassazione delle aree fabbricabili rappresenta spesso un terreno di scontro tra contribuenti ed enti locali, specialmente per quanto riguarda la determinazione del valore venale e la validità degli atti impositivi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sulla legittimità degli accertamenti basati su delibere comunali non recenti.

Il caso in esame

Una contribuente ha impugnato due avvisi di accertamento IMU relativi ad alcune aree fabbricabili di sua proprietà. La contestazione principale riguardava l’utilizzo, da parte del Comune, di una delibera di Giunta risalente a diversi anni prima per determinare il valore dei terreni. Secondo la ricorrente, tale valore non poteva considerarsi attuale e la delibera non era stata correttamente allegata o comunicata.

La decisione della Cassazione

I giudici di legittimità hanno confermato la validità dell’operato del Comune. La Corte ha chiarito che, sebbene il valore delle aree fabbricabili sia per sua natura mutabile nel tempo, nulla vieta al giudice di merito di ritenere che tale valore sia rimasto invariato per un determinato periodo. La stima operata dal Comune in una delibera precedente può quindi restare valida se non vengono fornite prove concrete di una variazione di mercato significativa.

Validità della motivazione e obblighi di comunicazione

Un altro punto cruciale riguarda la motivazione degli atti. La Cassazione ha ribadito che la motivazione per relationem (ovvero il richiamo a un atto esterno) è perfettamente valida quando si riferisce a delibere comunali. Essendo atti soggetti a pubblicità legale, si presumono conosciuti dal contribuente e non devono essere obbligatoriamente allegati all’avviso di accertamento.

Inoltre, la Corte ha precisato che l’obbligo di pagare l’imposta sulle aree fabbricabili sorge nel momento in cui il Comune adotta lo strumento urbanistico generale. La mancata comunicazione individuale al proprietario circa il cambio di destinazione del terreno non esonera dal pagamento del tributo, né condiziona l’efficacia dell’accertamento fiscale.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione sul principio secondo cui le delibere comunali che determinano i valori medi delle aree fabbricabili costituiscono fonti di presunzione semplice. Tali valori servono a limitare il potere di accertamento del Comune se il contribuente dichiara un valore superiore, ma ammettono sempre la prova contraria. Tuttavia, nel caso di specie, la contribuente non ha prodotto documentazione idonea a superare la valutazione comunale, limitandosi a richiamare perizie espletate in contesti diversi (divisioni ereditarie) che non tenevano conto della specifica qualificazione urbanistica vigente.

Le conclusioni

In conclusione, l’ordinanza riafferma la centralità del Piano Regolatore Generale come fonte dell’obbligo tributario per le aree fabbricabili. Per il contribuente, ciò significa che la natura edificatoria di un terreno e il relativo valore fiscale non dipendono da notifiche personali, ma dalle scelte urbanistiche dell’ente locale. Per contestare efficacemente un accertamento, è necessario fornire una prova tecnica rigorosa che dimostri l’effettiva divergenza tra il valore di mercato reale e quello presunto dal Comune, non essendo sufficiente contestare l’anzianità della delibera o la mancata ricezione di comunicazioni informative.

Quando un terreno è considerato area fabbricabile ai fini fiscali?
Un terreno è tassabile come area fabbricabile dal momento in cui viene adottato lo strumento urbanistico comunale, indipendentemente dall’approvazione regionale o da comunicazioni specifiche al proprietario.

Il Comune deve allegare la delibera dei valori all’avviso di accertamento?
No, la delibera comunale è un atto generale soggetto a pubblicità legale e si presume conosciuta dal contribuente, rendendo valida la motivazione che la richiama semplicemente.

