Area edificabile ICI: vincoli non escludono l'imposta

La Corte di Cassazione ha stabilito che un terreno classificato come area edificabile nel piano regolatore è soggetto a ICI anche in presenza di vincoli, come quello di rimboschimento. Tali vincoli non eliminano la natura edificabile del suolo ai fini fiscali, ma incidono unicamente sulla determinazione del suo valore venale e, di conseguenza, sulla base imponibile dell’imposta. L’appello del contribuente, basato anche su motivi procedurali, è stato interamente respinto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Area Edificabile ICI: Quando un Terreno Paga l’Imposta Anche se Vincolato?

La qualificazione di un terreno come area edificabile ICI è una questione che genera frequenti contenziosi tra contribuenti ed enti locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, stabilendo che la presenza di vincoli urbanistici, come quello di rimboschimento, non esclude automaticamente la tassazione del terreno come area edificabile. Analizziamo insieme la vicenda e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dall’impugnazione di un avviso di accertamento per omesso pagamento dell’ICI relativa a terreni di proprietà di una contribuente. Quest’ultima sosteneva che i terreni in questione, essendo destinati a bosco e soggetti a un vincolo di rimboschimento, non potessero essere considerati edificabili e, pertanto, non dovessero essere soggetti all’imposta prevista per tale categoria di immobili. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le ragioni della contribuente, la quale decideva quindi di ricorrere in Cassazione.

La Decisione della Corte e la Nozione di Area Edificabile ICI

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della contribuente, confermando le decisioni dei giudici di merito. Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione della nozione di area edificabile ICI. La ricorrente basava la sua difesa su tre motivi principali, due di carattere procedurale e uno di merito, ma nessuno è stato accolto.

La Corte ha ritenuto inammissibili i motivi procedurali per vizi formali, come la violazione del principio di specificità del ricorso e l’applicazione del filtro della “doppia conforme”. Ha invece affrontato nel dettaglio la questione di merito, offrendo una lezione chiara sulla fiscalità immobiliare.

Le Motivazioni della Sentenza

Per comprendere appieno la portata della decisione, è essenziale analizzare il ragionamento seguito dai giudici.

La Nozione Fiscale di Area Edificabile

Il punto centrale della motivazione riguarda la definizione di area edificabile ai sensi della normativa ICI (D.Lgs. 504/1992). La Corte ha ribadito un principio consolidato: la qualificazione di un’area come edificabile dipende dalla sua classificazione nel piano regolatore generale (P.R.G.) o in altri strumenti urbanistici. Se il P.R.G. inserisce un terreno tra le “aree edificabili da urbanizzare”, questo ne presuppone la “vocazione edificatoria”.

La presenza di vincoli specifici, come quelli paesaggistici o di rimboschimento, non elimina questa vocazione. Tali limiti, infatti, condizionano l’edificabilità ma non la escludono del tutto. Essi incidono sulle facoltà del proprietario e, di conseguenza, sulla concreta valutazione del valore venale del terreno, che costituisce la base imponibile per il calcolo dell’ICI. In altre parole, un vincolo può ridurre il valore del terreno e quindi l’imposta dovuta, ma non lo trasforma in un terreno agricolo o non tassabile come edificabile.

Solo i vincoli di inedificabilità assoluta, posti da strumenti di pianificazione superiori a quelli comunali (es. piani paesistici regionali), possono escludere del tutto la natura edificabile di un’area.

L’Irrilevanza dei Motivi Procedurali

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili gli altri motivi sollevati. Il primo, relativo all’omessa pronuncia sulla presunta nullità dell’atto per mancanza di firma, è stato respinto perché la ricorrente non aveva riportato nel ricorso, in modo specifico, il contenuto del motivo d’appello che si assumeva non esaminato. Il terzo motivo, sull’omesso esame di documenti decisivi, è stato bloccato dal principio della “doppia conforme”, secondo cui non è possibile contestare l’accertamento dei fatti in Cassazione quando i due gradi di giudizio precedenti sono giunti alla medesima conclusione.

Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza un importante principio in materia di imposte immobiliari: la classificazione urbanistica di un terreno è determinante per la sua tassazione come area edificabile ICI. I proprietari di terreni soggetti a vincoli non possono dare per scontata l’esenzione dall’imposta. È fondamentale distinguere tra vincoli che limitano e condizionano l’edificabilità – i quali hanno un impatto solo sul valore imponibile – e vincoli di inedificabilità assoluta, gli unici in grado di escludere l’area dal regime fiscale dei suoli edificabili. Questa pronuncia serve da monito per una corretta valutazione della propria posizione fiscale e per la gestione di eventuali contenziosi con gli enti impositori.

Un terreno con un vincolo di rimboschimento è considerato area edificabile ai fini ICI?
Sì, secondo la sentenza, se lo strumento urbanistico comunale (come il Piano Regolatore Generale) lo classifica come edificabile. Il vincolo non annulla la sua natura edificabile ai fini fiscali, ma incide sulla determinazione del suo valore venale, e quindi sulla base imponibile dell’imposta.

Qual è la differenza tra un vincolo che condiziona l’edificabilità e uno che la esclude ai fini ICI?
Un vincolo che condiziona l’edificabilità (come prescrizioni urbanistiche o di rimboschimento) limita le modalità di costruzione e riduce il valore del terreno, ma l’area resta tassabile come edificabile. Un vincolo di inedificabilità assoluta, imposto da strumenti sovraordinati (es. piani paesistici), elimina totalmente la possibilità di costruire e, di conseguenza, esclude l’area dalla tassazione come edificabile.