È possibile contestare il valore venale stabilito dal Comune?
Sì, i valori indicati nelle delibere comunali costituiscono presunzioni semplici che ammettono la prova contraria da parte del contribuente attraverso perizie tecniche specifiche.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27879 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27879 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28880/2021 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-resistente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. ROMA n. 1975/2021 depositata il 16/04/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

NOME COGNOME ricorre per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la CTR del Lazio ha confermato la decisione emessa dalla CTP di Roma con la quale il ricorso originario proposto da essa COGNOME contro due avvisi notificatile dal Comune di Palombara Sabina per omesso pagamento dell’IMU dovuta su vari terreni per il 2012 e il 2013, era stato respinto. In particolare la CTR ha sottolineato che il valore venale attribuito ai terreni in questione dal Comune di Palombara Sabina era conforme a quanto stimato in una delibera di Giunta ex art. 52 d.lgs. 446/92, tenuto conto della destinazione urbanistica dei terreni, dall’assenza di vincoli edificatori e delle condizioni ordinarie dei lotti edificabili all’interno di ciascuna zona omogenea al P.R.G. La CTR ha affermato che la documentazione fornita dalla contribuente -segnatamente una consulenza tecnica prodotta per sostenere che tutti i terreni erano gravati da vari vincoli e dunque inedificabili- era stata espletata in un giudizio di divisione ereditaria al quale il Comune non aveva partecipato ed ha ritenuto detta consulenza inidonea a superare la valutazione comunale;
il Comune di Palombara Sabina resiste con controricorso;

la ricorrente ha presentato memoria;

considerato che:

con il primo motivo di ricorso viene denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1, comma 161 e162, della l. 296/2006 e 5, comma 5, del d.lgs.504/92. La ricorrente sostiene che l’avviso si basa su una delibera della Giunta del Comune risalente al 2006 e che la CTR, nell’avallare il calcolo dell’IMU del 2012 e del 2013 operato dal Comune sulla base di detta delibera, ha violato l’art. 5, comma 5, del d.lgs. 504/92. Questa disposizione stabilisce che, ai fini del calcolo del valore imponibile, deve aversi riguardo al valore venale
al 1° gennaio dell’anno dell’imposizione. La ricorrente richiama due decisioni di questa Corte: la n.9926/2019 e la 18923/2011;

la denunciata violazione di legge non sussiste;

2.1. Ai sensi dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. 504/92, per le aree fabbricabili, la base imponibile ICI -ma la disposizione vale anche in tema di IMU essendo richiamata dalla legge istitutiva di quest’ultima (

– è data dal valore “venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione”. Il riferimento temporale si spiega con la mutabilità del valore nel tempo. Con le due decisioni richiamate dalla ricorrente è stato stabilito che “in tema di ICI la sentenza che abbia deciso con efficacia di giudicato relativamente ad alcune annualità fa stato anche con riferimento ad annualità diverse, in relazione a quei fatti che appiano elementi costitutivi della fattispecie a carattere tendenzialmente permanente; tale carattere non può essere attribuito al valore immobiliare ex art.5, quinto comma, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, che, per sua natura, con riferimento ai diversi periodi di imposta, è destinato a modificarsi nel tempo”. Con dette decisioni si è dunque negato che il valore di un bene, dichiarato corretto in riferimento ad un anno con una sentenza divenuta definitiva, possa non essere considerato, da altro giudice, il valore del medesimo bene con riguardo ad una diversa annualità. Ciò non significa che un giudice di merito non possa, nel rispetto dell’art.5, comma 5, d.lgs. 504/92, considerare il valore di un terreno edificabile, invariato dalla annualità per la quale vi fu una prima stima da parte di un Comune alla annualità a cui è riferita la pretesa impositiva. In altri termini, il fatto che la mutabilità del valore di un terreno edificabile impedisce di ritenere che il valore resti immutato nel tempo, non interferisce con il diverso fatto per cui il valore di un terreno edificabile può in concreto non essere variato per un certo periodo cosicché la stima operatane in un dato
momento possa rimanere valida per un momento successivo. Tanto è stato da questa Corte già affermato in causa tra le stesse parti per ICI del 2011 (v. ordinanza 25770/2022);

3.con il secondo motivo di ricorso viene lamentata la violazione o falsa applicazione violazione degli artt. 59 lettera g) del d.lgs. 446/97 e 5, comma 5, del d.lgs. 504/92. Si deduce che la CTR non ha tenuto conto della consulenza tecnica di ufficio espletata nel giudizio di divisione avente ad oggetto anche i terreni tassati né dei certificati di destinazione urbanistica, da cui si evincono vincoli di destinazione limitativi delle potenzialità edificatorie dei terreni. In particolare, la ricorrente scrive che ‘la CTR non ha tenuto conto del fatto che tale CTU conteneva tutti quegli elementi che mancavano in tutti e due gli atti impositivi, ovvero l’esatta descrizione e tutte le planimetrie delle aree fabbricabili, i richiami ai vincoli esistenti, gli indici di edificabilità, soprattutto la sovrapposizione dei fogli catastali con il PRG. Se è vero, come è vero, che tale perizia è stata resa successivamente all’anno 2012 e indica valori dei ben i successivi a tale data, è altrettanto vero che contiene elementi oggettivi da cui comunque attingere contenendo per ogni singolo terreno la compiuta descrizione, gli schemi planimetrici, la sovrapposizione delle mappe catastali con il PRG e le sue varianti, l’analisi di ogni singolo terreno con le sue specifiche ed effettive potenzialità edificatorie anche con riferimento ai volumi edificatori, i dati urbanistici relazionati ai dati catastali’. Deduce la ricorrente che la CTR ha violato l’art. 59 lettera g) del d.lgs. 446/97 attribuendo alla delibera della giunta municipale un valore assoluto laddove invece tale delibera è fonte di mere presunzioni rispetto alle quali è ammessa la prova contraria. Con il medesimo motivo la ricorrente deduce altresì che gli avvisi non erano motivati (‘Gli atti in questione non contengono alcun iter procedimentale, non avvalendosi di alcun processo di valutazione per la determinazione
del valore venale e manca del tutto, né risulta nemmeno accennato, qualsiasi criterio di met odologia estimativa’);

l’articolato motivo è in parte infondato e in parte inammissibile.

4.1. La dedotta carenza di motivazione degli avvisi è contraddetta dalla stessa ricorrente laddove essa dà conto del fatto che gli avvisi erano motivati in riferimento alla delibera, adottata della Giunta Comunale ai sensi dell’art. 52 del d.lgs. 446/97, n. 94 del 20.11.2006. È valida la motivazione per relationem (art.7 l.212/2000) purché l’atto richiamato sia riprodotto, almeno nelle parti essenziali, in quello richiamante, o sia allegato all’atto richiamante, o anche indipendentemente dalla riproduzione o allegazione, si tratti di atto noto o da ritenersi noto al contribuente. ‘ In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’obbligo di allegazione all’avviso di accertamento, ai sensi dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, degli atti cui si faccia riferimento nella motivazione riguarda necessariamente, come precisato dall’art. 1 del d.lgs. 26 gennaio 2001, n. 32, gli atti non conosciuti e non altrimenti conoscibili dal contribuente, ma non gli atti generali come le delibere del consiglio comunale (nella specie, delibera relativa ai criteri di stima dei terreni edificabili) che essendo soggette a pubblicità legale, si presumono conoscibili ‘ (così tra molte conformi, Cass. Sez. 5, Sentenza n. 9601 del 13/06/2012). Sotto questo profilo il motivo è infondato.
4.2. Per il resto il motivo è inammissibile perché, al di là della apparente denuncia di violazione di legge, esso è finalizzato ad ottenere in questa sede di legittimità una rivalutazione del merito della controversia e precisamente è finalizzato a che sia attribuito ai terreni un valore diverso da quello da cui la CTR ha ritenuto non vi fossero ragioni per distaccarsi, individuato nella delibera della giunta comunale n.94 del 2006. Deve essere ricordato che ‘ le delibere con le quali il Comune, ex art. 52 del d.lgs. n. 446 del 1997, determina periodicamente e per zone omogenee i valori
venali in comune commercio delle aree fabbricabili hanno la finalità di limitare il potere di accertamento dell’ente territoriale qualora l’imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello indicato in dette delibere che, pertanto, sono fonti di presunzione analoghe al cd. redditometro, sicché ammettono la prova contraria, con l’ulteriore conseguenza che, se il giudice ritiene dimostrato che ad un’area edificabile non può essere attribuito il valore individuato dal Comune, può disattenderlo e procedere ad un’autonoma stima utilizzando i parametri di legge’ (Cass. n. 17248 del 27/06/2019; n. 16702 del 27/07/2007). Va poi evidenziato che la CTR non ha trascurato la ridetta consulenza tecnica né ha trascurato i certificati di destinazione urbanistica ma, dopo aver riportato un passo della sentenza n.21080/2019 di questa Corte ( … in tema di ICI ” … l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev’essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’ adozione di strumenti urbanistici attuativi”), ha ritenuto trattarsi di documentazione, per un verso, non conducente a fronte del fatto che ‘le aree in esame sono state qualificate come fabbricabili dal P.R.G. approvato dalla Regione Lazio e pubblicato sul B.U.R. al n. 102 supplemento del 22/12/2016’ e, per altro verso, inidonea a dimostrare che i beni avevano un valore venale diverso da quello che agli stessi era stato attribuito sulla base della ‘Tabella dei valori medi venali delle aree edificabili’ approvata con delibera della Giunta Municipale n. 94/2006′. La CTR ha ritenuto la valutazione del Comune ‘corretta’;
5. con il terzo motivo di ricorso viene lamentata la violazione o falsa applicazione dell’art. 31, comma 20, Legge 289/2002 per avere ‘Il giudice di secondo grado, così come la CTP, dato rilevanza al fatto che il Comune di Palombara Sabina abbia documentato di