Perché il motivo di ricorso sull’omessa pronuncia del giudice d’appello è stato dichiarato inammissibile?
È stato dichiarato inammissibile per violazione del principio di specificità del ricorso. La parte ricorrente non ha riportato nel suo atto per la Cassazione il contenuto esatto del motivo di appello che sosteneva fosse stato ignorato dal giudice precedente, impedendo così alla Suprema Corte di verificare la fondatezza della censura.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17354 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17354 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso nr. 8642-2017 R.G. proposto da:

COGNOME NOME , rappresentata e difesa da ll’AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Presidente pro tempore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

-controricorrente- avverso la sentenza n. 1033/2016 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DEL VENETO, depositata il 28.9.2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 24/6/2025 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME propone ricorso, affidato a tre motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Veneto aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. , in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di accertamento in rettifica notificato dall’RAGIONE_SOCIALE per omesso pagamento ICI

2008 relativo a terreni di sua proprietà.

L’ente impositore resiste con controricorso .

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo parte ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., violazione dell’art. 112 c.p.c. e dell’art. 56 D.Lgs. n. 546/1992 per avere la Commissione tributaria regionale omesso di pronunciarsi sul motivo di gravame relativo al l’eccezione di nullità dell’atto di accertamento per carenza di sottoscrizione da parte di funzionario autorizzato.

1.2. La doglianza è inammissibile in quanto del tutto priva di specificità ex art. 366 c.p.c., non essendo stato, il motivo dell’appello , riportato nel ricorso, e non essendo stato ad esso neppure allegato l’atto di gravame.

1.3.Nel giudizio di legittimità, la deduzione del vizio di omessa pronuncia, ai sensi dell’art. 112 c.p.c., postula, infatti, per un verso, che il giudice di merito sia stato investito di una domanda o eccezione autonomamente apprezzabili e ritualmente e inequivocabilmente formulate e, per altro verso, che tali istanze siano puntualmente riportate nel ricorso per cassazione nei loro esatti termini e non genericamente o per riassunto del relativo contenuto, con l’indicazione specifica, altresì,
dell’atto difensivo e/o del verbale di udienza nei quali l’una o l’altra erano state proposte, onde consentire la verifica, innanzitutto, della ritualità e della tempestività e, in secondo luogo, della decisività delle questioni prospettatevi.

1.4. Pertanto, non essendo detto vizio rilevabile d’ufficio, la Corte di cassazione, quale giudice del «fatto processuale», intanto può esaminare direttamente gli atti processuali in quanto, in ottemperanza al principio di specificità del ricorso, il ricorrente abbia, a pena di inammissibilità, ottemperato all’onere di indicarli compiutamente, non essendo essa legittimata a procedere ad un’autonoma ricerca, ma solo alla verifica degli stessi (cfr. tra le tante, Cass. nn. 28072/2021; 15367/2014; 6361/2007).
2.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., in rubrica, violazione degli artt. 2, comma 1, lett. b, e 5 d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 «erroneità per violazione di legge in merito all’eccepita illegittimità dell’avviso di accertamento per assoluta impossibilità legale di edificabilità», in relazione alla natura boschiva dei terreni in questione, da intendersi tutelata con vincolo paesaggistico, a nulla rilevando differenti classificazioni delle aree boschive negli atti di pianificazione urbanistica (P.U.C. e P.R.G.).
2.2. Le censure vanno disattese.

2.3. Come già evidenziato da questa Corte in controversia tra le stesse parti, relativa ad altre annualità (cfr. Cass. n. 23328/2022), in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), la nozione di area edificabile di cui all’art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992 non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l’edificabilità del suolo, giacché tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali, connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia del suolo, ne presuppongono la vocazione edificatoria, sicché la presenza di tali vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile (cfr. Cass. n. 11853/2017; conf. Cass. nn. 1465/2020, 11963/2019).
2.4. È stato altresì precisato, dunque, che in tema di ICI, per le aree ricomprese nel piano regolatore generale, l’edificabilità, sebbene non esclusa da vincoli specifici, che possono incidere unicamente sul valore venale delle stesse in ragione delle concrete potenzialità edificatorie, non sussiste, invece, in presenza di vincoli assoluti, ancorché posti da strumenti regionali di pianificazione paesaggistica ed ambientale, i quali prevalgono sulla pianificazione urbanistica comunale (cfr. Cass. nn. 33012/2019, 23206/2019).
2.5. N e consegue che nel caso in esame, l’inserimento dell’immobile della contribuente nel P.R.G. tra le aree edificabili da urbanizzare, sebbene il terreno fosse già oggetto di vincolo di rimboschimento, non consentiva di escluderne l’edificabilità di fatto, e quindi la rilevanza giuridica ai fini della detta imposta.

3.1. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, in relazione alla prodotta documentazione attestante l’impossibilità di edificabilità dell’area destinata a bosco.

3.2. La censura è inammissibile in forza dell’art. 348 ter , quarto e quinto comma, c.p.c., vertendosi in ipotesi di «doppia conforme» e non avendo la ricorrente assolto al proprio onere di allegare la «diversità» delle «ragioni di fatto» considerate dalla Commissione tributaria provinciale e dalla Commissione tributaria regionale (cfr. Cass. n. 5947/2023, Cass. n. 26774/2016), disposto che trova applicazione alle impugnazioni proposte dall’11 settembre 2012 e, dunque, anche nel caso di specie .

3.3. Va infatti ribadito che ai sensi del D.L. n. 83 del 2012, art. 54, comma 2, le regole sulla pronuncia cd. doppia conforme si applicano ai giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della legge di conversione del citato decreto, atteso che, ai sensi del D.L. n. 83 del 2012, art. 54, comma 3 la riformulazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5 si applica alle sentenze pubblicate dal trentesimo giorno
successivo a quello di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, id est , alle sentenze pubblicate dal giorno 11 settembre 2012.

Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio, che liquida in Euro 1.486,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge, se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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