aver emesso gli avvisi in questione mediante richiamo espresso alla delibera del Consiglio Comunale n. 94 del 20.11.2006′ malgrado che, in violazione dell’art. 31, comma 20, Legge 289/2002 ‘che stabilisce l’obbligo per i comuni, quando attribuiscono ad un terreno la nat ura di area fabbricabile, di dare ‘comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l’effettiva conoscenza da parte del contribuente’, nel caso di specie alla ricorrente non fosse mai stata data alcuna comunicazione da parte del comune di Palombara Sabina della avvenuta attribuzione ai terreni in questione della natura di aree fabbricabili’.
6. Il motivo è inammissibile perché prospetta non una censura contro una statuizione della CTR ma una questione di legittimità della citata delibera della Giunta. Si legge infatti nel corpo motivo; ‘Risulta un chiaro vizio in ordine alla validità in generale di tale delibera, per nulla coerente con i valori venali dei terreni essendo trascorsi parecchi anni dalla sua emissione, nonché un vizio in ordine all’applicazione del punto 2 della stessa, laddove la predisposizione di adeguata comunicazione ai proprietari non è mai stata effettuata nei confronti dell’attuale ricorrente’. Si tratta, sotto altro profilo, di una questione da ritenersi nuova in assenza di precisazioni da parte della ricorrente sul se o quando detta questione -su cui la CTR non si è pronunciata- fosse stata proposta nel merito. Si aggiunge che la Corte ha già, in più occasioni, (v. Cass. 14631/23 e Cass. 26169/219) rimarcato che «l’art. 31 della legge 289/2002 non condiziona la produttività di effetti ai fini tributari dell’avvenuta destinazione edificatoria dell’area alla notifica della comunicazione prevista dalla stessa norma. Peraltro, l’articolo 36, comma 2, del D.L. 223/2006 stabilisce che in base al d.lgs. 30 dicembre 1992 n. 504, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio secondo lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente
dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi. Pertanto, la mera previsione dello strumento urbanistico generale semplicemente adottato dal Comune fa sorgere l’obbligo di corrispondere l’Ici (e oggi l’Imu e la Tasi) sull’area edificabile. Circostanza non subordinata a nessuno specifico adempimento di comunicazione o di notifica. Inoltre, la mancanza della comunicazione non esclude l’obbligo dichiarativo, previsto dall’articolo 10 del d.lgs. 504/1992 (ma anche nell’Imu, articolo 13, comma 12-ter, d.l. 201/2011, v. Cass. n.15558/2009 e n. 12308/2017)’.
il ricorso deve essere rigettato;

le spese seguono la soccombenza;

PQM

la Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente a rifondere al Comune di Palombara Sabina le spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 2400,00 per compensi professionali e euro 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 1 5 % e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del testo unico approvato con il d.P.R. 30 maggio 2002, n.115, introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n.228, dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento, a carico della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello stabilito per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo, se dovuto. Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 28 settembre 2023.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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